Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 6 de octubre de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).
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PRIMERO.- Resumen de a ntecedentes
Para la resolución del presente
recurso resultan relevantes los siguientes hechos fijados en la instancia:
1.- D.ª Guillerma interpuso una demanda
en juicio ordinario contra Caixabank, S.A. para que se declarara la nulidad de
la cláusula suelo del préstamo hipotecario a interés variable, originariamente
concedido a la sociedad mercantil promotora, en el que se subrogó cuando compró
la vivienda, resultante de la novación pactada y documentada en la misma
escritura de compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario de 1 de
agosto de 2011. En concreto la cláusula cuya declaración de nulidad se solicitó
era la incorporada a la estipulación séptima de la citada escritura, del
siguiente tenor:
"Séptima. Novación. La
dirección de la sucursal de la entidad Cajasol, de Ciudad Expo, ha autorizado
la subrogación del préstamo hipotecario objeto de esta escritura a favor de la
parte compradora, en las condiciones consignadas en el título constitutivo del
préstamo hipotecario, excepto en el tipo de interés nominal mínimo en las
revisiones será el 3,00%".
En la citada escritura pública de
compraventa y subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba el inmueble,
se incorpora nota simple informativa de la información registral de la finca,
en la que, en el apartado relativo a las cargas de la finca, se incluye la
hipoteca objeto de la subrogación y sus principales condiciones financieras,
entre las que figura un tipo de interés mínimo del 3,75%.
2.- El Juzgado de Primera Instancia
estimó la demanda y declaró la nulidad de la citada cláusula de fijación del
interés nominal mínimo (suelo), incorporada al préstamo hipotecario a través de
la referida novación, y condenó a Caixabank a recalcular las cuotas del
préstamo hipotecario excluyendo la aplicación de la cláusula, y a la
restitución de los intereses indebidamente cobrados con efectos retroactivos
desde el inicio de la aplicación y al pago de las costas, al entender que la
entidad financiera no había cumplido los deberes de transparencia material
respecto de dicha cláusula, al no constar documentalmente la entrega del
folleto informativo y la oferta vinculante previstas en la Orden Ministerial de
5 de mayo de 1994.
3.- El banco apeló la sentencia y la
Audiencia Provincial estimó el recurso. Apoyó su decisión en los siguientes
argumentos: (i) el 1 de agosto de 2011 la demandante suscribió con la entidad
"Grupo Empresarial Magenta S.A." una escritura de compraventa con
subrogación hipotecaria en el préstamo concedido por la entidad de crédito
demandada a la promotora el 7 de febrero de 2007; (ii) a dicha escritura de
compraventa se incorporó la certificación registral de la inscripción de la
hipoteca que gravaba la finca adquirida por la actora, con indicación de las
condiciones financieras relativas al capital, intereses ordinarios, el índice
referencial que era el Euribor, el diferencial que era del 1'50%, el tipo
mínimo que era del 3'75%, el tipo máximo, intereses de demora y plazo de
duración; (iii) la compradora asumió la deuda de 150.000 euros del préstamo
hipotecario que gravaba las fincas adquiridas, subrogándose en la condición
jurídica de deudor del préstamo y asumiendo las obligaciones establecidas en la
escritura de préstamo hipotecario cuyo contenido declaró que conocía y
aceptaba; (iv) en la escritura de compraventa y subrogación se introdujo la
estipulación séptima, de novación, mediante la que la entidad de crédito autorizaba
la subrogación del préstamo hipotecario en las condiciones consignadas en el
título constitutivo, con una única modificación, que se expresaba con este
tenor: "... excepto en el tipo de interés nominal mínimo en las revisiones
será el 3'00%"; (v) desde el punto de vista de su contenido y redacción,
esta cláusula se considera que cumple con el requisito de la claridad; (vi) en
cuanto al proceso de contratación, y el cumplimiento de los requisitos de
información y transparencia, la Audiencia hace estas consideraciones: (a) la
compradora no concertó un contrato de préstamo hipotecario directamente con la
entidad de crédito, sino que se subrogó en el préstamo concertado por el
vendedor, cuyas condiciones financieras le constaban, pues estaban incorporadas
a la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria a través de la
certificación registral expresiva de dichas condiciones; (b) el comprador ha de
conocer estas condiciones cuando decide comunicar a la entidad prestamista su
solicitud de subrogación; (c) en estos casos de subrogación no es exigible el
cumplimiento de la Orden ministerial de 5 de mayo de 1994; (d) en este caso la
escritura que firmó la actora contiene una novación modificativa del tipo
mínimo del interés ordinario aplicable que se reduce, bajándolo del 3'75% al
3%; (e) se trata de "una modificación en beneficio de la prestataria,
indicativa de la existencia de una negociación al respecto fruto de la
iniciativa y solicitud de la compradora a la entidad prestamista para mejorar las
condiciones de financiación de la adquisición de los inmuebles objeto de la
compraventa"; (f) la compradora tenía el derecho de solicitar al vendedor
(promotora) las condiciones de la hipoteca y examinarlas antes de optar por la
subrogación en el préstamo, conforme a los arts. 6 y 9 del Real Decreto
515/1989, de 21 de abril, "lo que estimamos que ocurrió en este
caso"; (g) "no es razonable pensar que la prestataria no se enteró de
la única modificación introducida en el préstamo hipotecario en el que se
subrogaba, variación de gran simpleza por lo demás, o que le pudiese pasar
desapercibida a la prestataria la existencia de ese interés mínimo, que era lo
único modificado, y que no fuese consciente de la trascendencia y efectos
económicos de una cláusula que ya figuraba en la inicial escritura de préstamo
hipotecario del promotor y que fue novada, reduciéndola, en exclusivo provecho
y ventaja de la prestataria"; y (h) "la modificación del préstamo fue
negociada y que la prestataria tuvo un conocimiento real y razonablemente
completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato".
Tras la exposición de estos hechos y
razonamientos, la Audiencia llega a la conclusión:
"La cláusula suelo que nos
ocupa no sólo cumple las exigencias legales para su incorporación a los
contratos a tenor del artículo 7 LCGC, sino que supera el control de
transparencia en cuanto que redactada de forma clara y comprensible, fue
conocida por la actora de forma suficiente antes de adoptar la decisión de
suscribir la escritura de compraventa, subrogación hipotecaria y novación
modificativa".
4.- La Sra. Guillerma ha interpuesto un
recurso de casación, en su modalidad de interés casacional, basado en un motivo
que ha sido admitido.
SEGUNDO. - Recurso de casación. Formulación
del único motivo del recurso
1.- El motivo del recurso se formula
bajo la modalidad de interés casacional, y denuncia la infracción de los arts.
1, 5 y 7 de la LCGC, 3.2 y 4.2 de la Directiva 13/93, 10.1,a) LCU, 82 LGDCU, Orden
ministerial de 1994 (sic), 48.2 de la Ley 41/2007 y 19.3 de la Orden
ministerial de 28 de octubre de 2011.
2.- En su desarrollo el recurrente
argumenta que la sentencia recurrida infringe la jurisprudencia relativa a la
transparencia de las cláusulas suelo.
3.- En su escrito de oposición, la
entidad recurrida invoca motivos de inadmisibilidad, entre ellos la falta de
concreción del desarrollo argumental, la mezcla de cuestiones heterogéneas y la
falta de respecto de la base fáctica. No se acogen tales óbices. El recurso
reúne los requisitos mínimos para ser admitido a trámite, pues en su
encabezamiento identifica la infracción denunciada y en su desarrollo se
justifica el interés casacional, y el respecto o no a la base fáctica es
cuestión que analizaremos al examinar el fondo del motivo.
Ello sin perjuicio de que algunos de
los hechos o argumentos empleados en su fundamentación carezcan de conexión con
el caso de la litis (así la afirmación de que el préstamo al promotor carecía
de cláusula suelo y que se impuso en la novación, o la cita como infringidas de
normas posteriores a la fecha de la compra y subrogación - como la Orden
ministerial de 28 de octubre de 2011 -, o la refutación de argumentos no
empleados por la sentencia recurrida, como los relativos a la lectura de la
escritura por el notario). Pero estas son cuestiones que afectan no a la
admisión, sino a la estimación del recurso.
4.- El motivo, por las razones que se
exponen a continuación, va a ser desestimado.
QUINTO. - Decisión del tribunal: el
control de transparencia de la cláusula suelo en caso de subrogación en el
préstamo hipotecario al promotor. Desestimación del recurso.
1.- Aunque la Audiencia, de forma
similar a cómo sucedía en el caso de la reciente sentencia 489/2020, de 23 de
septiembre, concluye que la cláusula impugnada fue objeto de negociación entre
las partes, no lo hace para apoyar la ratio decidendi de su fallo en la
improcedencia de la calificación de la cláusula debatida como condición general
de la contratación o en la inaplicación al caso de las normas cuya infracción
se denuncia en el motivo, que presuponen la ausencia de negociación individual
de las cláusulas a que se refiere, sino como argumento coadyuvante o de apoyo a
su conclusión sobre el cumplimiento de los deberes de transparencia material
por parte de la demandada, delimitando así el pronunciamiento que constituye la
cuestión objeto de la presente controversia, a la que en tales términos debemos
dar respuesta.
Esta sala ha abordado la cuestión
del control de transparencia de la cláusula suelo en los casos de subrogación
del consumidor en el préstamo hipotecario concedido al promotor y se han
modificado algunas de las condiciones de dicho préstamo, como por ejemplo en
las sentencias 643/2017, de 24 de noviembre, 24/2018, de 24 de enero, 216/2018,
de 11 de abril, 519/2018, de 20 de septiembre, y más recientemente en las
sentencias 53/2020, de 23 de enero, 338/2020, de 22 de junio, y 489/2020, de 23
de septiembre, entre otras, doctrina que ahora procede mantener y aplicar al
caso de la litis.
2.- El auto del Tribunal de Justicia de
la Unión Europea de 27 de abril de 2017 (asunto C-535/16, caso Bachman) se
refiere a la condición de consumidor en caso de sucesión contractual (novación
subjetiva). El Tribunal de Justicia resuelve la decisión prejudicial sobre el
concepto de consumidor relevante a los efectos de la aplicación de la Directiva
93/13/CEE (art. 2, b). En el caso, se planteaba la aplicación de la Directiva a
una relación bancaria establecida inicialmente entre un banco y una sociedad
mercantil (por lo tanto, excluida del concepto de consumidor) cuando la
posición contractual de esa sociedad la ocupó posteriormente una persona
física. A ésta se le reconoce por el Tribunal de Justicia la condición de consumidor,
al decir su parte dispositiva:
"El artículo 2, letra b), de la
Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas
abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el
sentido de que una persona física que, a raíz de una novación, ha asumido
contractualmente, frente a una entidad de crédito, la obligación de devolver
créditos inicialmente concedidos a una sociedad mercantil para el ejercicio de
su actividad, puede considerarse consumidor, en el sentido de esta disposición,
cuando dicha persona física carece de vinculación manifiesta con esa sociedad y
actuó de ese modo por sus lazos con la persona que controlaba la citada
sociedad así como con quienes suscribieron contratos accesorios a los contratos
de crédito iniciales (contratos de fianza, de garantía inmobiliaria o de
hipoteca)".
3.- Es decir, el préstamo inicialmente
concertado entre el banco y el promotor y la subrogación posterior por parte de
un comprador-consumidor, junto con la novación de determinadas condiciones
financieras, son operaciones diferentes. Como quiera que la segunda operación,
la subrogación por parte del comprador en la obligación personal derivada del
préstamo hipotecario, con el consentimiento del prestamista, es un negocio jurídico
de consumo, está sometido al control de transparencia.
Esta forma de pago del precio de una
compraventa mediante la asunción de la deuda del préstamo, y la subrogación en
la carga hipotecaria, está expresamente prevista en nuestro ordenamiento como
forma de novación subjetiva por cambio de deudor, tanto civilmente ( art. 1.203
y 1.205 CC), como hipotecariamente ( art. 118 LH).
Este último precepto contempla: (i)
por un lado, la subrogación ex lege que se produce en las
responsabilidades derivadas de la hipoteca como consecuencia de la transmisión
del bien gravado, dada su condición de gravamen real inscrito ( art. 32 LH) y
la eficacia de reipersecutoriedad propia de la hipoteca ( arts. 1876 CC, 126 LH
y 685.1 LEC); y (ii) por otro lado, el pacto de subrogación del comprador en la
obligación personal (préstamo) garantizada por la hipoteca, en cuyo caso
"quedará el primero [vendedor] desligado de dicha obligación, si el
acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito". Este consentimiento
opera como conditio iuris de la liberación del deudor inicial
(vendedor), dotando de eficacia plena al acto dispositivo de transmisión de la
deuda.
4.- El consentimiento del acreedor, en
caso de que concurra, libera de responsabilidad al deudor original (promotor),
y si bien no convierte a aquél en parte del contrato de compraventa cuyo pago
se instrumenta, en todo o en parte, mediante la subrogación, sí supone que el
vínculo jurídico derivado del préstamo inicialmente concertado con el vendedor
pasa a regir entre el prestamista inicial (banco) y el prestatario subrogado
(comprador-consumidor), con arreglo a la regulación contractual inicialmente
fijada, o con las modificaciones que de forma simultánea o sucesiva a la propia
subrogación se hayan introducido en las condiciones del contrato mediante su
novación objetiva ( art. 1203.1 CC).
5.- Por razón de la estrecha relación
entre los préstamos hipotecarios a promotor y las ventas de las viviendas
gravadas a comprador-consumidor con simultánea subrogación hipotecaria, hemos
declarado (por todas, vid. sentencia 338/2020, de 22 de junio) que el hecho de
que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino
que éste se subrogue en un préstamo previamente concedido al promotor que le
vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria, que presta su consentimiento
a dicha subrogación, de la obligación de suministrar al consumidor información
que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la
carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el
préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y
pormenorizado del contrato.
Una parte considerable de las
compras de vivienda en construcción o recién construida se financia mediante la
subrogación del comprador en el préstamo hipotecario concedido al promotor, con
modificación, en su caso, de algunas de sus condiciones. Si se eximiera a la
entidad financiera de esa exigencia de proporcionar la información necesaria
para asegurar la transparencia de las cláusulas que regulan el objeto principal
del contrato, se privaría de eficacia la garantía que para el cumplimiento de
los fines de la Directiva 93/13/CEE y la legislación nacional que la desarrolla
supone el control de transparencia.
6.- Por ello, para el caso particular
de la subrogación de compradores en el denominado "préstamo
promotor", el ordenamiento jurídico establece un conjunto de normas
específicamente destinadas a garantizar dicha información. Ya antes de la
aprobación de la Directiva 93/13/CEE, el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril,
sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar
en la compraventa y arrendamiento de viviendas, dispuso en su art. 6.1.4 º, en
el marco de la información relativa al precio de la compra, los medios de pago
y las garantías para su efectividad, que "si se prevé la subrogación del
consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía
real sobre la propia vivienda se indicará con claridad el Notario autorizante
de la correspondiente escritura, fecha de esta, datos de su inscripción en el
Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a
cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades". Y en su art. 9
estableció que "a la firma del contrato todo adquirente de vivienda [...]
tiene derecho a recibir a costa del vendedor copia de los documentos a que se
refieren los artículos anteriores".
7.- Más tarde, se aprobó la Orden de 5
de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los
préstamos hipotecarios, dictada en cumplimiento de la habilitación concedida
por el art. 48.2 de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e
Intervención de las Entidades de Crédito, con el fin de proteger los legítimos
intereses de la clientela activa y pasiva de las entidades de crédito.
Dicha Orden estableció un régimen de
información precontractual (folleto informativo - art. 3 -, oferta vinculante -
art. 5 -, derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo
hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles
anteriores a su otorgamiento - art. 7 -) respecto de todos los préstamos
hipotecarios incluidos en su ámbito de aplicación (préstamos hipotecarios
concedidos por entidades de crédito a favor de prestatarios personas físicas,
cuyo importe no exceda de 25 millones de pesetas - límite cuantitativo
posteriormente suprimido por la Ley 41/2007-). Y específicamente en relación
con los préstamos a promotores estableció en su art. 1.3 que, con independencia
de las reglas establecidas en el citado Real Decreto 515/1989, "cuando el
constructor o promotor prevea una posterior sustitución por los adquirentes de
las viviendas en préstamos que cumplan las condiciones establecidas en el
número 1 de este artículo, resultará de aplicación lo dispuesto sobre índices o
tipos de interés de referencia en los números 2 y 3 del artículo 6 de esta
Orden [...]".
8.- La citada Orden ministerial fue
sustituida por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y
protección de la clientela de servicios bancarios, dictada al amparo de la
habilitación concedida por la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía
Sostenible, que trató de materializar un avance sustancial en materia de
transparencia bancaria. En lo que ahora interesa, esta Orden estableció en su
art. 19.3 que "las entidades de crédito que concedan préstamos a
constructores o promotores inmobiliarios, cuando el constructor o promotor
prevea una posterior subrogación de los adquirentes de las viviendas en el
préstamo, deberán incluir entre los términos de su relación contractual, la
obligación de los constructores o promotores de entregar a los clientes la
información personalizada relativa al servicio ofrecido por las entidades en los
términos previstos en esta orden".
Este artículo de la Orden
EHA/2899/2011 se desarrolló en el anejo 6 de la Circular del Banco de España
5/2012, relativo a los principios generales aplicables para la concesión de
préstamos responsables; el punto 12 señala: "En los supuestos en que la
concesión de préstamos a constructores o promotores inmobiliarios prevea una
posterior subrogación de los adquirentes de las viviendas en el préstamo, la
inclusión en el correspondiente contrato de la obligación de los indicados
constructores o promotores de entregar a los clientes información personalizada
sobre el servicio ofrecido por la entidad, recogida en el artículo 19.3 de la
Orden EHA/2899/2011, no eximirá a la entidad de asegurarse, antes de aceptar la
aludida subrogación, mediante los procedimientos apropiados, de que el cliente
está adecuadamente informado sobre las características del préstamo".
9.- La evolución legislativa en esta
materia se ha completado mediante la reciente aprobación de la Ley 5/2019, de
15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que en su
disposición adicional séptima, bajo el epígrafe "Obligaciones del
empresario con ocasión de la transmisión del inmueble hipotecado", impone
al promotor que, con ocasión de la transmisión de un inmueble hipotecado, vaya
a pactar con el comprador la subrogación de éste en la obligación personal de
un préstamo inmobiliario sujeto a esta Ley, la obligación de "comunicarlo
al prestamista con al menos 30 días de antelación a la fecha de la firma
prevista, al objeto de que el prestamista pueda realizar el necesario análisis
de su solvencia y dar cumplimiento a los requisitos de información
precontractual y el resto de las obligaciones exigidas en esta Ley y su
desarrollo reglamentario, dando tiempo al potencial prestatario a buscar
alternativas de financiación hipotecaria".
10.- Se trata de una regulación que
refuerza y concreta el principio de transparencia en relación con los préstamos
hipotecarios a promotor, a fin de garantizar que el consumidor llamado a
subrogarse en dicho préstamo obtenga una información precontractual que le
permita un nivel de garantía de sus derechos equivalente al del deudor que
contrata directamente el préstamo hipotecario destinado a financiar la
adquisición de su vivienda directamente con la entidad de crédito.
Del conjunto de esta regulación
resulta que: (i) el contrato de préstamo al promotor deberá contener (a) los
datos registrales de la hipoteca (responsabilidad hipotecaria, vencimientos,
cantidades) - art. 6.1.4º del RD 515/1989 -, y (b) a modo de estipulación a
favor de terceros, "la obligación de los constructores o promotores de
entregar a los clientes la información personalizada relativa al servicio
ofrecido por las entidades en los términos previstos en esta orden" - 19.3
de la Orden EHA/2899/2011 -; (ii) el banco deberá "asegurarse, antes de
aceptar la aludida subrogación, mediante los procedimientos apropiados, de que
el cliente está adecuadamente informado sobre las características del préstamo"
(anejo 6 de la Circular del Banco de España 5/2012); y (iii) el promotor que
vaya a pactar con el comprador la subrogación hipotecaria, debe comunicarlo al
banco con 30 días de antelación a la fecha de la firma de la escritura, para
que éste pueda realizar el análisis de solvencia y cumplir los requisitos de
información precontractual ( disposición adicional 7ª Ley 5/2019).
En el presente caso, en la fecha de
la formalización de la compraventa con subrogación en el préstamo hipotecario y
novación (1 de agosto de 2011), no estaban vigentes ni la Orden EHA/2899/2011,
ni la Circular del Banco de España 5/2012, ni la Ley 5/2019. Pero hay que tener
en cuenta que todas estas disposiciones se enmarcan y están al servicio de las
exigencias de transparencia que en relación con las condiciones generales de la
contratación en contratos con consumidores establecen los arts. 4.2 y 5 de la
Directiva 93/13/CEE, preceptos que encuentran su reflejo en el ordenamiento
interno en diversas normas, destacadamente en los arts. 5.5 LCGC, y 60.1 y 80.1
TRLCU, disposiciones que sí estaban en vigor en aquella fecha.
11.- En este contexto normativo, tanto
la jurisprudencia comunitaria, como la de esta Sala, han resaltado la
importancia que para la transparencia en la contratación con los consumidores
tiene la información precontractual que se les facilita, porque es en esa fase
cuando se adopta la decisión de contratar. La STJUE de 21 de marzo de 2013,
asunto C-92/11, caso RWE Vertrieb, declara al referirse al control de
transparencia:
"44. En efecto, reviste una
importancia fundamental para el consumidor disponer, antes de la celebración de
un contrato, de información sobre las condiciones contractuales y las
consecuencias de dicha celebración. El consumidor decide si desea quedar
vinculado por las condiciones redactadas de antemano por el profesional
basándose principalmente en esa información".
Esta doctrina ha sido reiterada por
el TJUE en sentencias posteriores, la última de las cuales ha sido la sentencia
de 7 de noviembre de 2019 (asuntos acumulados C-419/18 y C- 483/18, caso Profi
Credit Polska)
12.- La información precontractual es la
que permite realmente comparar ofertas, o alternativas de financiación, y
adoptar la decisión de contratar. No se puede realizar una comparación fundada
entre las distintas ofertas o alternativas si al tiempo de realizar la
comparación el consumidor no puede tener un conocimiento real de la
trascendencia económica y jurídica de alguno de los contratos objeto de
comparación porque no ha podido llegar a comprender lo que significa en él una
concreta cláusula, que afecta a un elemento esencial del contrato, en relación
con las demás, y las repercusiones que tal cláusula puede conllevar en el
desarrollo del contrato.
El diferencial respecto del índice
de referencia, y el resultado de la adición de uno al otro, que es información
determinante sobre el precio del producto con la que el consumidor realiza la
comparación entre las distintas ofertas o alternativas de financiación y decide
contratar una en concreto, pierde buena parte de su trascendencia si existe un
suelo por debajo del cual el interés no puede bajar. Por tanto, es preciso que
con carácter previo a la contratación (art. 60.1 TRLCU) se informe a quien va a
asumir, mediante la subrogación, y eventual novación, el lugar del prestatario,
sobre la existencia de ese suelo y su incidencia en el precio del contrato, con
claridad y dándole el tratamiento principal que merece.
13.- En el presente caso, la sentencia
del Juzgado de Primera Instancia declaró que no se cumplieron las normas sobre
la información precontractual previstas en la Orden Ministerial de 5 de mayo de
1994 (folleto informativo, oferta vinculante). El hecho de que aquella Orden no
extendiera expresamente los referidos deberes de información a los casos de
compraventa con subrogación e intervención del prestamista, o no estuvieran en
vigor las restantes disposiciones sectoriales reseñadas, no significa que los
preceptos de la Directiva 93/13/CEE y de la LCGC y del TRLCU, que establecen el
requisito de la transparencia, dejaran de ser aplicables, en los términos
señalados por la jurisprudencia reseñada.
14.- Como hemos declarado en reiteradas
ocasiones (por todas, sentencia 355/2018, de 13 de junio), no existen medios
tasados para obtener el resultado que con el requisito de la transparencia
material se persigue: un consumidor suficientemente informado. El adecuado
conocimiento de la cláusula, de su trascendencia y de su incidencia en la
ejecución del contrato, a fin de que el consumidor pueda adoptar su decisión
económica después de haber sido informado cumplidamente, es un resultado
insustituible, aunque susceptible de ser alcanzado por pluralidad de medios.
Así lo pusimos también de relieve en la sentencia 171/2017, de 9 de marzo, en
que afirmamos que en cada caso pueden concurrir unas circunstancias propias cuya
acreditación, en su conjunto, ponga de relieve con claridad el cumplimiento o
incumplimiento de la exigencia de transparencia.
La legislación sectorial de
transparencia en materia de préstamos hipotecarios, como hemos visto, ha ido
perfeccionando los medios y procedimientos más adecuados para alcanzar tal
resultado. Pero, incluso antes de la vigencia de las normas sectoriales más
recientes y avanzadas, en los casos en que la compraventa con subrogación se
hizo con intervención del banco, a los efectos de consentir la sustitución de
un deudor (vendedor) por otro (comprador), liberando de responsabilidad a aquél
y, en su caso, novando alguna o algunas de las condiciones del préstamo, como
sucede en este caso, no hay razones para eximir al prestamista del deber de
proporcionar a quien, en virtud de dicha subrogación, va a quedar vinculado con
él en una relación jurídica de larga duración y de la relevancia económica
propia de la financiación de una vivienda, toda la información pertinente a fin
de que conozca la carga jurídica y económica que el contrato va a suponerle, en
los términos antes expresados.
15.- La sentencia recurrida de la
Audiencia parte también de esta doctrina jurisprudencial, y realiza el juicio
de transparencia analizando si el demandante contaba, con una antelación
suficiente a la firma del contrato, con la pertinente información relativa a la
"cláusula suelo", incorporada en este caso al préstamo a través de la
novación pactada en la escritura de compra y subrogación de 1 de agosto de 2011,
de modo que pudieran conocer su existencia y trascendencia, concluyendo dicho
juicio con resultado positivo.
Conclusión que la Audiencia
fundamenta, esencialmente, en las siguientes razones: (i) en la escritura de
compraventa y subrogación se introdujo la estipulación séptima, de novación,
mediante la que la entidad de crédito autorizaba la subrogación del préstamo
hipotecario en las condiciones consignadas en el título constitutivo, con una
única modificación por la que se reducía la cláusula suelo pactada previamente
con el promotor (3,75%), bajándola al 3%; (ii) la redacción de la cláusula con
dicha modificación (única pactada) era sencilla y clara; (iii) a la escritura
se incorporó una nota simple informativa del Registro de la Propiedad en la que
constaban la cláusula inicialmente pactada con el promotor y el resto de las
condiciones financieras esenciales del préstamo; (iv) el comprador conocía
estas condiciones cuando comunicó su solicitud de subrogación a la entidad
financiera; (v) la modificación del préstamo consistente en la reducción del
límite mínimo a la variabilidad se establece en beneficio de la prestataria, y
es "indicativa de la existencia de una negociación al respecto fruto de la
iniciativa y solicitud de la compradora a la entidad prestamista para mejorar
las condiciones de financiación" de la adquisición de los inmuebles objeto
de la compraventa; (vi) estima que la compradora, que tenía el derecho de
solicitar al vendedor (promotora) información sobre las condiciones de la hipoteca
y examinarlas antes de optar por la subrogación en el préstamo, ejercitó este
derecho; (vii) "no es razonable pensar que la prestataria no se enteró de
la única modificación introducida en el préstamo hipotecario en el que se
subrogaba, variación de gran simpleza por lo demás, o que le pudiese pasar
desapercibida a la prestataria la existencia de ese interés mínimo, que era lo
único modificado, y que no fuese consciente de la trascendencia y efectos
económicos de una cláusula que ya figuraba en la inicial escritura de préstamo
hipotecario del promotor y que fue novada, reduciéndola, en exclusivo provecho
y ventaja de la prestataria"; (viii) "la modificación del préstamo
fue negociada y que la prestataria tuvo un conocimiento real y razonablemente
completo de cómo juega o puede jugar en la economía del contrato".
16.- La conclusión de la Audiencia,
apoyada por tales hechos y argumentos, a la vista de las concretas
circunstancias de este caso (a diferencia de otros precedentes), no puede
considerarse contraria a la jurisprudencia de esta Sala ni infractora de los
preceptos que se invocan en el motivo, pues, partiendo de la intangibilidad
casacional de los hechos probados en la instancia y de la valoración de los
mismos hecha por el órgano de apelación, que no cabe tachar de ilógica ni
irracional, la demandante solicitó y obtuvo información sobre el préstamo
hipotecario en el que se pretendía subrogar al promotor/deudor inicial,
conforme a las previsiones del RD 515/1989; solicitó la subrogación en dicho
préstamo a la entidad financiera y la obtuvo con una mejora en las condiciones
financieras consistente en una reducción de la cláusula suelo; esta reducción
se obtuvo a su iniciativa y mediante la correspondiente negociación; la
redacción de la cláusula impugnada es sencilla y clara, y se complementaba con
la información que sobre las condiciones financieras del préstamo figuraba en
la escritura mediante la incorporación de la correspondiente información
registral (a lo que cabe añadir que tal información, según hace constar el
notario en el propia escritura, se había hecho saber con carácter previo a los
otorgantes).
En definitiva, se proporcionó a la
demandante en tiempo oportuno una información suficiente y clara para que
pudiera tener una comprensión efectiva de la existencia de la cláusula suelo y
de las consecuencias que comportaba.
17.- En consecuencia, procede desestimar
el recurso, y con ello confirmar la sentencia de la Audiencia Provincial.
SEXTO. - Costas y depósito
1.- De acuerdo con lo previsto en el
artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, las costas del recurso de casación deben ser impuestas a la recurrente.
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