El carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/1968 otorga a los compradores ("cesionarios"), establecido en su art. 7, no impone que, una vez producido el incumplimiento del vendedor por falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado y vencido por tanto el derecho del comprador a reclamar la devolución de las cantidades anticipadas, el comprador pueda llegar a una transacción con el vendedor que implique una renuncia a recuperar la totalidad de las cantidades anticipadas, renuncia que beneficiará al garante en cuanto este responde por el vendedor. Una cosa es que, de existir, el aval o seguro deban garantizar la devolución total de las cantidades anticipadas (no siendo oponibles al comprador los límites cuantitativos) y otra que el comprador no pueda disponer de su derecho sobre los anticipos (incluyendo los intereses) y transigir, admitiendo que se le devuelva solo una parte.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 20 de julio de 2020 (D. Francisco Marín Castán).

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PRIMERO.-La controversia objeto del presente litigio y del presente recurso de casación se reduce a determinar la eficacia, en el ámbito de unas compraventas de viviendas en construcción sometidas al régimen de la Ley 57/1968, de unos documentos según los cuales los respectivos compradores reconocían haber recibido todas las cantidades avaladas entregadas a cuenta y liberaban al banco avalista de cualquier responsabilidad por este concepto, pese a que las cantidades entregadas a cuenta excedían de las constatadas en aquellos documentos.

En función de esta cuestión controvertida, son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes:

1.- Ha quedado probado o no se discuten estos hechos:

1.1 Los compradores son cuatro matrimonios: D. Imanol y D.ª Bernarda, D. Jacobo y D.ª Carina, D. Joaquín y D.ª Casilda, y D. Justiniano y D.ª Constanza.

1.2 Entre 2008 y 2009 cada uno de los matrimonios suscribió con la promotora Grupo de Empresas Bruesa S.A. un contrato privado de compraventa de vivienda (con garaje y trastero) perteneciente a la promoción "Mirador de Basatxu" que la primera iba a construir en el llamado Sector SSU-04 de Barakaldo (docs. 5 a) 5 b) 5 c) y 5 d) de la demanda).

Las viviendas debían ser entregadas a lo sumo el 31 de diciembre de 2010 (cláusula quinta).

1.3 A cuenta del precio pactado cada matrimonio entregó a la promotora, en total, las siguientes cantidades [docs. 8 a), 8 b), 8 c) y 8 d) y doc. 9 de la demanda]:

a) Sr. Imanol y Sra. Bernarda: 81.712,34 euros.

b) Sr. Joaquín y Sra. Casilda: 82.372,88 euros.

c) Sr. Justiniano y Sra. Constanza: 63.707,11 euros.

d) Sr. Jacobo y Sra. Carina: 64.413,96 euros.

Las cantidades se ingresaron en dos cuentas que la promotora tenía abiertas en Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. (BBVA).

1.4 Según lo previsto en los contratos (cláusula cuarta), la devolución de los anticipos estaba garantizada por un aval general suscrito por la promotora con BBVA "hasta la cantidad máxima de 1.185.000 EUROS" ("Póliza de cobertura de garantía bancaria NUM000", doc. 1 de la contestación).

En virtud de esta póliza, BBVA expidió certificados individuales, pero solo respecto de parte de las cantidades que se fueron anticipando (doc. 10 de la demanda).

1.5 La promotora fue declarada en concurso y las viviendas no se finalizaron en el plazo previsto. Dado el incumplimiento de la promotora, el ayuntamiento de Barakaldo decidió convocar concurso público para que otro promotor asumiera las obras de urbanización y edificación pendientes.

1.6 Ante el incumplimiento de la promotora los compradores optaron a principios de 2011 por resolver sus contratos, lo que comunicaron a la vendedora instándola a devolver las cantidades anticipadas por ellos y a pagar la penalización pactada [docs. 13 a), b), c) y d) de la demanda]. La promotora-vendedora no contestó a los requerimientos.

1.7 Los compradores también requirieron extrajudicialmente a BBVA (febrero-marzo de 2011) el reintegro del importe total de los anticipos [docs. 14, a), b), c) y d)], pero el banco contestó que su responsabilidad alcanzaba únicamente hasta el importe indicado en los certificados individuales entregados en su día.

En concreto, entre mayo y junio de 2011 BBVA pagó a los compradores-demandantes, mediante cheque, las siguientes cantidades:

a) Sr. Imanol y Sra. Bernarda: 65.369,87 euros de principal, y 6.875.29 euros de intereses.

b) Sr. Joaquín y Sra. Casilda: 59.907,47 euros de principal y 4.678,08 euros de intereses.

c) Sr. Justiniano y Sra. Constanza: 54.278,54 euros de principal y 5.918,87 euros de intereses.

d) Sr. Jacobo y Sra. Carina: 51.531,18 euros de principal y 5.404,26 euros de intereses.

Por tanto, las cantidades anticipadas y no recuperadas por los compradores-demandantes fueron las siguientes:

a) Sr. Imanol y Sra. Bernarda: 16.342,47 euros (81.712,34 euros-65.369,87 euros).

b) Sr. Joaquín y Sra. Casilda: 22.465,41 euros (82.372,88 euros-59.907,47 euros).

c) Sr. Justiniano y Sra. Constanza: 9.428,57 euros (63.707,11 euros-54.278,54 euros).

d) Sr. Jacobo y Sra. Carina: 12.882,78 euros (64.413,96 euros-51.531,18 euros).

1.8 En los respectivos recibos o justificantes de pago firmados por los compradores al recibir los cheques [docs. 16, a), b), c) y d) de la demanda] se incluyó un texto según el cual los compradores reconocían haberles sido devueltas todas las cantidades avaladas entregadas a cuenta y sus intereses, por la compra de la vivienda indicada en el aval, quedando libre el banco avalista de cualquier responsabilidad por este concepto. Antes de este texto se hacía referencia a que la cantidad total recibida por cada comprador correspondía a la ejecución de los certificados de aval que se relacionaban a continuación, cuyos originales se entregaban a BBVA.

1.9 Actuando ya de forma conjunta, con fecha 7 de mayo de 2014 los compradores reclamaron extrajudicialmente a BBVA el pago de la diferencia, a lo que el banco contestó negativamente por escrito dos días después. Con fecha 20 de mayo de 2014 los compradores, de nuevo conjuntamente, remitieron un nuevo escrito intentando una solución amistosa, que tampoco fue atendido, y con fecha 21 de julio de 2014 se celebró acto de conciliación que terminó sin avenencia.

2.- Con fecha 17 de septiembre de 2014 los cuatro matrimonios compradores demandaron al banco avalista interesando su condena a pagar el total de los anticipos pendientes de restitución más intereses legales desde la fecha de sus respectivas entregas.

En síntesis, alegaban: (i) que la promotora-vendedora había incumplido los contratos al abandonar la obra, motivo por el cual los compradores decidieron resolverlos y reclamar a la vendedora la devolución de las cantidades anticipadas más sus intereses legales desde sus entregas; (ii) que la promotora-vendedora, declarada en concurso, no había atendido el requerimiento de pago; (iii) que el banco avalista había contestado a los requerimientos de los compradores diciendo que su responsabilidad se limitaba a las cantidades indicadas en los certificados individuales entregados en su día; y (iv) que el banco avalista debía responder del total anticipado más intereses, no pudiendo limitar su responsabilidad al importe indicado en los referidos certificados por el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores protegidos por la Ley 57/1968.

En la fundamentación de la demanda se aludía a la responsabilidad de la demandada como avalista y también en virtud del art. 1.2.ª de la Ley 57/1968, dado que las cantidades anticipadas se habían ingresado en cuentas abiertas por la promotora en dicha entidad.

3.- El banco demandado se opuso a la demanda.

Alegó, en síntesis: (i) que su responsabilidad como avalista tenía el límite del importe indicado en la garantía, tanto en los certificados individuales como en el aval general; (ii) que, en consecuencia, su responsabilidad como avalista se había extinguido en virtud de los "recibís" firmados por los compradores, dándose por satisfechos y reconociendo no tener nada más que reclamar, siendo la petición de restitución de la diferencia contraria a sus propios actos; y (iii) que ninguna otra responsabilidad podía exigirse al banco demandado, pues no tenía obligación de fiscalizar los ingresos de los compradores en las cuentas de la promotora en dicha entidad.

4.- La sentencia de primera instancia desestimó la demanda.

En lo que interesa razonó, en síntesis, lo siguiente: (i) la responsabilidad de la entidad bancaria avalista no se limitaba a lo expresamente pactado con la promotora, sino que se extendía a cualquier cantidad que los compradores hubieran ingresado en las cuentas especiales abiertas en dicha entidad; (ii) no obstante, en este caso debía estarse al "documento finiquito" por el cual no es que los compradores renunciaran anticipadamente a sus derechos (pues no podían hacerlo, al ser irrenunciables según el art. 7 de la Ley 57/1968), sino que convinieron con el banco avalista "solventar" la reclamación de mutuo acuerdo; y (iii) en consecuencia, era aplicable al caso la doctrina que prohíbe ir contra los propios actos al concurrir los presupuestos de los que dependía su aplicación, pues "los actores instaron del banco demandado el pago de las cantidades que habían depositado, percibiendo finalmente menos cantidad, pero firmando documentos en virtud de los cuales se declaraban satisfechos y renunciaban a cualquier otra reclamación, creando, con ello, la apariencia de conclusión del litigio sostenido con la demandada no pudiendo ahora realizar una actividad que es completamente contraria a lo entonces acordado".

6.- La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación de los demandantes, confirmó la desestimación de la demanda.

En lo que interesa razona lo siguiente: (i) los apelantes recurrieron por aplicación indebida del art. 1281 CC y del art. 7 de la Ley 57/1968; (ii) según la interpretación jurisprudencial de este último (se cita y extracta la sentencia de 3 de julio de 2013, y se cita la de 7 de mayo de 2014), no procede respetar los límites cuantitativos de la garantía (aval o seguro); (iii) sin embargo, una cosa es que las garantías legales sean irrenunciables y otra que, nacido el derecho a reclamar la devolución de las cantidades anticipadas, "se llegue a un acuerdo con la avalista respecto a las cantidades sobre las que va a versar la restitución, al que nada cabría objetar al no contravenir la ley, el orden público ni perjudicar a terceros ( art. 6.2 CC)"; y (iv) en este caso se dan los requisitos que exige la jurisprudencia para la renuncia de derechos (se cita y extracta la sentencia de esta sala de 12 de febrero de 2012), porque en los documentos firmados por los compradores reconociendo haber recibido del banco avalista las cantidades en ellos indicadas en ejecución de los certificados expedidos en su día, incluyendo intereses y demás elementos indicados en el aval, consta que los compradores liberaron de responsabilidad al banco por este concepto, de manera que en virtud de dichos documentos (redactados por el banco pero cuyo contenido era de fácil comprensión) es claro que los compradores renunciaron a reclamar el exceso, lo que también corrobora el que no formularan reclamación alguna "hasta transcurridos tres años desde la firma del documento".

7.- Contra dicha sentencia la parte demandante interpuso recurso de casación por interés casacional en la modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial de esta sala, compuesto de cinco motivos estrechamente relacionados entre sí. La entidad bancaria recurrida se ha opuesto al recurso solicitando su desestimación.

SEGUNDO.- El motivo primero se funda en infracción de los arts. 1, 3 y 7 de la Ley 57/1968, en relación con el art. 1281 CC, y en contravención de la doctrina contenida en las sentencias 405/2015, de 2 de julio, y 190/2010, de 22 de marzo.

En su desarrollo se aduce (i) que la sentencia recurrida se aparta del tenor literal de los recibos por los que los compradores otorgaron carta de pago respecto de las cantidades reembolsadas, de modo que, al ampararse indebidamente en otros criterios interpretativos, considera erróneamente que también renunciaron a reclamar el resto, cuando no fue esa su intención; y (ii) que, en suma, del tenor literal de los recibos solo se desprende que los compradores se daban por pagados respecto de las cantidades anticipadas a las que se referían los avales individuales, no que también se dieran por satisfechos respecto del resto de sumas anticipadas no avaladas individualmente.

El motivo segundo se funda en infracción de esos mismos preceptos de la Ley 57/1968, en relación con los arts. 6 y 7 CC, y en contravención de la doctrina contenida en las sentencias 142/2016, de 9 de marzo, 540/2013, de 13 de septiembre (de pleno), y 174/2016, de 17 de marzo.

En su desarrollo se aduce, en síntesis, que la interpretación del tribunal sentenciador es contraria al carácter irrenunciable de los derechos de los compradores, debiendo interpretarse cualquier duda al respecto en su favor y no en favor de la entidad financiera avalista.

El motivo tercero se funda en infracción de los mismos preceptos de la Ley 57/1968 ( arts. 1, 3 y 7), ahora en relación con los arts. 7.1 y 1282 CC, y en contravención de la doctrina contenida en las sentencias 325/2010, de 7 de junio, 163/2015, de 1 de abril, y 649/2009, de 23 de octubre.

En su desarrollo se aduce, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida aplica la doctrina de los actos propios y del retraso desleal a pesar de no concurrir los requisitos jurisprudencialmente exigidos para ello; y (ii) que en tal sentido debió tenerse en cuenta que BBVA no aceptó extrajudicialmente su responsabilidad, que por esa fecha no existía una jurisprudencia consolidada en torno a la Ley 57/1968 como la que existe desde 2013, que fue a raíz de esta doctrina cuando los compradores hoy recurrentes "adquirieron certeza sobre los derechos que ostentaban frente a la entidad financiera" y, en fin, que el mero transcurso del tiempo no era suficiente para deducir una conformidad de los compradores ni su renuncia a reclamar el resto, sobre todo porque durante ese lapso no tuvo lugar ningún comportamiento o acto idóneo de los compradores que pudiera entenderse como acto inequívoco de renuncia a sus derechos y la acción no estaba prescrita.

El motivo cuarto se funda en infracción de los mismos preceptos de la Ley 57/1968 en relación con los arts. 1283, 1809, 1815 y 1823 CC, y en contravención de la doctrina contenida en las sentencias 514/2003, de 23 de mayo, 644/2010, de 15 de octubre, y 2 de julio de 1992.

En su desarrollo se aduce, en síntesis: (i) que la sentencia recurrida incurre en el error de entender que los recibos "contenían una auténtica transacción entre las partes ex artículo 1809 CC para evitar la provocación de un pleito o poner término al que habían comenzado", en virtud de la cual los compradores renunciaban a reclamar el total de las cantidades anticipadas conformándose con la parte que BBVA satisfizo; (ii) que tal interpretación obvió que la transacción no se presume, que esta solo alcanza a lo que sea objeto de la misma, que tampoco cabe considerar comprendidos en los contratos cosas distintas o casos diferentes de aquellos sobre los cuales las partes quisieron contratar y, en fin, que no se admite la renuncia general ni cabe una interpretación extensa de la voluntad de renunciar; y (iii) que por todo ello la sentencia recurrida desconoce que los recibos fueron solo una carta de pago respecto de las concretas cantidades indicadas en ellos, pero no una renuncia a reclamar o una voluntad de limitar cuantitativamente la responsabilidad de BBVA, ya que, a mayor abundamiento, el texto fue redactado unilateralmente por BBVA (se trató de una cláusula no negociada individualmente).

El motivo quinto se funda en infracción de los mismos preceptos de la Ley 57/1968 en relación con los apdos. 2 y 3 del art. 6 CC, y en contravención de la doctrina contenida en las sentencias 467/2014, de 25 de noviembre, 778/2014, de 20 de enero, 780/2014, de 30 de abril, 226/2016, de 8 de abril, y 391/2009, de 28 de mayo.

En su desarrollo se aduce, en síntesis: (i) que como los derechos reconocidos a los compradores en la Ley 57/1968 son irrenunciables, una eventual renuncia a tales derechos sería contraria a una norma prohibitiva y, por tanto, nula de pleno derecho; y (ii) que, en consecuencia, aunque se entendiera que los recibos firmados por los recurrentes explicitaron una verdadera renuncia a reclamar más allá de lo que BBVA satisfizo, se trataría de una renuncia jurídicamente ineficaz.

Termina la parte solicitando que se case la sentencia recurrida y se estime íntegramente la demanda.

La entidad recurrida se ha opuesto a todos los motivos, alegando, en síntesis: (i) que los cinco motivos se contraen a las mismas dos cuestiones suscitadas en apelación, consistentes en la supuesta interpretación incorrecta de los "recibos" y en la aplicación también incorrecta del art. 7 de la Ley 57/1968, si bien en casación se alude también, como tercera cuestión, al tema de la aplicación indebida de la doctrina del retraso desleal; (ii) que es un hecho no controvertido que los compradores reclamaron inicialmente a BBVA la totalidad de los anticipos, siendo el acuerdo alcanzado entre las partes, objeto de este litigio, de fecha posterior; (iii) que los motivos primero, segundo y cuarto deben ser desestimados porque el hecho de que la responsabilidad de la avalista comprenda la totalidad de los anticipos no excluye casos como este en que su responsabilidad queda limitada por mor del acuerdo posterior de las partes (avalista y compradores), sin que concurran los presupuestos para revisar en casación la interpretación del tribunal sentenciador, ya que no es posible hacerlo simplemente para sustituir la del tribunal sentenciador por la que defiende la parte recurrente como más favorable a sus intereses; (iv) que el motivo tercero, relativo al retraso desleal, también debe ser desestimado, porque los compradores dejaron pasar tres años desde que firmaron los recibos hasta que decidieron reclamar extrajudicialmente al banco por el resto de los anticipos, si bien esta cuestión no integra la razón decisoria de la sentencia recurrida; y (v) que el motivo quinto también debe ser desestimado porque la sentencia recurrida no desconoce el carácter irrenunciable de los derechos de los compradores reconocidos por la Ley 57/1968, ni en este caso existió una renuncia de los compradores a sus garantías (esto es, a que el aval comprendiera todas las cantidades por ellos anticipadas), sino que lo que hubo fue un acuerdo posterior entre banco y compradores por el cual estos liberaron al primero aceptando recibir un importe concreto (se cita en este sentido la sentencia de esta sala 459/2017, de 18 de julio).

TERCERO.- Los cinco motivos del recurso han de ser desestimados por las siguientes razones:

1.ª) El carácter irrenunciable de los derechos que la Ley 57/1968 otorga a los compradores ("cesionarios"), establecido en su art. 7, no impone que, una vez producido el incumplimiento del vendedor por falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado y vencido por tanto el derecho del comprador a reclamar la devolución de las cantidades anticipadas, el comprador pueda llegar a una transacción con el vendedor que implique una renuncia a recuperar la totalidad de las cantidades anticipadas, renuncia que beneficiará al garante en cuanto este responde por el vendedor. Así lo acordó esta sala en su sentencia 459/2017, de 18 de julio, precisando que "una cosa es que, de existir, el aval o seguro deban garantizar la devolución total de las cantidades anticipadas (no siendo oponibles al comprador los límites cuantitativos) y otra que el comprador no pueda disponer de su derecho sobre los anticipos (incluyendo los intereses) y transigir, admitiendo que se le devuelva solo una parte".

2.ª) En los documentos suscritos por los demandantes, de redacción clara y fácilmente comprensible como razona el tribunal sentenciador, aquellos reconocían la devolución de "todas las cantidades avaladas entregadas a cuenta y sus intereses, por la compra de la vivienda indicada en el aval, quedando libre el Banco avalista de cualquier responsabilidad por este concepto". En consecuencia, el tribunal sentenciador no infringió el art. 1281 CC, pues la circunstancia de que en los mismos documentos también se reseñaran por su número y cantidad garantizada los certificados individuales de aval entregados en su día a los compradores y que estos devolvían en el mismo acto al banco avalista, no permite tachar de arbitraria, ilógica ni contraria a un precepto legal la interpretación del tribunal sentenciador, ya que la mención de "todas las cantidades avaladas entregadas a cuenta", unida a la liberación del banco avalista "por este concepto", permite considerar comprendidas también las cantidades no avaladas mediante los mencionados certificados individuales.

3.ª) Tampoco infringió el tribunal sentenciador las normas relativas a la transacción, pues la liberación del banco tuvo como contrapartida el pago inmediato de las cantidades avaladas en los certificados individuales, evitando así a los compradores el tener que acudir a su ejecución ante los tribunales.

4.ª) En consecuencia, los motivos del recurso referidos a los actos propios o a la significación de los actos posteriores de los contratantes a los efectos de interpretar los referidos documentos no pueden determinar la estimación del recurso, ya que las consideraciones del tribunal sentenciador al respecto no son más que un refuerzo argumental de su apreciación de la validez de la renuncia de los compradores mediante un acuerdo igualmente válido con el banco avalista, consideraciones lógicas por demás si se recuerda que las viviendas tenían que haberse entregado el 31 de diciembre de 2010, los compradores requirieron de pago al banco avalista en febrero y marzo de 2011, los documentos liberatorios del banco los suscribieron entre mayo y junio de 2011 y hasta mayo de 2014 no reclamaron del banco el pago de las cantidades que no estaban avaladas mediante certificados individuales.

CUARTO.- Desestimado el recurso, procede imponer las costas a la parte recurrente ( art. 398.1 en relación con el art. 394.1, ambos de la LEC), que además perderá el depósito constituido ( d. adicional 15.ª. 9 LOPJ).