Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2012 (Dª. ENCARNACION ROCA TRIAS).
QUINTO.
El
contrato de entrega de apartamento a construir como compraventa de cosa futura.
Motivo primero. Infracción por
inaplicación de los Arts. 1091 y 1258 CC y errónea aplicación del Art. 1451 CC.
El documento no es un pacto preliminar, sino un contrato de compraventa de cosa
futura, que contiene todos los elementos: determinación del objeto y fijación
del precio. Al tratarse de una compraventa sobre plano, se posibilita el
cumplimiento forzoso.
Este motivo se va a examinar
conjuntamente con el segundo que denuncia la infracción, por
inaplicación, del Art. 1445 CC. Dice que el contrato concertado ha de
calificarse como una de las modalidades de los contratos de compraventa de cosa
futura, en la que el vendedor asume la obligación de entregar la cosa y de
construirla. También debe examinarse con el motivo cuarto, que señala la
vulneración del Art. 1124 CC.
La parte recurrente ha pedido
el cumplimiento del contrato y no solicitó ninguna indemnización de daños y
perjuicios. Las situaciones creadas por la decisión unilateral de una de las
partes no se acomodan a la justicia efectiva por lo que no pueden quedar
impunes y libres de toda compensación y reintegro económico, al conformar in
re ipsa el propio perjuicio.
Los motivos primero, segundo y
cuarto se estiman.
El contrato otorgado entre
JUDIALBER y la recurrente debe ser calificado como compraventa de cosa futura.
Este es aquel contrato por el que una de las partes se obliga, a cambio de un
precio en dinero o signo que lo represente, a entregar una vivienda o local en
proyecto o en construcción, una vez terminada.
El contrato en el que se
combina la obligación de construir por parte del comprador, con la de entrega de
un piso o apartamento una vez construido el edificio es un contrato complejo,
que requiere que la cosa futura no sea imposible en cuanto a su existencia.
Esta Sala ha calificado este
tipo de compraventa dentro del tipo emptio rei speratae, es decir, como
un contrato conmutativo que, a diferencia de la modalidad emptio spei,
que es un contrato aleatorio, "[...] presupone ineludiblemente en el
vendedor la obligación esencial y constitutiva de entregar al comprador la cosa
vendida, una vez que ésta haya alcanzado su existencia real y física, aparte de
desplegar la actividad necesaria para que dicha existencia llegue a tener lugar
[...]" (STS de 30 octubre 1989). La STS 649/1992, de 1 julio dice que " No se
trata de una inexistencia total, a modo de venta de esperanza ("venditio
spei"), sino de la concurrencia de una futuridad prevista, sin
condicionalidades convenidas expresamente, pendiente únicamente de su
consolidación mediante la efectiva y materializada función constructiva; lo que
presupone indudablemente en el vendedor la obligación de hacer entrega al comprador
de lo enajenado, una vez alcance realidad exterior, con el deber de desplegar
las actividades necesarias para que dicha existencia se produzca y así dar
cumplimiento cabal y preciso al negocio en el que se obligó, -que por ello no
reviste naturaleza precontractual (Sentencia de 17 de junio de 1986)-, ya que
el comprador adquirió el local en función de su terminación, pues expresamente
se pactó que el resto del precio, -aún debitado-, de 3.250.000 pesetas sería
efectivo a la entrega del local de referencia".
En aplicación de la anterior
doctrina, se llega a la conclusión de que el contrato celebrado entre la recurrente
Dª Remedios y JUDIALBER, S.L. constituye una compraventa de cosa futura,
consistente en el piso identificado con el número 1-2D, tal como acertadamente
entendió la sentencia recurrida.
SEXTO.
La
petición de cumplimiento del contrato.
Sin embargo, cambios
urbanísticos posteriores produjeron el incumplimiento de la vendedora JUDIALBER,
de modo que no se pudo entregar el piso tal y como se había pactado. La
compradora recurrente demandó el cumplimiento del contrato mediante una
petición alternativa, es decir que se condenare a la vendedora "bien a
entregar a esta parte la vivienda que sustituye en la nueva promoción a la
adquirida, en este caso la letra Q de la segunda planta [...] con la
atemperación o disminución del precio ofertado, [...] o en todo caso, a pagar a
esta parte la diferencia entre el precio de compra de la vivienda que se señala
pactada en aquel contrato [...], al que en la fecha en que esa imposibilidad se
constate corresponda a otro de las mismas características, edificado en la
nueva promoción[...]". Es decir, que pidió el cumplimiento mediante la
entrega de un piso igual al que había contratado en cuanto a la superficie y al
precio y para el caso de que ello no fuera posible, la prestación sustitutoria,
consistente en la diferencia entre el precio que debería haber pagado caso que
se le hubiera entregado la vivienda contratada, y el que costaría un piso de
las mismas características de aquel que compró y que estuviera edificado en la
nueva promoción. Lo pedido en la demanda no fue una indemnización, sino el
equivalente caso de que fuera imposible el cumplimiento exacto.
Esta correcta petición no fue
atendida por los tribunales en las sentencias dictadas en este litigio, al resultar
imposible el cumplimiento específico por haber sido vendidos a terceros los
pisos de las mismas o parecidas características en aquella promoción. En estas
circunstancias, debería haberse aceptado la petición alternativa por
incumplimiento de contrato, formulada en la demanda, que no consiste en una
indemnización por los daños y perjuicios, sino en una prestación sustitutoria,
que suple la de entrega de la cosa.
No es posible la aplicación
del Art. 219 LEC para excluir este tipo de condena, porque los elementos de la
petición están perfectamente identificados: la diferencia entre el precio
acordado, 102.172 €, más IVA, y el precio que en el momento de la petición de
cumplimiento del contrato tenía un piso de las mismas características en la
misma promoción.
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