Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 30 de septiembre de 2020 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
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PRIMERO.- Antecedentes.
Los demandantes, arrendatarios,
formulan demanda en la que solicitan que se declare que el aumento de la renta
por repercusión de obras que desde marzo de 2009 hasta el 31 de mayo de 2016 ha
venido reclamando el arrendador es nulo de pleno derecho pues el art. 108 LAU
de 1964 no se aplica a los contratos de arrendamientos de viviendas celebrados
durante la vigencia de esta Ley. Se solicita también que se declare nulo el
abono de las cantidades que indebidamente se repercuten por este concepto desde
el mes de junio de 2016 durante la tramitación del procedimiento hasta que
recaiga resolución judicial firme.
En consecuencia, reclaman el
reintegro de las cantidades que han abonado hasta el 31 de mayo de 2016.
Los demandantes alegaron que los
arrendamientos se sitúan en torno a 1968-1969 que durante todos estos años han
venido pagando puntualmente la renta. Que se les remitió una comunicación con
fecha 23 de febrero de 2009 en la que se les informaba que siendo necesaria la
realización de unas obras en la estructura, fachada y cubierta del edificio, se
iba a repercutir el coste de estas obras en la renta mensual en la medida
individual que la propia comunicación explicaba en cada caso. Que desde
entonces vienen haciendo frente a dicho pago y en abril de 2014 requirieron al
arrendador para que justificase la razón de dichas obras y su importe.
Los demandantes, mantienen que la
repercusión solo cabe para los arrendamientos existentes con anterioridad al 1
de julio de 1964, pero no para los posteriores, se cita la STS 305/2009 de 21
de mayo. Por ello, es indebida y contraria a derecho la repercusión del coste
de las obras que han venido abonando y tienen derecho a reclamar que se
reintegre el dinero abonado por tal concepto desde marzo de 2009.
Subsidiariamente alegan que, en todo caso, si se entiende que es aplicable el
epígrafe 10.3.c) de la Disposición Transitoria Segunda LAU, entienden que no se
dan los requisitos exigidos pues no se ha justificado la necesidad de las
obras.
El arrendador demandado reconoce la
realidad de los arrendamientos, pero afirma que el inicio de los mismos es
anterior al 1 de enero de 1965 ya que desde la entrada en vigor de la actual
LAU se les está aplicando de forma pacífica la actualización del IPC que
sustituyó la regla de actualización del art. 100.1 y 4 LAU 1964 prevista para
los arrendamientos que subsistiesen a su entrada en vigor lo que implica que
han aceptado dicha actualización porque sus arrendamientos son anteriores al 1
de enero de 1965.
En cuanto a las obras señala que el
Ayuntamiento de Riotuerto decidió llevar a a cabo obras de rehabilitación y
urbanización en varios edificios del municipio entre ellos el que es objeto de
los contratos de arrendamiento. Esta decisión fue puesta en conocimiento de los
inquilinos que debieron desalojar el inmueble durante la ejecución de los
trabajos, pagando los correspondientes alquileres por sustitución el demandado
hasta que en septiembre de 2008 tuvo lugar el realojo una vez finalizada la
obra.
En febrero de 2009 les comunicó la
repercusión en la renta del importe de la inversión realizada por la propiedad
de conformidad con el epígrafe 10.3 de la Disposición Transitoria Segunda LAU y
en abril de 2009 se les facilitaron todos los datos. En abril de 2014 se dio
nueva respuesta a la petición de información.
El demandado mantiene que no es de
aplicación el criterio fijado en la sentencia citada puesto que cabe una
excepción y es el supuesto que se da en este caso, ya que cabe la repercusión
de las obras en aquellos supuestos que hayan sido impuestas por la
Administración. Las obras fueron promovidas parcialmente por el Ayuntamiento, y
los inquilinos han aceptado tácitamente la repercusión desde que les fue
notificada la misma.
La sentencia de primera instancia
resuelve en atención a la doctrina de los actos propios pues los demandantes no
manifestaron oposición alguna en ningún momento desde que fueron informados en
febrero de 2009 y han venido satisfaciendo puntualmente y sin protesta durante
más de siete años los importes mensuales computados por tal concepto.
Los demandantes formularon recurso
de apelación y la Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Santander, estima
en parte el recurso de apelación y, en consecuencia, declara la nulidad de
pleno derecho de las repercusiones giradas a D.ª Magdalena y D. Cesar y condena
al demandado a restituir las cantidades por la repercusión de obras
indebidamente satisfechas, por cada uno de los demandantes.
Absuelve al demandado de las
pretensiones formuladas por D.ª Miriam.
La sentencia recurrida sostiene que
la cuestión estriba en determinar si los contratos de los demandantes se
concertaron al amparo de la Ley 1964 lo que hace inviable la repercusión
practicada que es la tesis de los demandantes, o por el contrario se trata de
contratos anteriores en los que sí cabe el mecanismo legal de la repercusión de
las obras del art. 108 LAU de 1964.
La Audiencia concluye que los
contratos de Dña. Magdalena y D. Cesar, sí se concertaron después del 1 de
enero de 1965. No sucede lo mismo con el contrato de Dña. Miriam que su propio
hijo declaró en juicio que el nació en NUM000 de 1964 y ya nació en esa casa
que su madre vivía allí desde 1963.
Frente a la sentencia dictada por la
Sección 2.ª de la Audiencia Provincial de Santander se interpone por el
demandado recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación.
El recurso extraordinario por
infracción procesal se formula al amparo del art. 469.1.2.º LEC, y se
desarrolla en un motivo único en el que se denuncia la infracción del art.
218.1 LEC.
Se plantea la incongruencia de la
sentencia recurrida al no haber dado respuesta a la procedencia de la
aplicación de la disposición transitoria segunda epígrafe 10.3 c) pues quedó
fijado como hecho controvertido y la sentencia recurrida ha considerado que se
trataba de un argumento introducido ex novo en el recurso de apelación
cuando se trata de una cuestión que fue objeto de debate.
El recurso de casación se plantea al
amparo del art. 477.2.3.º LEC por interés casacional, por oposición a la
doctrina del Tribunal Supremo.
El primero se funda en la infracción
del art. 7.1 CC, se alega por el recurrente que son actos admitidos por ambas
partes, el hecho que en el año 2009 el demandado propietario envió una carta a
cada uno de los inquilinos demandantes para comunicarles que iba a repercutir
en sus rentas el importe de las obras realizadas, en aplicación del epígrafe
10.3.c) de la disposición transitoria 2.ª de la vigente Ley de Arrendamientos
Urbanos en la proporción correspondiente y con arreglo a los cálculos que
también les explicaba.
Los demandantes recabaron
asesoramiento profesional para requerir al demandado en dos ocasiones, en el
año 2009 y 2014, pero no manifestaron en los dos requerimientos su oposición a
tal repercusión y desde el año 2009 han venido abonando de forma pacífica la
repercusión de las obras hasta la actualidad. Actos que evidencian la
aceptación tácita de los demandantes a la repercusión realizada. Se citan las
SSTS 301/2016, de 5 de mayo, Rec. 105/2014 y 201/2015, de 9 de abril, Rec.
670/2013, entre otras.
El recurrente mantiene que el
comportamiento indubitado de los demandantes vulnera la doctrina de los actos
propios.
El segundo se funda en la infracción
del epígrafe 10.3.c) de la disposición transitoria 2.ª de la Ley 29/1994, de 24
de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en concreto, en cuanto a la aplicación
del art. 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
El recurrente plantea que la
sentencia recurrida solo tiene en cuenta para resolver la cuestión objeto de
debate la fecha de los contratos de arrendamiento sin entrar a valorar la
procedencia de la repercusión en las rentas por importe de las obras por su
naturaleza.
Las obras fueron ordenadas e incluso
promovidas en parte por el Ayuntamiento de Riotuerto, es decir, por la
Administración, por ello, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo
recogida en la STS 685/2013, de 30 de octubre, Rec. 1513/2011, procede la
repercusión de las obras al tratarse de obras impuestas administrativamente.
Se cita también la STS 709/2014, de
26 de noviembre, Rec. 3391/2012.
...
CUARTO.- Motivo segundo.
Al amparo de lo prevenido en los
arts. 477.2.3.º, 477.3 y 481.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por estimar
que la resolución del recurso presenta interés casacional al oponerse la
sentencia impugnada a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo
contenida en las sentencias de la Sala Primera núm. 685/2013, de 30 de octubre,
rec. 1513/2011, núm. 581/2014, de 22 de octubre, rec. 2469/2012 y núm.
709/2014, de 26 de noviembre, rec. 3391/2012, infringiendo el epígrafe 10.3.c)
de la disposición transitoria 2.ª de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de
Arrendamientos Urbanos en concreto en cuanto a la aplicación del art. 108 del
Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Alega el recurrente que de acuerdo
con las sentencias 685/2013, de 30 de octubre, y 709/2014, de 22 de octubre,
debió declararse que la repercusión de las obras efectuadas encontraban amparo
en la DT 2, apartado 10.3 de la LAU de 1994, al tratarse de obras impuestas
administrativamente.
QUINTO. Decisión de la sala. Obras
impuestas por la Administración.
Se estima el motivo.
De la documental aportada por la
demandada se deduce que el arrendador firmó con el Ayuntamiento de Riotuerto un
convenio para la rehabilitación de los edificios, repercutiendo el arrendador
la cantidad invertida por él, dentro de los márgenes legales.
En los apartados primero a tercero
de la exposición del mencionado convenio consta lo siguiente:
"PRIMERO. Que el Ayuntamiento
de Riotuerto tiene el objetivo de promover toda clase de actividades y prestar
cuantos servicios contribuyan a satisfacer las necesidades y aspiraciones de la
comunidad vecinal. Entre estas actividades se encuentra la necesidad de contar
con un municipio y un entorno arquitectónico adecuado y agradable que permita
el libre desarrollo personal de todos los vecinos. Por ello se considera
preciso llevar a cabo obras de rehabilitación y urbanización de aquellos grupos
de viviendas que se encuentran en peor estado.
"Para conseguir este objetivo,
el Ayuntamiento de Riotuerto acudió a la subvención convocada por la Consejería
de Obras Publicas y Vivienda del Gobierno de Cantabria, para financiar
inversiones en rehabilitación y urbanización de grupos de viviendas, publicada
en el Boletín Oficial de Cantabria n.° 138 de fecha 19 de Julio 2005, y que le
ha sido otorgada por acuerdo de fecha 22 de diciembre de 2005 por un importe de
115.891,31 euros para este proyecto.
"SEGUNDO. Que D. Bernardino y
D. Jose Manuel, son los propietarios del edificio sito en la Av. DIRECCION000
n.º NUM001 y NUM002 de La Cavada, que ha sido incluido dentro del anteproyecto
de obras de rehabilitación del edificio " DIRECCION001" en La Cavada,
redactado por el Arquitecto, D. Romulo, debido al deficiente estado de
conservación y ornato en que se encuentra, y que valora las mismas en
205.117,37 euros.
"TERCERO. Que tanto el
Ayuntamiento de Riotuerto como los Sres. Bernardino, tienen el objetivo común
de que se proceda a la rehabilitación del citado edificio, precisándose por
tanto, una colaboración estrecha que permita llevar a cabo dicha obra".
Esta sala en sentencia 685/2013, de
30 de octubre, declaró:
"En la sentencia citada de 21
de mayo de 2009, se viene a declarar que en los contratos posteriores a 1964,
puesto que se pudo pactar la renta y su cláusula de actualización, conforme
permitía el art. 97 de la LAU de 1964, los arrendadores no se han visto
compelidos a la congelación de las rentas por lo que no era necesario un apoyo
específico de estabilización, ya que podían calcular los gastos previsibles a
la hora de fijar la renta y su reajuste.
"Sin embargo, en el presente
litigio surge una particularidad que no fue objeto de análisis en la antecitada
sentencia de esta Sala, cual es la situación concurrente cuando las obras no
son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas
por la Administración.
"Para este supuesto establece
la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, en el aparado C) 10.3 que
las obras serán repercutibles en el caso del art. 108 de la LAU de 1964, que no
concurre, "o" cuando son impuestas por resolución administrativa
firme, que es el caso.
"En resumen, no se infringe la
doctrina jurisprudencial de esta Sala, dado que estamos ante un supuesto de
obras impuestas administrativamente que no es el caso de la analizada en
sentencia de 21 de mayo de 2009, pues la DT 2 ª establece la disyuntiva entre
los casos del art. 108 de la LAU de 1964 y los casos de obras impuestas
administrativamente, en cuyo supuesto sí son repercutibles las obras en los
contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985".
A la vista de la referida doctrina
jurisprudencial, debemos declarar que al tratarse de obras impuestas por la
Administración, si bien ejecutadas a través de Convenio, estaba el arrendador
facultado para repercutirlas, pese a ser el contrato posterior a la LAU de
1964, por lo que procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la
instancia, desestimar la demanda interpuesta por los arrendatarios.
Estimado el recurso, por el motivo
segundo, es innecesario analizar el primero.
SEXTO.- Costas y depósito.
Estimados los recursos
extraordinario de infracción procesal y de casación no procede imposición de
costas, con devolución de los depósitos constituidos para recurrir ( art. 398
LEC).
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