Civil – Contratos. Compraventa de vivienda. Resolución del contrato por alteración de las previsiones contractuales por circunstancias sobrevenidas. Causa eficiente del contrato. Base del negocio. Cláusula o regla rebus sic stantibus.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

TERCERO.- Motivos primero y segundo. Infracción de los arts. 609, 1095, 1445, 1450, 1461, 1462 y 1463 del C. Civil por ser de plena aplicación al caso de autos. Infracción de los arts. 1101, 1124 y 1506 del C. Civil.

Se desestiman ambos motivos que se analizan conjuntamente por su interrelación.

Alegan los recurrentes que cuando se produce la recalificación de los terrenos y pasan a ser rústicos, las fincas aún no habían sido entregadas y, por lo tanto, no se había consumado la compraventa. Que las parcelas eran urbanas con posibilidad de construcción de viviendas unifamiliares, y tras la recalificación se ha extinguido la posibilidad de edificar, lo que conlleva la inhabilidad del objeto del contrato. Reconocen los recurrentes que no se pactó condición alguna suspensiva ni resolutoria.

Alegan que no se trata de una reducción de edificabilidad, sino de la extinción de la posibilidad de construir, al convertirse el suelo en rústico, por lo que se habría frustrado la finalidad del contrato.

Esta Sala debe declarar que la calificación de rústica de las fincas no produce una ausencia de entrega del objeto pactado, pues la base del negocio no queda destruida por la nueva calificación del terreno ya que, en este caso, el riesgo condicionaba la base del negocio, hasta constituir una parte sustancial del mismo.

Existiendo el riesgo y conociéndolo, acordó la compra sin condicionarla, por lo que el objeto a transmitir eran las fincas con el desarrollo urbanístico que tuviesen al momento de la entrega, aunque fuese menor que el que tenían al momento de la firma del contrato, pues la compradora asumió el riesgo existente y cierto que se anunciaba antes del contrato con la paralización de las licencias.

En suma, si las expectativas urbanísticas se hubiesen consolidado positivamente para la compradora, no habría hecho partícipe del incremento económico al vendedor, pero como la operación comercial ha resultado económicamente desventajosa, quiere hacer recaer el perjuicio económico en el vendedor, de forma que le devuelvan las cantidades entregadas. Esta postura de los compradores y actores, está radicalmente en contra de la buena fe (art. 1258 del C. Civil).

Esta Sala viene declarando que si nos preguntamos por la "causa eficiente" del entramado contractual, ya como causa concreta de la función económica y social que subyace en dichos contratos, o bien desde la aplicación de la teoría de la base del negocio, se llega a la conclusión de que la configuración negocial que dio lugar a la celebración de estos contratos respondió a un propósito negocial concreto, cual era la venta de unas parcelas con una edificabilidad reducida, pero confiando los vendedores en un mantenimiento o ampliación de la misma, asumiendo la contingencia que conllevaba la paralización de la licencias, al estar en proceso una reordenación urbanística del municipio, que conocía y de la que estaba plenamente informado (STS, Civil del 10 de Julio del 2012, recurso 109/2010). La base del negocio informadora de dicho contrato, tanto como propósito común o como causa eficiente o concreta del objetivo buscado, radicó no en la mera compra de dichas fincas, en sí mismas consideradas, sino en unas inciertas expectativas que eran las que podrían generar el lucro perseguido (STS, Civil del 20 de Noviembre del 2012, recurso 972/2010).

Oponen los recurrentes que los condicionantes urbanísticos existentes al momento de la firma del contrato privado no persistían en el momento en que debían entregarse las parcelas, pues habían devenido en rústicas.

Como declara la doctrina y la jurisprudencia de esta Sala es necesario valorar si la subsistencia de las circunstancias existentes en el momento de la conclusión del contrato es necesaria objetivamente para que el contrato pueda continuar existiendo como una reglamentación de intereses dotada de sentido (base del negocio objetiva). STS, Civil del 26 de Abril del 2013, recurso 155/2011.

La Sala entiende que en este caso no era necesario que las circunstancias originales se mantuvieran porque lo esperado (por los hoy recurrentes) es que se mantuviesen o mejorasen para el comprador, por un incremento de edificabilidad, y como declara la sentencia recurrida el objeto social de los recurrentes era intervenir en inmuebles cuyo desarrollo no fuese claro o pacífico, por lo que no se puede declarar que se frustrase la finalidad objetiva del contrato.

CUARTO.- Motivo tercero, cuarto y quinto.

Infracción del art. 1182 del C. Civil.

Infracción de los arts. 1261, 1184 y 1272 del C. Civil, como complemento del anteriormente citado art. 1182 del C. Civil.

Infracción de los arts. 1091, 1255, 1258 del C. Civil, en cuanto al carácter vinculante de los contratos.

Se desestiman los tres motivos, que se analizan conjuntamente por su concatenación.

Alegan los recurrentes que se produjo la pérdida o destrucción del objeto del contrato, desde el punto de vista jurídico, con una imposibilidad sobrevenida de la prestación, por el cambio urbanístico. Que se ha provocado un empobrecimiento injusto en los recurrentes.

Sobre la alteración de las previsiones contractuales por circunstancias sobrevenidas se ha pronunciado esta Sala en varias ocasiones: Esta Sala, aceptando el criterio expresado con claridad en la sentencia recurrida entiende que los compradores adquirieron con fines especulativos, lo que les podía haber generado una rápida ganancia, obteniendo un precio superior al pactado con la promotora que había dirigido el arduo proceso de construcción, pero los compradores cuando se integran en un proceso de rápida obtención de beneficios con la consiguiente disposición urgente de la inversión, se están sometiendo a una situación de riesgo aceptado que no pueden intentar repercutir sobre la parte vendedora que ningún beneficio obtiene de las ulteriores ventas. Es decir, los recurrentes pretenden aceptar los beneficios de la especulación pero repercutiendo en la vendedora las pérdidas que se pudieran presentar, lo que es contrario a la buena fe (art. 1258 del C. Civil) y viola el art. 1105 del C. Civil.

Por lo expuesto, no se infringe el art. 1184 del C. Civil al concurrir culpa del deudor al no prever la existencia de una situación de riesgo que era posible anticipar mentalmente, dado que las fluctuaciones del mercado son cíclicas como la historia económica demuestra.

STS, Civil del 08 de Octubre del 2012, recurso: 216/2010.

En la STS, Civil del 24 de Abril del 2013, recurso 1957/2010, se recogía supuesto en que se condicionaba la consumación del contrato a la calificación urbanística de la finca.

Sobre la cláusula rebus ha declarado la Sala que: La cláusula o regla rebus sic stantibus [estando así las cosas] trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato.

Reconocida dicha regla por la jurisprudencia, esta se ha mostrado siempre, sin embargo, muy cautelosa en su aplicación, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC, de que los contratos deben ser cumplidos (p. ej. SSTS 10-12-90, 6-11-92 y 15-11-00). Más excepcional aún se ha considerado su posible aplicación a los contratos de tracto único como es la compraventa (SSTS 10-2-97, 15-11-00, 22-4-04 y 1-3-07)...

Lo anteriormente razonado no significa, sin embargo, que la regla rebus sic stantibus haya de quedar descartada en todos los casos de imposibilidad de obtener financiación por parte de los compradores de inmuebles. Antes bien, una recesión económica como la actual, de efectos profundos y prolongados, puede calificarse, si el contrato se hubiera celebrado antes de la manifestación externa de la crisis, como una alteración extraordinaria de las circunstancias, capaz de originar, siempre que concurran en cada caso concreto otros requisitos como aquellos a los que más adelante se hará referencia, una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las correspectivas prestaciones de las partes, elementos que la jurisprudencia considera imprescindibles para la aplicación de dicha regla (SSTS 27-6-84, 17-5-86, 21-2-90 y 1-3-07).

STS, Civil del 17 de Enero del 2013, recurso: 1579/2010.

De esta doctrina jurisprudencial se pude deducir que no se ha producido, en el presente caso, imposibilidad sobrevenida de la prestación ni pérdida del objeto en su sentido jurídico, pues como dijimos los compradores sabían que adquirían unos inmuebles cuya calificación urbanística estaba en cuestión, pues estaba sometida a revisión, lo que había sido anunciado públicamente, y de lo que se le había informado en las sucesivas visitas informativas al Ayuntamiento.

Que la parte compradora se representase subjetivamente que la calificación no iba a variar o que se iba a incrementar, no deja de ser una motivación personal que no forma parte de la causa del contrato ni mucho menos compartida por los vendedores, que transmitieron las fincas.

El objeto del contrato fue transmitido o era transmisible en la forma que fue pactada y las alteraciones sobrevenidas eran más que previsibles y pese a ello, la compradora, que era profesional del ramo, no sometió el contrato a condición, y ese exceso de confianza no puede repercutirlo en la vendedora, pues solo la compradora debe soportar las consecuencias de su imprevisión.