Compraventa de vivienda en construcción. El mero retraso de apenas cuatro meses en la obtención de la licencia de primera ocupación no justifica la resolución contractual pretendida por el comprador. Fue el comprador quien había incumplido sus obligaciones contractuales al no atender las sucesivas comunicaciones de la vendedora en las que le informaba de la inminente firma de la escritura pública, actuando de mala fe y con clara voluntad de impedir que aquellas llegaran a surtir efecto.

Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2015 (D. Francisco Marín Castán).

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TERCERO.- El motivo debe resolverse aplicando la doctrina de esta Sala interpretativa de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968), con especial consideración de las sentencias de Pleno que, poniendo en relación el art. 3 de dicha ley con el art. 1124 CC y la doctrina jurisprudencial relativa a este último, han decidido recursos de casación por interés casacional, tanto en su modalidad de existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales como en la de oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial.

De tales sentencias destaca, en primer lugar, la de 5 de mayo de 2014 (recurso nº 328/2012) que, equiparando la «rescisión» a que se refiere el art. 3 de la Ley 57/1968 a la resolución por incumplimiento regulada en el art. 1124 CC, declaró que no procedía resolver el contrato por retraso en la terminación de la vivienda, a instancia del comprador, porque al requerir este de resolución al vendedor la vivienda ya estaba terminada, contaba con licencia de primera ocupación y el comprador había sido previamente requerido por el vendedor para consumar el contrato.

En segundo lugar debe hacerse referencia a la sentencia, más reciente, de 21 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013) que, tras analizar la jurisprudencia relativa a la Ley 57/1968, concluye, rectificando el criterio de una sentencia de 1986, que el art. 3 de dicha ley introduce una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general art. 1124 CC, de modo que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver («rescindir») el contrato.

No obstante, la propia sentencia de 21 de enero de 2015 puntualiza que la doctrina que establece «no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador».

CUARTO.- De aplicar al motivo examinado la referida doctrina jurisprudencial de esta Sala resulta que debe ser desestimado por las siguientes razones:

1ª) Tiene razón el comprador recurrente cuando aduce la especialidad que el art. 3 de la Ley 57/1968 supone respecto de la jurisprudencia tradicional interpretativa del régimen general del art.1124 CC en cuanto a la relevancia del retraso en la entrega por parte del vendedor. En este punto, pues, las consideraciones de la sentencia recurrida acerca de dicho retraso como incumplimiento no determinante de la resolución del contrato a instancia del comprador se ajustan a la doctrina jurisprudencial interpretativa del art. 1124 CC, pero no a la más reciente, posterior a la propia sentencia impugnada, acerca del art. 3 de la Ley 57/1968.

2ª) También tiene razón el recurrente, en principio, cuando invoca la relevancia de la licencia de primera ocupación para el cumplimiento íntegro por el vendedor de su obligación de entregar la vivienda. De hecho, la propia sentencia recurrida comparte esa relevancia que, por un lado, se refleja en la Ley 57/1968 cuando se refiere a la cédula de habitabilidad en su art. 2 a), disponiendo que su no obtención determina la devolución al comprador de las cantidades anticipadas, y en su art. 4, que supedita la cancelación de las garantías a la expedición de la cédula de habitabilidad; y por otro, también se ha venido reconociendo por la doctrina más reciente de esta Sala en materia de compraventas de vivienda (p.ej. SSTS 10 de septiembre de 2012, recurso nº 1899/2008, 8 de noviembre de 2012, recurso nº 877/2010, 12 de febrero de 2013, recurso nº 1439/2010, 12 de marzo de 2013, recurso nº 576/2010, y muchas otras posteriores dictadas entre junio de 2013 y abril de 2014, como las de 14 de noviembre de 2013, recurso nº 1770/2010, y 28 de abril de 2014, recurso nº 2338/2012).

3ª) Sin embargo, la ya citada sentencia de Pleno de 21 de enero de 2015 contempla la posibilidad de que la resolución del contrato a instancia del comprador pueda denegarse, pese a la existencia de retraso en la entrega, por mala fe del propio comprador, y en el presente caso la sentencia impugnada aprecia esa mala fe y esta Sala comparte plenamente tal apreciación.

A estos efectos debe recordarse que el art. 1258 CC, matizando el principio de estricta sujeción a lo pactado contenido en el art. 1091 del propio Código, obliga a los contratantes no solo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según la naturaleza del contrato, «sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley».

De ahí que la jurisprudencia de esta Sala haya denegado pretensiones resolutorias de los compradores de viviendas cuando, en función de las circunstancias de cada caso, resulte patente que en realidad encubren incumplimientos oportunistas de los propios compradores carentes de un interés jurídicamente protegible. Así, la sentencia de Pleno de 5 de mayo de 2014, citada en el fundamento jurídico precedente, deniega la resolución interesada por el comprador después de que la vivienda estuviera terminada y en disposición de ser entregada; la sentencia de 1 de abril de 2014 (recurso nº 475/2012), adoptando la misma solución, declara que «la realidad social de la crisis económica impone a los tribunales de justicia la búsqueda de soluciones equilibradas que, ante contratos de compraventa celebrados antes de manifestarse la crisis pero que deban consumarse después, tengan en cuenta las circunstancias sobrevenidas que dificulten el cumplimiento de sus obligaciones por el comprador pero, también, eviten pretensiones meramente oportunistas de este de desvincularse del contrato alegando como incumplimientos esenciales del comprador los que no sean tales»; la misma idea preside la sentencia de 19 de julio de 2013 (recurso nº 258/2011) cuando rechaza que la falta de aval de las cantidades anticipadas pueda invocarse como causa de resolución del contrato una vez que, exigido por el comprador, el vendedor se lo ofrezca, razonando la sentencia que no cabe imponer en un momento dado «unas exigencias que, según el desarrollo de las relaciones entre los contratantes hasta entonces, merecen calificarse de contrarias a la buena fe contractual»; y lo mismo cabe decir, en fin, de la sentencia de 17 de enero de 2013 (recurso nº 1579/2010) que, aun admitiendo la posibilidad de aplicar la regla rebus sic stantibus en favor del comprador afectado por la crisis económica, previene no obstante contra el peligro de convertir esa posibilidad en un incentivo para incumplimientos meramente oportunistas del comprador.

Pues bien, que la invocación del retraso de la licencia de primera ocupación en la demanda del hoy recurrente fue meramente oportunista y contraria a la buena fe se desprende de que nada alegase al respecto en el requerimiento de resolución que dirigió a la vendedora el 30 de diciembre de 2008, cuando la construcción estaba terminada desde el 3 de octubre anterior; de que la falta de licencia sí la invocara, en cambio, cuando requirió de resolución a la vendedora el 3 de marzo de 2009 pero encontrándose ya en trámite la licencia, que se obtendría el 16 de abril siguiente; de su actitud constantemente elusiva frente a los requerimientos de cumplimiento hechos por la vendedora una vez obtenida la licencia de primera ocupación; y en fin, de la invocación en su demanda de la falta de aval como otro incumplimiento más de la vendedora, es decir, una vez que, terminada la vivienda y obtenida la licencia de primera ocupación, ya no tenía sentido la garantía de las cantidades anticipadas.

En suma, como aprecia la sentencia recurrida, el comprador solo pretendía desvincularse del contrato por intereses subjetivos ajenos al contrato mismo, a su causa, sin un interés jurídicamente atendible, invocando la falta de aval como «un mero artificio» y, en conclusión, faltando en su conducta a las «exigencias imperativas éticas clamadas por la conciencia social, en el lugar y momento histórico determinado» (STS 6-6-1991, recurso nº 485/1989).

QUINTO.- Desestimado el primero de los motivos admitidos (segundo del escrito de interposición), también ha de ser desestimado el segundo y último (tercero del escrito de interposición), fundado en oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial interpretativa del art. 1504 CC, por las siguientes razones:

a) De los hechos probados en que se funda la sentencia recurrida para valorar la existencia de un único incumplimiento imputable al comprador (hechos que no cabe revisar en casación) se desprende que la vendedora no había incurrido en ningún incumplimiento previo cuando dirigió comunicación al comprador con fecha 29 de abril de 2009, pues el plazo de finalización de las obras se había respetado, una vez que por decisión de la dirección facultativa se había prorrogado su conclusión hasta el 20 de diciembre de 2008, demorándose apenas cuatro meses la obtención de una licencia de primera ocupación que, en todo caso, ya estaba también a disposición del comprador en esta fecha (abril de 2009).

b) El motivo margina la razón decisoria de la sentencia impugnada en la medida en que la comunicación de 29 de abril de 2009 no fue considerada por aquella como un requerimiento resolutorio que fuera posible subsumir en el supuesto de hecho a que se refiere el art. 1504 CC. Precisamente porque la vendedora aceptó la subsistencia del contrato tras oponerse a la resolución previamente interesada por el comprador el 30 de diciembre de 2008 (apenas diez días después de que expirase el plazo de entrega), solo buscaba la conservación del negocio y su plena consumación, para lo que requirió al comprador a fin de que cumpliera su obligación de otorgar escritura pública pagando el precio restante, todo ello una vez que la obra estaba concluida y a su entera disposición con licencia de primera ocupación. En cualquier caso, ni siquiera en la hipótesis de que en la instancia se hubiera atribuido eficacia resolutoria a la referida comunicación podría acogerse la tesis de la parte recurrente, dado que prescinde de que el tribunal sentenciador califica su comportamiento como contrario a la buena fe por los obstáculos generados para impedir su recepción.

c) Además, resulta determinante que cuando se formuló la demanda el comprador aun no había cumplido sus obligaciones y, no habiéndose producido el pago del precio, el fallo de la sentencia recurrida estimatorio de la pretensión resolutoria de la vendedora deducida mediante reconvención se ajusta a la jurisprudencia de esta Sala que ha venido a reconocer eficacia resolutoria a la demanda en que se ejercite la acción de resolución por incumplimiento, como forma de interpelación judicial literalmente contemplada en el artículo 1504 CC (STS 4-7-2011 de Pleno, recurso nº 2228/2006).