Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 19 de noviembre de 2020 (D. Francisco Marín Castán).
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PRIMERO.- En el presente litigio los compradores
de una vivienda en construcción, tras desistir de su acción frente a otra
entidad codemandada como avalista, reclaman de la avalista colectiva (Caixabank
S.A., en adelante Caixabank) las cantidades entregadas en su día a cuenta del
precio, aunque en casación la controversia se reduce, dada la razón decisoria
de la sentencia recurrida para confirmar la desestimación de la demanda, a
determinar si es o no aplicable a los compradores-recurrentes el régimen de
garantías de la Ley 57/1968 y, en caso de serlo, si dicha entidad avalista debe
responder de las cantidades anticipadas por los demandantes en efectivo y
previstas en el contrato, pero no ingresadas en ninguna cuenta de la promotora.
Como esta sala se ha pronunciado ya
en otros recursos sobre compraventas de viviendas de la misma promoción
(residencial " DIRECCION000"), en los que también ha sido parte la
misma entidad bancaria demandada ( sentencias 436/2016, de 29 de junio, y
33/2018, de 24 de enero, entre otras), para la decisión del presente recurso
debe partirse de los siguientes datos:
1. Hechos probados o no discutidos:
1.1. Tras formalizar la reserva unos
días antes, con fecha 10 de abril de 2006 D. Alfonso y D.ª Esperanza, con
residencia habitual en Elche, suscribieron con la entidad Trampolin Hills Golf
Resort S.L. un contrato privado de compraventa de vivienda (doc. 3 de la
demanda) que tenía por objeto una vivienda en construcción de la urbanización
denominada " DIRECCION000", promovida por la vendedora en una parcela
de su propiedad en Campos del Río (Murcia). El precio de venta se fijó en
95.000 euros.
1.2. En lo que aquí interesa, el
contrato incluía las siguientes estipulaciones:
La quinta, que, ante el
incumplimiento de la vendedora, facultaba a los compradores a resolver el
contrato, "con devolución de las cantidades entregadas más el interés
legal previsto en la Ley 57/1968 de 26 de julio".
La séptima, fruto de negociación
individual, que no formaba parte de contratos similares sobre viviendas de la
misma promoción (doc. 31 de la contestación, folios 287 a 298 de las
actuaciones de primera instancia) y del siguiente tenor:
"Una vez realizado el pago de
25.000 euros (más el 7% IVA) correspondiente a la firma del contrato de
compraventa podrá el propietario ceder su posición a terceros siendo de su
cuenta los impuestos, tasas, gastos notariales o de cualquier otra naturaleza
que dicha transmisión pudiere devengar".
Y la novena, según la cual los
anticipos de los compradores quedaban garantizados por la promotora y, como
fiador solidario, por su administrador D. Héctor.
1.3. En la fecha de firma del
contrato el Sr. Alfonso ya tenía experiencia profesional en el sector
inmobiliario por haber desempeñado desde 1999 distintos cargos en empresas
dedicadas a la promoción inmobiliaria (docs. 26 y concordantes de la
contestación a la demanda).
Además, consta documentalmente
acreditado por información registral (folios 281 y siguientes del tomo II de
las actuaciones de primera instancia), y no se discute, que los citados
compradores también habían comprado una vivienda sita en San Javier (Murcia) en
abril de 2015, es decir, solo ocho meses antes de la firma del contrato
litigioso (doc. 30 de la contestación a la demanda).
1.4. Siguiendo el calendario de
pagos pactado (estipulación segunda del contrato de compraventa), a cuenta del
precio de compra los compradores anticiparon a la promotora, mediante dos
cheques, un total de 32.750 euros, 6.000 euros en concepto de arras el 23 de
marzo de 2006 (doc. 4 de la demanda) y los restantes 26.750 euros, correspondientes
al primer pago, el mismo día de la firma del contrato (doc. 5 de la demanda).
1.5. Al margen de la garantía
otorgada por UAB BTA Draudimas (codemandada respecto de la cual se desistió),
la devolución de las cantidades anticipadas por los compradores estaba
garantizada mediante "Póliza de contragarantía de línea de avales"
suscrita por la promotora con "La Caixa" (hoy Caixabank) con fecha 17
de mayo de 2005, cuyo límite máximo fue ampliado en dos ocasiones. En virtud de
esta última garantía, Caixabank ha admitido haber expedido certificados
individuales (docs. 9 y 10 de la contestación a la demanda) en favor de
aquellos compradores de viviendas de la misma promoción que ingresaron sus
anticipos en la cuenta especial (terminada en 280) abierta por la promotora en
dicha entidad.
1.6. Como la construcción ni
siquiera llegó a iniciarse y la promotora fue declarada en concurso, con fecha
16 de diciembre de 2015 los compradores dirigieron reclamación extrajudicial a
la avalista interesando la devolución de las cantidades anticipadas más sus
intereses legales (folio 130 de las actuaciones de primera instancia).
2. Al no atenderse dicho requerimiento, a finales de ese
mismo mes de diciembre de 2015 los citados compradores interpusieron la demanda
del presente litigio contra Caixabank (también contra Draudimas, respecto de la
cual desistieron), interesando la condena de dicha entidad a la restitución del
total de las cantidades anticipadas por ellos (32.750 euros) más sus intereses
desde que hicieron los respectivos pagos (que a fecha de la demanda se
calculaban en 13.482,61 euros). Fundaron sus pretensiones, con carácter
principal, en la eficacia de la garantía colectiva otorgada en su día por la
demandada y, con carácter subsidiario, en el art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, por
ser también Caixabank la entidad receptora de los anticipos y no haberse asegurado
de que dichas cantidades se ingresaran en cuenta especial debidamente
garantizada.
En síntesis, alegaron: (i)
incumplimiento de la promotora, en concurso después de que la construcción ni
siquiera llegara a iniciarse; y (ii) ausencia de aval individual pero
existencia de aval colectivo de Caixabank que garantizaba la devolución de la
totalidad de los anticipos de los compradores y sus intereses legales desde la
fecha de las respectivas entregas, habida cuenta de que, según la doctrina
jurisprudencial, la efectividad del aval no dependía de la expedición de avales
individuales, ni del límite cuantitativo del aval colectivo ni de que las
cantidades anticipadas se ingresaran o no en la cuenta especial abierta por la
promotora en dicha entidad.
Caixabank, aparte de proponer la
excepción de falta de legitimación pasiva, se opuso a la demanda alegando, en
síntesis: (i) prescripción de la acción, por tratarse de un caso de
responsabilidad civil extracontractual y haber transcurrido el plazo de un año;
(ii) falta de responsabilidad de Caixabank, tanto por carecer los compradores
de aval individual, al no estar obligada Caixabank a expedirlos por anticipos
no acreditados y que, en cualquier caso, no fueron ingresados en la cuenta
especial, como porque con arreglo a la Ley 57/1968 no se la podía hacer
responsable -ni tan siquiera como avalista colectivo- de las cantidades
anticipadas en efectivo por los demandantes a la promotora y que no constaba se
hubieran ingresado en una cuenta (fuera especial u ordinaria) de la promotora
en dicha entidad, máxime cuando la decisión de no ingresarlas respondía a un
pacto entre compradores y vendedora en cuya virtud se había rebajado
sustancialmente el precio (de 140.000 euros más IVA a 95.000 euros más IVA), a
lo que se sumaba que Caixabank no había podido controlar esos pagos ya que no
financió la promoción ni tuvo acceso a los contratos; (iii) inaplicación al
caso de la Ley 57/1968, ya que la compraventa fue una inversión propia de la
actividad profesional del Sr. Alfonso, quien (docs. 26 y siguientes de la
contestación a la demanda) contaba con una dilatada experiencia en el sector
inmobiliario desde 1999 (había sido administrador de una mercantil -Torre
Barria S.L.- cuyo objeto social era la promoción inmobiliaria), dato que, en
unión a otros documentalmente acreditados, como la ubicación de la vivienda
litigiosa (sita en localidad distante de Elche, lugar de residencia habitual de
los demandantes), la adquisición solo 8 meses antes de otra segunda vivienda en
San Javier, Murcia (doc. 30 de la contestación) o la inclusión en el contrato
litigioso de una estipulación negociada y no incluida en otros contratos sobre
viviendas de la misma promoción (doc. 31 de la contestación), por la que los
compradores quedaban facultados para ceder a terceros el contrato antes de
escriturar, permitía suponer que los compradores adquirieron la vivienda con
fines especulativos (arrendamiento o reventa); y (iv) retraso desleal.
3. La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente
la demanda y condenó en costas a los demandantes.
Sus razones fueron, en síntesis, las
siguientes: (i) la parte demandante no había acreditado la concurrencia de los
requisitos legales y jurisprudenciales necesarios para hacer responsable a la
entidad demandada de las cantidades entregadas a cuenta; y (ii) en este
sentido, el hecho de que Caixabank otorgara línea de avales a la promotora no
quería decir que asumiera frente a los demandantes la obligación de devolverles
cualquier cantidad que entregaran, porque en los contratos no se hizo
referencia a que los anticipos de dichos compradores estuvieran garantizados
por Caixabank, tales anticipos consistieron en pagos en metálico que en ningún
caso fueron ingresados en una cuenta de la promotora en Caixabank, desconociéndose
si se ingresaron en otra entidad bancaria, y, en fin, Caixabank no había
financiado la promoción ni había tenido posibilidad de controlar los contratos.
4. Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la
parte demandante interesando la estimación íntegra de la demanda con
fundamento, en síntesis, en la suficiencia del aval colectivo, en que los pagos
en metálico tienen idéntica protección legal que los hechos por transferencia
bancaria, en que el ingreso de los anticipos es una obligación del promotor y
no de los compradores, en que por eso mismo el derecho de los compradores a la
devolución de los anticipos no resulta condicionado por su falta de ingreso en
la cuenta especial, en que en todo caso constaba probado que dichas cantidades
sí se habían ingresado en una de las cuentas que la promotora tenía en la
avalista y, en fin, en que Caixabank pudo conocer los pagos accediendo a los
contratos como le imponía la Orden Ministerial de 29 de noviembre de 1968.
Caixabank de opuso al recurso reiterando
los argumentos de su contestación, entre ellos que la Ley 57/1968 no era
aplicable al caso, por no haber acreditado la parte demandante su condición de
consumidor, y la existencia de retraso desleal.
5. La sentencia de segunda instancia, desestimando el
recurso de apelación de los demandantes, confirmó la sentencia apelada con
imposición de costas a los apelantes.
En lo que ahora interesa la
sentencia recurrida razona lo siguiente: (i) además de la garantías colectivas,
las cantidades anticipadas fueron garantizadas por el administrador de la
promotora (aval personal y solidario), si bien la demanda no se dirigió contra
este; (ii) es especialmente relevante que las cantidades anticipadas por los
compradores demandantes no consten ingresadas en cuenta de la promotora en
Caixabank, así como que tampoco conste que se solicitara la emisión de aval
individual; (iii) dado que Caixabank no asumió ningún compromiso contractual
con los compradores-demandantes, no puede responder de cualquier anticipo hecho
por estos a la promotora y, en concreto, de cantidades que no se ingresaron en
Caixabank y referidas a un contrato de compraventa que esta entidad -la cual no
financió la promoción- no conoció; y (iv) también es relevante que el Sr.
Alfonso fuera profesional del sector inmobiliario, dado que la protección de la
Ley 57/1968 no alcanza a los que compran con finalidad de inversión y esta
finalidad se podía deducir en este caso de las distintas propiedades que
figuraban en el Registro de la Propiedad a nombre de los demandantes.
6. Contra esta sentencia los demandantes-apelantes
interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de
casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina
jurisprudencial de esta sala. La entidad recurrida ha solicitado su
desestimación, en el caso del recurso de casación tanto por razones de
inadmisión como de fondo.
Al pedirse la inadmisión del recurso
de casación, procede examinar con carácter preliminar la concurrencia de
posibles causas de inadmisión de este porque, conforme a la regla 5.ª del apdo.
1. DF. 16.ª LEC, la inadmisión del recurso de casación determinaría la del
recurso extraordinario por infracción procesal (p.ej. sentencias 37/2019, de 21
de enero, 572/2019, de 4 de noviembre, y 147/2020, de 4 de marzo, todas ellas
citadas por la más reciente 453/2020, de 23 de julio).
SEGUNDO.- El recurso de casación se compone
de cinco motivos. Los tres primeros se fundan en infracción de los arts. 1, 2 y
7 de la Ley 57/1968 y de la jurisprudencia relativa a que la responsabilidad de
la entidad avalista no depende de que los anticipos se ingresen en cuenta
especial, ni de la existencia de aval individual ni del límite cuantitativo de
la póliza colectiva. El motivo cuarto se funda en infracción de la doctrina
jurisprudencial sobre la carga de la prueba del ingreso de las cantidades
anticipadas en estos litigios. Finalmente, el motivo quinto se funda en
infracción de la jurisprudencia que descarta la aplicación de la Ley 57/1968 al
comprador no consumidor, pues los recurrentes niegan la condición de inversores
que la sentencia recurrida les atribuye.
Caixabank ha alegado que el recurso
de casación es inadmisible en su totalidad por inexistencia de interés
casacional, ya que en su planteamiento se prescinde de la razón decisoria de la
sentencia recurrida asentada en los hechos probados, y también por falta de la
claridad exigible en su formulación, por acumulación de cuestiones heterogéneas
(procesales y sustantivas) y por existir una sentencia de esta sala (la
33/2018) que resolvió una controversia idéntica en sentido contrario al
pretendido por los recurrentes.
...
SEXTO.- Como se ha indicado ya, los tres
primeros motivos se fundan en infracción de los arts. 1, 2 y 7 de la Ley
57/1968 y de la jurisprudencia relativa a que la responsabilidad de la entidad
avalista no depende de que los anticipos se ingresen en una cuenta especial, ni
de la existencia de aval individual ni del límite cuantitativo de la póliza
colectiva.
Así, en síntesis, en el motivo
primero se argumenta que es obligación del promotor-vendedor ingresar las
cantidades anticipadas por los compradores y que por ello el derecho
irrenunciable de los compradores a obtener su restitución del garante (avalista
o asegurador) no depende de que se hayan ingresado o no en la cuenta especial;
en el motivo segundo, que la efectividad del aval no depende de la falta de
emisión de los certificados o avales individuales, dado que la obligación del
promotor de restituir los anticipos a los compradores con sus intereses queda
cubierta con la póliza colectiva; en el motivo tercero, que no son oponibles a
los compradores los límites cuantitativos del aval ya que la garantía cubre la
totalidad de las cantidades anticipadas con sus intereses; en el motivo cuarto,
sin citar norma sustantiva infringida y reiterando muchos de los argumentos del
recurso extraordinario por infracción procesal, que el tribunal sentenciador no
debió atribuir a los demandantes las consecuencias negativas de la falta de
prueba del ingreso de los anticipos en la cuenta especial y que, en cualquier
caso, esta sala ya ha resuelto un caso similar (se cita y extracta la sentencia
436/2016) sobre otros compradores de viviendas de la misma promoción en el
sentido de que el aval colectivo de Caixabank comprendía las cantidades
entregadas en concepto de reserva; y en el motivo quinto, que es contraria a la
jurisprudencia la decisión del tribunal sentenciador de excluir a los
demandantes del ámbito tuitivo de la Ley 57/1968 por considerarlos inversores,
pues correspondía a la avalista probar esta condición y, sin embargo, consta
que el contrato se refirió a una sola vivienda y esta fue adquirida para uso
propio y residencial por quienes, en ese momento, no ejercían ninguna actividad
profesional o empresarial relacionada con la promoción inmobiliaria
En suma, partiendo de la aplicación
al caso de la Ley 571968 lo que se pide, con apoyo en la jurisprudencia que la
interpreta, es que se declare la responsabilidad de la avalista respecto de
todas las cantidades anticipadas por los compradores y sus intereses con base
en la existencia de la garantía colectiva y en no depender su efectividad ni de
la emisión de avales individuales, ni de límites cuantitativos ni del ingreso
de aquellas cantidades en una cuenta bancaria de la promotora en dicha entidad
avalista.
Caixabank se ha opuesto al recurso
alegando razones de inadmisión, ya expuestas anteriormente, y de fondo. Estas
últimas se pueden resumir así: (i) en cuanto al motivo primero, que la falta de
ingreso de los anticipos en la cuenta especial no conforma la razón decisoria
de la sentencia recurrida, sino que esta radica en "la inexistencia de
compromiso contractual en las pólizas de contragarantía" y en el propio
contrato de compraventa, siendo esto así porque ni en aquellas ni en este se
estableció que Caixabank tuviera que garantizar cualquier cantidad que pudieran
anticipar los compradores a cuenta del precio, y porque además en la propia
póliza se decía que las partes pactaban que la garantía se refiriera únicamente
a las cantidades anticipadas que se ingresaran en la cuenta especial; (ii) en
cuanto al motivo segundo, que de nuevo se prescinde en su planteamiento de los
hechos probados y de la razón decisoria, ya que el tribunal sentenciador no
desconoce la jurisprudencia sobre la efectividad de la garantía colectiva
incluso a falta de aval individual, sino que su razón decisoria radica, como se
ha dicho, en la inexistencia de aval colectivo que pueda amparar a los hoy
recurrentes; (iii) en cuanto al motivo tercero, que una vez más los recurrentes
eluden la razón decisoria de la sentencia recurrida, ya que esta no se
pronuncia sobre los límites cuantitativos del aval; (iv) en cuanto al motivo
cuarto, que plantea una cuestión estrictamente procesal sin cita alguna de
norma sustantiva como infringida y, en todo caso, que no es correcto el
argumento de fondo de los recurrentes referente a que la garantía alcanza a los
pagos en efectivo, pues solo quedan cubiertas las cantidades que se ingresen en
una cuenta bancaria; y (v) en cuanto al motivo quinto, que también constituye
razón decisoria de la sentencia recurrida que la Ley 57/1968 no es de
aplicación al caso "por encontrarnos ante una compraventa con finalidad
inversionista", contra el que no se ha alzado la parte recurrente ya que
no ha impugnado la valoración probatoria de la sentencia recurrida que sirve de
sustento a dicha conclusión jurídica del tribunal de apelación, pues de la
prueba, según la recurrida, no solo resulta que el Sr. Alfonso era un
profesional del sector inmobiliario que había ostentado cargos en sociedades
cuyo objeto social era la promoción inmobiliaria, sino también que los
compradores no adquirieron la vivienda litigiosa con finalidad residencial, ya
que tenían su residencia en Elche, habían adquirido solo 8 meses antes de la
compraventa litigiosa una segunda vivienda vacacional en La Manga de San Javier
(Murcia) y en el contrato del presente litigio se incluyó un pacto por el que
los compradores quedaban facultados para ceder a terceros el contrato de
compraventa antes de escriturar (estipulación 7.ª, cláusula no predispuesta sino
fruto de la negociación entre las partes).
SÉPTIMO.- Dada la razón decisoria de la
sentencia recurrida, procede examinar en primer lugar la cuestión,
"necesariamente esencial" ( sentencia 161/2018, de 21 de marzo), de
la aplicabilidad al caso de la Ley 57/1968, de cuya decisión dependerá la
procedencia o improcedencia de resolver las demás cuestiones planteadas en el
recurso de casación.
A este respecto la doctrina
jurisprudencial pertinente es la resumida en la sentencia 161/2018, de 21 de
marzo, con cita de las sentencias 33/2018, de 24 de enero, 582/2017, de 26 de
octubre, 675/2016, de 16 de noviembre, 420/2016, de 24 de junio, 360/2016, de 1
de junio - con cita, a su vez, de la 486/2015, de 9 de septiembre-, y 706/2011,
de 25 de octubre, según la cual la Ley 57/1968 no es aplicable a las
compraventas de viviendas con finalidad no residencial, sean o no profesionales
los compradores, jurisprudencia que se reitera en la sentencia 460/2020, de 3
de septiembre.
En primer lugar, debe reiterarse
que, según esta jurisprudencia, tal y como precisó la sentencia 420/2016, la
expresión "toda clase de viviendas" empleada en la d. adicional 1.ª
de la LOE ha de entenderse en el sentido de que elimina cualesquiera dudas que
pudieran reducir el nivel de protección de los compradores por razón de la
forma de promoción o del régimen de la vivienda que compren, pero no puede
equipararse a "toda clase de compradores" para, así, extender la
protección a los profesionales del sector inmobiliario o a los compradores
especuladores, pues entonces no se entendería la razón de que el art. 7 de la
Ley 57/1968 atribuya "el carácter de irrenunciables" a los derechos
que la propia Ley 57/1968 otorga a los compradores ("cesionarios").
La ya citada sentencia 161/2018
recuerda cómo, a la hora de apreciar la existencia de finalidad inversora,
"la sentencia 360/2016 consideró ajeno al ámbito de protección de la Ley
57/1968 a un promotor inmobiliario inglés que invertía en España comprando
viviendas de futura construcción en la provincia de Granada, la 420/2016
ponderó que el comprador había omitido cualquier referencia al destino de las
viviendas que pretendía adquirir y la 675/2016 otorgó relevancia, entre otras
razones, al hecho de que los compradores "ni tan siquiera explicaran en su
demanda para qué compraron dos viviendas de alto precio en un mismo conjunto
residencial"".
En segundo lugar, también debe
insistirse en el alcance o relevancia que dicha jurisprudencia ha dado al pacto
entre las partes compradora y vendedora sobre la constitución de garantías a
cargo de la segunda cuando la compra esté destinada a inversión. En este
sentido, la sentencia 161/2018 recuerda que la sentencia 706/2011, de 25 de
octubre, ya consideró irrelevante dicho pacto, y que la sentencia 360/2016, de
1 de junio (citada en este mismo sentido por la 33/2018, de 24 de enero),
declaró:
"Lo antedicho no queda
desvirtuado por la circunstancia de que esta sala, por ejemplo en la sentencia
486/2015, de 9 de septiembre, admita que el comprador no consumidor y el vendedor
puedan pactar en el contrato de compraventa la obligación del vendedor de
garantizar la devolución de las cantidades anticipadas y la sujeción de la
garantía a lo establecido en la Ley 57/1968, porque en tal caso, como revela la
motivación íntegra de dicha sentencia, la sujeción del aval al régimen de la
Ley 57/1968 provendrá de lo pactado entre las partes, no de la propia ley ni de
su interpretación jurisprudencial".
La propia sentencia 161/2018
puntualiza que tal doctrina ha sido aplicada incluso cuando, a diferencia de
este caso, el banco sí había entregado a la sociedad compradora el aval por las
cantidades anticipadas ( sentencia 486/2015, de 9 de septiembre).
En suma, si existe pacto entre un
comprador inversor y la promotora por el cual esta se obligue a garantizar la
devolución de las cantidades anticipadas, la garantía se regirá por lo pactado
y no por el régimen tuitivo de la Ley 57/1968 y su jurisprudencia, lo que
implica que no sea aplicable al comprador inversor la doctrina jurisprudencial
sobre la efectividad de las pólizas colectivas en ausencia de aval individual.
En este sentido, la citada sentencia 161/2018 afirmó lo siguiente:
"Lo que nunca ha declarado esta
sala es que un pacto estrictamente privado entre una sociedad del sector inmobiliario
y una promotora-vendedora por el que se acuerde entre ambas la aplicación de la
Ley 57/1968 vincule a un banco que tiene concertada con la promotora-vendedora
una póliza colectiva de aval para la promoción de que se trate, pues la
jurisprudencia de esta sala sobre la efectividad de las pólizas colectivas se
funda en la protección que la Ley 57/1968 dispensa a los compradores incluidos
en su ámbito, no a los profesionales del sector inmobiliario ni a los
particulares que compren para invertir, pues de otra forma no se comprendería
por qué el art. 7 de dicha ley declare irrenunciables los derechos de los
compradores".
OCTAVO.- De aplicar la doctrina
jurisprudencial anteriormente expuesta al motivo quinto se desprende que este
ha de ser desestimado por las siguientes razones:
1.ª) Mientras que los demandantes
nada manifestaron sobre el destino de la vivienda a que se refiere este
litigio, en cambio una de las razones que adujo Caixabank al oponerse a la
demanda fue que la vivienda no había sido adquirida con fines residenciales, lo
que excluía la aplicación de la Ley 57/1968. Para sustentar esta razón
argumentaba no solo que uno de los compradores tenía experiencia profesional y
relación con actividades de promoción inmobiliaria al haber ocupado cargos en
sociedades con ese objeto social, sino también, por una parte, que los
demandantes residían en Elche, a mucha distancia del lugar donde se ubicaba la
vivienda litigiosa, así como que solo ocho meses antes habían adquirido una
segunda vivienda en San Javier (Murcia), y, por otra parte, que a diferencia de
otros contratos de compraventa de viviendas de la misma promotora y promoción,
en este caso se había incluido una cláusula objeto de negociación individual en
cuya virtud los compradores quedaban facultados para ceder su posición
contractual antes de escriturar.
La sentencia de primera instancia no
declaró nada a este respecto, pero suscitada de nuevo la controversia en
apelación, toda vez que los demandantes-apelantes solicitaron la íntegra
estimación de su demanda y Caixabank reiteró que la Ley 57/1968 no era
aplicable a los compradores por su condición de inversores, la sentencia
recurrida sí se pronuncia expresamente, aunque lo haga al final, después de
negar que los compradores estuvieran amparados por el aval colectivo de
Caixabank, razonando (fundamento de derecho sexto) que para apreciar la
condición de inversores de los demandantes y excluir la aplicación de la Ley
57/968 era relevante atender tanto a los distintos cargos y actividad
profesional desarrollada por el Sr. Alfonso en distintas empresas
inmobiliarias, como al dato (obtenido del Registro de la Propiedad) de las
distintas propiedades que figuraban a nombre de los demandantes (folios 281 y
siguientes del tomo II de las actuaciones de primera instancia).
2.ª) La parte recurrente, en el
motivo quinto que ahora se examina, ha impugnado expresamente ese
pronunciamiento en casación, pero además de omitir en su formulación la cita de
la norma sustantiva que considere infringida (según recuerda en un caso
semejante la sentencia 686/2019, de 17 de diciembre, no basta citar la doctrina
jurisprudencial que se entiende vulnerada toda vez que "la justificación
del interés casacional no es propiamente el motivo del recurso sino un
presupuesto del mismo"), también ha eludido la base fáctica de la
sentencia recurrida que sirve de sustento al pronunciamiento recurrido sin
antes haber intentado modificarla en el recurso extraordinario por infracción
procesal, lo que por sí solo bastaría para desestimar este motivo por
inadmisible.
3.ª) La conclusión
jurídico-sustantiva de que los compradores adquirieron la vivienda con una
finalidad inversora no se opone a la expresada doctrina jurisprudencial, porque
de los hechos probados se desprende no solo que uno de los compradores tenía
experiencia profesional en el sector de la promoción inmobiliaria, sino también
que los hoy recurrentes tenían su residencia habitual en otra ciudad, que ya
eran dueños de una segunda vivienda ubicada en zona de costa, adquirida solo unos
meses antes de comprar la vivienda litigiosa, y, en fin, que en el contrato de
compraventa litigioso se incluyó una estipulación, fruto de la negociación
individual pues no figura en los demás contratos de viviendas de la misma
promoción, que les facultaba para ceder el contrato a terceros antes de
escriturar, a todo lo cual se une el silencio de los demandantes, que nada
aclararon en su demanda sobre el verdadero destino de la vivienda.
4.ª) La condición de inversores
excluye la aplicación del régimen tuitivo de la Ley 57/1968 a los compradores
hoy recurrentes, sin que sea óbice para ello que esta sala admita que el
comprador para fin no residencial y el vendedor puedan pactar en el contrato de
compraventa la obligación del vendedor de garantizar la devolución de las
cantidades anticipadas y la sujeción de la garantía a lo establecido en la Ley
57/1968, porque en este caso lo único que se convino en el contrato de
compraventa en relación a la restitución de las cantidades anticipadas para
caso de incumplimiento de la vendedora fue la garantía de la promotora y la
personal y solidaria de su administrador.
OCTAVO.- La desestimación del motivo quinto
determina la improcedencia de examinar el resto de los motivos del recurso de
casación, al no ser aplicable la Ley 57/1968 a la compraventa litigiosa y,
consecuentemente, no haber asumido la entidad bancaria demandada ninguna
obligación de garantía frente a los compradores respaldada por el régimen
tuitivo de dicha ley y la jurisprudencia que se invoca como infringida.
NOVENO.- Conforme a los arts. 487.2 y 398.1
en relación con el art. 394.1, todos de la LEC, procede confirmar la sentencia
recurrida e imponer las costas a la parte recurrente, que además, conforme a la
d. adicional 15.ª 9 LOPJ, perderá los depósitos constituidos.
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