Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de julio de 2011.
PRIMERO.- El objeto del proceso versa sobre la resolución de un contrato de compraventa de vivienda perfeccionado sobre plano y la cual, según el folleto publicitario, tendría vistas a campo de golf, montaña y mar, lo que no se ajustó en su momento a la realidad. Se debate si la publicidad expresada es una mera promoción publicitaria, sin más valor que el de una invitación a negociar -"invitatio ad offerendum"-, o constituye además una oferta contractual -oferta publicitaria-, o cuando menos tiene relevancia para la interpretación e integración del contrato, de conformidad con las disposiciones en materia de consumidores y el principio de buena fe contractual del art. 1.258 CC.
Por Dn. Ezequiel y Dña. Rebeca se dedujo demanda contra la entidad mercantil ERASUR,S.L., en la que, ejercitando acción resolutoria contractual del art. 1.124 CC, solicita se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 15 de octubre de 2.003 suscrito entre demandantes y demandada en relación a la finca vivienda número NUM000, el trastero número NUM000 y las plazas de garaje números NUM000 y NUM001, del Bloque NUM002, Fase NUM003, de la denominada promoción " DIRECCION000 " y se condene a la entidad demandada y vendedora a que devuelva a los actores compradores la cantidad de 205.368,09 euros, más los intereses devengados desde su entrega y hasta el momento de su efectiva devolución. El tema básico radicaba en que la vivienda no reunía las características que resultaban del folleto publicitario al tiempo de su adquisición consistentes en tener vistas al golf, mar y a las montañas. Por la demandada se objetó en su contestación que no hay contradicción con la publicidad pues las vistas al campo de golf, la montaña y el mar se predicaban del complejo en su conjunto y no de cada vivienda en particular, y añade que ello lo pudieron apreciar los compradores a la vista de los planos facilitados por la vendedora y que los demandantes no condicionaron la eficacia de la compraventa a la existencia de unas vistas concretas o específicas.
La Sentencia
Contra dicha resolución se interpuso por ERASUR, S.L. recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación de los que, por Auto de esta Sala de 9 de junio de 2.009, se inadmitió el primero y se admitió el segundo, compuesto de dos motivos, en los que se denuncia, respectivamente, infracción de los artículos 1.124 y 1.256 del Código Civil.
SEGUNDO.- En el primer motivo del recurso se denuncia infracción del art. 1.124 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial de la Sala 1ª del Tribunal Supremo que lo desarrolla, en cuanto a los requisitos necesarios para que pueda prosperar la acción resolutoria de los contratos.
En el folleto publicitario de promoción de la urbanización "BENATALAYA" de ERASUR, S.L., con traducción al inglés, se dice: "Su situación es privilegiada ya que además de estar en primera línea de golf, posee una visión de más de 180 grados que engloba desde la costa a la montaña. La topografía del lugar y las características del proyecto hacen que los bloques no se interrumpan las vistas uno a otro ya que la pendiente del terreno lo permite. Se ha prestado especial interés en la colocación de los bloques dentro de la parcela. Siendo diversas vistas las que se observan desde ella. Esta diversidad de la que hablamos, hace que DIRECCION000 cuenta con bloques que miran hacia el golf, otros hacia la costa marbellí, y por último hacia la costa de Estepona... cuenta con más de 25.000 cuadrados de jardín mediterráneo que se ordena mediante un ambicioso proyecto paisajístico que resalta si aún más el proyecto pero, por otro lado, sin perder esa constante conexión visual con los alrededores del golf, mar y montaña que se enfatizan más desde cada vivienda. Las viviendas se disponen dentro del bloque de tal forma que las dependencias tales como salones o dormitorios principales tienen salida a la terraza principal, a la cual se da mucha importancia en cada vivienda ya que son importantes las vistas y el confort que se puede disfrutar desde ellas.".
La sentencia recurrida después de hacer referencia a la jurisprudencia de la propia Audiencia y del Tribunal Supremo sobre la publicidad relativa a la venta de viviendas que forman parte de una promoción, y de entender que se trata de venta por catálogo en que el comprador debe fiarse de lo que dice el vendedor, y aludir a los artículos 81 de la LGDC y U 26/1984, de 19 de julio, y 3.2 del RD 515/1989, de 21 de abril, estima que ha habido incumplimiento contractual porque la vendedora incumplió sobradamente con lo ofertado en la publicidad específica de promoción. Señala que basta observar las fotografías para poder afirmar que las excepcionales vistas ofertadas y de las que disfrutarían no eran tales y que las únicas vistas que se contemplan desde el salón de la vivienda o el dormitorio principal son las vistas del bloque de construcción edificado enfrente. Y resalta que no obsta que la obra haya obtenido la licencia municipal ni que se haya ejecutado de conformidad con el proyecto, respetando la ubicación, situación y dimensiones que se reflejan en éste y en los planos, porque -dice- «si bien es cierto que en dichos planos aparece un bloque delante del otro, lo cierto es que en la publicidad entregada se decía que "la topografía del lugar y las características del proyecto hacen que los bloques no se interrumpan las vistas uno a otro ya que la pendiente del terreno lo permite", pendiente que, obviamente, no aparece reflejada en los planos suscritos y que forman parte del contrato privado».
La parte recurrente formula diversas alegaciones que cabe sintetizar en tres apartados:
(a) Que el folleto publicitario no constituye oferta contractual, sino una "invitatio ad offerendum", la cual no es exigible a nivel contractual, y cuya calificación resulta de que el contenido tiene carácter genérico e impreciso, pues se recogen expresiones genéricas y enormemente vagas, referidas a todo el conjunto inmobiliario, no a viviendas particulares, de las cuales ningún posible comprador puede deducir un compromiso específico constitutivo de una obligación contractual exigible entre las partes. Y añade que "la única publicidad susceptible de generar un vínculo obligacional entre oferente y aceptante futuro es aquella que se concreta en prestaciones perfectamente identificables y determinables en las relaciones contractuales entre dos partes individualizadas".
(b) Que la presunta infracción no puede ser generadora de una sanción o consecuencia tan fuerte como la resolución contractual, no habiendo ninguna sentencia que la haya acordado, que se han limitado al efecto jurídico de la indemnización económica, lo cual es lógico dado que, para que haya un incumplimiento grave, es preciso la incorporación al contrato del contenido de lo ofertado (oferta publicitaria), manifestando las partes el carácter de condición o característica esencial; y
(c), finalmente, que las vistas y el confort de que habla el folleto publicitario están referidos y son predicables exclusivamente de las terrazas y no de los salones y dormitorios, puesto que de la documentación aportada ha quedado claro que, desde las terrazas, existen unas más que aceptables vistas, tal y como exige la publicidad.
El motivo se desestima por las razones siguientes: El folleto litigioso no responde, o al menos únicamente, a una mera función de promoción, sino que constituye una auténtica oferta publicitaria en tanto que se trata de una información concreta, que contiene datos objetivos, referidos a características relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido "estricto" (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales SS. 26 de marzo de 1.993 y 28 de enero de 2.000, entre otras), resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integración contractual (art. 1.258 CC), dada su repercusión relevante en la formación del consentimiento.
Además hay que tener en cuenta:
(a) Que se adquirió sobre plano y que éste no permitía apreciar la falta de veracidad del folleto, lo que excluye cualquier atisbo de conocimiento por los compradores de la realidad de lo que adquirían;
(b) Que las características valoradas -vistas a la montaña y al mar- influyeron de manera decisiva en la adquisición. Evidentemente se trata de una representación subjetiva de una parte, pero conocida, e incitada, por la vendedora, que hace especial hincapié en las mismas para persuadir, e, incluso, determinar la voluntad de los compradores;
(c) La exigencia de los compradores no responde a parámetros subjetivos -de capricho, "ad gustum", etc-, sino a circunstancias objetivas razonables, en el sentido de que un tercero en la misma situación, tanto "ex ante", como después a la vista de la realidad, habría actuado del mismo modo;
(d) La buena fe contractual exige un comportamiento coherente con la confianza creada en el tráfico (art. 1.258 CC; SS., entre otras, 7 de diciembre de 2.009 y 10 de junio y 7 de diciembre de 2.010) y la misma no se observa cuando se falta a la verdad ofreciendo unas viviendas que luego no reúnen las características con que se ofertaron.
Por otro lado, la infracción contractual tiene una especial relevancia que justifica la calificación del incumplimiento como grave por insatisfacción total del comprador a efectos de conllevar la resolución contractual. La falta de las vistas no reduce el uso de la vivienda, sino que frustra las legítimas expectativas de los compradores (por todas, S. 2 de abril de 2.011), las cuales no resultarían compensadas con una mera indemnización. En supuestos como el que se enjuicia, y tanto más en los tiempos modernos en los que las personas anhelan un contacto directo con la naturaleza, características como las ofrecidas en el folleto (perfectamente conocedor su autor intelectual del interés del sector del mercado al que va dirigido) tienen una especial relevancia, hasta el punto de que de haber conocido las circunstancias reales los compradores no habrían adquirido la vivienda. No cabe objetar, como se hace en el motivo, una supuesta falta de diligencia de los actores por no haber especificado en el contrato la esencialidad que para ellos suponía unas determinadas vistas, pues, aparte de que no cabe confundir contrato con documento en que se formalizó el contrato, tal perspectiva se integra en el contrato por el valor vinculante de la oferta publicitaria (arts. 2 y 3 del RD 515/1989, de 21 de abril; art. 81 LGDC y U 26/1984, de 19 julio -actualmente art. 61 TR 1/2007, de 16 de noviembre -; SSTS, entre otras, 14 de junio de 1.976, 27 de septiembre de 1.977, 7 de noviembre de 1.988; 3 de julio de 1.993; 8 de noviembre de 1.996; 30 de junio de 1.997; 23 de mayo de 2.003; 29 de septiembre de 2.004; 12 de diciembre de 2.005; 15 de marzo de 2.010; 8 de marzo de 2.011), además de que no cabe desconocer lo dicho sobre la representación contractual y la confianza creada, e incluso procede resaltar el valor de las estipulaciones -previsiones normativas contractuales- implícitas, las que, conocidas por ambas partes, excusan de ser recogidas expresamente como condiciones del negocio, operando como causa concreta del contrato -motivo causalizado-.
Finalmente, la alegación referente a que el folleto no se refiere a vistas desde el salón o el dormitorio, sino desde la terraza, por lo que se impugna en tal perspectiva la apreciación de la sentencia recurrida, se desestima porque la resolución recurrida hace referencia al examen de las fotografías aportadas a las actuaciones, sin que, por lo demás, haya soporte fáctico alguno para poder acoger la versión de una hipotética existencia de las vistas (que tampoco se afirma) a que se refiere el folleto publicitario.
TERCERO.- En el motivo segundo del recurso se alega infracción del art. 1.256 CC y la doctrina jurisprudencial que lo desarrolla, en cuanto a que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
En el cuerpo del motivo se hace una serie de alegaciones, la mayoría de las cuales ya fueron planteadas en el motivo anterior.
El motivo se desestima por las consideraciones siguientes.
La falta de estipulación expresa de la esencialidad de las vistas no significa que las partes no le otorgaron la suficiente relevancia, pues la determinación de la voluntad contractual de los compradores vino causada por las características expresadas en el folleto publicitario, y precisamente el cumplimiento de la oferta publicitaria es el modo de satisfacer al comprador, por lo que no hay ningún atisbo de incertidumbre contractual.
El proyecto y el plano no revelan parámetro objetivo que determine un conocimiento de la realidad que iba a tener la vivienda, tal y como con acierto razonó la resolución recurrida, según se expuso con anterioridad. Y, precisamente, la referencia que consta en el folleto a la topografía del terreno y pendiente del mismo es una razón tanto de más para excluir el conocimiento por parte de los compradores de que la realidad no se iba a corresponder con lo ofertado, por lo que carece de consistencia alguna la alegación del motivo relativa a que "era imposible de antemano garantizar una visibilidad total a los compradores". Lo relevante no está en si era o no posible, sino en que la oferta comprendía la visibilidad, y la explicación topográfica era razonable.
Por último, debe observarse que no hay en el caso un problema de deber de información sobre venta de viviendas, sino de oferta inveraz, y absolutamente contraria al principio de buena fe contractual del art. 1.258 CC.
Como consecuencia de lo expuesto, al limitar los compradores su actuación al ejercicio de un derecho potestativo -resolución contractual- reconocido por la norma legal para el caso de falta de cumplimiento esencial -art. 1.124 CC -, no se infringe el art. 1.256 CC, que consagra el principio de la "necessitas", esencia de la obligación, que no permite que los contratantes puedan desligarse del contrato o alterarlo.
Por todo ello, el motivo decae.
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