Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de octubre de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del presente recurso
partimos de los antecedentes siguientes:
1.º-Es objeto del proceso, la demanda
interpuesta por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, de Valdemoro, contra
la promotora Bañolas Grupo de Gestión, S.A., la contratista Construcciones MS,
S.A., los arquitectos D. Felix y D. Luis Alberto, que intervinieron tanto en la
elaboración del proyecto como en la dirección de obra, y contra el aparejador
D. Primitivo, en la que instó la condena de los demandados a reparar los
defectos constructivos apreciados según el dictamen pericial que aportaba o en
su defecto por el que resultara por designación judicial.
En el hecho segundo de la demanda consta:
«En la construcción propiedad de la Comunidad
de Propietarios de DIRECCION000, no todos los daños se han producido al mismo
tiempo, habiendo ido apareciendo a lo largo del tiempo desde el año 2005 en que
fueron entregadas las viviendas. Todos estos defectos y vicios constructivos
han sido reclamados por la Comunidad de Propietarios a lo largo de todos estos
años sin resultado ninguno, por lo que se ha hecho necesario realizar un
peritaje de los daños actuales y proceder a interponer la correspondiente demanda
como único medio de solucionar este problema».
En el hecho cuarto, se señala:
«Así desde el año 2005 en que se entregaron
las viviendas han ido apareciendo diversos vicios y defectos en la construcción
que han sido reclamados a la constructora y promotora en diferentes ocasiones.
Prueba de ello es que en los años 2006, 2007, 2008, 2009 y 2010 se enviaron
reclamaciones a la promotora Bañolas Grupo de Gestión S.A, a la promotora (sic)
Construcciones MS S.A. y a los arquitectos».
Estas reclamaciones son la datada el 10 de
junio del 2006, dirigida a la promotora Bañolas Grupo de Gestión, S.A., y a la
contratista CMS Construcciones, en la que constan numerosos defectos en zonas
comunitarias consistentes en diversas grietas en garaje, en los muros
perimetrales de la urbanización, en las calles peatonales, así como detectado
humedades en las juntas de dilatación y en las bajantes, reclamación depositada
en correos el 12 de junio de 2006.
Otra reclamación datada el 10 de julio de
2007, depósito en correos el 11 de julio, contra promotora y contratista en el
que se advierte de la existencia de numerosas grietas.
Una nueva reclamación de 11 de abril de 2008,
contra la promotora en la que se advierte:
«[s]igue sin solucionarse los problemas de
filtraciones en los garajes, grietas existentes en los elementos de la
comunidad (garaje, muros, calles peatonales, etc.), así como los múltiples
defectos que tienen las viviendas, dichas reclamaciones ya han sido efectuadas
en varias ocasiones sin que hasta la fecha tengamos ninguna solución para la
atención de dichas reclamaciones».
Otras reclamaciones extrajudiciales contra la
promotora de 30 de abril de 2009 y 7 de octubre de 2009, con idéntico texto que
la reclamación de 11 de abril de 2008.
Obran en autos, todas ellas con fecha 20 de
septiembre de 2010, unas cartas remitidas a la promotora, contratista y
arquitectos en las que, con la misma redacción, dicen:
«En mi calidad de representante legal y
siguiendo órdenes expresas de la Comunidad de propietarios DIRECCION000, sita
en Valdemoro Madrid [...] vengo por medio de la presente a informarle que, tras
haber obtenido peritaje en el que se reflejan todos los vicios constructivos de
que adolece la Comunidad mi patrocinada se verá obligada a presentar la
correspondiente Demanda en reclamación de Vicios de la Construcción [...]».
La demanda se presentó en el decanato el 5 de
diciembre de 2013.
2.º-La promotora quedó excluida del proceso,
al estar declarada en concurso. El arquitecto técnico no compareció, por lo que
se declaró su rebeldía procesal.
3.º-Los arquitectos contestaron a la demanda y
opusieron las excepciones de prescripción y caducidad, al tiempo que negaron
toda responsabilidad en los defectos apreciados.
Por su parte, la constructora consideró que
buena parte de estos defectos estaban fuera de los plazos de garantía, y que,
en todo caso, serían imputables a defectos del proyecto o a la dirección
facultativa de la obra.
4.º-El conocimiento del litigio correspondió
al Juzgado de Primera Instancia número 70 de Madrid, cuya titular acogió la
prescripción alegada por los arquitectos, y, en cuanto al resto de peticiones,
consideró que los defectos obedecían a vicios del proyecto y por ello absolvió
a los restantes agentes de la edificación codemandados.
En la precitada resolución, tras explicar la
doctrina jurisprudencial sobre la interrupción de la prescripción en los
supuestos de solidaridad impropia, la juzgadora argumentó que, en el documento
número 5 de la demanda, consta una reclamación extrajudicial efectuada por la
comunidad demandante contra la promotora, llevada a efecto el 11 de abril de
2008, relativa a las deficiencias que se reclaman en el proceso, momento a
partir del cual se computa el plazo de los dos años establecido en el artículo 18 de la LOE. Comoquiera que la primera
reclamación efectuada contra los arquitectos se formuló en fecha 20 de
septiembre de 2010, entre el 11 de abril de 2008 y el 11 de septiembre de 2010
transcurrió el plazo de 2 años al que se refiere el mentado precepto, por lo
que la acción se encuentra prescrita.
5.º-La comunidad demandante apeló la
sentencia. El recurso fue turnado a la Sección Duodécima de la Audiencia
Provincial de Madrid, que dictó sentencia revocatoria de la pronunciada por el
juzgado.
La sentencia del tribunal, en su fundamento de
derecho tercero, partió de la base de cuáles eran los defectos constructivos
existentes y sus causas en los términos siguientes:
«[e]l objeto del proceso se centra en dos
tipos de defectos, sin perjuicio de otros de menor entidad y significado, que
consisten en grietas y fisuras en los cerramientos exteriores de los edificios
y en las humedades que se producen, especialmente en la planta sótano o garaje,
por la entrada del agua de lluvia en los mismos.
»La urbanización está formada por 72 viviendas
unifamiliares, que se sitúan en cuatro hileras, a su vez dividas en dos,
(formando filas de ocho viviendas, y otras de diez), con calles peatonales
entre cada fila.
»En cuanto a las causas de los daños, el
perito de la demandante y el perito judicialmente designado en este proceso
coinciden en atribuir la de las grietas y fisuras a cuatro factores
concomitantes: la ausencia de juntas de dilatación cada quince metros
(solamente hay una en medio de cada fila de adosados), la calidad del ladrillo
utilizado, la colocación de una viga plana, en vez de una viga de cuelgue, que
tiene una luz excesiva, y el defectuoso apoyo de los ladrillos que conforman
las fachadas en el canto del forjado. Y, en cuanto a humedades, también
coinciden en atribuirlas a la ausencia de diferencia de nivel entre la calle de
la urbanización y la entrada de las viviendas pues si en el proyecto se había
previsto una diferencia de cota de quince centímetros, quedó reducida a seis, a
lo que se unen defectos de impermeabilización.
[...]
»Y, finalmente, se manifestó por los técnicos
que los defectos aparecieron desde un primer momento, discrepando, sin embargo,
en cuanto a su evolución, pues mientras el perito de la demandante y el
judicial consideraron que estaban vivos y se iban agravando el de los
demandados estimó que no iban a más y simplemente estaban envejeciendo».
En el fundamento de derecho sexto se analizó
el motivo de apelación en que se cuestiona la prescripción apreciada por el
juzgado, mediante la distinción entre daños permanentes y continuados, bajo el
siguiente conjunto argumental:
«A falta de mayor especificación en el texto
normativo, la determinación del momento en que se haya de entender producido el
daño remite a la misma problemática que afecta al régimen general de la
prescripción, pues según se trate de un daño instantáneo, duradero, continuado
o permanente, el inicio del cómputo habrá de situarse en un momento distinto,
pues en momentos distintos se habrá producido el daño.
»Y así, en los no continuados, será el momento
de su aparición o manifestación, mientras que en los continuados será el
momento de su estabilización, esto es, cuando ya pueda conocerse el alcance del
daño, siquiera sea por un pronóstico razonable.
»Por tanto, en aquellos supuestos en que el
daño está vivo, pues sigue incidiendo empeorando la situación de la cosa a que
afecta, habrá que considerarlo continuado, pues, como dice la, Sentencia
del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2019, en muy sintética y expresiva
definición de estos conceptos, son daños permanentes aquellos "que se
mantienen en el tiempo" y continuados los "que no sólo se mantienen,
sino que se van agravando en cuanto su causa productora no cesa".
»Pero además, como precisa el Tribunal
Supremo en Sentencia de 14 de diciembre de 2.015 "conviene destacar
que en el tratamiento del conocimiento del daño por parte del perjudicado,
particularmente de su alcance, lo que resulta relevante para su cuantificación
mediante un pronóstico razonable es que las consecuencias lesivas derivadas del
daño se puedan evaluar de forma estabilizada, sin evolución o modificación
posterior que las altere significativamente. Esto comporta, en contra del criterio
seguido por la sentencia recurrida, que la identificación de la naturaleza,
origen y causa del daño producido no significa, por sí sola, que las
consecuencias lesivas derivadas deban ser calificadas de permanentes en el
sentido señalado, ni que su evaluación pueda realizarse al tiempo de la
finalización de la obra, como si de un criterio normativo se tratase pues, como
se ha señalado, la producción del daño no es el criterio acogido por nuestro
Código Civil en orden a la prescripción de la acción.
»Y por eso, como "en el presente caso, la
estabilización de los efectos y consecuencias lesivas del daño producido
(aparición de nuevas grietas, desplazamiento de baldosas y rodapié) no se
produjo con el inicio y el desarrollo de la actividad generadora del mismo
(excavación y cimentación para la construcción de los sótanos), ni tampoco al
tiempo de la finalización de la obra, el 30 de junio de 2004 sino tiempo
después, tal y como se desprende de los testigos de escayola instalados a tales
efectos en abril de 2007", estima el motivo».
En el fundamento jurídico séptimo, califica
los daños continuados:
«Ha quedado probado que las grietas van a más,
y que incluso algunos elementos (ladrillos, petos de terrazas) o se han caído o
amenazan caída.
»Y en lo que respecta a las humedades, la
importante caída de agua cada vez que llueve supone una renovación de la causa
de tan grave defecto.
»Por eso, y utilizando la terminología
expuesta en la citada Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de febrero de
2.019, son continuados porque "se van agravando en cuanto su causa
productora no cesa".
»Y hasta que no se ha logrado cierta
estabilización, no era posible determinar, si no su causa, sí cuanto menos su
verdadero alcance y significado».
Por último, en el fundamento jurídico octavo,
explica las razones por las que refuta los argumentos de los apelantes que
disienten de la consideración de los daños como continuados, bajo los
razonamientos siguientes:
«Las razones que expresan los apelados,
especialmente la defensa de los Arquitectos, que fue la que sostuvo en primera
instancia la prescripción, no enervan esa calificación de los daños como
continuados.
»Y no porque no sean los mismos daños que se
han ido agravando con el tiempo, porque la calificación como continuados
presupone esa identidad, rasgo que comparten con los duraderos y permanentes.
»En efecto, la continuidad presupone la
identidad del daño y de su causa, porque si no estaríamos a presencia de daños
nuevos.
»Por eso, lo determinante es que el daño no
esté estabilizado, y eso es lo que ocurre en este caso.
»Por otro lado, las actas de la Comunidad, a
las que, con detenimiento se refirió el Letrado de los Arquitectos en sus
conclusiones y en su oposición al recurso de apelación, demuestran que, en
determinados momentos, la Comunidad (más exactamente, su administrador, acta de
1 de diciembre de 2.010) se preocupó por la posible prescripción dado que la
Letrada a quien se había encargado primeramente el asunto no lo llegaba a
formalizar.
»Y ciertamente, se puede colegir que tuvo la
Comunidad a su disposición un primer informe pericial, distinto al que luego
sirvió de base a la demanda.
»Desde esa perspectiva lo que hay que
considerar es si el perjudicado se ha mantenido en una ignorancia deliberada o
negligente, forzando con ello, de manera indebida, la prolongación artificiosa
del inicio del plazo de prescripción. Tal conducta sería, desde luego,
contraria a la buena fe, e impediría que pudiera ser opuesta al demandado.
»Pero no es eso lo que aquí ocurre. El primer
informe, fruto de la preocupación inicial por los daños, no podía determinar el
alcance real de los mismos, pues estaban en curso de producción, como lo
revelan los desperfectos producidos muy posteriormente, incluso con
posterioridad a la iniciación de este proceso.
»Pero, además, de las actas también aparece
que uno de los Arquitectos (no se identifica cuál de los dos) se personó en la
urbanización en el año 2.005 (según se refleja en acta de 3 de noviembre de
dicho año) sobre todo para considerar la reparación de humedades, de manera
que, aunque no se trate de un acto interruptivo de la prescripción, sí se puede
tomar en cuenta como justificativo de la ausencia de mala fe por parte de la
demandante, cuando a ver los defectos acuden tanto la constructora como luego
uno de los Arquitectos, de manera que sabían éstos del grave daño ocasionado a
los adquirentes de las viviendas, y por su parte éstos podían esperar un tiempo
razonable a que estos obligados reparasen voluntariamente los defectos. Por
eso, no se ha estado en la ignorancia deliberada ni en la ocultación del daño,
sino que se ha actuado dentro del plazo que la Ley concede, conforme a la
naturaleza continuada del daño, de manera que no habría comenzado el cómputo ni
siquiera al inicio del proceso.
»Así pues, se desestima la prescripción, y
consiguientemente la caducidad, basada, según explicitó en juicio el Letrado
que la opone, en la posible consideración de los daños acaecidos con
posterioridad como novedosos, cuando no es así.
»También procede desestimar la caducidad que
en la contestación de la constructora se desgrana en el hecho segundo, pues
todos los daños aparecieron en el plazo de dos años, que es conforme a su
naturaleza no estructural ni de mero acabado, y se fueron agravando de forma
continuada».
6.º-Contra dicha sentencia los arquitectos
demandados interpusieron recursos de casación.
SEGUNDO.- Motivos primero y segundo
del recurso de casación
Estos motivos se fundan en la infracción del
mismo precepto, en concreto del artículo 1969 del
Código Civil, y de la jurisprudencia en relación con la calificación de los
daños como continuados en vez de permanentes. El motivo primero se refiere a la
prescripción, en relación con las grietas y fisuras en los cerramientos
exteriores del edificio, y el segundo, a la prescripción con respecto a las
humedades que se producen especialmente en la planta sótano o garaje.
La íntima conexión existente entre ambos
motivos permite su tratamiento conjunto.
En el desarrollo de los motivos, la parte
recurrente considera que los defectos constructivos de los que adolece el
edificio litigioso responden a su consideración como daños permanentes. En
efecto, en atención a la jurisprudencia citada defiende que el plazo de
prescripción ha de iniciarse desde que la comunidad demandante tuvo cabal
conocimiento de los daños y de su trascendencia mediante un pronóstico
razonable, y que la posibilidad de evolución o agravamiento de los daños, por
el mero transcurso del tiempo y por factores ajenos a la propia actividad del
demandado, no determina la calificación jurídica de los daños como continuados.
Argumenta, además, que la sentencia del
tribunal provincial establece que la causa de las fisuras y grietas resulta
atribuible a cuatro factores, pero añade que la causa principal de las grietas
es la falta de previsión de juntas de dilatación en el número y con la
distancia necesaria, pues la experiencia común enseña que la realización de
paños tan extensos con una sola junta de dilatación es potencialmente
productora de grietas y fisuras por los movimientos de la obra de fábrica.
En cuanto a las responsabilidades, solo se
atribuyen al proyecto y dirección de obra los defectos derivados de la ausencia
de juntas de dilatación. La clave para diferenciar si los daños son continuados
o permanentes es si el perjudicado tuvo o pudo tener constancia del alcance
real del daño. Pues bien, tanto el perito judicial, como el de la parte
recurrente, confirmaron, en el acto del juicio, que dichas fisuras y grietas ya
se habían manifestado dentro de los 3 primeros años de vida útil de la edificación,
y que, si se hubiera realizado un diagnóstico correcto, en ese momento, se
hubiera podido evaluar la causa y realizado las reparaciones necesarias para
subsanar definitivamente el defecto.
Se insiste en que, el certificado final de
obra fue el 15 de marzo de 2005, que las grietas y fisuras se manifestaron en
los años 2006 y 2007, como así se reconoce en el hecho segundo de la demanda,
mientras que la primera reclamación extrajudicial formulada por la comunidad de
propietarios se llevó a efecto el 30 de mayo de 2006, contra la promotora y
constructora, y una posterior también contra dichos agentes de la construcción,
el 11 de abril de 2008, en la que igualmente se hace expresa referencia a fisuras
y grietas.
Por lo tanto, en ese primer momento, ya se
podría haber efectuado un diagnóstico correcto de su causa y ejecutado las
reparaciones oportunas, que consistían en llevar a efecto un mayor número de
juntas de dilatación. La simple realización de unas catas, como realizó el
perito de la comunidad de propietarios, en el informe técnico de febrero de
2014, aportado con el escrito de ampliación de la demanda, permitía conocer la
causa del daño si se hubiera actuado diligentemente.
Por otra parte, la comunidad, tal y como
resulta de las distintas actas de las juntas de propietarios, tenía plena
conciencia de la necesidad de efectuar reclamaciones extrajudiciales contra los
agentes de la edificación para interrumpir la prescripción de las acciones. La
propia sentencia, objeto de impugnación, establece expresamente que, aunque uno
de los arquitectos se personó en la comunidad en el año 2005, «sobre todo para
considerar la reparación de humedades» no se puede reputar como acto interruptivo
de la prescripción, aunque si del conocimiento del daño.
Por todo ello, los daños litigiosos no son
susceptibles de ser calificados como continuados, sino como duraderos o
permanentes, cuyo día inicial de plazo de prescripción debe situarse el 11 de
abril del 2008. El primer informe pericial fue encargado en 2008 y realizado el
23 de enero de 2009. En julio de 2013, se efectuó, por el mismo técnico, un
nuevo dictamen, pero no debe prolongarse artificiosamente el inicio del plazo
de la prescripción.
En definitiva, se afirma que, al menos desde
el año 2006 a 2008, se tuvo un conocimiento cabal de la existencia de los
daños, y se pudo medir la trascendencia de ellos mediante un pronóstico
razonable, por lo que resulta de aplicación el artículo
1969 CC. La circunstancia de que las grietas fueran a más y que incluso algunos
ladrillos pudieran caerse o amenazar caída, no puede interpretarse de otra
manera que no sea la simple manifestación de un defecto constructivo previo
consistente en las insuficiencias de las juntas de dilatación, de la mala
calidad del ladrillo y de su defectuoso apoyo sobre los forjados, que ya
pudieron haber sido razonablemente conocidos, al menos, desde el año 2008.
Similares consideraciones se realizan con
respecto al segundo de los motivos del recurso de casación concerniente a las
humedades. No existe duda alguna de que la causa del daño proviene, en esta
ocasión, de la diferencia de nivel entre la calle de la urbanización y la
entrada de las viviendas ya que, aunque en el proyecto de ejecución se había
previsto una diferencia de nivel de 15 cm, dicha diferencia quedó reducida a 6
cm, a lo que se unen defectos de impermeabilización. La importancia de la caída
de agua cada vez que llueve no supone, por lo tanto, una renovación de la causa
de tan grave defecto, sino que constituye una manifestación de un daño
permanente de origen provocado por el mentado desnivel.
También, en la reclamación extrajudicial
realizada a la promotora y a la constructora en el año 2006, y especialmente el
11 de abril de 2008, se hacía expresa referencia a la existencia de
filtraciones en garaje, por lo que, en esas fechas, los daños ya se habían
manifestado. y su causa concerniente a la insuficiencia del desnivel, que es
apreciable a simple vista, fácilmente diagnosticable en base a un pronóstico
técnico razonable que se demoró injustificadamente.
En su oposición al recurso, la comunidad
demandante defiende el carácter continuado de los daños, tal y como sostiene la
audiencia, así como señala que no hubo falta de diligencia o demora, pues se
reclamó a la constructora y promotora, que inicialmente repararon los daños de
manera deficiente incluso perjudicial para la comunidad.
TERCERO.- La prescripción de las
acciones: daños permanentes y continuados
El día inicial, para el ejercicio de la acción
civil, es aquel en que puede ejercitarse (art. 1969
CC), según el principio actio nondum nata non praescribitur[la
acción que todavía no ha nacido no puede prescribir]; en este sentido,
las SSTS 340/2010, de 24 de mayo; 896/2011, de 12 de
diciembre; 535/2012, de 13 de septiembre; 480/2013, de 19 de
julio; 6/2015, de 13 de enero; 279/2020, de 10 de
junio; 326/2020, de 22 de junio; 434/2021, de 22 de
junio; 112/2022, de 15 de febrero y 391/2022, de 10 de mayo,
entre otras muchas.
Esta regla se fundamenta en que la parte
perjudicada ha de disponer de los elementos fácticos y jurídicos idóneos para
fundar una situación de aptitud plena para litigar (SSTS 544/2015, de 20 de
octubre; 706/2016, de 25 de noviembre; 92/2021, de 22 de
febrero: 434/2021, de 22 de junio y 112/2022, de 15 de
febrero entre otras muchas).
El hecho de que la apreciación del instituto
de la prescripción presente, junto a un aspecto fáctico, una dimensión
eminentemente jurídica, ha permitido a esta Sala revisar las decisiones de los
tribunales de instancia por razones de correcta aplicación su normativa
reguladora y de la jurisprudencia que la interpreta (SSTS 6/2015, de 13 de
enero; 29/2015, de 2 de febrero; 116/2015, 3 de
marzo y 604/2017, de 10 de noviembre, entre otras).
El daño se configura como un elemento
imprescindible para la existencia de responsabilidad civil, de manera tal que
esta no puede declararse sin la existencia de un menoscabo patrimonial, moral o
corporal sufrido por la persona que reclama su reparación. Puede haber
responsabilidad penal sin daño, como sucede en los delitos de riesgo abstracto
y concreto, pero no puede existir responsabilidad civil sin la concurrencia de
tan fundamental requisito.
A los efectos de determinar el día inicial del
cómputo del plazo de prescripción, la jurisprudencia y doctrina distinguen
entre daños instantáneos, en los que coinciden el evento causante con el
menoscabo sufrido; permanentes o duraderos, consecuencia de una causa
desencadenante cuyos efectos persisten y se prolongan en el tiempo con
posibilidad de agravarse; continuados que, a su vez, admiten dos modalidades en
cuanto susceptibles de fragmentarse o no en secuencias temporales separadas, y,
por último, diferidos o tardíos, que se manifiestan con posterioridad a la
producción del evento dañoso al ser de nueva aparición.
La distinción entre los daños permanentes y
continuados es la que plantea mayor problemática jurídica, puesto que la
distinción entre ambas categorías no es, en ocasiones, fácil de establecer, y
además presenta peculiaridades en cada sector de la actividad humana en que se
manifiestan.
Así, por ejemplo, en reclamaciones por
vulneración del derecho fundamental al honor, en la STS 1055/2025, de 2 de
julio, señalamos que:
«En las sentencias 596/2019, de 7 de
noviembre, 277/2020, de 10 de junio, y 115/2021, de 2 de marzo,
y 1659/2023, de 27 de noviembre, hemos declarado que la publicación en una
página web de un contenido constitutivo de una intromisión ilegítima en el
derecho al honor provoca un daño permanente, por lo que el dies a quo [día
inicial del plazo] para el ejercicio de la acción de protección del derecho al
honor es el momento en que el legitimado pudo ejercitarla, que, en principio,
es el momento de la publicación en Internet».
En el supuesto de reclamación por daños
causados por productos farmacéuticos, se consideraron los daños como
permanentes en la STS del pleno 544/2015, de 20 de octubre, en el caso de
la talidomida. En reclamaciones por enfermedades crónicas (SSTS 725/2014, de 18
de diciembre -amianto-; 272/2010, de 5 de mayo
-tabaquismo-; 961/2008, de 15 de octubre y 3/2011, de 19 de
enero -contagio VIH-. Y, con respecto a los daños medioambientales, (SSTS
349/2012, de 11 de junio, y 672/2009, de 28 de octubre, entre otros).
En casos concernientes a reclamaciones de
responsabilidad civil derivadas de la Ley de Ordenación de la Edificación (en
adelante LOE), la STS 624/2014, de 31 de octubre, razonó que:
«a) Humedades. En la sentencia del Juzgado,
asumida por la Audiencia se declara que "la totalidad de los defectos
constructivos o daños materiales descritos en el informe pericial acompañado
como documento nº 4 de la demanda, ya se habían producido y advertido por dicha
Comunidad de Propietarios con anterioridad a dicha fecha" (5 de diciembre
de 2006).
»Es decir, no estamos ante una situación de
daños continuados, sino que la parte actora conocía la existencia de los
mismos, pese a lo que interpuso la demanda después de los dos años establecidos
en el art. 18 de la LOE. No estamos ante una
cuestión jurídica sino ante la declaración de hechos probados reflejada, en la
que se constata el perfecto conocimiento de la demandante de los daños
padecidos.
»En cualquier caso no es un supuesto de daños
continuados, sino de daños duraderos o permanentes (SSTS
28-10-09 y 14-7-10 entre otras), en cuanto que el origen y causa
de los mismos estaba perfectamente dictaminado, como se evidenciaba del burofax
que la demandante remitió a Ferrovial.
»b) Placas de fachada. La parte recurrente
entiende que el "dies a quo" o fecha de inicio del cómputo del plazo
de dos años de la acción ejercitada (art. 18 LOE) no es el de la fecha del
burofax (5 de diciembre de 2006) sino el de 9 de noviembre de 2009, fecha en la
que se produjo una intervención del servicio de bomberos por desprendimiento de
placas de la fachada.
»Esta Sala, de acuerdo con lo expresado en la
sentencia recurrida, debe declarar que ya en el burofax se decía que se habían
caído cientos de losetas, por lo que el daño estaba claro y evidenciado desde
2006, debido a ello lo acaecido en el 2009 que propició la actuación del
servicio de bomberos, no era sino una nueva manifestación de un desperfecto
conocido, por lo que no puede pretenderse el inicio de un nuevo cómputo de dos
años (art. 1969 del C. Civil).
»Añade la recurrente que del documento nº 7 de
la demandada se deduce que se efectuó la reparación por Ferrovial de las
primeras losetas, razón por la que no se reclamó antes su reparación, lo que
conllevaría que las caídas en 2009 generan el inicio de un nuevo plazo de
cómputo de los dos años.
»Examinado dicho documento, el mismo recoge un
dictamen sobre la instalación de las losetas, pero no un reconocimiento de
responsabilidad ni una orden de reparación, por lo que en base a dicho
documento no puede pretenderse que las losetas desprendidas en 2009 generen un
siniestro diferenciado, dado que desde 2006 la parte demandante pudo reclamar
su reparación o la correspondiente indemnización, en su caso. Dicho sea todo
ello en base a la normativa de la LOE, única en la que se ha amparado la parte
demandante, dado que no se ejercitan acciones derivadas del cumplimiento
contractual, entre comparadores y promotora».
También, en un proceso de la LOE, la STS
391/2022, de 10 de mayo, tras analizar la jurisprudencia sobre la materia
precisó, con respecto a la distinción entre daños continuados y permanentes, lo
siguiente:
«A tales efectos, este tribunal ha venido
admitiendo la diferencia entre daños continuados y permanentes. Y, de esta
manera, en la sentencia 28/2014, de 29 de enero, hemos declarado que:
»"[...] es pertinente hacer una
distinción entre el daño continuado y el daño duradero o permanente, que es
aquel que se produce en un momento determinado por la conducta del demandado
pero persiste a lo largo del tiempo con la posibilidad, incluso, de agravarse
por factores ya del todo ajenos a la acción u omisión del demandado. En este
caso de daño duradero o permanente el plazo de prescripción comenzará a correr
"desde que lo supo el agraviado", como dispone el artículo
1968.2.º CC, es decir desde que tuvo cabal conocimiento del mismo y pudo medir
su trascendencia mediante un pronóstico razonable, porque de otro modo se daría
la hipótesis de absoluta imprescriptibilidad de la acción hasta la muerte del
perjudicado, en el caso de daños personales, o la total pérdida de la cosa, en
caso de daños materiales, vulnerándose así la seguridad jurídica garantizada
por el artículo 9.3 de la Constitución y fundamento, a su vez, de la
prescripción. En cambio, en los casos de daños continuados o de producción
sucesiva no se inicia el cómputo del plazo de prescripción, hasta la producción
del definitivo resultado (STS 28 de octubre de 2009 y 14 de julio de
2010), si bien matizando que esto es así "cuando no es posible fraccionar
en etapas diferentes o hechos diferenciados la serie proseguida" (SSTS 24
de mayo de 1993, 5 de junio de 2003, 14 de marzo de
2007 y 20 de noviembre de 2007)".
»Esta doctrina es ulteriormente reproducida en
la sentencia del Pleno 544/2015, de 20 de octubre y 589/2015, de
14 de diciembre, entre otras.
[...]
»En definitiva, en el caso presente, los daños
se manifestaron poco después de entregarse la construcción, tras suscribirse el
certificado final de obra, dentro del plazo de garantía del art. 17.1 LOE.
Desde ese momento, fueron conocidos por la parte demandante, la cual podía
haber reclamado su reparación, sin hallarse impedida para ello. Fácil le
hubiera sido solicitar al respecto un informe pericial de escasa complejidad,
sin que para su elaboración se requiriese controlar la evolución de los defectos
para determinar sus causas, como el supuesto de la sentencia 602/2021, de
14 de septiembre».
Del mismo modo, también en un proceso de la
LOE, la STS 628/2025, de 28 de abril, realiza tal distinción para
calificar, igual que en los casos anteriores, los daños como permanentes, bajo
el siguiente conjunto argumental:
«La controversia gira en torno a la
calificación que ha hecho la sentencia de apelación de los daños sufridos por
el demandante como continuados, para la aplicación de la jurisprudencia de esta
sala que en estos casos demora el comienzo del cómputo del plazo de
prescripción hasta la producción del resultado definitivo.
»Esta jurisprudencia, que se contiene en
la sentencia 28/2014, de 29 de enero, y ha sido reiterada en otras
posteriores (sentencias del Pleno 544/2015, de 20 de octubre; 589/2015, de
14 de diciembre; y 391/2022, de 10 de mayo; y 1264/2024, de 7 de
octubre), distingue entre daño continuado y daño duradero o permanente:
[...]
»3. En este caso, no hay duda de que los daños
están ocasionados por filtraciones provenientes de la acumulación de agua en
los trasdoses del muro sureste del aparcamiento, y tendrían su causa en la
incorrecta impermeabilización de los encuentros de los muros perimetrales con
los forjados, que no se hicieron conforme a proyecto. Aunque estos daños puedan
merecer la consideración de estructurales, no por ello pueden calificarse como
daños continuados. Es lógico que mientras no se atienda a la reparación del defecto
de construcción que propicia las filtraciones, estas seguirán produciéndose con
el agravamiento de los daños provenientes de las posteriores filtraciones.
»Como acabamos de recordar, al citar la
jurisprudencia de la sala, lo esencial es si puede decirse que desde la primera
reclamación, en el año 2010, la demandante «tuvo cabal conocimiento del daño y
pudo medir su transcendencia mediante un pronóstico razonable», que
consideramos es el caso, en la medida en que no consta hubiera ocurrido algo
posterior que convirtiera el inicial análisis del daño en incierto. Si no, como
apunta el recurrente y también la jurisprudencia, la acción pasaría a ser
imprescriptible hasta la destrucción de la cosa, pues lógicamente mientras no
se repare el vicio, la fuente del daño, este continuará ocasionándose y
agravando sus efectos.
»En consecuencia, entendemos que no es
correcta la calificación jurídica realizada por la Audiencia de estos daños
(como continuados), con la consiguiente apreciación de que la acción no había
prescrito; lo que ha supuesto una infracción del art. 18.2 LOE. Razón por
la cual casamos la sentencia de apelación y confirmamos de primera instancia».
CUARTO.- La aplicación de la doctrina
expuesta a las circunstancias concurrentes y estimación del recurso
En aplicación de la jurisprudencia expuesta y
concretas circunstancias concurrentes, debemos estimar el recurso de casación
interpuesto.
En efecto, como consta de las reclamaciones
extrajudiciales a las que hace referencia la sentencia del tribunal provincial,
los daños se empiezan a manifestar al finalizar la obra dentro del plazo de
caducidad.
Las primeras reclamaciones son del año 2006 y
se repiten en 2007, 2008 y 2009. En la de 11 de abril de 2008 se hace constar
que: «[s]igue sin solucionarse los problemas de filtraciones en los garajes,
grietas existentes en los elementos de la comunidad (garaje, muros, calle
peatonales (sic), etc.), así como los múltiples defectos que tienen las
viviendas», y durante dicho periodo de tiempo no se hace reclamación
extrajudicial alguna a los arquitectos recurrentes hasta la carta de 20 de
septiembre de 2010, en la que se señala: «[v]engo por medio de la presente a
informarle que, tras haber obtenido peritaje en el que se reflejan todos los
vicios constructivos de que adolece la Comunidad mi patrocinada se verá
obligada a presentar la correspondiente Demanda en reclamación de Vicios de la
Construcción [...]». Se habla de que, en ese momento, se cuenta con un informe
y no se explican las razones por las que no se obtuvo antes, y además se
presenta la demanda en el decanato el 5 de diciembre de 2013, es decir, tres
años después a dicha reclamación.
Por su parte, el art. 18.1 de la Ley de
Ordenación de la Edificación establece que:
«Las acciones para exigir la responsabilidad
prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios
o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se
produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para
exigir responsabilidades por incumplimiento contractual».
Es sabido que la interrupción de la
prescripción con respecto a la promotora y constructora no afecta a los
arquitectos demandantes. En este sentido, la STS 765/2014, de 20 de mayo
de 2015, fijó la siguiente doctrina jurisprudencial.
«[e]n los daños comprendidos en la LOE, cuando
no se pueda individualizar la causa de los mismos, o quedase debidamente
probada la concurrencia de culpas, sin que se pueda precisar el grado de
intervención de cada agente en el daño producido, la exigencia de la
responsabilidad solidaria que se derive, aunque de naturaleza legal, no puede
identificarse, plenamente, con el vínculo obligacional solidario que regula
el Código Civil, en los términos del artículo 1137, por tratarse de una
responsabilidad que viene determinada por la sentencia judicial que la declara.
De forma que la reclamación al promotor, por ella sola, no interrumpe el plazo
de prescripción respecto de los demás intervinientes».
Esta doctrina jurisprudencial ha sido
reiterada en numerosas ocasiones, por ejemplo, en las SSTS
509 y 510/2015, ambas de 17 de septiembre; 451/2016, de 1 de
julio; 86/2018, de 15 de febrero; y 418/2018, de 3 de julio, entre
otras.
Esta última sentencia proclama que:
«No consta, y ello es esencial, que la
recurrida dirigiera individualmente a la recurrente, como arquitecta técnica de
la edificación, ningún requerimiento o reclamación extrajudicial, y no existe
prueba de la conexión o dependencia interpersonal, pues si ésta se coligiese
solo de su relación contractual per se, decaería por su base toda la doctrina
jurisprudencial de la sala».
La sentencia recurrida hace alusión a cuáles
son las causas de los daños con respecto a las grietas y fisuras, en su
fundamento de derecho tercero, que considera debidas a cuatro factores
concomitantes de los que resulta principal la falta de previsión de juntas de
dilatación en el número y distancia necesarios, que constituye un defecto del
proyecto que imputa a los arquitectos demandados, pues las otras causas las
considera atribuibles a la dirección de la ejecución de la obra (control de
calidad del ladrillo empleado y vigilancia de su colocación) y a defectos de
construcción responsabilidad de la contratista (colocación de los ladrillos),
como resulta del fundamento jurídico décimo.
Pues bien, la ausencia de las juntas de
dilatación debidas se trata de un vicio constructivo imputable a los
arquitectos recurrentes, existente desde la finalización de las obras en el año
2005, que se manifestó dentro del plazo de garantía, generador de un daño
permanente cuyas manifestaciones lesivas eran conocidas por la comunidad de
propietarios y, desde luego, al efectuarse la reclamación de 11 de abril de
2008.
Las lesiones constructivas producidas por este
defecto constituyen un daño permanente. Su origen era susceptible de ser
conocido de haberse interesado puntualmente el dictamen de un experto. Sus
consecuencias se encuentran perfectamente conectadas con las deficiencias del
proyecto por ausencia de juntas de dilatación. Las grietas y fisuras responden
pues a tal causa, y persistirán en el tiempo, incluso con riesgo de agravación,
hasta que sea abordada su reparación, posibilidad que no desvirtúa la consideración
del daño como permanente como declara una uniforme jurisprudencia (SSTS
28/2014, de 29 de enero; 544/2015, de 20 de octubre; 589/2015, de 14
de diciembre; 391/2022, de 10 de mayo y 628/2025, de 28 de
abril).
Como señala la STS 28/2014, de 29 de
enero, entre otras, en el caso de daño duradero o permanente el plazo de
prescripción comenzará a correr:
«[d]esde que lo supo el agraviado", como
dispone el artículo 1968.2.º CC, es decir desde que tuvo cabal
conocimiento del mismo y pudo medir su trascendencia mediante un pronóstico
razonable, porque de otro modo se daría la hipótesis de absoluta
imprescriptibilidad de la acción hasta la muerte del perjudicado, en el caso de
daños personales, o la total pérdida de la cosa, en caso de daños materiales,
vulnerándose así la seguridad jurídica garantizada por el artículo 9.3 de
la Constitución y fundamento, a su vez, de la prescripción».
En este caso, consideramos que, al menos, a la
fecha indicada por el juzgado, el 11 de abril de 2008, incluso antes, se podía
conocer, sin mayores dificultades, mediante la obtención de un informe
pericial, cuál era la causa del daño para que quedara expedito el ejercicio de
las acciones judiciales, sin que la sentencia recurrida señalase la
imposibilidad de comprobar la ausencia de juntas de dilatación en la medida que
no consta, como señala la STS 628/2025, de 28 de abril, que «hubiera
ocurrido algo posterior que convirtiera el inicial análisis del daño en
incierto», y además porque, de no computarse de tal forma el día inicial del
plazo, como enseña dicha sentencia, «[l]a acción pasaría a ser imprescriptible
hasta la destrucción de la cosa, pues lógicamente mientras no se repare el
vicio, la fuente del daño, este continuará ocasionándose y agravando sus
efectos».
Con respecto a las humedades coinciden también
los peritos en atribuirlas a la ausencia de la debida diferencia de nivel entre
la calle de la urbanización y la entrada de las viviendas, «[p]ues si en el
proyecto se había previsto una diferencia de quince centímetros, quedó reducida
a seis, a lo que se unen los defectos de impermeabilización» (fundamento de
derecho tercero y noveno), defecto constructivo «tan grave y su causa tan
patente» que la sentencia recurrida hace responsable del mismo a todos los agentes
de la edificación que intervinieron en la realización de la obra (fundamento
jurídico décimo).
En las circunstancias expuestas, no podemos
aceptar el argumento de la audiencia, para calificar el daño como continuado,
de que, «[e]n lo que respecta a las humedades, la importante caída de agua cada
vez que llueve supone una renovación de la causa de tan grave defecto», porque
no nos encontramos ante una sucesión de actos generadores de daños, sino que
dichas humedades responden a una causa única, calificada en la sentencia del
tribunal provincial de grave y patente, que se prolonga en el tiempo y que constituye
una manifestación de daño permanente, que persiste mientras no sea reparada.
Las humedades provenientes de las filtraciones de agua cada vez que llueve no
constituyen una renovación de la causa de tan grave defecto, sino que son
expresión de un daño duradero de origen provocado por el mentado desnivel.
La sentencia de la audiencia proclama que
«[t]odos los daños aparecieron en el plazo de caducidad de dos años»
(fundamento de derecho octavo) y que «[s]e manifestó por los técnicos que los
defectos aparecieron desde un primer momento» (fundamento de derecho tercero,
relativo a hechos probados del proceso).
Por otra parte, no podemos sustraernos a la
idea de que el perjudicado por el daño debe desplegar la diligencia debida en
la constatación de los hechos y sus causas, mediante la consulta a un experto
cuando las circunstancias o tipología del daño lo aconsejen. De esta manera,
con respecto al día inicial del plazo de la prescripción -desde que lo supo el
agraviado, es decir desde que contó con los elementos fácticos y jurídicos
idóneos para fundar una situación de aptitud plena para litigar- en la STS
1200/2023, de 21 de julio, hemos señalado que: «[b]asta con la posibilidad
racional de tal conocimiento, que se ha de conectar, además, con el empleo de
la diligencia debida, de manera que no cabe amparar supuestos de abandono,
negligencia o mala fe», lo que «en determinados casos, requiere incluso la
consulta a un experto», en este último sentido podemos citar las SSTS
190/2008, de 11 de marzo; 501/2009, de 29 de junio; 454/2016, de 4 de
julio; 604/2017, de 10 de noviembre; 602/2021, de 14 de septiembre,
entre otras, las cuales destacan la importancia de contar con tales informes.
Ahora bien, el inicio del plazo de
prescripción no puede demorarse al antojo del perjudicado por la demora en la
obtención de un dictamen de tal clase. Es decir, la pasividad del perjudicado,
en la defensa de sus intereses, sin realizar las actuaciones precisas para
determinar la causa del daño conocido y cierto, opera en su contra, puesto que,
en otro caso, los plazos prescriptivos quedarían condicionados a la voluntad de
la parte perjudicada que podría modular a su antojo y conveniencia el día
inicial del cómputo del plazo de la acción, lo que no es obviamente admisible.
Por lo tanto, el no recabar un informe de un
experto, cuando sea necesario, no permite sostener la ignorancia de la causa
generadora del daño para demorar el plazo del ejercicio de la acción.
De esta manera, señalamos en la STS
624/2014, de 31 de octubre, en un supuesto en que la comunidad de propietarios
conoció los daños descritos en el informe pericial, causados por las humedades
más de dos años antes de interponer la demanda, que la acción se encontraba
prescrita. En dicha resolución se argumentó:
«Esta Sala debe declarar, como anticipamos,
que se declara probado en la instancia que la demandante conocía que "la
totalidad de los defectos constructivos o daños materiales descritos en el
informe pericial acompañado como documento nº 4 de la demanda, ya se habían
producido y advertido por dicha Comunidad de Propietarios con anterioridad a
dicha fecha" (5 de diciembre de 2006). No cabe aceptar que pueda
concedérsele a la parte demandante un plazo "sine die" para elaborar
un informe pericial, dado que la demanda no se interpone hasta el 10 de marzo
de 2009, es decir, desde diciembre de 2006, hasta diciembre de 2008 (fecha de
prescripción), la parte demandante contó con espacio suficiente para conseguir
un informe pericial, por lo que no puede entenderse que el plazo de cómputo
deba iniciarse con dicho informe pericial, dado que el mismo se pospone en el
tiempo, por causa que no consta justificada (arts. 1969 y 1973 del C.
Civil), razones todas ellas por la que no se infringe la doctrina casacional,
ni se aprecia contradicción entre las resoluciones de las diferentes Audiencias
Provinciales, pues nos encontramos ante una cuestión fáctica más que jurídica».
En las juntas de propietarios se hace
referencia a la existencia del daño, a la necesidad de elaborar un informe
pericial, designar un letrado, e incluso dudas sobre que una eventual
reclamación se encontrase prescrita.
Y así, en apretada síntesis, consta el acta de
3 de noviembre de 2005, en la que se hace referencia a que, con motivo de las
primeras lluvias, salieron humedades en el garaje procedentes de las calles y
juntas de dilatación.
En la junta de 22 de noviembre de 2006 consta
que, con el objeto de buscar una solución a las humedades existentes, así como
al resto de desperfectos, solo cabe el ejercicio de acciones legales, las
cuales comenzarían con una peritación previa de los desperfectos para
posteriormente dar traslado a la oficina del consumidor del Ayuntamiento de
Valdemoro y presentación de la correspondiente demanda, resultando aprobado
realizar un informe pericial para la reclamación de los desperfectos.
Y, en fin, del acta de la junta de 3 de abril
de 2008, resulta que:
«Toma la palabra el Administrador, informando
a los asistentes que tal y como se propuso en la última Junta General se
debería estudiar la posibilidad de tomar acciones legales por los defectos
constructivos de la finca.
»Para realizar cualquier tipo de reclamación
judicial, sería preciso en primer lugar realizar un dictamen pericial de los
desperfectos comunes donde se valorasen los daños, se propusieran diferentes
actuaciones para la subsanación y las posibles patologías de las incidencias.
»Una vez realizado el informe, sería un
letrado que se encargaría de efectuar la reclamación a la constructora,
promotora y dirección facultativa basándose claro está en el contenido de dicho
dictamen pericial.
»Los costes del dictamen pericial serían de
2900 € más el IVA correspondiente [...].
»Los honorarios de abogado se determinarían en
función del coste final de la valoración que resultara del dictamen».
Consta, en dicha acta, que se aprueba por
todos los asistentes realizar un dictamen de los defectos constructivos de la
finca.
En definitiva, fácil es deducir la pasividad
en que incurrió la comunidad de vecinos en el ejercicio de su derecho, sin que
tan siquiera dirigiera reclamaciones extrajudiciales contra los arquitectos
para interrumpir la prescripción del art. 18 de la LOE, que adquiere plena
virtualidad.
Por todo ello, el recurso de casación debe ser
estimado en estos dos primeros motivos, lo que determina que carezca de interés
jurídico la resolución de los otros motivos igualmente interpuestos.
QUINTO.- Costas y depósito
La estimación del recurso de casación
determina no se haga especial pronunciamiento en costas (art. 398 LEC) y que
proceda la devolución del depósito constituido para recurrir (disposición
adicional 15.ª. apartado 8, de la LOPJ).
Igualmente, debió ser desestimado el recurso
de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios contra la sentencia
dictada por el juzgado en cuanto absolvió a los arquitectos con la correlativa
imposición de costas de este pronunciamiento (art. 398 LEC).
Las costas de primera instancia, con respecto
a las acciones deducidas contra los arquitectos demandados, deben imponerse a
la parte actora (art. 394 LEC).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Estimar el recurso de casación formulado
por D. Luis Alberto, D.ª Marí Juana y D.ª Amparo, estas últimas como
integrantes de la herencia yacente de D. Felix, contra la sentencia
210/2020, de 24 de junio, de la Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de
Madrid, en el recurso de apelación 737/2019, todo ello sin hacer especial
pronunciamiento en costas y con devolución del depósito constituido para
recurrir.
2.º-Casar la expresada sentencia y, en su
lugar, con estimación parcial del recurso de apelación interpuesto por la
Comunidad de Propietarios DIRECCION000 contra la sentencia 122/2019, de 15
de julio, del Juzgado de Primera Instancia n.º 70 de Madrid (juicio ordinario
n.º 1618/2013), confirmamos la dictada por el juzgado en cuanto estima la
excepción de prescripción opuesta por los arquitectos, con imposición a la
actora de las costas correspondientes a dicho pronunciamiento en ambas
instancias, y ratificamos la sentencia dictada por la audiencia provincial en
el resto de los pronunciamientos de su fallo con eliminación de la condena de
los recurrentes en casación.
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