Civil – Contratos. Arrendamientos urbanos. Derecho de retracto. La aplicación del artículo 53 LAU 1964 a los arrendamientos anteriores a 9 mayo de 1985.

Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2011 (D. JUAN ANTONIO XIOL RIOS).

TERCERO.- La contradicción en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales sobre la aplicación del artículo 53 LAU 1964.

El recurso de casación se interpone por la existencia de interés casacional justificado por existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales en relación con el ámbito de aplicación del artículo 53 LAU 1964.

El artículo 53 LAU 1964 permite al arrendatario impugnar la compraventa realizada por el arrendador como vendedor, siempre que este no haya ejercitado los derechos de tanteo y retracto, cuando el precio de la transmisión excede de la capitalización de la renta anual pagada por el inquilino a los tipos fijados por el artículo. Esta impugnación, si prospera, impide al comprador denegar la prórroga forzosa bajo la causa de necesitar la vivienda para sí o sus ascendientes o descendientes conforme al artículo 62 LAU 1964.

Las Audiencias Provinciales han adoptado dos posiciones en la aplicación del artículo 53 LAU 1964:

A) La primera posición entiende que, conforme a la DT Segunda a) LAU, el artículo 53 LAU 1964 es aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y su ejercicio no supone un abuso de derecho, al ser el ejercicio de un derecho que la ley reconoce. Esta posición es la mayoritariamente adoptada por las Audiencias Provinciales. Los argumentos utilizados para defender esta posición se apoyan en el artículo 2.2 CC, que establece el principio de la derogación expresa o tácita de las normas (pues el artículo 53 LAU 1964 no está derogado por la DT Segunda  LAU 1994), en relación con el principio de seguridad jurídica consagrado por el artículo 9.3 CE, tal como lo interpreta el TC, y el principio de tutela judicial efectiva que impone constitucionalmente la resolución de los pleitos conforme al sistema de fuentes establecido (art. 1.7 CC). Se añade que la interpretación sociológica de la norma no permite la derogación de una norma en vigor que pretende proteger al arrendatario, finalidad a la que responde el ejercicio del artículo 53 LAU 1964. Se argumenta, finalmente, la imposibilidad de considerar la actuación del arrendatario como abusiva, pues la doctrina del abuso del derecho, que tiene carácter excepcional según la jurisprudencia, no es aplicable en supuestos en los que la actuación controvertida está cubierta por un precepto legal conforme al apotegma jurídico qui iure suo utitur, neminem laedit [quien ejercita su derecho no daña a nadie], recogido en el Derecho Romano (Leyes 55 y 155, párrafo 1.º, del Título XVII, Libro L, del Digesto) y por las Partidas (regla 14, Título XXXIV, Partida VII).

El recurrente cita como representativas de esta postura las SSAP Madrid, Sección 13.ª, de 20 de junio de 2003 [RA n.º 520/2002], Málaga, Sección 4.ª, de 5 de julio de 2005 [RA n.º 324/2005] y Sección 5.ª, de 29 de octubre de 2003 [RA n.º 808/2001].

B) La segunda posición considera que, pese a que el artículo 53 LAU 1964 es aplicable conforme a la DT Segunda de la LAU 1994, ha de ser interpretado conforme al artículo 3.1 CC con arreglo a un criterio sociológico, atendiendo no solo a la evolución socio-económica del mercado de la vivienda, sino también al espíritu y finalidad de la norma, que consiste en evitar las conductas fraudulentas del arrendador. En esta línea se encuentra la sentencia recurrida. Se considera que la finalidad perseguida por el legislador fue la de evitar transmisiones simuladas o por precios excesivos que hicieran inoperante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por el arrendatario, de tal manera que, en aquellos casos en los que se acredita en el pleito que no ha existido fraude o maquinación en la compraventa, aun cuando el precio de la venta supere el de capitalización de la renta, el ejercicio de la acción de impugnación por el inquilino ha de considerarse abusivo. Se argumenta, finalmente, que el artículo 53 LAU 1964 tuvo su origen en artículo 67 de la Ley de 31 de diciembre de 1946; se reprodujo en la Ley de 22 de diciembre de 1955, pasó a la LAU 1964, y se enfrenta, con una vigencia de medio siglo, con un periodo histórico de acelerada evolución social y económica, con movimientos migratorios y circulación de capitales sin parangón; que fue mal recibido por la doctrina, la cual llegó al punto de calificar el precepto como monstruoso; y que primero en la Ley de 1955 y después en la DA Quinta TR LAU 1964 se autorizó al Gobierno a que dejase «sin efecto la acción impugnatoria regulada en el artículo 53 [...] cuando considere que las circunstancias así lo aconsejan».

La parte recurrente cita como representativas de esta postura las SSAP Barcelona, Sección 13.ª, 7 abril 1999, [RA n.º 1751/1997], Barcelona, Sección 13ª, 8 de noviembre de 1999, [RA n.º 454/1998], así como la propia sentencia recurrida.

CUARTO.- La aplicación del artículo 53 LAU 1964 a los arrendamientos anteriores a 9 mayo de 1985.

Esta Sala ya ha resuelto la cuestión jurídica que se plantea en el motivo en sendas sentencias de Pleno de 15 de enero de 2009, que resolvieron los recursos de casación números 2097/2003 y 1555/2002, en las que se declara como doctrina jurisprudencial que «el artículo 53 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 es un precepto vigente en la actualidad, de conformidad con la Disposición Transitoria segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y es plenamente aplicable a los arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y su ejercicio no supone un abuso de derecho al ejercitarse la acción impugnatoria con base en una facultad reconocida legalmente, debido a la virtualidad del artículo 2.2 del Código Civil en cuanto al principio de derogación de las normas, al fundamento de seguridad jurídica del artículo 9.3 de la Constitución y la doctrina del Tribunal Constitucional sobre este particular, así como a la regla de la tutela judicial efectiva para la resolución de los pleitos "secundum legem", y de acuerdo con el sistema de fuentes establecido (artículo 1.7 del Código Civil), sin que la interpretación sociológica permita la derogación de una norma que pretende proteger al inquilino, objetivo al que responde dicho artículo 5.

»Las razones en las que se funda la anterior conclusión son las siguientes: »a) El artículo 53 LAU 1964 se halla en vigor y no puede entenderse derogado por las disposiciones posteriores, especialmente si se tiene en cuenta que la DT Segunda LAU, establece que los preceptos de la Ley de 1964 son aplicables a los arrendamientos concertados antes del día 9 de mayo de 1985, con excepciones entre las cuales no figura la acción contemplada en el citado artículo.

»b) Las posiciones que se han inclinado por no aplicar el artículo 53 LAU 1964 a aquellos supuestos en los cuales no ha existido maquinación en la fijación del precio se fundan, en primer lugar, en una interpretación teleológica del precepto que no parece aceptable, puesto que: a) se opone a su tenor literal, y b) se funda en que su única finalidad es la de garantizar el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por parte del inquilino, cuando no puede asegurarse que su finalidad no sea también la de evitar que mediante una transmisión sujeta a un valor de mercado especulativo o correspondiente a un incremento notable de valor de los inmuebles a lo largo del tiempo se transmita el inmueble a un nuevo propietario dispuesto -por hallarse en condiciones de denegar el derecho de prórroga por necesidad- a sufragar en todo o en parte la plusvalía de la que resulta privado el propietario durante la vigencia del arrendamiento sometido a prórroga forzosa (cfr. STS 25 de octubre de 2006, RC n.º 5036/1999, sobre los efectos de la venta de una vivienda «libre de ocupantes»).

»c) La interpretación de las normas conforme a la realidad social del tiempo en que deben ser aplicadas, como ha reiterado la jurisprudencia, no puede conducir a su inaplicación, pues es al legislador a quien incumbe innovar el ordenamiento jurídico introduciendo las políticas de vivienda que estime oportunas dentro de su libertad de configuración, en la que caben estrategias de oportunidad vedadas a los tribunales. En este caso, la postura seguida por las Audiencias Provinciales que han considerado que el artículo 53 de la LAU 1964 no es aplicable a los casos en los cuales la transmisión se realiza por un valor igual o ligeramente inferior al de mercado deja sin contenido práctico alguno el expresado artículo, no obstante reconocer que está vigente, cosa que equivale a propugnar su inaplicación. La inaplicación de una norma legislativa no es admisible por la vía de la interpretación, salvo el caso en que se demuestre que el precepto contradice principios o valores constitucionales.

»En efecto, el principio de imperio de la ley obliga a los tribunales a la aplicación de las normas legislativas vigentes si estas no pueden estimarse contrarias a la CE, pues en este caso, si no es posible una interpretación conforme a la CE, y se trata de normas anteriores a la CE, deben considerarse derogadas por esta. Esta derogación puede ser declarada por los tribunales ordinarios o dar lugar a una declaración de inconstitucionalidad sobrevenida mediante el planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad ante el TC.

»d) Finalmente, no puede aceptarse que en estos casos sean aplicables argumentos relacionados con el fraude de ley, el abuso del derecho o la buena fe, puesto que no se da el caso de que -con vulneración del artículo 6.4 CC - se persiga un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico; ni que -con vulneración del artículo 7.2 CC - se ejercite el derecho de impugnación de manera antisocial o fuera de los límites, en este caso económicos, que resultan del establecimiento por el legislador de un derecho en favor del arrendatario encaminado a imponer el mantenimiento del statu quo económico del contrato; ni que -con vulneración del artículo 7.2 CC  - se actúe al margen de la probidad que se exige en el tráfico patrimonial. Ninguna de estas tres circunstancias puede ser apreciada cuando se ejercita un derecho en los términos previstos por el legislador con la finalidad de mantener una ventaja económica que éste reconoce directamente.» QUINTO.- Aplicación de la jurisprudencia al presente supuesto.

La doctrina jurisprudencial expuesta resulta aplicable al supuesto enjuiciado en el presente procedimiento y comporta la estimación del recurso de casación. La sentencia recurrida fija como hechos tanto la existencia y realidad de la compraventa como la condición de arrendatario del demandante, ahora recurrente, y el no ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por este. Asimismo, se determina en aquella que el precio de la venta, concretado en 54 000 euros, excede de la capitalización de la renta anual cifrada en 42 034, 67 euros, por lo que concurre el presupuesto fijado legalmente en el artículo 53.1.2.ª LAU para que el arrendatario se encuentre legitimado para impugnar la transmisión de la vivienda. Por lo anterior, y de conformidad con lo dispuesto en la doctrina jurisprudencial reseñada, al concurrir todos los presupuestos y requisitos legales para el ejercicio de la impugnación, la aplicación del artículo 53 LAU ha de ser automática, en aquellos casos, como el presente, en los que se trate de arrendamientos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, al configurarse la acción de impugnación como un derecho que la ley expresamente reconoce al arrendatario. A la luz de la doctrina expuesta no resulta posible fundamentar la inaplicación de dicho precepto en que el precio de la venta no sea desproporcionado o excesivo en relación con el valor actual en el mercado del bien transmitido o en que su ejercicio por parte del arrendatario suponga un abuso de derecho.

SEXTO.- Estimación del recurso de casación.

La estimación del recurso de casación, conforme a lo dispuesto en el artículo 487. 3 LEC, implica, además de casar, en todo o en parte, la sentencia recurrida, declarar lo que corresponda según los términos en que se hubiere producido la oposición a la doctrina jurisprudencial. En el presente supuesto la estimación del recurso de casación interpuesto implica la estimación de la demanda y la declaración de impugnación de la transmisión efectuada en fecha de 1 de agosto de 2002 de la vivienda situada en la AVENIDA000, n.º NUM000, NUM001  NUM002 de Cornellá de Llobregat y declaración que el adquirente D. Remigio no podrá denegar la prórroga del contrato de D. Gaspar fundándose en la causa 1.ª del artículo 62 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Reiteramos como doctrina jurisprudencial que el artículo 53 LAU 1964 debe ser aplicado, cuando se trata de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, sometidos a las excepciones contempladas en la DT Segunda LAU, siempre que, concurriendo los requisitos expresados en el citado artículo, el precio de la transmisión exceda de la capitalización de la renta anual pagada por el inquilino a los tipos fijados por el artículo, aun cuando se acredite que no ha existido fraude o maquinación en la compraventa y el precio fijado sea el correspondiente al mercado o inferior a él.