Sentencia del
Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2020 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
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PRIMERO.- Antecedentes.
El presente recurso de casación se
interpone contra una sentencia recaída en juicio ordinario en el que la parte
demandante, la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE000 núm.
NUM000 de Leganés se dirige contra D. Millán, solicitando que se condenara al
demandado a permitirle sustituir la puerta del trastero correspondiente a su
vivienda por otra igual a las ya instaladas en el resto de los trasteros del
inmueble y de conformidad con lo acordado en la Junta de Propietarios celebrada
el 15 de octubre de 2.015.
Frente a tal acción el demandado no
sólo se opuso a la demanda sino que además formuló reconvención, interesando la
nulidad del referido acuerdo de la Junta de Propietarios por el que se acordó
el cambio de todas las puertas de los trasteros a costa de la Comunidad. La
Comunidad actora y reconvenida alegó la caducidad de la acción
reconvencionalmente promovida.
La sentencia de primera instancia
desestimó la reconvención al considerar que la acción dirigida a promover la
nulidad del acuerdo que se pretendía ejecutar había caducado. Por otro lado,
acogió la demanda al estimar que el acuerdo de la Comunidad que se quería hacer
cumplir era válido y eficaz, por no haber sido impugnado en plazo y que por
ello debía ser ejecutado.
Contra dicha resolución se interpuso
recurso de apelación por la parte demandada, D. Millán, recurso que fue
resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que hoy es
objeto del presente recurso de casación. Dicha resolución acuerda desestimar el
recurso. La sentencia de la Audiencia Provincial tras considerar que la acción
ejercitada por vía reconvencional no estaba caducada, en sus fundamentos de
derecho quinto y sexto, señala lo siguiente:
"Quinto: La nulidad del acuerdo
impugnado por razón de defectos formales del acta debe ser desestimada.
"Habida cuenta que la Comunidad
adujo que el acuerdo impugnado estaba fundamentado en el art. 10 de la LPH, al
no ser necesaria para su aprobación más que la mayoría de los copropietarios,
resulta absolutamente innecesario ofrecer en el acta mayor especificación. Se
limitó a recoger que el acuerdo fue adoptado por la mayoría de los presentes, y
lo que se considera suficiente.
"Por otro lado, no ha
acreditado el reconviniente al tiempo de adoptarse el acuerdo que hubiese algún
moroso en la Comunidad como para que tal circunstancia se tuviere que haber
hecho constar en el acta.
"En cualquier caso, y de fuere
cierto (sic), resultaría una cuestión absolutamente irrelevante. Aunque se
elimine el voto de ese supuesto moroso, el acuerdo siempre se hubiere adoptado
por mayoría, que es lo que se requería para aprobarlo. Lo habrían votado cuatro
vecinos de los cinco asistentes, siendo seis los copropietarios del inmueble,
"Por más que insista el
recurrente, el acuerdo impugnado no estaba basado en el art. 17.4 de la LPH,
que sí exige para adoptarlo un quorum y una mayoría diferente. En ningún
momento el acuerdo adoptado hace referencia a exigencias sobre nuevas
instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación,
habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y
características. Se trataba sólo de la sustitución de unas puertas deterioradas
por otras nuevas.
"En definitiva, no se considera
que se hubiere infringido el art. 19.2 de la LPH a la hora de ser redactada el
acta.
"Sexto: Entrando ya conocer del
resto de las infracciones de Ley denunciadas por el recurrente, la conclusión a
la que se llega es que la pretensión de nulidad del acuerdo impugnado debe ser
rechazada. Resulta plenamente válido, al ser adoptado por la Junta de
Propietarios en base a las facultades que le confiere el art. 10.1 a) de la
LPH.
"Dicho precepto establece que
tendrán carácter obligatorio, no requiriendo incluso de acuerdo previo de la
Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de
los estatutos, ya vengan impuestas por las Administraciones Públicas o sean
solicitadas por los propietarios, entre otras, las obras que resulten
necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de
conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes,
incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos
de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones
de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la
Administración, del deber legal de conservación.
"Pues bien, en este caso la
Administración no ha llegado a imponer a la Comunidad la realización de obra de
conservación o mantenimiento alguna, pero habida cuenta el mal estado en que se
encontraban las puertas de los trasterossolariums del demandado, y resultando
inviable su reparación, tanto desde el punto de vista técnico como económico,
como se desprende del informe pericial aportado a los autos por la Comunidad
actora, es evidente que en base al citado precepto estaba legitimada para
imponer a su propietario la sustitución de dichas puertas. Y ello, aunque se
tratare de elementos privativos - así fue declarado como probado y no se
impugnó por las partes, - no sólo por ser necesarias para una adecuada
conservación de los elementos integrantes del inmueble, sino incluso por
razones de ornato, y a fin de mantener la uniformidad estética con el resto de
las puertas instaladas.
"Si todo ello es así, es obvio
que el acuerdo no vulnera lo establecido en los art. 7, 9.1 a), b), c) y d) de
la LPH, que se dicen impugnados.
"Según el art. 9.1 de la LEC,
serán obligaciones de cada propietario respetar las instalaciones generales de
la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de
cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local,
haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen
daños o desperfectos (apartado a); mantener en buen estado de conservación su
propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a
la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por
su descuido o el de las personas por quienes deba responder (apartado b);
consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del
inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la
creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo
establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza
de los daños y perjuicios ocasionados (apartado e); y permitir la entrada en su
piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores
(apartado d).
"Ciertamente no se ha llegado a
acreditar que por la posible falta de mantenimiento de dichas puertas, o por el
estado en que se encontraban, se hubiesen causado perjuicios materiales a la
Comunidad o a los demás copropietarios del inmueble - ya fuese por provocar o
facilitar la aparición o la agravación de humedades existentes u otros daños en
los elementos comunes del inmueble o en otros privativos, - aunque no sólo por
tal razón se le puede exigir su cambio. Realmente no consta que el estado
actual de las puertas hubiese provocado humedades, ni que pudiera hacerlo de
futuro. La Comunidad actora aduce que de no cambiarse las mismas podrían quedar
perjudicadas las obras de rehabilitación que se estaban llevando a cabo en la
azotea y en la cubierta del edificio. Sin embargo, nada de eso se ha
acreditado. A tales efectos no es suficiente la pericial aportada como
documento n.° 2 con el escrito de contestación a la reconvención. Como en el
propio informe se expresa, el objeto de la pericia era sólo "determinar el
estado de las puertas trasteros-solariums que no se han sustituido en planta de
cubierta de la edificación". Es cierto que, según el mismo, los tabiques
de ladrillo en los que se encuentran ancladas están en mal estado debido a la
humedad; pero no se establece ninguna relación causa-efecto concreta con motivo
del estado de las puertas. En ningún momento se dice que esa humedad venga
provocada por el mal estado de las mismas. No hay que perder de vista que como
también se expone en el citado informe, "los trasteros-solariums no
disponen de cubierta, por lo que las puertas se hayan expuestas a las
condiciones climatológicas", es decir, que no tienen ningún tipo de
protección superior, como igualmente se expresa.
"Pero a pesar de ello, y por
las razones antes expuestas, la Comunidad estaba legitimada a adoptar el
acuerdo impugnado en base a lo establecido en el art. 10.1 b) de la. LPH, y lo
que desde luego se comparte.
"Obviamente, y en consecuencia,
también debe ser rechazada la impugnación del acuerdo de la Comunidad en cuanto
que asumía el coste del cambio de todas las puertas de los trasteros-solariums,
al ser repercutible a los copropietarios de conformidad con lo establecido en
el art. 9.1 e) de la LPH, que por ello tampoco se considera infringido. Según
el mismo, cada copropietario debe contribuir, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Y
entre ellos deben incluirse los derivados de acuerdos de la Junta de
Propietario que se adopten en virtud de sus facultades, en aras de la
Comunidad, y para la consecución de sus fines y necesidades. [...]"
Contra dicha resolución se interpone
recurso de casación por la parte demandada.
El procedimiento fue tramitado en
atención a la materia por lo que su acceso a la casación habrá de hacerse a
través del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC.
El escrito de interposición, en
cuanto al recurso de casación, se articula en tres motivos de casación.
En el motivo primero se alega la
infracción del artículo 17.4 LPH, en relación con los artículos 10.1 a) y b) y
9.1 b) de la misma Ley, en la redacción dada a los mismos por la disposición
final primera, apartados 4 y 5 de la Ley 8/2013, de 26 de junio. Invoca la
parte recurrente la existencia de interés casacional por aplicación de norma
con vigencia inferior a cinco años. Argumenta la parte recurrente que afirmado
por la sentencia recurrida que el acuerdo impugnado no requería de un quorum
específico, bastando la mayoría de los votos presentes para su aprobación, ello
supone una infracción del artículo 17.4 LPH, en tanto que se trata de aprobar
la sustitución de unas puertas de trasteros, elemento privativo, sin que por su
estado se hubiesen causado perjuicios materiales a la Comunidad o al resto de
propietarios del inmueble, no provocando o facilitando la aparición o
agravación de humedades o de otros elementos comunes o privativos del inmueble,
siendo la única razón de su sustitución el ornato, no afectando a la supresión
de barreras arquitectónicas. En la medida que ello es así concluye que la
adopción de acuerdos adoptados por la Comunidad para exigir mejoras no
requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble en cuanto a elementos comunes, no impuesta por
resolución administrativa ni encaminada a la supresión de barreras
arquitectónicas y que respecto de los elementos privativos tampoco sean
precisas para evitar perjuicio a la Comunidad o a otros propietarios, exige
para su validez un quorum especial de 3/5 del total de propietarios que
a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación y no una
mayoría simple como indica la sentencia recurrida.
En el motivo segundo, tras citar
como preceptos legales infringidos los artículos 19.3 y 17.7 de la Ley de Propiedad
Horizontal, se alega la existencia de interés casacional por oposición a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo. Cita como opuestas a la recurrida las
sentencias de esta Sala núm. 959/1998, de 20 de octubre, 1192/2001, de 17 de
diciembre y la 639/2013, de 17 de octubre, referidas todas ellas a las
formalidades que ha de observar el acta. Argumenta la parte recurrente que el
acta de la junta es nula por cuanto no expresa quienes votaron a favor para
alcanzar esa mayoría de los asistentes y menos que cuotas representaban para
poder afirmar que se ha alcanzado esa mayoría de cuotas de los presentes.
Por último, en el motivo tercero,
tras citar como preceptos legales infringidos el artículo 7 del Código Civil,
en relación con los artículos 9.1 a), b), c) y d) y 9.2 de la Ley de Propiedad
Horizontal, se alega la existencia de interés casacional por oposición a la
jurisprudencia del Tribunal Supremo. Cita como opuestas a la recurrida las
sentencias de esta Sala núm. 925/2011, de 12 de diciembre y 20/2006, de 1 de
febrero, relativas al abuso de derecho. Señala la parte recurrente que la
aprobación de que las obras de sustitución de las puertas de los trasteros,
elemento privativo, sean abonadas con cargo a los fondos de la Comunidad, como
un gasto común, constituye un abuso de derecho. Cada propietario podrá cambiar,
embellecer o mejorar los elementos privativos de los que es propietario pero no
puede entenderse ajustado a derecho que se obligue a los demás propietarios a
hacer lo mismo.
SEGUNDO.- Motivos primero y segundo.
1.- Motivo primero. Al amparo de lo
dispuesto en el art. 477.1 de la LEC, por infracción del art. 17.4 en relación
con los artículos 10.1, a) y b) y art. 9.1, b) de la Ley de Propiedad
Horizontal 49/1960, de 21 julio, según la redacción dada a los mismos por la
disposición final primera, apartados 4 y 5 de la Ley 8/2013, de 26 de junio.
2.- Motivo segundo. Al amparo de lo
dispuesto en el art. 477.1 de la LEC, por infracción del art. 19.3 en relación
con lo dispuesto en el artículo 17.7, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal
49/1960, de 21 julio, según la redacción dada a los mismos por Ley 8/1999, de 6
de abril y por la disposición final primera, apartado 5 de la Ley 8/2013, de 26
de junio, respectivamente.
Se desestiman los motivos que se
analizan conjuntamente, al centrarse en la aplicación del art. 17 de la LPH y
sus consecuencias.
El recurrente entiende que en la
sentencia recurrida se declaró que la única razón para cambiar las puertas de
los trasteros era por ornato y en base a ello considera infringido el art. 17
de la LPH, al entender que no se había respetado el quorum necesario
para las mejoras.
Esta sala debe declarar que el
recurrente no respeta los hechos probados de la sentencia recurrida, dado que
en la misma se declara:
"Se trataba sólo de la
sustitución de unas puertas deterioradas por otras nuevas".
"...pero habida cuenta el mal
estado en que se encontraban las puertas de los trasterossolariums del
demandado, y resultando inviable su reparación, tanto desde el punto de vista
técnico como económico, como se desprende del informe pericial aportado a los
autos por la Comunidad actora, es evidente que en base al citado precepto
estaba legitimada para imponer a su propietario la sustitución de dichas
puertas".
Por lo tanto, procede desestimar el
motivo, dado que pretende la aplicación de un precepto pensado para las mejoras
no necesarias, cuando el supuesto analizado es el de sustitución de unas
puertas por su estado de manifiesto deterioro, lo que entra dentro de las obras
de conservación (art. 10 de la LPH).
TERCERO. Motivo tercero.
Al amparo de lo dispuesto en el art.
477.1 de la LEC, por infracción del art. 7 del Código Civil, en relación con lo
dispuesto en el art. 9.1, a), b), c) y d) y 9.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
49/1960, de 21 julio, en cuanto constituye el acuerdo adoptado abuso de
derecho.
Se desestima el motivo.
No es posible estimar la existencia
de abuso de derecho, cuando la comunidad acuerda la sustitución de todas las
puertas de los trasteros, incluida la del demandado y decide afrontar los
gastos, conforme al coeficiente de participación, ya que no consta que el
demandado deba afrontar un gasto superior al del importe de su puerta (art. 7
del C. Civil).
En conclusión, son obligaciones de
cada propietario (que no ha respetado el demandado), de acuerdo con el art. 9
de la LPH:
"a) Respetar las instalaciones
generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o
privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o
local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se
causen daños o desperfectos.
"b) Mantener en buen estado de
conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que
no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños
que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
"c) Consentir en su vivienda o
local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las
servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras,
actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas
conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la
comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados".
Igualmente se establece en el art.
10 de la LPH que sin acuerdo previo de la junta de propietarios se podrán
realizar a instancia de los propietarios:
"a) Los trabajos y las obras
que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber
de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes,
incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos
de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones
de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la
Administración, del deber legal de conservación".
CUARTO.- Desestimado el recurso de
casación procede la imposición de costas al recurrente (art. 398 LEC de 2000).
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