Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante (s. 9ª) de 14 de julio de 2011. (1.128)
PRIMERO.- (...) En relación con el concepto de la promesa de comprar y vender la STS de 24 de octubre de 2008 nos dice que" La Sentencia de 5 de octubre de 2005, en línea con la doctrina consolidada de esta Sala, diferencia el precontrato de compraventa del definitivo, constituyendo el precontrato "una primera fase del iter contractus: la relación jurídica obligacional nace en aquél y posteriormente, de común acuerdo o por exigencia de una de las partes, se pone en vigor el contrato que había sido preparado. Así, se distinguen dos fases: la primera, el precontrato que es distinto del contrato y no produce los efectos de éste, como pudiera ser la transmisión de la propiedad, sino sólo el que las partes pueden exigirse el paso a la fase segunda, que es la celebración del contrato preparado y es éste el que producirá los efectos que le son propios. Distinción entre el precontrato consistente en la promesa de venta y el contrato de compraventa que han seguido con clara precisión las Sentencias de 11 de octubre de 2000, 20 de abril de 2001 y 31 de diciembre de 2001".
Si bien estamos en presencia de un precontrato de compraventa no parece ocioso olvidar declaraciones jurisprudenciales como la contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de diciembre de 1997: "el carácter sinalagmático del contrato de compraventa entroniza plenamente el principio que configura la excepción "non admipleti contractus", creación jurisprudencial que tiene su fundamento en los artículos 1100 y 1124, ambos del Código Civil, y que supone que sí alguna de las partes pretende exigir de la otra el cumplimiento, o, en este caso, la resolución del contrato de compraventa sin ofrecer la realización de la suya, el demandado podrá oponer la referida excepción, como emblemática y epítome de dicha doctrina jurisprudencial se han de citar las Sentencias de 16 de abril de 1991 y 30 de octubre de 1992.".
También la STS de 3 de junio de 2002 "Esta Sala tiene declarado que "la esencia de la promesa bilateral de compra y venta (a la que se refiere el artículo 1451 del Código Civil) radica en diferir para un momento posterior la perfección y entrada en vigor del contrato proyectado, quedando mientras tanto solamente ligadas las partes por el peculiar vínculo que produce el precontrato, que contiene el proyecto o ley de bases del siguiente y que consiste estrictamente en "quedar obligado a obligarse" (STS de 28 de noviembre de 1994); que "resulta plenamente diferenciable la promesa bilateral de compra y venta de un contrato definitivo de compraventa, extremo que depende de la voluntad de los interesados y de los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas relaciones, si bien la jurisprudencia ha distinguido siempre entre la promesa bilateral de vender y comprar y el contrato de compraventa" (STS de 23 de marzo de 1995); y que "es incuestionable que no siempre se presenta de la misma forma y manera el contrato de promesa de venta, pues unas veces las propias partes contratantes han dejado para el futuro la propia obligación de celebrar el contrato definitivo, sino también la total y completa determinación de los elementos y circunstancias del referido contrato en cuyo caso el incumplimiento no puede conducir mas que a la exigencia -por el contratante dispuesto a cumplir su compromiso- de la indemnización por los daños y perjuicios que dicho incumplimiento le haya podido acarrear, mientras que en otros supuestos, las mismas partes, demuestran su decidida voluntad -en todos los pormenores y detalles- de celebrar un auténtico contrato de compraventa, que de momento no pueden actuar por impedirlo la concurrencia de determinados obstáculos como falta de autorizaciones o liberación de gravámenes, o simplemente porque en dicho instante no les conviene la celebración en firme y desean esperar cierto plazo, poniendo de manifiesto su voluntad de presente, sino exacta y total para cuando cesen aquellos obstáculos o venza el término establecido, momento a partir del cual es incuestionable que si uno incumple lo prometido el otro estará facultado a exigir el cumplimiento no de la promesa en sí, sino también del contrato definitivo al que aquella voluntad se determinó y para cuya realidad actual no existe ya obstáculo anterior" (STS de 24 de diciembre de 1992, seguida en iguales términos por la de 8 de julio de 1993).
Como ya se expresó, la distinción entre contrato definitivo y mera promesa ha de buscarse en la voluntad de las partes contratantes y en los pactos a través de los cuales hayan constituido sus recíprocas obligaciones; en este caso, la intención del los partícipes en el negocio es clara: se concreta la cosa, se fija el precio y la forma de pago, se determina que el comprador se subroga en la hipoteca que grava la finca desde la fecha de su firma, 30 de diciembre de 1995, no de las cargas que hubiere a partir del 15 de enero siguiente.".
En este caso, existen cláusulas en la contratación que en su conjunto y teniendo en cuenta la intención de los contratantes, se aproximan más a dicha promesa de compra y venta. Enmarcado todo ello, como así se desprende de la propia literalidad del contrato, en la afirmación de la demandante de que el demandado la convenció para que cambiara su vivienda por otra nueva, pero como no tenía medios económicos suficientes, se decidió que el demandado compraría su vivienda actual antes de la nueva para que con el precio recibido pudiese adquirirla, venta que se haría a través de la inmobiliaria que administra el demandado. Es más, el propio demandado en su contestación denomina el contrato como "compraventa subsidiaria", añadiendo que la finalidad de la convención era vender la vivienda a terceros, asegurando el demandado que si no se vendía se la quedaría él.
Así, nos encontramos con cláusulas como la que obliga a la vendedora a dejar pasar a su vivienda al comprador con sus clientes cuantas veces le sea requerido y al instante para facilitar la reventa de la vivienda.... Que la vendedora podrá vender la vivienda por su cuenta, siempre y cuando avise al demandado de que ha realizado la venta, teniendo preferencia este último si tuviera un cliente interesado en ese momento...la escritura será antes del día que designe la promotora del Edificio Cristalmar, en el contrato de compraventa de la nueva vivienda adquirida por la demandante en dicho edificio o en su caso antes de la entrega de la vivienda adquirida por la demandante en dicho edificio, quedando ésta condicionada a que la compra se efectúe a través de Viviendas Guardamar, SL.,...el comprador podrá formalizar la escritura pública a nombre de la persona que designe. No se pactaron entregas a cuenta, debiéndose pagar la totalidad a la firma de la escritura.
En consecuencia, la razón expuesta por el tribunal de instancia para desestimar la demanda de resolución del contrato y correspondiente indemnización de daños y perjuicios, fundada en el incumplimiento del requisito del requerimiento previo de resolución del artículo 1504 del código civil no es aceptable, pues dicho precepto no es aplicable a esta figura jurídica cual indica la STS de 13 de diciembre de 2000 "La respuesta que merece el planteamiento del recurso se podría resumir en que, además de que no se discuten en el proceso las vicisitudes contractuales de la promesa de vender y comprar, ni se planteó y por consiguiente no es objeto de debate la resolución automática del contrato, a lo que debe añadirse que el art. 1504 CC, no es aplicable a tal contrato preparatorio (y sí solo al de venta, y para el caso que prevé de bienes inmuebles y se resuelva por falta de pago del precio por parte del comprador)...".
En el mismo sentido la STS de 22 de septiembre de 2009 nos dice que "aun tratándose de una promesa bilateral, ha de considerarse que existe una promesa de compra por una parte y de venta por otra, por lo que normalmente se ejercitará una u otra promesa u opción de compra o de venta....De lo hasta ahora razonado se desprende la necesaria estimación del primero de los motivos del recurso que denuncia la vulneración de lo establecido en el artículo 1504 del Código Civil, el cual sirvió a la Audiencia para justificar la subsistencia de una supuesta obligación de ambas partes a llevar a cabo la perfección del contrato. Dicha norma resulta de aplicación a las compraventas de bienes inmuebles ya perfeccionadas...".
En cualquier caso, aunque aceptásemos que el documento de 7 de junio de 2007, constituye un contrato de compraventa perfeccionado, la solución sería la misma y ello por la sencilla razón de que tanto la demandante como el demandado, éste en reconvención, solicitan la resolución del contrato, es más, el demandado había requerido extrajudicialmente de resolución en fecha 11 junio 2008, por lo que ya no es aplicable el artículo 1504 del código civil, pues el comprador es el primero que no está interesado en mantener la compraventa, deviniendo inútil la concesión de plazo para cumplir que contempla el citado precepto, reduciéndose por tanto la cuestión a determinar quién fue el incumplidor.
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