Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 11 de octubre de 2022 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).
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PRIMERO.- Resumen
deantecedentes
1.- Para la resolución
del presente recurso resultan relevantes los siguientes antecedentes de hecho
acreditados o no controvertidos en la instancia:
1.º) El 11
de julio de 2006, D.ª Santiaga, como vendedora, y Portobello Marbella, S.L. (en
lo sucesivo, Portobello), como compradora, suscribieron un contrato privado de
compraventa de una finca de olivar al sitio Las Cabezas, con una superficie de
9.350 m2 (finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Arganda del
Rey). El contrato había ido precedido de otro de arras, entre las mismas
partes, de 27 de abril de 2005, prorrogado por otro de 9 de agosto de 2005.
El precio
pactado en la compraventa (estipulación segunda) fue de 224.000 (24 € por m2),
de los cuales se abonaron primero 22.400 euros (10%), al firmar el contrato de
arras, otros 22.400 euros (10%) al tiempo de su prórroga, y después otros
11.200 euros (5%) en el momento de la firma del contrato de compraventa. Además,
en la estipulación segunda del contrato, en cuanto al pago del resto del
precio, se pactó lo siguiente: (i) la cantidad de 56.100 euros (25%) serían
abonados "dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se
produzca la Aprobación Inicial del PGOU del término de Morata de Tajuña, la
cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en
idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea
aceptada por la segunda parte [la compradora]"; (ii) otros 56.100 euros
(25%) se abonarían "dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en
que se produzca la Aprobación Provisional del PGOU del término de Morata de
Tajuña, la cual deberá contener la calificación urbanística de la finca que se
adquiere en idéntica calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u
otra aceptada por la segunda parte"; y (iii) el resto del precio, es decir
56.100 euros (25%), se satisfaría "en el momento de otorgamiento de
escritura pública de compraventa, hecho que deberá tener lugar dentro de los 90
días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Definitiva
del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la
calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a
la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda
parte y a solicitud de ésta".
En el
contrato se pactaba igualmente (estipulación primera) que "la parte
vendedora conservará la posesión de la[s] finca[s] hasta el otorgamiento de la
Escritura Pública".
En el Avance
del PGOU, aprobado el 30 de diciembre de 2004 y publicado en el BOCM y en el
periódico La Razón, el suelo figuraba como "urbanizable sectorizado".
2.º) El 9 de
junio de 2004, el Pleno del Ayuntamiento de Morata de Tajuña acordó aprobar
inicialmente el Convenio Urbanístico de Planeamiento, suscrito con Portobello,
para el desarrollo de la zona denominada "Balcón de Morata de
Tajuña". Posteriormente, el 5 de octubre de 2004, el Pleno del Ayuntamiento
acordó la aprobación definitiva del referido Convenio.
En dicho
Convenio se hacía constar que, en el planeamiento vigente en el momento de su
suscripción, el terreno aparecía clasificado, en su mayor parte, como
"suelo no urbanizable común" (SNU); y en él se incluía el compromiso
asumido por el Ayuntamiento de delimitar, en el plan general en formación, un
sector (Sector SR-6) como "suelo urbanizable sectorizado".
3.º) El 28
de abril de 2006, se celebró un nuevo Pleno en el que se acordó la aprobación
inicial del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Morata de Tajuña
(integrado por la parte urbanística, sus Estudios Sectoriales y las
Ordenaciones Pormenorizadas de los Sectores Residenciales SR-1, SR-2, SR-3 y
SR-6, abriendo un periodo de información pública de un mes, y solicitando los
informes preceptivos, conforme a la normativa sectorial).
4.º) El 19
de enero de 2009, el Pleno del Ayuntamiento acordó abrir un periodo de estudio
y análisis del contenido de los ajustes que habrían de ser introducidos en el
PGOU a la vista de los cambios legales y de estrategia política en materia de
ordenación del territorio y del urbanismo del Gobierno de la Comunidad de
Madrid. En concreto, adoptó el siguiente acuerdo:
"dar
traslado al Equipo Redactor del Plan General de Ordenación Urbana del contenido
de los ajustes que habrán de ser introducidos en el Plan General, una vez que
han sido vistos y analizados los cambios en la estrategia política en materia
de ordenación del territorio y del urbanismo del Gobierno de la Comunidad de
Madrid y que deberá ser tenida en consideración por el Ayuntamiento de Morata
de Tajuña, desde abril de 2006 en que el PGOU fue aprobado inicialmente, en
relación con los criterios básicos con los que deberán ser tenidas en
consideración las nuevas directrices urbanísticas y su influencia sobre las
propuestas del PGOU, y más concretamente en lo relacionado con el suelo
urbanizable sectorizado y no sectorizado residencial, industrial y terciario,
con el objeto de someterlo a aprobación municipal y a un nuevo periodo de
información pública, de forma previa a la continuación con la normal y
preceptiva tramitación administrativa del mismo".
5.º) El 11
de febrero de 2009, en cumplimiento del citado acuerdo, los técnicos del
Ayuntamiento emitieron un informe referido a la forma en que afectaban los
ajustes que se habían de introducir en el Plan General a los Convenios
Urbanísticos de Planeamiento y Adenda suscritos por el Ayuntamiento de Morata
de Tajuña; en este informe se estimaba inviable el cumplimiento por el
Ayuntamiento de los acuerdos establecidos en el convenio urbanístico de 2.004,
y se advertía de "la imposibilidad de aplicación de la edificabilidad
otorgada por el Convenio y la Adenda", de tal forma que, según resulta de
la transcripción hecha por la Audiencia:
""El
aprovechamiento urbanístico del sector resultante, cuya cuantificación no es
posible determinarla actualmente, será diferente al establecido en el PGOU
aprobado inicialmente, y la cesión del mismo será del 10% y no del 15%, ya que
la modificación introducida en el año 2007 a la Ley 9/2001 del Suelo de la
Comunidad de Madrid impide expresamente que esa cesión pueda ser superior al
10%", quedando establecido "que el sector que recoja el PGOU no se
ajustará en ningún caso al que el Ayuntamiento pactó incorporar, diferenciándose
de éste en cuestiones sustanciales como la categorización del suelo y el
régimen jurídico que le será de aplicación, la imposibilidad de incorporar la
Ordenación Pormenorizada a la tramitación del PGOU, y la reducción de la
edificabilidad", precisando que los ajustes que han de ser introducidos
"se consideran como máximos, sustanciales y necesarios para la adaptación
del sector aprobado inicialmente a los acuerdos adoptados por el Pleno
Municipal, en virtud del interés general y de la potestad de planeamiento municipal
para establecer su propio modelo de ocupación territorial"".
Y concluía
que "los nuevos parámetros urbanísticos que tiene el sector difieren
totalmente de los parámetros establecidos en el Convenio Urbanístico y la
Adenda, transformando el sector en otro totalmente diferente al original, no
solo en sus parámetros urbanísticos, sino en el sistema de gestión, en su
tramitación administrativa y en los tiempos necesarios para desarrollarlo y
promover su ejecución, por lo cual se hace manifiestamente inviable el
cumplimiento del Convenio y de la Adenda por parte del Ayuntamiento, que deberá
resolverlos".
6.º) A la
vista del citado informe, el 18 de marzo de 2009, el Pleno del Ayuntamiento, en
sesión extraordinaria y urgente, acordó iniciar el expediente de resolución del
Convenio Urbanístico y Adenda correspondiente al PGOU del Balcón de Tajuña.
Finalmente, en otra sesión extraordinaria del Pleno de 17 de agosto de 2009, se
adoptó el siguiente acuerdo:
"Resolver
el Convenio Urbanístico y Adenda, correspondientes al sector SR-6 "Balcón
de Tajuña" del PGOU, resolución justificada en razón del interés general,
todo ello al amparo de lo dispuesto por la Ley 30/2007, de Contratos del Sector
Público y por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba
el Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones
Públicas".
La
resolución del convenio supuso la devolución a Portobello de las cantidades que
había entregado al Ayuntamiento en cumplimiento del mismo, que ascendían a
1.760.000 euros.
7.º) Según
certificación de la secretaria general del Ayuntamiento de Morata de Tajuña, de
11 de abril de 2017, "con posterioridad a la aprobación inicial del
documento de Plan General de Ordenación Urbana, acordada en sesión del Pleno de
fecha 28 de abril de 2006, no se han introducido modificaciones ni ajustes en
dicho PGOU, estando desde esa fecha paralizada su redacción".
2.- El 16 de noviembre
de 2016, Portobello presentó demanda contra la Sra. Santiaga por la que
solicitaba la declaración de resolución del contrato de compraventa y la
condena a la restitución de la parte del precio pagado, más los intereses
legales desde que se produjo la frustración del contrato. La demandada se opuso
y, a su vez, formuló demanda reconvencional en la que solicitaba que se
condenase a la demandante al pago de la parte del precio pendiente más los
intereses legales.
3.- El juzgado de
primera instancia desestimó la demanda presentada por Portobello y estimó la
demanda reconvencional. Argumentó, en síntesis, que no se había pactado ninguna
causa de resolución expresa en el contrato y que tampoco se ha producido ningún
incumplimiento de obligaciones impuestas a la vendedora que permitiese a la
compradora ejercitar la facultad de resolución del art. 1124 CC; y que había sido
la demandante la que impidió voluntariamente el cumplimiento de los hitos
urbanísticos previstos en el contrato al acordar con el Ayuntamiento la
resolución del convenio urbanístico firmado en 2004. En consecuencia, condenó a
la demandada en reconvención a abonar a la actora reconvencional la cantidad de
112.200 euros, más los intereses legales.
4.- Portobello
interpuso recurso de apelación. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de
la actora y confirmó íntegramente la sentencia de primera instancia.
4.1. Primero
constata que los hechos se concretan "en la compra de terrenos por la
entidad Portobello Marbella, S.L. para el desarrollo urbanístico en el
municipio de Morata de Tajuña", lo que justifica que se llevaran a cabo
multitud de contratos como el de la litis y diversos procesos judiciales
iniciados por la promotora, por frustración de la causa del contrato, "una
vez que por el Pleno del Ayuntamiento se acordó el 17 de agosto de 2009 la
resolución del convenio urbanístico y adenda del sector R6 "Balcón de
Tajuña"" del PGOU"; estos procedimientos han dado lugar a
diversas resoluciones judiciales con criterios dispares. Concreta el objeto de
la acción ejercitada en la resolución del contrato de compraventa, no por
incumplimiento de la vendedora, sino por alteración de la base del negocio, con
frustración del fin del contrato. A continuación, realiza una extensa
exposición de la jurisprudencia sobre la doctrina de la rebus sic
stantibus, y destaca sus premisas fundamentales: "a) alteración
extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en
relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción
exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes
contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del
equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la
sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles". Añade que,
aunque la jurisprudencia ha reconocido esta regla "siempre lo ha hecho de
forma muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el art. 1091 CC,
de que los contratos deben ser cumplidos"; que para que sea aplicable esta
técnica de resolución o revisión del contrato se exige entre otras condiciones
"que la alteración de las circunstancias resulte imprevisible, lo que no
acontece cuando la incertidumbre constituye la base determinante de la
regulación contractual"; y que "es condición necesaria para la
aplicación de la regla rebus la imprevisibilidad del cambio de
circunstancias". Y al analizar estos presupuestos, concluye que:
"[...]
el hecho alegado como determinante de la alteración de la base del negocio, la
falta de aprobación definitiva del PGOU de acuerdo al convenio suscrito por la
actora con el Ayuntamiento, no puede considerarse que sea una circunstancia que
tenga el requisito de la absoluta imprevisibilidad para quien precisamente se
dedica a la promoción inmobiliaria a tan gran escala abordando un proyecto de
enorme envergadura, pues se mantiene que se llegaron a gestionar derechos de 2
millones de metros cuadrados, y que por tanto sin duda ha de ser conocedor de
los avatares por los que puede pasar la aprobación de un PGOU en el que
participa desde el principio como motor de desarrollo del planeamiento
urbanístico del sector denominado "Balcón de Morata de Tajuña",
conociendo todo el complejo desarrollo hasta la definitiva aprobación que
lógicamente puede frustrarse, cual ocurre en este caso y en otros muchos
desarrollos urbanísticos más aun en la época de la fuerte crisis económica
iniciada en el año 2007.
"Desde
el punto de vista objetivo no creemos que concurra el requisito de la
imprevisibilidad absoluta para un operador prudente que además es un
profesional en el sector que nos ocupa y que por tanto conoce el riesgo de la
dilación o de la falta de aprobación del Plan que se pretende
desarrollar".
Después, la
Audiencia añade que "nada impedía que la circunstancia de que no se
aprobara definitivamente el Plan se hubiera llevado al contrato que nos ocupa a
fin de causalizar el referido contrato y vincular a esa contingencia a los
vendedores de los terrenos que la actora adquiría para su posterior desarrollo
urbanístico, mediante la expresión de dicha causa o por la integración de
condiciones que vincularan a las partes y establecieran las consecuencias de su
falta de cumplimiento. Pero nada de esto se hizo constar en el contrato".
Insiste en que "ni en el contrato de arras (...) ni en el de compraventa
(...) se establece condición alguna, sino que se fija el precio final, a 24
euros metro cuadrado [...]"; y que no hay datos de que "el vendedor
conociera la posibilidad resolutoria, ni que se vinculase la compra a la
aprobación definitiva del Plan, ni que esa supuesta causalización le fuera
explicada de algún modo".
Y a la vista
de todo ello concluye que:
"La
aplicación de la anterior doctrina al caso ahora enjuiciado, (...), ha de
llevar a rechazar todos los motivos del recurso, pues al margen de algún error
material que pueda contener la sentencia apelada lo cierto es que la valoración
que hace de la prueba es acorde al criterio del tribunal, de forma que su
respuesta es adecuada a la valoración conjunta de la prueba y ha de ser ahora
confirmada con desestimación del recurso, tanto en lo que atañe a la demanda
como a la reconvención pues el rechazo a la resolución del contrato ha de
permitir el cumplimiento definitivo del mismo, habiendo quedado sin efecto el
plazo establecido al no cumplirse los hitos tenidos en cuenta en ese
aplazamiento que ha de quedar sin efecto".
5.- Portobello ha
interpuesto un recurso extraordinario por infracción procesal, basado en dos
motivos, y otro recurso de casación, articulado en tres motivos, que han sido
admitidos.
Recurso
extraordinario por infracción procesal
SEGUNDO.- Formulación del
primer motivo.
1.- El motivo primero
invoca la infracción del art. 218.1 y 2 LEC sobre la congruencia y
exhaustividad de las sentencias.
2.- En su desarrollo,
resumidamente, alega que la sentencia recurrida funda la desestimación de las
pretensiones de la demandante sobre la inaplicabilidad de la doctrina de
la rebus sic stantibus, que no había sido invocada por aquélla, y
sobre la exigencia de una absoluta imprevisibilidad del cambio de
circunstancias, que no se ha debatido en ninguna de las instancias, por lo que
tales pronunciamientos de la Audiencia resultan, a juicio de la recurrente,
incongruentes y apartados de la lógica y del principio dispositivo. Considera
que, al actuar así, la Audiencia ha incurrido también en una vulneración del
principio iura novit curia, pues no puede el tribunal decidir sobre
pretensiones que no se le han planteado, y al hacerlo se ha vulnerado el
principio dispositivo. Razona que la pretensión de la actora no solo se
sustenta en el petitum (la resolución del contrato) sino que
se conforma también con la causa petendi (la frustración de la
causa del contrato). Además, la sentencia impugnada también incurre en
incongruencia y falta de exhaustividad porque no entra a valorar, siquiera
indirectamente, la aplicabilidad de la doctrina jurídica sobre la frustración
de la causa contractual, en la que la demandante apoya sus pretensiones y en
torno a la cual ha girado el eje principal del debate en el litigio.
TERCERO.- Decisión de la
sala. La sentencia incurre en incongruencia al resolver al margen de la causa
petendi de la demanda y excede los límites del principio iura novit curia.
Estimación.
1.- La congruencia es
la necesaria correlación que debe existir entre la demanda, que inicia el
proceso (art. 399.1 LEC) y la sentencia que le pone fin (art. 206.1.3ª LEC), de
manera tal que ésta debe ser la respuesta que dan los juzgadores a las
pretensiones introducidas por el actor en el escrito rector del proceso,
conjuntamente con las que merecen las excepciones y resistencias opuestas por
el demandado, y las deducidas, en su caso, en la demanda reconvencional. La
congruencia exige pues una necesaria correlación entre las pretensiones de las
partes oportunamente deducidas y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta
la petición y la causa de pedir (sentencias 698/2017, de 21 de diciembre;
233/2019, de 23 de abril; 640/2019, de 26 de noviembre y 31/2020, de 21 de
enero).
2.- Una sentencia es
pues incongruente, como ha recordado reiteradamente esta sala (por todas, las
sentencias 604/2019, de 12 de noviembre, y 31/2020, de 21 de enero), si concede
más de lo pedido (ultra petita), se pronuncia sobre determinados
extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita), se
dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por
las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no
pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita de la pretensión
deducida. Siendo perfectamente válido que dé menos de lo pedido (infra
petitum), lo que no constituye infracción de incongruencia, salvo que diera
menos de lo admitido por el demandado.
3.- En suma, el juicio
sobre congruencia de la resolución judicial precisa de la confrontación entre
su parte dispositiva (dictum) y el objeto del proceso, delimitado, a su
vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los
elementos objetivos (la causa de pedir), entendida como el hecho o conjunto de
hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de
las pretensiones solicitadas, y el propio petitum o pretensión
solicitada (sentencia de 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no
se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo
en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la
sentencia (por todas, sentencia 294/2012, de 18 de mayo).
4.- En el caso, la
Audiencia ha resuelto el recurso de apelación interpuesto por el demandado
aplicando la jurisprudencia sobre la doctrina rebus sic stantibus que,
en esencia, para los casos en que se produce una extraordinaria alteración de
circunstancias fácticas sobrevenidas absolutamente imprevisibles para los
contratantes que generen una excesiva onerosidad para una de las partes,
autoriza a la revisión del contrato y, en último término, a su resolución (sentencia
820/2012, de 17 de enero de 2013, y 455/2019, de 18 de julio). Al apreciar que
no concurre en el caso el requisito de la absoluta imprevisibilidad para el
comprador respecto de la resolución del convenio urbanístico que tenía suscrito
con el Ayuntamiento y la falta de aprobación del plan general de ordenación
urbana, con la consecuencia de la falta de clasificación del suelo como
"urbanizable sectorizado" prevista en el contrato, concluye que
procede desestimar la demanda. Al resolver en este sentido la Audiencia ha
desenfocado el objeto de la litis, delimitado por el petitum de
la demanda (que se concretaba en la resolución del contrato, no en su
revisión), y por la causa de pedir (centrada fundamentalmente en la frustración
de la causa del contrato al resultar inviable la finalidad o función económico-jurídica
pretendida de ejecutar proyectos de promoción inmobiliaria mediante la
urbanización y edificación de los terrenos comprados).
Como declaró
esta sala en la sentencia 91/2006, de 10 de febrero, con cita de otras
anteriores:
"la
causa de pedir viene integrada por el conjunto de hechos esenciales para el
logro de la consecuencia jurídica pretendida por la parte actora (sentencia de
3 de mayo de 2000 [RJ 2000, 3191]) [...].
"La
sentencia de 31 de diciembre de 1998 (RJ 1998, 9768) afirma que "doctrinalmente
y con acierto se ha definido la causa de pedir, como aquella situación de hecho
jurídicamente relevante y susceptible, por tanto, de recibir por parte del
órgano judicial competente, la tutela jurídica solicitada. De dicha definición
se desprende la existencia de los elementos, cuya identidad es precisa, como
son a) un determinado "factum" y b) una determinada
consecuencia jurídica en la que se subsumen los hechos".
5.- En el caso de la
litis, lo pretendido en la demanda era la declaración de resolución del
contrato por frustración de su causa al devenir inviable la realización de la
finalidad de urbanización y edificación del suelo comprado, y no su revisión
por alteraciones fácticas imprevisibles en el momento de la celebración del
contrato. Por ello, la actora no fundó su pretensión en la doctrina rebus
si stantibus, sino en la jurisprudencia sobre la frustración de la causa
del negocio jurídico, por no poder destinar el terreno adquirido a los usos
urbanísticos que causalizaron la compraventa.
6.- Es cierto, como
también ha afirmado esta sala en otras ocasiones (sentencia 327/2022, de 26 de
abril), que el tribunal no está vinculado incondicionalmente por la
fundamentación jurídica alegada por las partes, puesto que el segundo párrafo
del art. 218.1 LEC dispone que:
"El
Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o
de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá
conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente
citadas o alegadas por los litigantes".
Ahora bien,
esta facultad del tribunal de aplicar las normas jurídicas pertinentes tiene el
límite de no alterar de la causa de pedir (STC 9/1998, de 13 de enero, y las
que en ellas se citan; y sentencia de esta sala 52/2018, de 1 de febrero). Y
esto es lo que sucede en este caso, pues la Audiencia no da respuesta a la
petición de resolución del contrato por frustración de su causa, sino que
aplica una jurisprudencia sobre una doctrina distinta (rebus sic stantibus, destinada
al reequilibrio prestacional del contrato por alteración extraordinaria e
imprevisible de las circunstancias), no invocada por ninguna de las partes, y
sobre la que, por tanto, no había girado la contradicción, y desestima la
acción ejercitada por la falta de concurrencia de los requisitos exigidos para
la aplicación de dicha doctrina.
Como ha
declarado el Tribunal Constitucional, al resumir su doctrina sobre la
incongruencia en la sentencia 9/1998, de 13 de enero:
"Desde
la perspectiva constitucional, este Tribunal ha venido declarando
reiteradamente que para que la incongruencia por exceso adquiera relevancia
constitucional y pueda ser constitutiva de una lesión del derecho a la tutela
judicial efectiva del artículo 24.1 de la Constitución Española, se requiere
que la desviación o el desajuste entre el fallo judicial y los términos en que
las partes hayan formulado sus pretensiones, por conceder más de lo pedido (ultra
petitum) o algo distinto de lo pedido (extra petitum), suponga una
modificación sustancial del objeto procesal, con la consiguiente indefensión y
sustracción a las partes del verdadero debate contradictorio, produciéndose un
fallo extraño a las respectivas pretensiones de las partes". [...] También
puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden
de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable
indefensión, que no ampara el principio iura novit curia".
El
principio iura novit curia no permite al tribunal la
aplicación de preceptos o doctrinas no invocados y que se refieren a una causa
de pedir no esgrimida. En suma, la fundamentación de la Audiencia está
desconectada de la realidad de lo actuado y debatido en el proceso (sentencias
180/2011, de 17 de marzo, 52/2018, de 1 de febrero, y 706/2021, de 19 de
octubre), e incurre en el defecto de incongruencia denunciado en el motivo.
7.- La consecuencia es
que debemos estimar este primer motivo del recurso extraordinario de infracción
procesal y, sin necesidad de analizar el segundo motivo, dejar sin efecto la
sentencia de la Audiencia y dictar una nueva sentencia teniendo en cuenta lo
alegado como fundamento en el recurso de casación, conforme a la disposición
final decimosexta, apartado 1, regla 7.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
SEXTO.- Asunción de la
instancia. Nueva sentencia. Las consecuencias resolutorias de la frustración
causal de la compraventa por la inviabilidad de la finalidad pretendida de la
ejecución de los proyectos inmobiliarios, conforme al destino urbanístico
previsto para la finca.
1.- Delimitación
del objeto del proceso y de la controversia. Marco normativo aplicable,
situación jurídico-urbanística de la finca y regulación negocial prevista en el
contrato de compraventa.
1.1. En la
demanda se ejercitaba una acción de resolución del contrato de compraventa de
una finca ubicada en el sector SR-6, denominado "Balcón de Morata de
Tajuña", celebrado el 11 de julio de 2006.
En esa misma
fecha: (i) la clasificación urbanística del suelo en el ámbito del citado
sector, correspondiente a la finca litigiosa, conforme a las Normas
Subsidiarias del Planeamiento, era la de "suelo no urbanizable
común"; y (ii) se encontraba vigente el convenio urbanístico de
planeamiento suscrito el 27 de octubre de 2004 (y su adenda de 13 de diciembre
de 2004) entre el Ayuntamiento de Morata de Tajuña y Portobello, en el que el
Ayuntamiento asumía el compromiso de delimitar, en el plan general en
formación, un sector (Sector SR-6) como "suelo urbanizable sectorizado".
1.2. A la
fecha del contrato de compraventa se encontraba vigente (en lo que aquí
interesa, en su redacción original) la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo,
de la Comunidad de Madrid. El art. 13.1 de esta Ley (bajo el epígrafe
"clases de suelo y categorías") disponía que "El planeamiento
general clasifica el suelo del término municipal en todas o algunas de las
siguientes clases: a) Suelo urbano/ b) Suelo urbanizable/ c) Suelo no
urbanizable de protección". A su vez, el art. 15, en relación con el suelo
urbanizable, disponía:
"1.
Tendrán la condición de suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento
general adscriba a esta clase de suelo, mediante su clasificación, por no
proceder serlo a las clases de suelo urbano y no urbanizable de protección, y
podrá ser objeto de transformación, mediante su urbanización o cualquiera de
las otras formas previstas en la presente Ley, en las condiciones y los
términos que dicho planeamiento determine, de conformidad con las Normas que
reglamentariamente se establezcan.
"2. El
planeamiento general diferenciará en el suelo urbanizable, cuando proceda,
todas o alguna de las siguientes categorías primarias:
"a)
Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos que el planeamiento
general prevea expresamente que deben transformarse en suelo urbano y que, a
tales efectos, se dividen en recintos denominados sectores.
"b)
Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos
adscritos a la clase de suelo urbanizable".
1.3. El
régimen transitorio de la citada Ley 9/2001, del Suelo de Madrid, preveía, en
lo que ahora interesa, lo siguiente:
(i)
Disposición transitoria primera ("Régimen urbanístico del suelo"):
"La
clasificación del suelo y el régimen urbanístico de la propiedad de éste
regulados en la presente Ley serán de aplicación, desde su entrada en vigor, a
los planes y normas vigentes en dicho momento, teniendo en cuenta las
siguientes reglas: [...]
"b) Al
suelo urbanizable programado y al suelo apto para urbanizar se les aplicará el
régimen establecido en la presente Ley para el suelo urbanizable sectorizado.
"c) Al
suelo urbanizable no programado y al suelo no urbanizable común se les aplicará
el régimen establecido en la presente Ley para el suelo urbanizable no
sectorizado.
"A
estos efectos, en tanto no se adapte el planeamiento general, el
aprovechamiento unitario aplicable al nuevo sector será la media ponderada de
los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto en suelo urbanizable
existentes o, en su defecto, el aprovechamiento medio del suelo urbanizable o
apto para urbanizar del Municipio. En caso de no existir suelo clasificado como
urbanizable o apto para urbanizar, no podrán promoverse Planes de Sectorización
hasta que el planeamiento general se adapte a esta Ley"
(ii)
Disposición transitoria tercera ("conservación de instrumentos
urbanísticos"):
"1.
Todos los Planes de Ordenación Urbanística y los proyectos técnicos para su
ejecución material aprobados definitivamente al momento de entrada en vigor de
la presente Ley mantendrán su vigencia, sin perjuicio de lo establecido en las
disposiciones transitorias de la presente Ley.
"2. Los
proyectos de Planes Generales de Ordenación Urbana o de Normas Subsidiarias del
Planeamiento Municipal así como sus modificaciones o revisiones, que en el
momento de entrada en vigor de la presente Ley, habiendo cumplido los trámites
exigidos por la legislación aplicable, estuvieran ya aprobados provisionalmente
y estuvieran pendientes únicamente de su aprobación definitiva, podrán ser
objeto de ésta conforme a la legislación a tenor de la cual fueron elaborados,
siéndoles de aplicación, una vez aprobados, la regla del número anterior.
"3. Los
instrumentos de planeamiento de desarrollo que a la entrada en vigor de la
presente Ley estuvieran en trámite y contaran con la aprobación inicial,
mantendrán su tramitación y se resolverán conforme a la legislación a tenor de
la cual fueron elaborados.
"4. Los
proyectos de Planes de Ordenación Urbanística o de modificación o revisión de
los mismos, cuyo procedimiento de aprobación, estando en tramitación, no
hubieran alcanzado al tiempo de entrada en vigor de la presente Ley el estado a
que se refiere el número anterior, sólo podrán aprobarse definitivamente una
vez adaptados en los términos del número siguiente.
"5. No
obstante lo dispuesto en los dos primeros números, los Planes de Ordenación
Urbanística en ellos previstos deberán adaptarse a esta Ley en el plazo de dos
años a contar desde su entrada en vigor. La adaptación podrá limitarse a la
clasificación y, en su caso, calificación del suelo, determinación de los
coeficientes de edificabilidad, aprovechamientos urbanísticos unitarios y usos
admisibles y delimitación de áreas homogéneas, ámbitos de actuación o sectores
para el desarrollo urbanístico, así como fijación de los requisitos y
condiciones de dicho desarrollo. Transcurridos los dos años, el Gobierno de la
Comunidad de Madrid, previo requerimiento al Ayuntamiento concediendo un nuevo
e improrrogable plazo de dos meses para que adopte acuerdo de formulación del
Plan General, podrá sustituir al Ayuntamiento para elaborar, tramitar y aprobar
la adaptación, por cuenta de este último".
1.4. El art.
56 de la Ley 9/2001 preveía que "cuando los trabajos de elaboración de un
instrumento de planeamiento hayan adquirido el suficiente grado de desarrollo
que permita formular los criterios, objetivos y soluciones generales de la
ordenación, podrán formalizarse con la denominación de avance, a los efectos
que se regulan en este artículo". De conformidad con lo previsto en el
Convenio urbanístico de 2004, el Avance del PGOU de Morata de Tajuña, aprobado
el 30 de diciembre de 2004, incorporó la clasificación del suelo del sector
SR-6 ("Balcón de Tajuña") como suelo "urbanizable
sectorizado".
1.5. En ese
marco legislativo y urbanístico (derivado del citado convenio y de la
tramitación en la fase de "Avance" del plan general de ordenación
urbana del municipio), se suscribió el contrato litigioso, contrato que
contenía tres estipulaciones. Por la primera, las partes acordaban la
compraventa de la finca, libre de cargas y arrendamientos, y la conservación de
la posesión por la parte vendedora hasta el otorgamiento de la escritura
pública. En la tercera se pactaba la distribución de los gastos derivados del
otorgamiento de la escritura y de la plusvalía. Y en la segunda, se pactaba
literalmente lo siguiente:
"SEGUNDA.-
El precio de esta compraventa es de 24 euros por metro cuadrado, lo que
asciende a 224.400 euros. La segunda parte tiene el derecho a proceder a medir
la finca, por medio de topógrafo, antes de la firma de la escritura pública.
Caso de que la segunda parte no haga uso de esta facultad, previo a tal
otorgamiento, en caso de discrepancia de superficies se estará a lo establecido
en el Código Civil. Dicho precio se satisface de la siguiente forma:
"- La
cantidad de 44.880 (20%) CUARENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA euros que ya
ha sido abonada antes de este acto, como consta en el contrato de arras antes
mencionado, cuyo importe forma parte desde este momento del precio de esta
compraventa.
"- La
cantidad de 11.220 (5%) ONCE MIL DOSCIENTOS VEINTIDOS euros se abona en este
acto, cantidad que completa el 25% de la compra y que la parte compradora
reconoce recibir mediante cheque nominativo, cuya copia queda unida a este
contrato.
"- La
cantidad de 56.100 (25%) CINCUENTA Y SEIS MIL CIEN euros, que será abonada
dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la
Aprobación Inicial del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá
contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica
calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada
por la segunda parte.
"- La
cantidad de 56.100 (25%) CINCUENTA Y SEIS MIL CIEN euros, que será abonada
dentro de los 90 días hábiles siguientes a la fecha en que se produzca la
Aprobación Provisional del PGOU del término de Morata de Tajuña, la cual deberá
contener la calificación urbanística de la finca que se adquiere en idéntica
calificación a la que consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada
por la segunda parte.
"- El
resto, es decir la cantidad de 56.100 (25%) CINCUENTA Y SEIS MIL CIEN euros,
que será abonada en el momento del otorgamiento de la escritura pública de
compraventa, hecho que deberá tener lugar dentro de los 90 días hábiles
siguientes a la fecha en que se produzca la Aprobación Definitiva del PGOU del
término de Morata de Tajuña, la cual deberá contener la calificación
urbanística de la finca que se adquiere en idéntica calificación a la que
consta en el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte
y a solicitud de ésta".
1.6. En
abril de 2006 el Ayuntamiento acordó la aprobación inicial del PGOU, conforme a
lo previsto en el convenio y en el Avance. Sin embargo, por las razones antes
expresadas, en agosto de 2009 acordó resolver el Convenio Urbanístico y Adenda correspondientes
al sector SR-6 "Balcón de Tajuña" del PGOU, al amparo de lo dispuesto
por la Ley 30/2007, de Contratos del Sector Público y por el Real Decreto
1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de la
Ley de Contratos de las Administraciones Públicas. En consecuencia, desde la
aprobación inicial del PGOU en abril de 2006 no se ha producido ninguna
modificación en el plan, y desde esa fecha "está paralizada su
redacción", según informe de la secretaría general del Ayuntamiento.
2.- Jurisprudencia
sobre la resolución por incumplimiento y frustración de la finalidad del
contrato. El caso de los contratos conexos con posteriores desarrollos
urbanísticos.
2.1. Dado
que la controversia, delimitada por los escritos rectores de la demanda y la
reconvención y por lo que es objeto del recurso de apelación, y las respectivas
contestaciones, debe girar sobre si en el caso concurre causa suficiente para
declarar la resolución del contrato litigioso por frustración de su causa o finalidad,
como consecuencia de las descritas circunstancias urbanísticas que han afectado
a la finca vendida, debemos partir de la jurisprudencia elaborada por esta sala
en relación con la resolución de los contratos conexos con posteriores
desarrollos urbanísticos. Recientemente la sala ha tenido ocasión de resumir y
sistematizar esta jurisprudencia en su sentencia 123/2022, de 16 de febrero,
que ahora en lo menester reproducimos.
2.2. La
resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124
CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas,
sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia
383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del
fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento
obstativo de la contraria". Según la de 718/2009, de 30 de octubre, es
preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o
producido por causa imputable al que pide la resolución".
2.3. Un
supuesto claro de resolución puede ser el incumplimiento objetivo de la
obligación de entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa. Esto
ocurre efectivamente si se da el caso de aliud pro alio. Como dicen
las sentencias de 1023/2000, de 16 de noviembre, y 793/2012, de 21 de
diciembre, existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa por
inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió
y consiguientemente produce la insatisfacción del comprador, lo que permite
acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 CC. La sentencia de
95/2010, de 25 de febrero, reiterada por la núm. 793/2012, añade que "la
doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que
se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que,
por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una
completa frustración del fin del contrato".
2.4. Las
consecuencias de la doctrina del aliud pro alio, en relación con el
incumplimiento de una de las partes (el vendedor), se eliminan o neutralizan si
el comprador asume en el contrato las posibles consecuencias que puedan
derivarse en caso de que el objeto de la venta resulte inhábil para la
finalidad pretendida. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que
se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) habría conocido y
aceptado estas posibles contingencias. Lo cual determina que no sea el
incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud
pro alio. En ese caso, mediando la aceptación de esa eventual
contingencia por el comprador, no cabría aplicar los arts. 1124 y 1101 (sentencia
793/2012, de 21 de diciembre). Así sucede en los casos en que la asignación del
riesgo derivado del contrato en cuanto a las incidencias de la tramitación
urbanística de la finca se haya realizado al comprador. Lo que en algunos
precedentes se ha apoyado en el carácter profesional del comprador y la
ausencia en la regulación contractual de condiciones o previsiones relacionadas
con la tramitación o situación urbanística de la finca (sentencia 226/2013, de
12 de abril).
2.5. La
excepción de la doctrina aliud pro alio para los casos de
aceptación por el comprador de las contingencias que causen la inhabilidad de
la cosa no se aplica a los casos en que éste no conoce ab initio la
ilegalidad o impedimentos urbanísticos de la finca (sentencia 317/2015, de 2 de
junio), o el aleas o incertidumbre sobre el resultado de una recalificación de
los terrenos (sentencia 514/2010, de 21 de julio).
2.6. La
doctrina jurisprudencial reseñada, partiendo de que la entrega de un objeto
inhábil para su destino natural o pactado constituye un supuesto que legitima
la resolución, ha tenido un particular ámbito de aplicación en supuestos de
incumplimiento por imposibilidad sobrevenida a consecuencia de la denegación de
las necesarias licencias administrativas u otros impedimentos urbanísticos, al
margen de cualquier imputación de culpabilidad (incluso en el caso de que la
posterior obtención de licencia no conste expresamente en el contrato, si su
falta constituye una finalidad frustrante de la finalidad negocial
implícitamente convenida). La sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, compendia
los precedentes en que se ha fijado esa doctrina:
"La denegación
de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la imposibilidad
sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la resolución del
contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la culpabilidad (STS 6
noviembre 2003 - denegación de la licencia de obra por haberse segregado un
trozo de parcela colindante, cuyo cupo de aprovechamiento urbanístico ya estaba
consumido -, STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo de
Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). [...]
"La
falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado
incumplimiento - aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato -
si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se
celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como
esencial.
"Dice
la sentencia núm. 417/1995 de 8 mayo, que derivar de la falta de obtención de
licencia "que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida
al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una
consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la
finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal
para la compradora), debe influir en la modulación de las conductas de los
interesados en punto al cumplimiento de lo asimismo pactado"".
2.7. Esta
doctrina jurisprudencial es paralela a otra, de resultados convergentes,
fundada en la ruptura de la base del negocio. Esta doctrina, como declara la
sentencia 514/2010, de 21 de julio, se funda en la correlativa equivalencia de
las prestaciones en relación con el móvil impulsivo que determinó a las partes
a contratar. Consiste, del lado subjetivo, en una determinada representación
común de las partes o aquello que esperan los intervinientes en el negocio y
que les ha determinado a concluir el contrato; y del lado objetivo, en la
circunstancia cuya existencia o subsistencia sea objetivamente necesaria para
que el contrato - según el significado de las intenciones de ambas partes -
pueda mantenerse como una regulación con sentido. Como declaró aquella
sentencia:
"la
causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del
contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la
ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la
modificación del contrato o incluso su resolución, lo que sucede especialmente
cuando dos contratos están vinculados como aquí ocurre, pues la inoperancia de
uno de ellos autoriza al contratante afectado a obtener la resolución del otro
contrato, ya que ha desaparecido sobrevenidamente su causa".
2.8. Este es
el marco jurisprudencial con arreglo al cual debemos resolver el recurso a la
vista de las cuestiones controvertidas y de lo alegado en el recurso de
casación y su contestación, cuestiones que, en esencia, se concretan en estas
tres: (i) si el contrato se causalizó o condicionó a la aprobación del PGOU del
municipio con la concreta clasificación del suelo para el sector en que se
ubicaba la finca de "urbanizable sectorizado"; (ii) si la finalidad
del contrato (vinculada al citado destino y clasificación urbanística de la
finca) se ha frustrado definitivamente, o si las vicisitudes urbanísticas del
plan son compatibles con la finalidad contractual; y (iii) si esa frustración
de la finalidad contractual es imputable a la propia compradora por haberse
acordado de mutuo acuerdo con el Ayuntamiento la resolución del Convenio
urbanístico de planeamiento de 2004.
3.- Sobre la
interpretación del contrato y su causalización en atención al destino
urbanístico de la finca.
3.1. La
recurrente discrepa de la interpretación del contrato realizada por la
Audiencia en la medida en que excluye la causalización en relación con la
aprobación del PGOU, que infiere de la estipulación sobre el pago del precio.
3.2. La
tesis de la recurrente en cuanto a la causalización del contrato litigioso es
correcta, como ya declaramos en las sentencias 484/2022, de 15 de junio y
488/2022, de 21 de junio, en relación con dos supuestos sustancialmente iguales
al de la presente litis. El contrato, al regular el intercambio prestacional en
su estipulación segunda, vincula claramente los sucesivos desembolsos (después
de los pagos realizados a la firma de las arras y su prórroga - 20% - y del
contrato de compraventa -5%-) a las distintas fases de la tramitación del
procedimiento del PGOU, subordinando el pago del 75%, fraccionado en tres
partes iguales, a la aprobación inicial, provisional y definitiva del Plan, a
partir de cuyos hitos debía realizarse el correspondiente abono en un plazo de
90 días hábiles, y bajo la condición de que "la calificación urbanística
de la finca que se adquiere sea idéntica calificación (sic) a la que consta en
el Avance de dicho PGOU u otra que sea aceptada por la segunda parte".
Siendo así que esta clasificación en el Avance, como se ha dicho, era la de
"suelo urbanizable sectorizado".
La
vinculación entre la compraventa y la aprobación del PGOU con el citado
contenido, resulta también coherente con otras dos previsiones de la
reglamentación contractual: (i) la conservación por la vendedora de la posesión
de la finca hasta el otorgamiento de la escritura pública; y (ii) la fijación
del otorgamiento de la escritura pública en el momento del último pago, que, a
su vez, se hacía coincidir con la aprobación definitiva del PGOU, en la que
debía figurar la clasificación de la finca en los términos previstos en el
Avance (suelo urbanizable sectorizado).
3.3. En un
supuesto que guarda similitudes con el presente, en la sentencia 258/2013, de
24 de abril, esta sala declaró que, a la hora de determinar el objeto del
contrato, éste no era solo las fincas adquiridas, sino también su volumen de
edificabilidad, conforme a una determinada catalogación urbanística, razón por
la cual se condicionaba el otorgamiento de la escritura a la aprobación
definitiva del correspondiente plan urbanístico:
"Por
ello, en éste [el contrato], se subordina el otorgamiento de la escritura a la
aprobación definitiva del Plan, para evitar sorpresas indeseadas, como las
luego acaecidas. Es decir, el volumen de edificabilidad no era una cuestión
intranscendente, pues las partes convinieron que hasta la aprobación definitiva
del Plan no se otorgaría la escritura, como forma de asegurar la realidad
jurídico-urbanística de lo comprado".
Y en aquel
caso, como en éste, no se pactó una condición resolutoria explícita (art. 1114
CC), "pues no se trataba de resolver un contrato en base a un suceso que
de acaecer debía provocar la extinción del mismo, sino que las partes pactaron
que lo comprado, como objeto, eran las fincas con el estatus
jurídico-urbanístico [...]". Y concluye:
"En
conclusión, procede confirmar la resolución recurrida en cuanto quedaron
frustradas las legítimas expectativas que la compradora pretendía obtener del
contrato, malogrando el fin del mismo, la frustración del fin del contrato que
a veces se expresa con otras fórmulas, como la frustración de las legítimas
expectativas o aspiraciones o la quiebra de la finalidad económica o
frustración del fin práctico (sentencias 19 de noviembre de 1990, 21 de febrero
de 1991, 15 de junio y 2 de octubre de 1995), aun cuando fuese por causa ajena
a la voluntad de los vendedores, al no entregar estos el objeto
convenido".
3.4. Del
mismo modo, en la sentencia 706/2012, de 20 de noviembre, esta sala declaró que
"resulta patente que el objeto del contrato no lo constituían los terrenos
de caserío y sus pertenecidos en su inicial naturaleza rústica, sino unas
fincas sobre las que existía una razonable expectativa de aprovechamiento
urbanístico, cuya materialización se esperaba por las partes". También en
ese supuesto los parámetros urbanísticos que sirvieron de base al contrato eran
los que se derivaban del avance de la revisión de las normas subsidiarias que
había sido publicado por el Ayuntamiento, en el cual se incluían los terrenos -
rústicos en aquel entonces y sin aprovechamiento edificatorio - como
integrantes de una determinada unidad de actuación. El contrato (en aquel caso
de permuta), "venía definido, por tanto, por los parámetros urbanísticos
concretos que se derivaban de esa unidad de actuación prevista y que finalmente
no fueron cumplidos". De ahí deduce la citada sentencia 706/2012, de 20 de
noviembre, que "la parte demandada no pudo entregar lo que había sido
objeto del contrato - el terreno edificable definido en función de las
características detalladas en el avance de revisión - según lo estipulado en el
contrato".
Y concluye
que "lo verdaderamente ocurrido es que existe una imposibilidad
sobrevenida de cumplimiento", pues la demandada no podía "entregar el
terreno en las condiciones urbanísticas previstas en el contrato y que se
integraron en la causa del mismo [...]".
Esta misma
sentencia 706/2012 vincula también esta imposibilidad de cumplimiento
sobrevenido con la doctrina sobre la inhabilidad absoluta del objeto para su
destino:
"Naturalmente
la entrega de un objeto absolutamente inhábil para su destino natural
constituye un supuesto en el que se legitima la resolución [...] La inhabilidad
del objeto para su destino puede ser también sobrevenida (STS de 20 abril 1994,
sobre finca arrendada para la extracción de guijo que por circunstancias
naturales deviene inútil).
"La
denegación de la licencia administrativa puede ser constitutiva de la
imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de la prestación que justifica la
resolución del contrato, sin que en tales casos sea preciso investigar la
culpabilidad ([...] STS 11 noviembre 2003 - declaración de nulidad del acuerdo
de Ayuntamiento que permitía la urbanización de la finca-). [...]
"La
falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado
incumplimiento -aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato-
si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se
celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como
esencial".
La
imposibilidad sobrevenida, concluye la sentencia, "lleva inexorablemente
al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más
propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los
efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la
resolución; que son la devolución de lo percibido - con los intereses
correspondientes - desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente
resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo
1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como
son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del
precio con sus intereses".
Como declaró
esta sala en la sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre:
"ante
el silencio sobre el particular del artículo 1184 del Código Civil, una serie
de resoluciones de esta Sala ha llegado a soluciones como la aplicada por el
Tribunal de apelación, a partir de un doble argumento: [...], porque ni en la
letra ni en el espíritu del artículo 1124 de dicho cuerpo legal aparece como
requisito para el ejercicio de las facultades que el precepto concede al
acreedor que el incumplimiento del deudor haya obedecido a una voluntad
deliberadamente rebelde del mismo, bastando para la aplicación de sus normas
que, realmente se haya frustrado el contrato para la otra parte".
3.5. La
misma sentencia 706/2012 reitera la doctrina contenida en la 417/1995, de 8
mayo, que vincula la doctrina de la imposibilidad (en ese caso por no poder
obtener una licencia urbanística) con la de la frustración de la finalidad
negocial y con la motivación causal implícitamente pactadas ("eventualidad
frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la
motivación causal para la compradora)".
Doctrina que
conecta con la relativa a la admisión de las condiciones tácitas, que más
recientemente reiteró la sentencia 126/2016, de 3 de marzo, al rechazar una
alegación basada en la supuesta exigencia de que las condiciones suspensivas
deben ser expresa e inequívocamente manifestadas, planteamiento que descarta la
sala:
"Tanto
la doctrina como la jurisprudencia rechazan la existencia de condiciones, en su
sentido auténtico de los artículos 1113 y siguientes, que sean presuntas. Pero
sí admiten las tácitas. Así, las antiguas sentencias de 5 diciembre 1953 y 31
marzo 1964. Y las de 20 junio 1996 y 21 abril 1987 declaran como doctrina que
"aunque no resulta preciso que se mencione la palabra condición, ésta sólo
cabe entender que se pactó cuando del contenido contractual se deduzca de forma
totalmente clara y contundente, la intención de los contratantes de hacer
depender el negocio concertado de un acontecimiento futuro e incierto".
Este es el caso de autos, que deriva a un tema de interpretación"".
La misma
doctrina se refleja en la sentencia 226/2013, de 12 de abril, que descarta la
existencia en este tema de "un criterio de interpretación rígido o
sacralizado, bastando que del contenido contractual se deduzca, de forma clara
y precisa, la intención de los contratantes en orden a la determinación del
elemento condicional en el contrato celebrado".
La misma
sentencia precisa que:
"la
condición como elemento de la relación obligatoria que delimita la
reglamentación de intereses dispuestas por las partes puede afectar la eficacia
contractual tanto desde la propia configuración causal del negocio,
particularmente en la determinación de su objeto, como en el diseño de las
principales obligaciones que se deriven del contrato celebrado".
3.6. En este
sentido, conforme a esta jurisprudencia, también resultó desacertada, por
incoherente, la sentencia de la Audiencia Provincial cuando argumentó que
"nada impedía que la circunstancia de que no se aprobara definitivamente
el Plan se hubiera llevado al contrato que nos ocupa a fin de causalizar el
referido contrato y vincular a esa contingencia a los vendedores de los
terrenos que la actora adquiría para su posterior desarrollo urbanístico,
mediante la expresión de dicha causa o por la integración de condiciones que
vincularan a las partes", pues de una correcta interpretación del
contrato, tanto literal como sistemática, eso es precisamente lo que resultaba
pactado.
3.7. La
conclusión que se extrae de todo lo anterior es que la interpretación jurídica
del contrato que postula la recurrente, al apreciar su causalización, en
atención al destino urbanístico previsto para la finca comprada y la
subordinación de los sucesivos pagos del precio aplazado a los distintos hitos
de la tramitación del PGOU y a su concreto contenido en cuanto a la clasificación
del suelo, como se ha adelantado, es correcta y conforme con la jurisprudencia
reseñada.
4.- Sobre la
frustración de la causa del contrato por la resolución del convenio urbanístico
de 2004 y la paralización de la tramitación del PGOU.
4.1. Como hemos
dicho supra, la clasificación del suelo en el ámbito del sector
SR-6 ("Balcón de Tajuña"), en el año 2006 en que se firmó el
contrato, era "no urbanizable común". Esa misma clasificación es la
actual, sin perjuicio de que conforme a los arts. 13 y 15 y disposiciones
adicionales primera y tercera de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de
la Comunidad de Madrid, dicha categoría de suelo equivalga, dentro de las
clases previstas en esa ley, a la de "suelo urbanizable no
sectorizado".
El art. 22
de esa Ley incluye entre los derechos de los propietarios de suelo urbanizable
no sectorizado el de "a) Promover la sectorización de sus terrenos y, para
ello, el Plan de Sectorización, cuya aprobación supondrá la adscripción de los
mismos al régimen urbanístico del suelo urbanizable sectorizado". De este
precepto no cabría deducir que no se haya producido una frustración definitiva
de la finalidad del contrato, por considerar que dependería de la voluntad de
Portobello, como propietario, la promoción de la sectorización de los terrenos,
y así obtener los derechos reconocidos a la propiedad de los suelos urbanos no
consolidados (art. 21.1). Lo que comprendería el derecho de instar la
aprobación del planeamiento de desarrollo, instar la delimitación del correspondiente
ámbito de ejecución, llevar a cabo la actividad de ejecución y participar en
ella con arreglo al principio de distribución equitativa de beneficios y
cargas, etc (art. 18).
4.2. Este
planteamiento, como ya advertimos en las sentencias 484/2022, de 15 de junio y
488/2022, de 21 de junio, no sería correcto. En primer lugar, la equivalencia
entre la clasificación del suelo prevista en las Normas Subsidiarias de
Planeamiento (vigentes en la fecha del contrato y también en el de la demanda,
como consecuencia de no haberse aprobado el nuevo PGOU) entre "suelo no
urbanizable común" y "suelo urbanizable no sectorizado" no da
lugar a una reclasificación automática del suelo, en el sentido de que la
propia disposición transitoria primera de la Ley 9/2001, que prevé esa
equivalencia de regímenes jurídicos, exige la adaptación previa del
planeamiento general, e impone la limitación de que en caso "de no existir
suelo clasificado como urbanizable o apto para urbanizar, no podrán promoverse
Planes de Sectorización hasta que el planeamiento general se adapte a esta
Ley". Adaptación de los planes a la Ley que no consta se haya realizado en
este caso, a pesar del transcurso del plazo de dos años previsto para ello en
la disposición transitoria tercera de la ley.
4.3. En segundo
lugar, lo que reconocía a los propietarios del suelo el art. 22 de la Ley
9/2001 es una facultad para "promover" el Plan de Sectorización, en
el marco de la regulación sobre la actividad del planeamiento urbanístico del
art. 5 de la Ley. Este precepto, tras definir la potestad de planeamiento como
"una potestad administrativa cuyo ejercicio corresponde a la
Administración urbanística que la tenga atribuida" (apartado 1), reconoce
a los "sujetos privados" una participación en el ejercicio de la
potestad de planeamiento mediante: (i) "la formulación de iniciativas y
propuestas, incluso en forma de proyectos de instrumentos de planeamiento, en
los casos en que así esté expresamente previsto en la presente Ley"; y
(ii) "la intervención en los procedimientos de aprobación de los
instrumentos de planeamiento mediante sugerencias y alegaciones".
A
continuación de lo cual la norma aclara que:
"La
formulación de iniciativas y propuestas, así como la de sugerencias y
alegaciones, en ningún caso genera derecho a obtener su aprobación o
estimación, pero sí a un pronunciamiento motivado sobre las mismas"
(apartado 4).
Es decir, se
trata de meras facultades de proponer, sugerir o alegar, sin derecho alguno a
obtener aquello que se propone o sugiere, sino tan solo a obtener un
pronunciamiento motivado, en su caso, sobre su desatención o desestimación.
4.4. En
tercer lugar, un Plan de Sectorización requería, además, conforme a lo previsto
en los arts. 56, 57 y 58 de la reiterada Ley 9/2001, la emisión de un informe
preceptivo de análisis ambiental de la Comunidad de Madrid y "los informes
de los órganos y entidades públicas previstos legalmente como preceptivos o
que, por razón de la posible afección de los intereses públicos por ellos
gestionados, deban considerarse necesarios", además de toda la
documentación prevista en el art. 46 (memoria, estudio de viabilidad, estudios
sectoriales, etc).
Por tanto,
la aprobación del Plan de Sectorización no dependía de la voluntad de la
demandante, sino que su aprobación dependía del titular de la potestad
administrativa del planeamiento urbanístico, esto es el Ayuntamiento (en este
caso, de Morata de Tajuña), y de la Comunidad Autónoma que tiene que emitir los
informes citados. Si el titular de la potestad administrativa de planeamiento
lo que ha decidido es la resolución del convenio urbanístico de planeamiento en
que se contemplaba la clasificación del suelo incluido en el ámbito del sector
SR-6 ("Balcón de Tajuña") como "urbanizable sectorizado" y
la paralización de la tramitación del PGOU en que así debía reflejarse (sin que
se haya producido ninguna modificación en el procedimiento de su aprobación
desde 2006), y ello por acoger el criterio del informe de los técnicos del
Ayuntamiento de 11 de febrero de 2009 sobre "la imposibilidad de
aplicación de la edificabilidad otorgada por el Convenio y la Adenda",
provocada, a su vez, entre otros motivos, por la modificación introducida en el
año 2007 a la Ley 9/2001, del Suelo de Madrid, y por "los cambios en la
estrategia política en materia de ordenación del territorio y del urbanismo del
Gobierno de la Comunidad de Madrid", resulta patente que la mera facultad
formal de instar la tramitación de un plan de sectorización no altera la
conclusión sobre la frustración de la finalidad del contrato de compraventa.
5.- Sobre el
carácter unilateral de la resolución del convenio urbanístico por parte del
Ayuntamiento
5.1. Tampoco
puede desvirtuar la conclusión anterior la pretensión de atribuir carácter
bilateral o de mutuo acuerdo a la decisión del Ayuntamiento de resolver el
convenio urbanístico de 2004 suscrito con Portobello. El Ayuntamiento adoptó el
18 de marzo de 2009 la resolución de iniciar el expediente de resolución del
convenio y de su adenda "en razón de los informes jurídicos, económicos y
técnicos municipales recabados por tal motivo, resolución justificada en razón
del interés general, todo ello al amparo de lo dispuesto por la Ley 30/2007,
LCSP y por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba
el Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones
Públicas", y posteriormente acordó la resolución en un nuevo acuerdo del
Pleno de la Corporación el 17 de agosto de 2009, cuyo primer punto decía:
"Desestimar las alegaciones presentadas durante el periodo de información
pública, toda vez que las mismas no desvirtúan los razonamientos y argumentos
de esta Administración justificativos del ius variandi en
ejercicio legítimo de la potestad urbanística".
Resultan muy
significativas las explicaciones que, en la sesión del Pleno del Ayuntamiento
de 18 de marzo de 2009 en que se adoptó el acuerdo de iniciar el expediente de
resolución, se ofrecieron por el Alcalde para justificar la urgencia del
acuerdo:
"La
razón fundamental de la urgencia es la que hemos venido argumentando desde el
principio, una vez que el Ayuntamiento ha tomado la decisión firme de cambiar
el PGOU en algunos sectores (el que en este caso nos ocupa es el sector SR-6),
está claro que el convenio y la addenda no se iban a poder cumplir y, por lo
tanto, desde ese momento el Ayuntamiento sabe que tiene en su poder un dinero
que no le corresponde tener. Si no toma los medios inmediatamente para
devolverlo supone que el Ayuntamiento se está lucrando de un dinero que no le
pertenece, y eso está dentro del supuesto del enriquecimiento ilícito de una
Administración.
"Por lo
tanto estamos ante la típica situación en la que, en estos momentos, cualquiera
de las dos partes puede tomar la iniciativa "contra" la otra. Y no es
lo mismo que actúen ellos y el Ayuntamiento tenga que defenderse, que si es el
Ayuntamiento el que toma la iniciativa y resuelve de oficio el
convenio-addenda, adelantándose a esa situación. Cuando una administración
actúa de oficio, con justificado interés público, en razón de la facultad que
le es propia del " ius variandi", en la resolución del
contrato (convenio-addenda), a la otra parte le quedan pocos recursos para
oponerse-defenderse-atacar, es decir quien tiene tomada la posición más
"cómoda" es el Ayuntamiento. La facultad del "ius
variandi" hace que el Ayuntamiento pueda cambiar o resolver un
contrato de forma unilateral, siempre con razones justificadas de interés
público, dejando prácticamente "indefenso" al contratista, cosa que
nos interesa muchísimo para que el Ayuntamiento "sufra" lo menos
posible en todo este proceso. Se trata de minimizar los riesgos a correr y los
daños que se podrían sufrir".
5.2. Queda
claro, pues, que se trata de una actuación realizada en virtud del imperium o
prerrogativa propia de la Administración municipal en ejercicio de las
potestades urbanísticas que como tal le corresponden, y del ius
variandi que le atribuye la legislación de contratos del sector
público. En concreto, el art. 232 de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de
Contratos del Sector Público, entonces vigente, atribuía a la Administración,
además de las facultades de interpretación y modificación del contrato, la de
"d) Acordar la resolución de los contratos en los casos y en las
condiciones que se establecen en los artículos 245 y 246", como causa de
resolución distinta de la del "mutuo acuerdo entre la Administración y el
contratista", que preveía la letra c) del art. 206.
5.3. El
hecho de que en el trámite de audiencia, durante la tramitación del expediente
de resolución, Portobello no formulase una oposición expresa a la resolución o
no iniciase un procedimiento judicial de impugnación contra la misma una vez
adoptado el acuerdo, ni convierte la resolución unilateral en resolución de
mutuo acuerdo, ni es reprochable a la vista de la especial regulación de esa
prerrogativa legal de las Administraciones públicas en que se concreta el ius
variandi, que permite esa resolución unilateral. La parte antes
transcrita del acta de la sesión del Pleno del Ayuntamiento de 18 de marzo de
2009 es muy explícita sobre el limitado margen que el ejercicio de esa
prerrogativa le dejaba a la demandante y de la dificultad objetiva para la
prosperabilidad de cualquier impugnación contra la decisión municipal de
resolución del convenio.
La
jurisprudencia de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo avala esa
interpretación también cuando el ius variandi se aplica en el
ámbito urbanístico, por el carácter generalmente discrecional de las potestades
administrativas en esta materia. Así, en la sentencia de 14 de febrero de 2007
(recurso 5245/03), se dilucida si unos terrenos que estaban clasificados como
urbanizables no programados, respecto de los cuales había llegado a aprobarse
provisionalmente el Programa de Actuación Urbanística, podían después, a través
de la Revisión aprobada del Plan General de Ordenación Urbana y el Plan
Especial de Ordenación y Protección del Conjunto Histórico-Arqueológico de
Mérida, clasificarse como no urbanizables. La Sala Tercera declara que:
"No es
necesario traer a colación en extenso la conocida doctrina jurisprudencial
sobre el significado y límites de aquel denominado "ius
variandi" atribuido al planificador urbanístico. Baste recordar
aquí que la Revisión del Planeamiento anterior constituye, no sólo una
potestad, sino incluso un verdadero deber administrativo cuando las
circunstancias concurrentes así lo demanden en aras de la mejor satisfacción de
los intereses generales; [...] y que, sin perjuicio de las eventuales
responsabilidades de contenido indemnizatorio que puedan derivarse, ni tan
siquiera los derechos adquiridos constituyen obstáculo al ejercicio racional y
no arbitrario de esa potestad, como tampoco lo constituyen los convenios que la
Administración haya podido concluir con los administrados, ni el estado de
ejecución en que se encuentren los anteriores instrumentos de ordenación".
Y a continuación subraya el carácter discrecional de esa potestad:
"Es
doctrina absolutamente consolidada de esta Sala que el ejercicio del ius
variandi que compete a la Administración urbanística en la ordenación
del suelo, es materia en la que actúa discrecionalmente -que no
arbitrariamente- y siempre con observancia de los principios contenidos en el
artículo 103 de la Constitución; de tal suerte que el éxito alegatorio
argumental frente al ejercicio de tal potestad, en casos concretos y
determinados, tiene que basarse en una clara actividad probatoria que deje bien
acreditado que la Administración, al planificar, ha incurrido en error, o al
margen de la discrecionalidad, o con alejamiento de los intereses generales a
que debe servir, o sin tener en cuenta la función social de la propiedad, o la
estabilidad y la seguridad jurídicas, o con desviación de poder, o falta de
motivación en la toma de sus decisiones; directrices todas ellas condensadas en
el artículo 3 en relación con el 12 de la Ley del Suelo, Texto Refundido de
1976 (Sentencias, entre muchísimas otras, de 30 abril y 13 julio 1990, 3 abril,
9 julio, 21 septiembre, 30 octubre y 20 diciembre 1991, 27 febrero, 28 abril y
21 octubre 1997 y las en ellas citadas)".
Doctrina
reiterada en las sentencias de la Sala Tercera de 24 octubre 2007 (recurso
6578/03), 31 de octubre de 2007 (recurso 6498/03) y 2 de marzo de 2011 (recurso
5989/06).
6.- La consecuencia de
todo ello es que debemos estimar el recurso de apelación de Portobelo, revocar
la sentencia de primera instancia y, en su lugar, estimar la demanda y declarar
la resolución del contrato litigioso, con las consecuencias restitutorias y de
pago de intereses allí previstas, sin perjuicio de lo que más adelante diremos
al analizar el alcance objetivo de las cantidades que han de ser restituidas.
7.- Desestimación
de la reconvención. Inexigibilidad de las obligaciones previstas en el contrato
resuelto
7.1. El
carácter antitético de las pretensiones deducidas en la demanda (resolución del
contrato y devolución de las cantidades ya abonadas) y de la reconvención
(exigibilidad de las obligaciones del contrato y pago de las cantidades
pendientes del precio) comporta necesariamente que la estimación de la primera
provoque la desestimación de la segunda, pues resulta patente la manifiesta
incompatibilidad entre la resolución del contrato y la exigibilidad de las
obligaciones previstas en el mismo.
7.2.
Adicionalmente, debe advertirse que frente a las obligaciones a las que no se
ha señalado plazo, que son exigibles inmediatamente (art. 1113 CC), de forma
que la perfección del contrato y la exigibilidad de la obligación coinciden en
el tiempo, las obligaciones a término o sujetas a un plazo, tienen su eficacia
suspendida durante el lapso de tiempo que media entre la celebración del
contrato y la llegada del término. Durante la pendencia la obligación existe,
pero su ejercicio y exigibilidad están aplazadas.
El titular
del crédito puede enajenarlo y ejercitar acciones dirigidas a su conservación.
Pero no puede exigir al deudor la realización de la prestación ni ejercitar
acciones de ejecución. A ello se refiere el art. 1125 CC cuando afirma que
"las obligaciones para cuyo cumplimiento se haya señalado un día cierto
sólo serán exigibles cuando el día llegue" (sentencia 44/2021, de 2 de
febrero).
Ahora bien,
frente a los casos en que el dies solutionis necesariamente ha
de venir, aunque se ignore cuándo, el párrafo tercero del art. 1125 CC, para
los casos en que resulta incierta no solo la fecha sino el mismo hecho de su
acaecimiento, dispone que "si la incertidumbre consiste en si ha de llegar
o no el día, la obligación es condicional, y se regirá por las reglas de la
sección precedente". Es decir, el trato legal que corresponde en estos
casos al "término" es el propio de su verdadera naturaleza de
"condición". Del precepto citado se desprende que, frente a la
certeza propia de las obligaciones a término, la incertidumbre es la nota
característica de las obligaciones condicionales.
7.3. En el
caso, la fundamentación de la sentencia de la Audiencia presuponía que los
hitos fijados para la tramitación del procedimiento de aprobación del PGOU,
tras su aprobación inicial en abril de 2006 (aprobación provisional y
definitiva) no podrían ya producirse. En concreto, la Audiencia se basó en que
había quedado sin efecto el plazo establecido "al no cumplirse los hitos
tenidos en cuenta en ese aplazamiento que ha de quedar sin efecto". La
sentencia se apoya en otra anterior de la misma sala de 16 de marzo de 2020
(n.º 165/2020), cuya fundamentación reitera, y en la que sobre esta misma
cuestión añadía como causa de esa ineficacia sobrevenida del aplazamiento
pactado la del "largo tiempo transcurrido desde la celebración del
contrato y la desaparición de los hitos temporales fijados no procede fijar
nuevo plazo sino el cumplimiento del contrato con pago de lo debido
[...]". Con ello constata la frustración de la finalidad del contrato,
pero en lugar de aplicar la regla legal prevista del párrafo tercero del art.
1125 CC y considerar incumplida la condición, declara la desaparición del plazo
y la exigibilidad de la obligación, lo que carece de amparo legal. Por el
contrario, la sentencia de apelación sí fue conforme con la jurisprudencia al
apreciar como definitiva la imposibilidad del cumplimiento de los hitos
urbanísticos relativos a la aprobación del PGOU (provisional y definitiva)
previstos en el contrato. Como declaró esta sala en la sentencia 1037/2003, de
11 de noviembre:
"la
decisión de dicho Tribunal en cuanto a calificar como definitiva la
imposibilidad de cumplimiento de lo convenido, parece absolutamente razonable,
a la vista de que en la fecha de su sentencia habían transcurrido ya 9 años
desde el momento de la celebración del contrato, durante los cuales se mantuvo
inalterada la situación creada por la declaración de nulidad del proyecto de
urbanización contemplado por los litigantes y que constituía la base del
negocio que dichas entidades se habían propuesto llevar a efecto".
En el caso
de la litis han transcurrido más de quince años desde la firma del contrato y
más de once desde la resolución del convenio urbanístico, sin que conste la
existencia de previsión alguna sobre la reactivación de la tramitación del PGOU
en los términos convenidos, por lo que la imposibilidad sobrevenida
efectivamente debe considerarse definitiva.
7.4. En
consecuencia, procede desestimar la demanda reconvencional.
8.- Determinación
de las cantidades que deben ser objeto de restitución.
8.1.
Conforme al art. 1303, aplicable a la resolución de los contratos a falta de
previsión expresa en el art. 1124 CC (sentencias 1189/2008, de 4 de diciembre,
706/2012, de 20 de noviembre, y 123/2022, de 16 de febrero), "declarada la
nulidad de una obligación, los contratantes deben restituirse recíprocamente
las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y el precio
con los intereses, salvo lo que se dispone en los artículos siguientes".
En
particular, respecto de las situaciones de imposibilidad sobrevenida,
declaramos en la sentencia 706/2012, de 20 de noviembre:
"La
imposibilidad sobrevenida, a que se refiere particularmente el artículo 1184
del Código Civil, lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a
la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las
obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las
partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo
percibido - con los intereses correspondientes - desde la fecha en que se
produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que
para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión
específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que
hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses".
Ello es así,
como explica la sentencia 1037/2003, de 11 de noviembre, porque, si bien tal
imposibilidad sobrevenida determina la extinción de la obligación, esto no
significa que el deudor quede absolutamente liberado sin coste alguno cuando ya
había ingresado en su patrimonio el precio convenido (en este caso una parte
del mismo), como contraprestación de una obligación de hacer que no va a
cumplir. Es decir, no puede ser exigido al deudor un cumplimiento que ha
devenido imposible, pero "sí le incumbe proceder a la devolución de las prestaciones
que con anterioridad hubiese recibido del otro contratante".
En otros
términos, la resolución es extintiva de las obligaciones pendientes, o
liberatoria de las prestaciones aún no ejecutadas, y restitutoria de las ya
realizadas (sentencia 380/2010, de 22 de junio).
8.2. Ese
efecto restitutorio se caracteriza por las notas de la reciprocidad y la
integridad. A ambas notas nos referíamos en las sentencias 716/2016, de 30 de
noviembre, y 867/2021, de 15 de diciembre, al afirmar:
"los
desplazamientos patrimoniales realizados en cumplimiento del contrato inválido
carecen de causa o fundamento jurídico (sentencia núm. 613/1984, de 31 de
octubre); por lo que, cuando se han realizado prestaciones correspectivas, el
art. 1303 CC - completado por el art. 1308 - mantiene la reciprocidad de la
restitución".
Esa nota de
la integridad, en vía de principios, también debe predicarse de los casos de
resolución derivada de una imposibilidad sobrevenida que frustre la causa y
finalidad del contrato. Ahora bien, la extrapolación de esa doctrina a un caso
como el presente debe hacerse en sus justos términos en un doble sentido. Por
un lado, en los casos en que no haya mediado en puridad un incumplimiento
resolutorio en que haya intervenido dolo o culpa (art. 1101 CC), sino una
imposibilidad sobrevenida por causa ajena al deudor (arts. 1182 y 1184 CC), la
restitución no comprende, además, la obligación de indemnizar los daños y
perjuicios. Como declaramos en la sentencia 972/2006, de 9 de octubre:
"la
sentencia recurrida desconoce y confunde la resolución procedente en el caso,
que no puede basarse en el incumplimiento como determinante de la facultad de
resolución que configura el artículo 1124 del Código civil, pues, en puridad,
no hubo un incumplimiento resolutorio, sino una imposibilidad sobrevenida
fortuita de la prestación que, desde luego, puede fundamentar la resolución
solicitada, ante la frustración del fin del contrato, pero no justifica la
indemnización acordada sobre la base de aplicación de una cláusula penal
prevista, precisamente, para el supuesto de incumplimiento".
En segundo
lugar, la obligación de restitución está vinculada a la existencia de unos
desplazamientos patrimoniales que, al haberse realizado en ejecución de un
contrato resuelto, carecen de causa o fundamento jurídico.
8.3. Esto
último sería lo sucedido en el presente caso en relación con el pago del 25%
del precio previsto a la aprobación inicial del PGOU de Morata de Tajuña (en la
que se contemplaba la clasificación del suelo litigioso como "urbanizable
sectorizado").
Sin embargo,
no puede decirse lo mismo respecto de las cantidades que se abonaron con
ocasión de la firma del contrato de arras de 27 de abril de 2005 y su prórroga
de 9 de agosto de 2005 (44.880 euros) y de la firma del contrato privado de
compraventa de 11 de julio de 2006 (11.220 euros), pues respecto de esas
cantidades no se estableció evento condicionante alguno en el contrato, de
forma que su pago no se vinculó a la causa negocial ligada a la clasificación y
desarrollo urbanístico del sector en que se ubicaba la finca y sus
consiguientes posibilidades edificatorias.
En este
sentido resulta muy significativo que el contrato de arras que precedió al de
compraventa, al regular el precio en relación con la facultad de la compradora
de medir la exacta superficie de la finca, se aludiese como límite temporal
para dicha facultad el del "vencimiento del ejercicio de la opción".
Esa mención debe ser puesta en conexión con el pacto de diferimiento del
otorgamiento de la escritura pública a un momento posterior a la aprobación
definitiva del PGOU y con la retención de la posesión de la finca por el
vendedor. De esa configuración negocial de las obligaciones de las partes en el
contrato, resulta que éste incluía una primera fase que venía a actuar
funcionalmente como un derecho potestativo de opción de compra, respecto del
cual los pagos realizados con ocasión de la firma de los contratos privados de
"arras" y de "compraventa", al margen del nomen
iuris, se configuraban como pagos de la prima que retribuía el citado
derecho de opción, sin perjuicio de que, como es habitual en la práctica
negocial, esos pagos se imputasen al pago del precio de la compra, como pagos
anticipados, en el caso de consumarse la venta.
8.4. Esta
interpretación, además, viene avalada por las siguientes razones:
(i) responde
al criterio hermenéutico del art. 1284 CC conforme al cual "si alguna
cláusula del contrato admitiere varios sentidos, deberá entenderse en el más
adecuado para que produzca efectos";
(ii) aunque
la literalidad de la cláusula en la que se cita "el ejercicio de la opción"
no es clara, pues presupone la existencia de una facultad de opción que no se
regula de forma expresa, conforme al art. 1288 CC, esa falta de claridad
"no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad";
siendo así que no resulta controvertido que el contrato se redactó por el
comprador;
(iii) el
hecho de que en relación con esos tres primeros pagos (del 10%, 10% y 5% del
precio) no se previese en el contrato, a diferencia de los otros tres últimos,
su vinculación a los distintos hitos de tramitación y aprobación del PGOU
supone que respecto de aquellos la compradora asumía el riesgo de que el objeto
de la venta resultase finalmente inhábil para la finalidad pretendida. El
objeto resultó efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero
la parte que lo sufre (la compradora) habría conocido y aceptado estas posibles
contingencias en relación con esos primeros pagos, conforme a la asignación o
distribución del riesgo derivado del contrato respecto de las incidencias de la
tramitación urbanística de la finca (sentencia 793/2012, de 21 de diciembre).
Por ello, el efecto resolutorio y restitutorio no alcanzaría al pacto de opción
ni al precio o prima fijado por la misma; como ha señalado la doctrina, la
eficacia propia de la resolución de la liberación de las prestaciones que no se
hubieren realizado y la restitución de las que se hubieren realizado, no debe
comportar per se la pérdida de la vigencia del resto de las
previsiones del contrato (cláusulas sobre incumplimiento, sobre solución de
conflictos - elección de foro, elección de normativa aplicable -, compromiso
arbitral, u otras); y
(iv) como en
otros precedentes (sentencia 226/2013, de 12 de abril), este criterio se apoya
también en el carácter profesional del comprador (promotora inmobiliaria) y en
la ausencia en una regulación contractual de condiciones o previsiones
relacionadas con la tramitación o situación urbanística de la finca respecto de
esos primeros pagos del precio.
8.5. En
consecuencia, la restitución derivada de la resolución del contrato por
frustración de su causa debe limitarse a los 56.100 euros abonados con ocasión
de la aprobación inicial del PGOU, con sus intereses legales.
SÉPTIMO.- Costas y
depósitos
1.- No procede hacer
expresa imposición de las costas del recurso extraordinario por infracción
procesal que han sido estimado, ni las del recurso de casación, que no ha sido
necesario resolver, de conformidad con los artículos 394 y 398, ambos de la Ley
de Enjuiciamiento Civil.
2.- Tampoco se imponen
las costas del recurso de apelación, ni las de la primera instancia causadas
por la demanda de la apelante, que han sido estimados en parte. Las de la
demanda reconvencional, a pesar de que ha sido desestimada, tampoco se imponen
a ninguna de las partes dada la complejidad jurídica del litigio, en el que
confluyen cuestiones civiles, administrativas y urbanísticas, tal y como queda
reflejado en la fundamentación jurídica de esta sentencia, razones que conducen
a la sala a hacer uso de dicha excepción legal al criterio del vencimiento
objetivo.
3.- Procédase a la
devolución de los depósitos constituidos de conformidad con la disposición
adicional 15ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
FALLO:
Por todo lo
expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución,
esta sala ha decidido
1.º- Estimar el recurso
extraordinario por infracción procesal interpuesto por Portobello Marbella,
S.L. contra la sentencia n.º 409/2020, de 11 de diciembre, dictada por la
Sección Undécima de la Audiencia Provincial de Madrid, en el recurso de
apelación núm. 8/2020.
2.º- Anular la
expresada sentencia, que declaramos sin valor ni efecto alguno y, en su lugar,
estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por Portobello Marbella,
S.L. contra la sentencia n.º 134/2019, de 10 de septiembre, del Juzgado de
Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Arganda del Rey, en el sentido de
estimar la demanda formulada por la apelante, si bien solo en parte al excluir
de la condena de restitución el importe de los tres primeros pagos del precio
(10%, 10% y 5%), conforme a lo que resulta del apartado 8 de fundamento
jurídico sexto de esta sentencia.
3.º- No imponer las
costas de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación.
Tampoco se imponen las del recurso de apelación interpuesto por la demandante,
ni las de la primera instancia.
4.º- Devolver al
recurrente los depósitos constituidos para interponer los recursos.
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