Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de octubre de 2025 (D. MANUEL ALMENAR BELENGUER).
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PRIMERO.- Resumen de antecedentes
relevantes.
1.-Según se refiere en la demanda, D. Fermín,
en su condición de propietario de una finca conocida como DIRECCION000, sita en
el DIRECCION001, término de Urdax, finca registral n.º NUM000 del Registro de
la Propiedad n.º 5 de Pamplona, ejercita una acción declarativa de dominio en
relación con dicha finca (en realidad, una acción reivindicatoria sobre una
superficie de 450 m2, que se dice forma parte de aquélla), frente a D. Alfonso,
titular de la parcela colindante por el Norte.
La pretensión planteada se fundamenta en que:
(i) el demandante compró la finca en escritura pública de 24 de noviembre de
1982 a D. Jon, que a su vez la había adquirido, mediante escritura de
compraventa de 15 de mayo de 1981, de D. Ángel Jesús, el cual la recibió a
título de herencia de su padre, D. Gustavo; (ii) la finca se inmatriculó en
fecha 12 de julio de 1982, al amparo del art.
205 LH, por D. Jon, como finca n.º NUM000, folio NUM001, del tomo NUM002, libro
NUM003 de Urdax, inscripción NUM004.ª, en la que se indica una superficie de
1.256,40 m2, que es la misma que presenta hoy y que incluye el terreno de 450
m2 que se extiende hasta la casa del demandado; (iii) D. Alfonso, titular de la
finca que linda con la del actor, viene realizando actuaciones que impiden que
el actor pueda disfrutar de la pacífica posesión de su propiedad y se ha
apropiado sin derecho alguno de la expresada superficie de 450 m2; y (iv) la
descripción de ambas fincas contenida en los respectivos títulos y en la
documentación registral y catastral aportada acreditan que la parcela en
cuestión pertenece al demandante.
Respecto de este último punto, se alega que la
titulación del demandado solo hace referencia a los 450 m2 discutidos en su
inscripción NUM005.ª, al indicar el demandado que parte de la parcela NUM006
formaría parte de la finca que habría adquirido por donación, sin que en las
inscripciones previas se mencionara que lindaba al Sur con DIRECCION000,
mientras que el título y la historia registral de la finca del actor siempre
habría reflejado una superficie de 1246,40 m2.
2.-El demandado se opone a la demanda y
solicita su desestimación. Sostiene que es el legítimo dueño de la porción de
terreno de 450 m2, colindante al edificio de su propiedad y que forma parte de
la finca n.º NUM007, inscrita en el Registro a su nombre y previamente al de
sus causantes desde 1890, por lo que ostenta mejor derecho al ser su título más
antiguo, a lo que se añade la existencia de signos de dominio consistentes en
la apertura de ventanas en la fachada de su casa que da a la finca, y el hecho
de que disfruta de la posesión a título de dueño desde que hay constancia. Por
el contrario, la finca del demandante carecería de historia registral al haber
sido inscrita al amparo del art. 205
LH apenas unos meses antes de su adquisición por el demandante y derivar
su descripción registral de la simple manifestación del titular que realizó la
adecuación descriptiva conforme al Catastro.
3.-La sentencia de primera instancia, después
de señalar que la acción que se ejercita no es una declarativa de dominio sobre
la finca en cuestión, sino una acción reivindicatoria sobre el trozo o franja
de terreno de 450 m2, ubicada en la colindancia entre ambas fincas, y, por
tanto, que el conflicto consiste en una confusión de linderos, desestima la
demanda al considerar que el actor no ha acreditado los requisitos exigidos
para el éxito de dicha acción, esto es, la titularidad del terreno que reclama
y la identificación del objeto del que considera ha sido desposeído, puesto que
lo cierto es que los dos títulos inscritos en el Registro de la Propiedad
atribuyen la titularidad de la porción de terreno discutida a las partes en
litigio.
4.-Disconforme con esta resolución, la parte
demandante presentó recurso de apelación, que fue desestimado.
La Audiencia comienza por descartar la
supuesta alteración de la acción ejercitada y la infracción del principio de
justicia rogada y de las exigencias de motivación, congruencia y exhaustividad.
Acto seguido, analiza el historial registral de ambas fincas, que arroja el
siguiente resultado:
i) Respecto a la finca del demandante:
«1.- Se inmatriculó en fecha 12/7/1982 por D.
Jon al amparo del art. 205 Ley Hipotecaria. En
la inscripción se indicaba que la adquiría a título de compra a D. Ángel Jesús
y que éste la había adquirido de su padre por donación. Se inmatriculó con una
superficie de 1256,40 m2, coincidente con la catastral (parcela NUM006).
»2.- En fecha 24/11/1982 el referido titular
vende la finca al demandante que la adquiere para su sociedad conyugal causando
así la inscripción NUM008».
ii) Y por lo que se refiere al historial
registral de la finca del demandado, la sentencia explica:
«1.- La inscripción 1ª data del 21 de abril de
1890 y se practicó en virtud de expediente posesorio iniciado por Doña Eugenia,
que carecía de título escrito de dominio, ofreciendo información testifical con
arreglo a la Ley Hipotecaria entonces vigente (Ley Hipotecaria de 8 de febrero
de 1861 modificada en este punto por Ley de 17 de julio de 1.877), para
acreditar que se hallaba poseyendo en nombre propio la finca desde el día
veinticinco de junio de mil ochocientos ochenta y cinco, en que la había adquirido
por donación de su madre Doña Carlota. Se describía la edificación existente en
la finca, así como los terrenos adyacentes que formaban parte de la misma entre
los cuales se incluía por la parte Sur un feneral de cuatro áreas y cincuenta
centiáreas, es decir 450 m2). Siendo sus lindes: por Norte, con la casa de
DIRECCION002; Sur y Poniente, con la misma casa de DIRECCION002, y por Este,
con la de Esteconea. Igualmente se indicaba que "a título de dueña paga la
contribución correspondiente a la misma, la cual le ha sido tenida en cuenta al
fijar la última cuota de los impuestos repartidos".
»2.- La inscripción NUM009 de 4 de diciembre
de 1.961 efectuada en virtud de una escritura otorgada el veintiséis 26 de
junio de 1.916, sin variar la descripción de la finca, deja constancia de la
conversión de la inscripción NUM004 de posesión en inscripción de dominio y de
la donación de la Casa efectuada por Doña Eugenia en unión de su esposo a favor
de su hija Custodia.
»3.- La inscripción NUM010 datada en 1.983, da
cuenta de la donación de esta finca a Dª Julieta, designada sucesora de los
anteriores titulares registrales.
»4.- La inscripción NUM011 fechada el 29 de
diciembre de 2008 consigna la adquisición hereditaria del demandado al haber
fallecido su tía, anterior titular registral, designándole heredero universal.
Se mantiene la descripción y lindes de la inscripción NUM004 a, incluyendo el
feneral de la parte Sur, pero se añade que "Es la parcela NUM012 del
polígono NUM004, parcelas DIRECCION003, NUM013, NUM014, NUM015 y NUM016 del
polígono NUM004, Y según manifiesta Don Alfonso, parte de la parcela NUM017 del
Polígono NUM004".».
A la vista del historial registral, la
Audiencia concluye que, contra lo que se sustenta por el apelante, de la
documentación aportada se desprende que la porción de terreno en discusión
estaría incluida en ambas propiedades. En consecuencia, al tratarse de una
doble inmatriculación, siquiera parcial, se neutraliza la protección registral
que a los respectivos titulares dispensan las inscripciones contradictorias y
el conflicto ha de ser resuelto con arreglo a las normas de Derecho Civil puro,
excluyendo la consideración de las de índole registral.
Afirmado el marco jurídico de referencia, la
Audiencia considera que, desde una perspectiva de puro derecho material, la
prueba practicada no demuestra el dominio de la parte apelante sobre la franja
de terreno en disputa entre las partes, puesto que:
«En el caso de autos los títulos originarios
mediante los cuales se obtuvo la inmatriculación de las fincas respectivas de
las partes no son determinantes de un mejor derecho considerados en sí mismos,
puesto que en ambos casos obedecen a expedientes registrales para dotar de
título inscribible a quienes no ostentaban (o decían no ostentar) título
documental de adquisición del dominio, en el caso de la finca del demandado el
antiguo expediente posesorio y en el del demandante el expediente del también antiguo art. 205 LH.
»No obstante, en la sentencia
dictada por este Tribunal de Apelación en fecha 4 de junio de 1984 en el
procedimiento de desahucio por precario instado por el aquí demandante/apelante
frente a la causante del demandado en el dominio y su marido, se hace
referencia a títulos originarios anteriores documentados en escrituras
públicas, en concreto respecto a la finca del demandado una primera escritura
de 15/2/1848 en la que ya se mencionaba, además de la edificación de la "
DIRECCION004", una huerta, un caseta y dos fenerales a los lados y otra de
capitulaciones matrimoniales datada el 25/6/1885 por la que la titular conforme
a la anterior escritura donaba a su hija Doña Eugenia -quien como antes
referimos luego acudiría al expediente posesorio para inscribir la posesión
convertida luego en dominio por transcurso del tiempo sin oposición- la
DIRECCION004, mencionándose en la misma, los dos fenerales uno al Norte y otro
al sur, éste último de 4 áreas y 50 centiáreas (450 m2).
Por el contrario en esa misma sentencia se
consigna que D. Ángel Jesús -esto es, el primer titular identificado en la
inscripción primera de la finca del actor de quien se decía que habría
adquirido tal finca "por donación de su padre"- acudió como testigo
en el juicio de precario afirmando que no tenía más título que "una carta
de su padre"; así mismo refiere la sentencia, en base a la prueba
practicada, que la finca del aquí y allí demandante se encontraba catastrada en
1933 a nombre de una persona que marchó a América sin dejar a nadie en Urdax,
consignándose a posteriori en la hoja catastral "Admon.de Ángel
Jesús", designación con la que aparecería posteriormente en el catastro de
1951, figurando siempre eso sí con una extensión de 1172 o 1173 m2.
Esta misma sentencia razonaba, viniendo a
reconocer la doble inmatriculación parcial y, en cuanto aquí interesa, que a
favor de la parte allí demandada (la tía del demandado, antecesora de éste en
el dominio inscrito) existían títulos de carácter público enlazados desde 1848,
títulos que "afectan al menos en una parte considerable a la finca objeto
del pleito" así como que el feneral en la parte Sur de la finca de la allí
demandada estaba "necesariamente incluido" en la finca adquirida por
el demandante Sr. Fermín.
[...] No cabe duda pues que la inmatriculación
inicial es mucho más antigua (en 92 años en concreto) en el caso de la finca
del demandado que la del demandante y que su mejor derecho sobre la porción de
450 m2 en disputa se encuentra incluso asentado en títulos anteriores de
naturaleza pública frente a los de naturaleza puramente catastral relativos a
la finca hoy inscrita a nombre del demandante, sin que por otra parte conste
que durante todos esos largos años (casi 140 si atendemos a la primera escritura
pública antes mencionada) hubiera habido confrontación sobre el dominio de los
causantes del demandado sobre la porción de terreno discutida durante años.
[...] La posesión de la franja de terreno en
disputa por parte de los propietarios de la DIRECCION004 fue apoyada por la
prueba testifical practicada y al menos la posesión de hecho por aquéllos lo
fue también por el propio demandante al interponer, poco después de adquirir su
finca, el procedimiento de desahucio por precario resuelto en segunda instancia
por la sentencia de este Tribunal que hemos referido.».
5.-El demandante interpone contra la sentencia
de apelación recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de
casación, que articula sobre tres motivos y un motivo, respectivamente.
…
CUARTO. Recurso de casación. Motivo
único.
1.-Formulación del motivo. Al amparo del art. 477 apartados 1 y 3
LEC, se afirma la infracción del art., 34
LH y de la doctrina jurisprudencial sobre la protección del tercero
hipotecario «en casos de doble inmatriculación, cuando tal situación, que
neutraliza los principios registrales, no resulta aplicable en los casos en que
concurra un solo adquiriente del art. 34 L.H.
debiendo ser protegida su adquisición en virtud del principio de fe pública
registral». Cita la sentencia de esta sala
144/2015, de 19 de mayo.
Resumidamente, tras reconocer que nos
encontramos ante un supuesto de doble inmatriculación de fincas, en el que una
porción de terreno de 450 m2 estaría inscrita en los títulos de propiedad de
ambas partes, explica que el histórico registral de la finca n.º NUM007 de
Urdax, propiedad del demandado, no contiene negocio jurídico oneroso alguno,
sino que el tracto sucesivo de la referida finca se ha realizado, siempre, por
medio de donaciones y aceptaciones de herencia, hasta la 7ª y última
inscripción, en la que pasó a la titularidad del demandado por escritura
pública de aceptación de herencia (año 2008), en cambio, el historial registral
de la finca n.º NUM000 de Urdax contiene un tracto sucesivo amparado en sendas
compraventas, la primera, de julio de 1982 (sic), y, la segunda, de 24 de
noviembre de 1982, mediante la cual el recurrente adquirió la finca por compra
a D. Jon, por un precio de 500.000 pesetas.
Por tanto, no nos encontraríamos ante el
supuesto en que se aplica la doctrina de la neutralización recíproca de los
principios registrales -cuando la doble inmatriculación dé lugar a la
confrontación de varios titulares registrales que ostenten la condición de
tercero de acuerdo con lo dispuesto en el art.
34 LH, o cuando dichos titulares ostenten la misma condición adquisitiva al
amparo de la Ley Hipotecaria-, sino ante un supuesto distinto, en el que solo
uno de los títulos enfrentados, el del actor, accede al Registro a título
oneroso y, por ende, ostenta la condición de tercero adquiriente de buena fe, y
debe ser protegido por el principio de fe pública registral, frente al que
carece de tal condición.
2.- Decisión de la sala. El motivo de
casación no puede ser acogido por las razones que seguidamente se expresan.
Con relación a la problemática que suscita,
con carácter general, la doble inmatriculación de las fincas, la sentencia 342/2011, de 13 de mayo, con cita de la anterior sentencia 922/2004, de 11 de
octubre, decía:
«Esta es una situación patológica que se
produce en el Registro de la Propiedad consistente en que una misma finca
consta inmatriculada dos veces en folios diferentes y con distinto número. Como
dice la sentencia de 11 de octubre de 2004, se
genera una situación irregular que, como contraria a la exigencia de folio
único para cada finca, determina la neutralización de cualquier efecto positivo
de la publicidad registral que pudiera derivar de los respectivos asistentes. A
ello se refiere el artículo 313 del Reglamento Hipotecario que contempla la
situación, regula el trámite, pero a falta de acuerdo, simplemente se reserva a
los interesados, titulares registrales contradictorios las acciones de que se
consideren asistidos sobre declaración del mejor derecho al inmueble, que
podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente. Este es el proceso
que ahora llega a esta Sala en virtud de los recursos formulados por los
codemandados.
»El criterio que, a falta de una normativa
sobre ello, se ha mantenido por doctrina y jurisprudencia es el de prevalencia
de la inscripción de la finca, cuyo dominio sea de mejor condición conforme al
Derecho civil puro, con omisión de las normas de índole hipotecaria contenida
en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de
igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la
quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección
a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos
principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad, que son los que
en el recurso se consideran infringidos por inaplicación, como expresa la sentencia de 30 de diciembre de 1993 y la de 29 de mayo de 1997 lo reitera y advierte que
una de tales normas es la de la preferente cualidad del título prioritario,
utiliza como criterio accesorio el de la inmatriculación anterior del título.
Es elocuente el resumen que hace la sentencia de
18 de diciembre de 2000 en estos términos:
"La doctrina que ha mantenido esta Sala,
aunque no con unanimidad pero sí en las últimas sentencias,
como las de 30 de noviembre de 1989 y 30 de
diciembre de 1993 es la prevalencia de la inscripción de la finca cuyo
dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho civil. Dice, en este
sentido, la primera de estas sentencias: "en el campo del derecho civil,
son dos los criterios sentados por la doctrina de esta Sala: a) el de la
prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición
atendiendo al Derecho Civil pero, es decir abstracción hecha de las normas
inmobiliarias registrales; b) el de la prevalencia de la hoja registral de
finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera que acudió al
Registro en orden al tiempo; ahora bien, del examen de dicha doctrina
fácilmente se deduce que la regla general la constituye el primero de los
criterios jurisprudenciales, y solo para ciertos casos en los que concurran
circunstancias cuyos particulares será en los que se puede aplicar el segundo
criterio; y esto es así por lo simple de la cuestión, puesto que de atenernos a
este segundo criterio hubiese bastado que el legislador así lo hubiere
sancionado y de no hacerlo lo que no cabe pensar es que lo remitiera a un
juicio ordinario declarativo, cuando la cuestión estaba resuelta con el mero
examen de las hojas registrales". Y añade la segunda: " esta Sala ha declarado con reiteración (Sentencias, entre
otras, de 31-10-1978, 28 marzo y 16 mayo 1980, 12-5-1983 y 8-2-1991) que en los supuestos de doble inmatriculación
ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusión u
omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley de esa
materia, ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y
naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los
principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los
titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios
básicos de la publicidad, legitimación y prioridad".
»Lo cual es reiterado por la de 11 de octubre
de 2004 con este texto:
" De modo prácticamente unánime, la más
moderna jurisprudencia precisa que ese conflicto debe ser resuelto en el
proceso declarativo conforme a las normas del derecho civil y no por aquellas
del derecho hipotecario que, en otro caso, serían aplicables. La coexistencia
de dos asientos incompatibles de igual rango y naturaleza origina la quiebra de
los principios rectores del sistema tabular (Sentencias
de 16 de diciembre de 1.993, 30 de diciembre de
1.993, 30 de septiembre de 1.994, 28 de enero de 1.997, 29 de
mayo de 1.997, 12 de marzo de 1.999, 18 de diciembre de 2.000)".».
Esta doctrina se reitera en las sentencias 404/2011, de 2 de junio, y 408/2011, de 3 de junio, que añade
«Tal como ha reiterado la jurisprudencia, la
cuestión de la prevalencia del mejor derecho en caso de doble inmatriculación
no se resuelve por normas hipotecarias, sino por la normativa de Derecho civil.
Aquéllas se neutralizan y conforme a ésta, las sentencias de instancia han
valorado detenidamente la prueba practicada y han llegado a la conclusión del
mejor derecho de dominio de la parte demandada, demandante reconvencional,
conclusión que esta Sala comparte y que no ha desvirtuado este motivo de casación.
Conforme al historial registral y a la posesión efectiva, bajo el principio
prior tempore, potior iure, se da esta prevalencia de la inscripción registral
a favor del demandado-demandante reconvencional, conforme a los criterios
mantenidos reiteradamente por esta Sala:
a) el de la prevalencia de la hoja registral
de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho civil, es
decir, abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales;
b) el de la prevalencia de la hoja registral
de finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera que acudió al
Registro en orden al tiempo.
»Por ello, no cabe la alegación del artículo 34 de la Ley Hipotecaria ya que el
principio de la fe pública registral, aspecto de la general presunción de
exactitud registral, se puede aplicar a ambos litigantes y, en consecuencia,
queda neutralizado.
En el mismo sentido pueden citarse las sentencias 429/2011, de 9 de junio, 500/2011, de 23 de septiembre, 17/2012,
de 25 de enero, y 377/2013, de 31 de mayo, que
recuerda:
«Esta Sala tiene declarado que en los
supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme al
Derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria
contenidas en la Ley de esa materia, ya que la coexistencia de dos asientos
registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre
sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque
la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento
de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad (sentencias núm. 299/2012 de 18 mayo y núm. 337/2008 de 30 abril, así
como las anteriores de 31 octubre 1978, 28
marzo y 16 mayo 1980, 12 mayo 1983, 8 febrero
1991, 30 diciembre 1993, 28
enero y 27 mayo 1997, 12 marzo 1999, 18 diciembre
2000 y 11 octubre 2004, entre otras).
La doble inmatriculación supone una
irregularidad registral consistente en que una misma finca, por entero, o una
misma finca y parte de ella, constan inmatriculadas dos veces en el Registro de
la Propiedad, lo que implica que desde el punto de vista registral podrían
existir teóricamente en tal caso dos "terceros hipotecarios", uno por
cada inscripción, lo que lleva necesariamente a que la protección conferida por
el artículo 34 de la Ley Hipotecaria no
pueda desarrollar su eficacia en estos supuestos, como ocurre igualmente en los
de inexactitud física de la inscripción, ya que la aplicación de dicha norma
tiene como efecto la subsanación para el "tercero" de los problemas
del título de su transmitente en cuanto tal, pero no los problemas que afectan
a la descripción o a la propia existencia de la finca objeto de la
transmisión.».
En similares términos se pronuncia la sentencia 686/2013, de 29 de octubre, que reitera:
«[...] debe señalarse que la doctrina
tradicional de esta Sala, entre otras la
sentencia de 30 de noviembre de 1989 y, particularmente,
la de 25 de mayo de 1995, sin establecer fórmulas genéricas aplicables a todos
los casos, opta por la recíproca neutralización de los efectos registrales
cuando ambos titulares gozan, a su vez, de los principios de buena fe pública y
de legitimación registral, de forma que la cuestión dominical debe resolverse,
primeramente, de acuerdo con las normas generales del Derecho Civil, dando
prioridad a la titularidad material sobre la formal. Sólo cuando no pueda
determinarse la preferencia con arreglo a dicha normativa, se acudirá a los
principios registrales en apoyo o reforzamiento de las respectivas
titulaciones.».
La sentencia
144/2015, de 19 de mayo, citada por el recurrente, en el marco de la acción
declarativa de dominio, aborda el alcance de la doctrina de la neutralización
recíproca de los principios registrales que se deriva del supuesto de la doble
inmatriculación y precisa que no resulta aplicable en los casos en que concurra
un sólo adquirente del art. 34 LH. Así, en el
fundamento de derecho tercero, apartado 2, bajo el título «Cuestión previa.
Delimitación del tercero del artículo 34 LH»,
describe la distinta posición de las partes:
«[...] en el presente caso, a tenor de los
antecedentes y documental aportada, sólo la mercantil "Sánchez Clemente,
Gestión Inmobiliaria, S.A.", actualmente "Lobresa, S.L.",
ostenta la condición de tercero del artículo 34
LH, conforme a los requisitos legales para ser protegido por la fe pública
registral. En este sentido, y contrariamente a lo sostenido por la sentencia de
la Audiencia, que equipara en esta condición tanto a los demandantes como a la
parte recurrente, debe señalarse que la adquisición del dominio de la parte
actora no cumple los citados requisitos legales. En efecto, en primer término,
porque la causa adquisitiva de los actores no se encuentra fundada en un título
oneroso, sino que trae causa del título sucesorio sobre la herencia de su padre,
don Efrain. En segundo término, y a mayor abundamiento de lo señalado, porque
la adquisición del citado don Efrain no se realizó conforme a la disposición de
un previo título inscrito de la finca, sino que se articuló, a su vez por
sucesión, mediante la inscripción de dicha finca a favor de su padre, don Luis
Miguel, a través de la vía del artículo 205 de
la Ley Hipotecaria; dando lugar esta inscripción al supuesto de la doble
inmatriculación de la finca.
»De esta forma, tanto la parte actora como la
demandada doña Laura, titulares registrales de la finca litigiosa, no ostentan
la condición de tercero con arreglo a los requisitos legales del artículo 34 LH.»
Y a continuación la mencionada sentencia 144/2015, de 19 de mayo, analiza el alcance de
la doctrina de la neutralización de los principios registrales:
«En primer lugar, conviene señalar que el
único precepto de nuestro ordenamiento jurídico que se refiere, de manera
explícita, al supuesto de la doble inmatriculación, el artículo 313 RH, no contempla un criterio de solución
del conflicto, sino que se dirige a facilitar un medio de publicidad o toma de
razón del propio hecho de la irregularidad de la doble inmatriculación de la
finca en dos folios diferentes e independientes uno del otro [...].
En segundo lugar, [...] también debe
precisarse el alcance de la doctrina jurisprudencial acerca de la
neutralización recíproca de los principios registrales en los supuestos de
doble inmatriculación de la finca.
En este sentido, debe señalarse que la
denominada tesis de la neutralización recíproca de los principios registrales
responde, conceptualmente, a las propias limitaciones que presenta el principio
de fe pública registral en el desarrollo lógico-jurídico de la protección que
dispensa tanto a favor del titular inscrito, con la presunción de exactitud y
la legitimación registral, como en la protección a terceros, mediante la
inoponibilidad de lo no inscrito (32 LH) y la plena eficacia del principio,
conforme al artículo 34 de la citada Ley.
De acuerdo con esta base conceptual, se
comprende que la doctrina de la neutralización recíproca de los principios
registrales no pueda ser aplicada de un modo absoluto o dogmático, esto es,
como condicionante "ab initio" (desde el inicio) de la vigencia del
propio principio de la fe pública registral, sino sólo en atención a las
limitaciones que presente su desarrollo lógico-jurídico en el curso o recurrido
que se proyecte, de acuerdo con las circunstancias y datos registrales del caso
objeto de examen. Cuestión que, entre otros extremos, podrá llevar a que en
determinados casos su recorrido resulte agotado cuando la doble inmatriculación
dé lugar a la confrontación de varios titulares registrales que ostenten la
condición de tercero de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 LH . Pero igualmente, su curso o
recorrido no quedará agotado en aquellos supuestos, como el caso que nos ocupa,
en donde la doble inmatriculación dé lugar a la confrontación de un titular
registral frente a otro que ostente la condición de tercero hipotecario,
resultando preferido éste último.
En tercer lugar, a favor de esta solución no
solo juega, como se ha señalado, la "vis atractiva" que el plano
conceptual, como todo principio, tiene el principio de la fe pública registral,
sino también la posición central que ocupa este principio en orden a la
seguridad del tráfico inmobiliario registral en su conjunto.
Por último, y en cuarto lugar, también debe
precisarse el alcance de la doctrina de la neutralización de los principios
registrales a raíz de la doble inmatriculación pues, en la línea conceptual
expuesta, su aplicación tampoco supone una ruptura o total separación del
Derecho registral y el Derecho civil "puro", como a veces se alude;
sino más bien lo contrario, si se tiene en cuenta que para la determinación del
titular dominical con mejor derecho no parece que puedan excluirse las normas
hipotecarias de contenido material que, como tales, deben considerarse
desarrollos del Derecho civil, casos, entre otros, del citado artículo 34 o de los artículos
35 y 36 de la LH, que regulan la
adquisición del dominio y de derechos reales a través de la prescripción
adquisitiva (usucapión) en relación con el Registro de la Propiedad.».
En el supuesto enjuiciado, el examen del
historial registral de las fincas n.º NUM000 y NUM007 de Urdax evidencia que el
demandante compró la primera por escritura pública de compraventa de fecha 24
de noviembre de 1982 a D. Jon, quien a su vez la había adquirido, también en
virtud de escritura pública de compraventa, en este caso de 15 de mayo de 1981,
de D. Ángel Jesús, el cual la recibió a título de herencia de su padre, D.
Gustavo.
Por el contrario, respecto de la finca n.º
NUM007 de Urdax, la secuencia de transmisiones revela que, desde la primera
inscripción, practicada en el año 1890, la adquisición se produjo en todos los
casos a título de donación o de herencia, incluido el demandado.
Así, en una primera aproximación, cabría
pensar que no nos hallamos ante titulares de la misma condición, sino que en el
primer caso se trataría de un adquirente a título oneroso que estaría protegido
por los arts. 34 y 38 LH, lo que no sucedería respecto del demandado, en
cuanto que adquirente a título gratuito.
Sin embargo, esta interpretación no puede
prosperar porque no nos encontramos ante un conflicto sobre la titularidad de
las fincas, es decir, sobre los derechos de las partes que derivan del título
inscrito y que son protegidos por el Registro de la Propiedad, sino que la
controversia se centra en meros datos de hecho, no amparados, en la fecha en
que se practicaron las inscripciones respectivas, por la fe pública registral.
En efecto, el Registro de la Propiedad es un
registro de títulos de derechos reales inmobiliarios y no un registro de
fincas, de modo que la presunción de veracidad de la información contenida en
sus asientos no opera con respecto a la cabida o superficie y demás datos
físicos de los bienes inmuebles inscritos. En otras palabras, la fe pública
registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos,
pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la
descripción de las fincas.
En esta línea, ya en la antigua sentencia 661/1960, de 16 de noviembre, se afirmaba:
«CONSIDERANDO que la fuerza o energía de la
presunción de exactitud del Registro de la Propiedad, materia sobre la que
propiamente actúa el principio de legitimación, opera tan sólo respecto de la
existencia, así como de la titularidad y extensión de los Derechos reales e
inmobiliarios inscritos y también en relación a la inexistencia de los mismos
cuando su inscripción hubiere sido cancelada, no extendiéndose por implicar una
presunción de derechos, a los datos regístrales que sean meramente de hecho (como
son los relativos a la existencia material de la finca y a sus circunstancias
físicas, etcétera), así como a los referentes a las circunstancias propias del
estado civil y capacidad de las personas, y a las relaciones jurídicas de tipo
meramente obligacional o afectantes a bienes muebles, como afirman los
preceptos de la Ley Hipotecaria básicos en la
materia (párrafo primero del artículo 38, artículo 97 y párrafo tercero del
artículo primero).
CONSIDERANDO que las circunstancias de hecho
consignadas en el Registro de la Propiedad de un modo inexacto o incompleto, no
producen inexactitud de éste en sentido técnico, por no alcanzarles la fe
pública del Registro, que sólo se refiere a las indicaciones relativas a los
Derechos reales, a lo jurídico, pero no a las noticias que da el Registro sobre
cabida, situación, construcción y naturaleza de la finca, datos puramente
materiales, cuya falsedad no puede convalidarse por medio de una norma jurídica
en favor de personas determinadas:
CONSIDERANDO que la fe pública podrá por una
ficción, hacer transmitir un derecho de un no titular del mismo, y dar por
existente lo que en la realidad jurídica no existe, pero el legislador no
puede, por la sola fuerza de la Ley crear de la nada un área de terreno, fingir
un edificio donde sólo hay un solar, etc., "res facti juris civilis
infirmari non potest", y así, si una finca no existe o es distinta a como
el Registro la describe, ninguna disposición del Derecho puede hacer que la
finca se conforme a lo que dice la inscripción, estando en la naturaleza misma
de las cosas que el adquirente no sea protegido por confiar en una descripción
inexacta:
CONSIDERANDO que confirma la aplicación de
esta doctrina a nuestro sistema la Resolución de 27 de junio de 1935, al
declarar que nuestra legislación hipotecaria, conforme en este particular con
la germánica, no preceptúa que los asientos garanticen que el inmueble inscrito
tenga la cabida que conste en las respectivas inscripciones y, por
consiguiente, la protección del fundamental principio de publicidad no abarca
tal extremo; la Resolución de 12 de junio de 1932, según la cual los datos
físicos de la finca no se hallan amparados por la fe pública ni aun en aquellos
regímenes hipotecarios más perfectos, como el alemán, que se funda sobre un
catastro bien organizado; y las sentencias de 6
de febrero de 1947 y 5 de diciembre de
1949 a cuyo tenor la fe pública del Registro actúa asegurando la
existencia y contenido jurídico de los Derechos reales inscritos, pero no
garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la descripción de
las fincas [...].».
La sentencia
236/2013, de 4 de abril, con ocasión de una acción declarativa sobre una finca
objeto de doble inmatriculación, descarta asimismo que la protección que al
tercero hipotecario confiere el art. 34
LH se extienda a la superficie de la finca:
«La sentencia de
esta Sala núm. 299/2012, de 18 mayo, afirma al respecto que «en los supuestos
en que una misma porción superficial aparece incorporada a dos fincas inscritas
en el Registro de la Propiedad, la cuestión no puede resolverse mediante la
aplicación de las normas hipotecarias sino en consideración a las normas de
derecho civil puro y en estos casos de duplicidad de inscripción, como señalan,
entre otras, las sentencias de esta Sala de 28
enero 1997, 18 diciembre 2000, 11 octubre 2004 y 12
diciembre 2005, "no prevalece el derecho del tercero hipotecario y la
misma se resuelve según la preferencia que se ostente conforme a las normas de
derecho civil", además de que la fe pública registral se extiende
únicamente a la titularidad de las fincas y no a sus datos físicos -entre
ellos, la realidad de su extensión superficial- y la protección que al tercero
hipotecario confiere el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria afecta únicamente, en determinadas condiciones, a la anulación
o resolución del derecho de su transmitente pero no se extiende al amparo de
datos de hecho como tampoco le confiere por sí mejor derecho frente a una doble
inmatriculación, por lo que no cabe invocar en el caso infracción alguna de lo
dispuesto por el artículo 34 de la Ley
Hipotecaria».
La sentencia
132/2015, de 9 de marzo, insiste en que la fe pública registral no ampara los
datos de hechos registrales:
«En una segunda parte de este motivo se alega
que el principio de fe pública registral que proclaman los artículos 32 y 34 de
la Ley Hipotecaria (que, por cierto, no han sido alegados en este motivo
como infringidos) no amparan los datos de hecho de la finca (en este caso, de
la que pertenecía al Ayuntamiento) inscrita en el Registro de la Propiedad. Es
elocuente lo expresado por la sentencia del 5
junio 2000:
"el principio de legitimación registral
así como el de fe pública artículo 34 de la Ley
Hipotecaria debe ser matizado ya que siguiendo la doctrina de la Sala
Primera del Tribunal Supremo, la fe pública del registro asegura la existencia
y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud
de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello
sometido al resultado de las pruebas practicadas (sentencias
del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1961, 16
de abril de 1968 y 3 de junio de
1989)."».
Es verdad que recientes reformas, como la
realizada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria
aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley de
Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de
marzo, han venido a introducir mecanismos tendentes a extender la protección
registral a los datos fácticos que se contienen en las inscripciones, pero
sobre la base, lógicamente, de la adecuación de las mismas a la realidad extrarregistral,
conforme a los procedimientos que se introducen.
A este respecto, la reciente sentencia 1479/2024, de 11 de noviembre, apunta:
«Las reformas legales de los últimos años se
han venido dirigiendo a solucionar los problemas de la falta de concordancia
entre los datos de hecho y el Registro de la Propiedad, situación que deriva
fundamentalmente de la identificación de las fincas en el Registro simplemente
a través de las descripciones que de ellas se hacía en el título que servía
para la inmatriculación y en los títulos que servían para las inscripciones
posteriores. La más importante viene de la mano de la Ley 13/2015, de 24 de junio,
de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y
del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que, al decir del preámbulo, define
cuándo se entiende que existe concordancia entre la finca registral y la
parcela catastral y cuándo se entiende que la coordinación se alcanza, y, al
tiempo, establece las vías para dejar constancia registral y catastral de la
coordinación alcanzada, así como para dar publicidad de tal circunstancia. Esta
reforma produce un cambio en la situación anterior, en la que la presunción de
exactitud no alcanzaba a la consistencia física de la finca. En particular, la
Ley 13/2015, de 24 de junio, dio nueva redacción al art.
10.5 LH, que tras dicha reforma establece que: «Alcanzada la coordinación
gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el
Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la
finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación
geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado
incorporada al folio real. Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera
incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los
supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una
autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la
inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al
Registro que existan impedimentos a su validación técnica».
»La Ley 13/2015, de 24 de junio, de esta
forma, extiende la presunción de exactitud del art.
38 LH a las fincas registrales coordinadas con las fincas catastrales,
cuya constancia física, extensión y linderos se aprecia en la representación
gráfica que resulta de los datos físicos y jurídicos que toma en consideración
el Catastro. Ello es consecuencia de los mecanismos que establece la misma ley
para que la representación gráfica de las fincas procedente del Catastro se
coordine con los datos que resulten del Registro de la Propiedad (art. 199 LH). Y, en particular, se introduce en el art. 201 un procedimiento para rectificar la superficie
de una finca (el tradicionalmente llamado "exceso de cabida") si la
descripción que de la finca contiene el Registro es inexacta, con descripción
actual, procedimiento que se resuelve como el expediente de dominio para la
inmatriculación (art. 203 LH)... La presunción
de exactitud del art. 38 LH que se extiende
ahora a los datos de hecho en las circunstancias expuestas es, con todo, una
presunción que invierte la carga de la prueba, pero que cede ante otros medios
de prueba.».
Mas en el supuesto enjuiciado, la inscripción
NUM004.ª de la finca n.º NUM000, practicada el 12 de julio de 1982 al amparo
del art. 205 LH y de la que trae causa la
del demandante -por tanto, ambas realizadas con anterioridad a las reformas de
la legislación hipotecaria llevadas a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio-,
se limita a recoger la superficie como parte de la descripción de la finca,
conforme al título de transmisión, esto es, como un mero dato fáctico, al que
no se extiende la protección de la fe pública registral, por lo que los
propietarios de ambas fincas se encuentran en la misma posición desde la
perspectiva registral, lo que justifica la aplicación de la doctrina sobre la
neutralización de los principios registrales invocada por la Audiencia, y, por
ende, la necesidad de acudir a las reglas del Derecho Civil puro, conforme a
las cuales se concluye que el actor no ha acreditado la propiedad de la franja
de terreno controvertida.
QUINTO.- Costas y depósitos.
1.-Al haberse desestimado el recurso
extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación procede imponer
a la parte recurrente las costas generadas (art.
398.1 LEC).
2.-Asimismo, debe ordenarse la pérdida del
depósito constituido para la interposición de los recursos extraordinario por
infracción procesal y casación, de conformidad con la disposición
adicional 15ª, apartado 9, LOPJ.
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