Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2025 (D. JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
1.º- El objeto del proceso
La sociedad Artibai Servicios Inmobiliarios
S.L. formuló una demanda contra la sociedad Alexrixell Promociones S.L., en la
que ejercitó, con carácter principal, al amparo del artículo
1124 del Código Civil, una acción resolutoria del contrato de compraventa,
instrumentalizado en escritura pública de 18 de febrero de 2005, por
incumplimiento por la demandada vendedora de la obligación de entrega de la
finca objeto del contrato, y que, como consecuencia de dicha resolución, se
condenase a Alexrixell a restituir a la demandante el precio pagado en cuantía
de 1.719.909,45 euros, más los intereses legales desde la fecha de
interposición de la demanda.
Con carácter subsidiario, se ejercitó una
acción de cumplimiento del contrato con la petición de condena de la demandada
a la localización de la finca registral objeto de venta y a entregarle su
posesión efectiva con la correlativa indemnización de los daños y perjuicios
causados, abono de intereses y costas; y, en caso de incumplimiento de tal
obligación, se condenase a la demandada vendedora a indemnizar a la actora con
la restitución de la totalidad del precio pagado, gastos de la compra, así como
los intereses correspondientes desde la interposición de la demanda.
2.º- Los fundamentos fácticos de la
demanda
La pretensión de la demandante Artibai se
fundamentó en que la demandada Alexrixell le vendió, libre de cargas y
gravámenes, en la precitada escritura pública, una finca de 52.839 m2, incluida
en el ámbito de modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de
Cartagena 55 Lo Poyo, identificada sobre plano que se incorporó al documento,
en el que se describió la finca enajenada en los términos siguientes:
«Tierra secano en el paraje del Aabinar o
Mingote, de la diputación del Rincón de San Ginés. Tiene una superficie de
veintiocho mil cuatrocientos ochenta y tres metros cuadrados con sesenta y
cinco decímetros cuadrados.
»Linda: al Norte, con agropecuaria del Mar
Menor S. A; al Sur, terrenos de la finca Lo Poyo; al Este, finca segregada
separada por la línea de ferrocarril FEVE DE Cartagena-Los Nietos; y al Oeste,
la vereda del Bigote que baja desde el cruce del Sabinar a Los Nietos Viejos.
»Inscrita en el Registro de la Propiedad de La
Unión, tomo 1118, libro 576, folio 110, inscripción 8ª, finca registral 6605».
En el expositivo I de dicha escritura consta
la declaración siguiente:
«Manifiesta la parte vendedora que no obstante
la superficie registral, la superficie real de la finca según reciente medición
asciende a 52.839 m2, incluida toda ella en el ámbito de Modificación Puntual
del Plan General de Ordenación Urbana de Cartagena 55 Lo Pollo; habiéndose
acordado el precio a razón de 32,55 € por metro cuadrado lo que resulta la
cifra de un millón setecientes diecinueve mil novecientos nueve euros con
cuarenta y cinco céntimos de euro (1.719.909,45 €).
«Así se deriva del plano de propiedad que se
adjunta a la presente escritura como anexo número 1».
Mediante otra escritura pública de 18 de
septiembre de 2006, la demandante Artibai vendió a Gailur Servicios
Inmobiliarios, S.L.U., una cuota, en proindiviso, del 50% de la finca
litigiosa, como cuerpo cierto, por el precio de 1.245.948,98 €, más el IVA correspondiente
que asciende a 199.351,84 €.
En esta escritura, la vendedora Artibai hace
constar que:
«Manifiesta la parte vendedora que no obstante
la superficie registral, la superficie real de la finca según reciente medición
asciende a 52.839 m2, incluida toda ella en el ámbito de Modificación Puntual
del Plan General de Ordenación Urbana de Cartagena 55 Lo Pollo; habiéndose
acordado el precio a razón de 32,55 € por metro cuadrado lo que resulta la
cifra de un millón setecientes diecinueve mil novecientos nueve euros con
cuarenta y cinco céntimos de euro (1.719.909,45 €)".
»Así se deriva del plano de propiedad que se
adjunta a la presente escritura como anexo número 1».
La demandante continúa su relato mediante la
alegación de que tuvo conocimiento posterior de que el suelo, objeto de venta,
identificado en el plano, que quedó protocolizado en la precitada escritura, se
hallaba ocupado por la mercantil Agrícola San Ginés, S.A.
Razón por la cual se puso en contacto con la
vendedora Alexrisell, que le insistió en su condición de propietaria de la
finca litigiosa. Ante tal aseveración, remitió un requerimiento de desalojo a
Agrícola San Ginés, S.A., que respondió con la manifestación de que las fincas
que ocupaba eran de su exclusiva propiedad en virtud de título público
debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
La imposibilidad de alcanzar un acuerdo motivó
que las mercantiles Artibai y Goilur interpusieran una demanda contra las
sociedades Agrícola San Ginés y Alexrixell Promociones, cuyo conocimiento
correspondió al Juzgado de Primera lnstancia número 2 de Cartagena, que dio
lugar al juicio ordinario 1314/2009. En dicha demanda se postuló:
«1. Se declare que la ubicación y delimitación
de la finca inscrita con el número 6605 del Registro de la Propiedad de La
Unión, titularidad de las mercantiles ARTIBAI SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. Y
GOILUR SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L, se corresponde con la delimitación
contenida en el plano de propiedad unido a la escritura de compraventa de 18 de
febrero de 2005.
»2. Se declare que la superficie actualmente
ocupada por la mercantil AGRÍCOLA SAN GINÉS S.A., incluida dentro del ámbito de
Lo Poyo, se corresponde con la finca registral nº 6605 del Registro de la
Propiedad de La Unión, de la que resultan propietarias las mercantiles ARTIBAI
SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L Y GOILUR SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L.
»3. Se condene a la mercantil AGRÍCOLA SAN
GINÉS S.A. a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a desalojar y
dejar libre y expedita la finca actualmente ocupada a favor de sus
propietarias, con apercibimiento de lanzamiento en caso de no desalojarla
voluntariamente en el plazo de un mes.
»4. Se condene a la mercantil AGRÍCOLA SAN
GINÉS S.A. al pago de las costas procesales derivadas de la acción ejercitada.
»5. Con carácter subsidiario, para el supuesto
de que no se estime los anteriores pedimentos, se dicte sentencia que contenga
los siguientes pronunciamientos:
»a. Se declare que la mercantil ALEXRIXELL
PROMOCIONES S.L ha incumplido la obligación de entrega de la finca registral
6605 del Registro de la Propiedad de la Unión en la ubicación y con la
superficie convenida con la mercantil ARTIBAI SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L.
»b. Se declare resuelta la compraventa
formalizada en escritura autorizada en fecha 18 de febrero de 2005 por el
Notario de Madrid D. Jaime Recarte Casanova, bajo el número 652 de su
protocolo, por incumplimiento de la vendedora de su obligación de entrega de la
finca convenida en las obligaciones contractuales asumidas.
»c. Se condene a la entidad demandada
ALEXRIXELL PROMOCIONES S.L. a estar y pasar por la anterior declaración y a
restituir a la mercantil ARTIBAI SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. la cantidad de UN
MILLÓN SETECIENTOS DIECINUEVE MIL NOVECIENTOS NUEVE EUROS CON CUARENTA Y CINCO
CÉNTIMOS DE EURO (1.719.909,45 euros), así como los gastos incurridos con
ocasión de la compraventa por importe de 27.561,72 euros, cantidad a la que
deberá aplicarse el interés legal desde la fecha de pago de los mismos y,
verificando dicho pago, a recibir de forma simultánea la finca registral 6605
del Registro de la Propiedad de la Unión y con la superficie convenida con la
mercantil ARTIBAI SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., mediante el otorgamiento de la
escritura pública de entrega correspondiente.
»d. Se condene a ALEXIRISELL PROMOCIONES S.L.
al pago de la totalidad de las costas devengadas en el presente procedimiento,
tanto las correspondientes a la parte actora como las ofertadas por la
codemandada AGRÍCOLA SAN GINÉS S.A.».
El juzgado dictó sentencia, de 15 de
noviembre de 2010, desestimatoria de la acción reivindicatoria, sin hacer
pronunciamiento, en su parte dispositiva, a la acción resolutoria del contrato
de compraventa ejercitada frente a la demandada Alexrixell Promociones S.L.
Contra dicha sentencia se interpuso recurso de
apelación por las demandantes Artibai y Goilur, y fue impugnada por Agrícola
San Ginés.
El recurso fue resuelto por sentencia
222/2011, de 20 de septiembre, dictada por la Sección 5.ª de la Audiencia
Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, que lo desestimó y, con
acogimiento de la impugnación formulada por Agrícola San Ginés, en lo referente
a la declaración del juzgado sobre la concurrencia del requisito de
identificación de la finca reivindicada, razonó que:
«[e]s de destacar que la parte actora ya sólo
viene a mantener en su recurso de apelación, en esencia, la acción
reivindicatoria principalmente ejercitada, no realizando impugnación alguna en
relación con el rechazo de la subsidiaria acción resolutoria que también se
ejercitaba en el escrito de demanda, por lo que es claro que sólo procede
entrar en el estudio y resolución de lo que se plantea en relación con la
referida acción reivindicatoria, sin que proceda entrar, por tanto, en el
estudio de la citada acción resolutoria, cuyo rechazo no es objeto de
impugnación en el recurso de apelación interpuesto por la parte actora. [...]
»Es más, en orden a sostener la legitimación
de "Agrícola San Ginés, S.A." para impugnar la Sentencia, pese a ser
absolutoria, no debe perderse de vista que, como es de ver en el recurso de
apelación, la parte actora pretende que al menos se declare que la ubicación y
delimitación de la finca inscrita con el número 6.605 en el Registro de la
Propiedad de La Unión, cuya titularidad dominical se atribuye la actora, se
corresponde con la delimitación realizada en el plano unido a la escritura de compraventa
en cuya virtud la parte actora alega haber adquirido la parcela de terreno
señalada en dicho plano, al igual que se viene a pretender, por la apelante
principal, que se declare que la parcela de terreno ocupada por "Agrícola
San Ginés, S.A." se corresponde con la finca registral 6.605 antes citada.
[...]
»[q]ue la parte actora no ha dado cumplimiento
al requisito de identificación de la finca, necesario para el éxito de la
acción reivindicatoria ejercitada, de tal manera que la Sala, a la vista del
resultado de la prueba practicada en la primera instancia, no comparte, en modo
alguno, la convicción alcanzada por la Juzgadora "a quo", resultando
absolutamente insuficientes, a este respecto, los documentos que la parte
actora aporta y el resto de las pruebas a las que alude. En este sentido, debe
comenzarse por afirmar que difícilmente puede entenderse que la escritura
pública de compraventa de 18 de febrero de 2.005 con su plano adjunto, que fue
aportada como documento número uno de la demanda, cuente con el mínimo de
fiabilidad necesario como para permitir la identificación de la finca
reivindicada con el rigor que, como hemos visto, viene exigido por la
Jurisprudencia. Así, en la escritura se señalan unos linderos de la finca, que,
desde luego, no la identifican con precisión, máxime cuando pese a tener una cabida
en el Registro de veintiocho mil cuatrocientos ochenta y tres metros cuadrados
con sesenta y cinco decímetros cuadrados, se afirma en la misma escritura, sin
prueba objetiva alguna que lo corrobore, que la finca tiene, en realidad, según
reciente medición, una superficie de 52.839 metros cuadrados. [...]
»[l]a parte actora no ha acreditado, por todo
lo ya expuesto, que la ubicación y delimitación de la finca inscrita con el
número 6605 del Registro de la Propiedad de La Unión se corresponda con la
delimitación contenida en el plano unido a la tan citada escritura pública de
compraventa de 18 de febrero de 2005. [...]
»De todo ello se sigue, a su vez, que tampoco
cabe condenar o la mercantil Agrícola San Ginés S.A. a dejar libre y expedita
la finca que ocupa, al no haberse acreditado que dicha finca se corresponda con
la finca registral número 6605».
Además, añade:
«Por otra parte, ninguno de los restantes
planos aportados por las partes -tampoco el aportado por "Alexrixell"
como documento número tres de su contestación- permite situar sobre la realidad
física la finca registral número 6.605 con un mínimo de fiabilidad, máxime
cuando incluso en alguno de esos planos se ha grafiado lo que cada parte ha
estimado oportuno, es decir, que se han situado las fincas sobre el mismo, sin
la más mínima garantía de correspondencia con los lindes que se reflejan en la
escritura pública de compraventa que se acompaña a la demanda como documento
número uno.
»A lo expuesto debe agregarse que tampoco se
ha aportado un informe pericial que pueda considerarse dotado de una mínima
garantía de acierto en la fijación sobre el terreno de los lindes señalados en
la escritura pública de compraventa. En este sentido, no ofrece fuerza de
convicción alguna a la Sala el informe técnico acompañado como documento número
siete a la contestación a la demanda de Alexrixell Promociones S.L. máxime a la
vista de las pocas convincentes explicaciones ofrecidas en el acto del juicio por
su autor, el ingeniero agrónomo Blas. .Así, es de notar, en primer lugar, que
el citado perito, para extraer su conclusión, tiene por bueno el plano que se
acompañó a la escritura pública de compraventa aportada como documento número
uno de la demanda, cuando ya hemos visto que no existe garantía objetiva alguna
de que la finca a la que se refiere la escritura se encuentre, precisamente, en
el lugar señalado en el plano y mucho menos que tenga la concreta forma y
extensión que la parte actora le atribuye. Pero es que, además, debe señalarse
que el mismo perito vino a manifestar en el acto del juicio que la finca
registral número 6.605 venía a coincidir con las parcelas 10 y 41 del polígono
30 del plano del Ayuntamiento. Y tal afirmación no se comprende, teniendo en
cuenta que, según dicho plano del Ayuntamiento, se trataría en realidad de dos
fincas y no habría una continuidad entre las mismas, debiendo destacarse
también que esa falta de continuidad se extrae también del levantamiento
topográfico acompañado como documento número veintiuno de la contestación a la
demanda de "Agrícola San Ginés, S.A." y realizado por el ingeniero
técnico agrícola Prudencio., en el que puede apreciarse que los mojones números
cinco y seis quebrarían la continuidad de la finca que se grafía en el plano
acompañado a la escritura pública de compraventa aportada como documento número
uno de la demanda, toda vez que, según ese levantamiento topográfico, existiría
una porción de terreno de la finca cuya titularidad se atribuye la parte actora
que, en realidad, formaría parte de la finca de "Lo Poyo", tal como
ratificó en el acto del juicio el autor de dicho levantamiento topográfico».
Contra dicha sentencia se interpuso por la
parte demandante recurso extraordinario por infracción procesal, basado en la
incongruencia omisiva en la que habría incurrido la sentencia del tribunal
provincial, al dejar imprejuzgada la cuestión suscitada con carácter
subsidiario relativa a la acción resolutoria interpuesta contra Alexrixell,
condicionada a que previamente fuese desestimada, como así aconteció, la acción
reivindicatoria principal, todo ello con vulneración de los arts. 456, 218 y 399 LEC, en relación con el art.
24 CE.
No obstante, por auto de esta sala de 2
de abril de 2013, dictado en el recurso 2512/2011, se inadmitió la referida
impugnación por motivos formales, bajo la argumentación siguiente:
«Así, el motivo único de recurso incurre en la
causa de inadmisión de carencia manifiesta de fundamento, prevista en el art. 473.2.2º de la LEC, por las siguientes razones: en
primer lugar, porque es doctrina jurisprudencial reiterada de esta Sala que no
existe incongruencia omisiva cuando la resolución impugnada se trata de una
sentencia absolutoria, tal y como acontece en el supuesto de autos, por cuanto
debe de entenderse que este tipo de resoluciones resuelve todas las cuestiones
suscitadas en el pleito (SSTS de 18 de marzo de 2010, RC n.º
1816/2008, con cita de las de 7 de febrero de 2006 y 20 de mayo
2009, entre muchas más); en segundo lugar, porque, también es doctrina de la
Sala que para que pueda ser planteada la incongruencia omisiva mediante el
recurso extraordinario por infracción procesal, es preciso que se haya
intentado ante el Tribunal que dictó la resolución la subsanación del defecto
de conformidad con lo previsto en el art. 215
LEC, solicitando la aclaración o complemento de la Sentencia, de tal modo que
no resulta posible suscitar en el recurso extraordinario lo que se pudo
corregir con anterioridad al mismo, subsanación que en el presente caso no fue
intentada contra la Sentencia impugnada por la parte actora ahora recurrente
-habiéndose, instado únicamente la subsanación de la Sentencia de Primera
instancia, pero en relación a un aspecto relativo a la falta de pronunciamiento
en el fallo sobre la pretensión primera y principal, y sustancialmente
divergente al que cuya omisión ahora se invoca, relacionada con la pretensión
subsidiaria-, con lo que ninguna incongruencia omisiva puede producirse (SSTS,
entre otras, de fechas 5 de mayo de 2009, recurso de casación nº 786/2004, 9
de junio de 2009, recurso de casación nº 2536/2004 y 22 de octubre de
2009, recurso de casación nº 1135/2005); y, finalmente, en tercer lugar porque
la Sentencia impugnada de la Audiencia Provincial, en contra de lo manifestado
por el recurrente, si se refiere a la pretensión subsidiaria ejercitada, al
precisar que el recurso de apelación que se interpuso por la parte actora,
ahora recurrente, se limitó a la impugnación relativa a la pretensión
principal, pero no a la desestimación de la pretensión subsidiariamente
ejercitada en el petitum del escrito de demanda, por lo que, concluye la
resolución impugnada "es claro que sólo procede entrar en el estudio y
resolución de lo que se plantea en referida en relación con la referida acción
reivindicatoria, sin que proceda entrar, por tanto, en el estudio de la citada
acción resolutoria, cuyo rechazo no es objeto de impugnación en el recurso de
apelación interpuesto", por ello, al desestimar la Sentencia de Primera
instancia la demanda ejercitada, y con ella las pretensiones principal y
subsidiariamente ejercitadas por la parte actora ahora recurrente, debe considerarse
a la parte, en definitiva, aquietada con el pronunciamiento desestimatorio de
la acción subsidiaria ejercitada al no haber sido ésta objeto de recurso de
apelación».
3.º- La sustanciación del proceso en
primera instancia
El conocimiento de la demanda, que ahora nos
ocupa, correspondió al Juzgado de Primera Instancia número 3 de Cartagena,
que dictó sentencia de 8 de abril de 2019. En ella, descartó la falta de
legitimación activa de la demandante, así como la concurrencia del efecto
negativo de la cosa juzgada alegados por la demandada Alexrixell. Concluyó que
la desestimación de la acción resolutoria había devenido firme como
consecuencia del anterior proceso seguido entre las partes; ahora bien, no
sucedía lo mismo con respecto a la acción de cumplimiento del contrato
subsidiariamente ejercitada que fue estimada.
La sentencia del juzgado razonó que es un
hecho acreditado que la entrega de la finca litigiosa no se llevó a cabo lo que
permite estimar demostrada la falta de cumplimiento esa principal obligación de
la parte vendedora y, en consecuencia, considerar ajustada a derecho la
pretensión ejercitada, con carácter subsidiario, relativa a la condena al
cumplimiento del contrato, debiendo proceder la vendedora a entregar la
posesión efectiva de la finca registral 6605 a la demandante, libre de cargas y
gravámenes, además con la obligación de indemnizar la posible diferencia de
valor, en consideración a la cabida de la nueva parcela respecto de la que
determinó el precio pagado por la demandante, así como la parte proporcional de
los gastos satisfechos y los intereses desde la fecha de interposición de la
demanda.
4.º- El proceso en segunda instancia
Contra dicha resolución se interpuso por la
parte demandada Alexrixell recurso de apelación. La audiencia revocó la
sentencia pronunciada por el juzgado y desestimó la demanda deducida.
El tribunal provincial entendió que, pese a no
haberse llevado al fallo la desestimación de la acción principal concerniente a
la resolución del contrato, tal pronunciamiento devenía incuestionable por
aplicación del efecto negativo de la cosa juzgada apreciado en la instancia,
sin que ninguna de las partes hubiera denunciado este defecto procesal de
incorporación de lo resuelto al fallo.
También, que no podía cuestionarse la
legitimación activa para el ejercicio de la acción, cuando la demandante aportó
un acta notarial de 14 de marzo de 2008, en la que la actual copropietaria del
50% de la finca litigiosa Corporación Agroalimentaria del Mediterráneo S.L., no
se oponía al ejercicio de la presente acción.
En concreto, en el referido instrumento
público consta:
«Que ha tenido conocimiento de que, ante
el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Cartagena, se está tramitando
el Procedimiento Ordinario número 568/2.016 en el que son partes la
mercantil ARTIBAI SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., como parte actora, y la
mercantil ALEXRISELL PROMOCIONES S.L. como parte demandada.
»Que en dicho procedimiento judicial la
mercantil ARTIBAI SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. solicita que se declare el
incumplimiento por parte de la demandada del contrato de compraventa suscrito
con fecha 18 de febrero de 2005 ante el notario de Madrid don Jaime Recarte
Casanova, que afectaba a la finca registral número 6605 del Registro de la
propiedad número dos de La Unión, y como consecuencia de dicha declaración de
incumplimiento, se declare la resolución del contrato referido condenándose a
la mercantil ALEXRISELL PROMOCIONES S.L. a la devolución de la totalidad del
precio pagado por dicha compraventa.
»Que ante las manifestaciones efectuadas por
la mercantil demandada ALEXRISELL PROMOCIONES S.L., no siendo la mercantil
CORPORACIÓN AGROALIMENTARIA DEL MEDITERRÁNEO S.L. parte de dicho contrato,
desea hacer constar que carece de legitimación alguna en relación con la acción
planteada en dicho procedimiento.
»Sin embargo lo anterior, y en su condición de
copropietaria del 50% de la finca registral nº 6605 del Registro de la
propiedad número dos de La Unión, adquirida en virtud de escritura de
compraventa, número 3671, el 30 de diciembre de 2016, suscrita con las
mercantiles INVERLUR GESTIÓN INMOBILIARIA I S.L. y HARRI HEGOALDE 2 S.A.,
unipersonal, desea manifestar lo siguiente:
»1.- Que la adquisición de la referida finca
registral nº 6605 se produjo dentro de una única operación de compraventa que
afectaba a un conjunto de fincas registrales, ofertadas todas ellas en un único
proceso con concurrencia, competitivo y transparente, sobre las que las
vendedoras ostentaban diversos porcentajes de participación, que se
correspondían con los terrenos denominados como "Lo Pollo".
»2.- Que en el momento de la transmisión a
CORPORACIÓN AGROALIMENTARIA DEL MEDITERRÁNEO S.L. no se efectuó una concreta
identificación sobre el terreno por parte de los vendedores del lugar donde se
ubicaban las diferentes fincas objeto de transmisión, sin que ello sirva ahora
para prejuzgar ni cuál es la delimitación ni la ubicación de la referida finca
nº 6605.
»3.- Que no existe por parte de CORPORACIÓN
AGROALIMENTARIA DEL MEDITERRÁNEO S.L. ninguna objeción a que la mercantil
ARTIBAI SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L., ejercite las acciones que estime
pertinentes en defensa de los intereses de la finca registral Nº 6605 del
Registro de la propiedad nº 2 de La Unión».
Continúa el tribunal provincial su
argumentación con el razonamiento de que resulta sorprendente que, tras haber
transcurrido varios años desde la compra de la finca litigiosa, la demandante
desconociera en qué concreto lugar se encuentra ubicada sobre el terreno,
máxime cuando vendió el 50% de la misma a otra entidad, que no se persona en el
proceso, sino que se limita a expresar su consentimiento con la interposición
del recurso de apelación y, además, cuando pagó por ella 1.719.909,45 euros.
Además, es paradójico que, teniendo la finca,
según el título, una superficie de 28.483,65 m2, por manifestación de la parte
vendedora resultaba que existía un exceso de cabida de casi el doble,
concretamente 52.839 m2, y no hubiera efectuado la demandante ninguna
comprobación al respecto.
Por otra parte, se estima que la entrega del
inmueble se llevó a efecto en virtud de la tradición instrumental del art. 1462 del CC. Y, a los solos efectos dialécticos, si
la vendedora Alexrixell Promociones, S.L., no hubiere tenido la posesión
material de la finca (esto no consta documentalmente), la jurisprudencia asume
el criterio de la doctrina moderna relativa a que la tradición instrumental
tiene lugar aunque el vendedor no ostente la posesión material o de hecho de la
finca enajenada, por entender que, en tales casos, el efecto traslativo solo
puede quedar desvirtuado por lo que resulte o se deduzca de la propia
escritura, y de ésta no resulta otra cosa.
La audiencia también hace referencia a que, en
el proceso seguido ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Cartagena, las
sociedades Artibai y Goilur, titulares respectivas del 50% de la finca, no
fueron capaces de demostrar que el terreno, que ocupaba la entonces demandada
Agrícola San Ginés, S.A., fuera la finca objeto de compraventa. Y que, pese a
que la mitad de la finca litigiosa fuera vendida en sendas ocasiones, pues
Goilur vendió su parte a Corporación Agroalimentaria, S.L., los compradores no plantearan
acción alguna por falta de identificación y localización de la finca, ni se
intentó un deslinde para dar cabida al exceso, todo ello además de la
inscripción de la finca en el registro y el efecto del principio de exactitud
del art. 38 de la Ley Hipotecaria.
En definitiva, se entendió que se había
cumplido con la obligación de entrega.
5.º- Recursos de casación e infracción
procesal
Contra dicha sentencia Artibai interpuso
recursos de casación e infracción procesal.
SEGUNDO.- El motivo único del recurso
extraordinario por infracción procesal
El motivo del recurso se formula, al amparo
del ordinal 2.º del art. 469.1 de la LEC, por
infracción de las normas procesales reguladoras de la sentencia, concretamente
del art. 222.4 de la LEC, que impone la
vinculación de lo resuelto, por sentencia firme, en un anterior proceso, con
respecto al tribunal de un proceso posterior, cuando la resolución dictada, en
el primero de ellos, aparezca como antecedente lógico de lo que sea el objeto
del segundo, siempre que los litigantes sean los mismos.
Se considera, como antecedente lógico de la
presente demanda, la desestimación de la acción reivindicatoria interpuesta por
las demandantes Artibai y Goilur, contra Agrícola San Ginés, en su condición de
poseedora, y en la que fue parte demandada Alexrixell, en su condición de
vendedora, al no haberse acreditado la correspondencia de la finca registral
6605, transmitida en la compraventa de 18 de febrero de 2005, con la superficie
objeto de venta, identificada, por la vendedora Alexrixell, mediante el plano
unido a dicha escritura, que fue valorado como un croquis carente de la más
mínima fiabilidad, en el que no se reflejan, con certeza, algunos de los
linderos de la finca. En dicho procedimiento, Alexrisell desplegó una
infructuosa actividad probatoria para acreditar la ubicación de la finca
litigiosa, asumiendo, entonces, la obligación de localizar la finca registral
transmitida, que ahora niega.
La parte recurrida se opone a la admisibilidad
del recurso con la alegación de que hace supuesto de la cuestión, en tanto en
cuanto disiente o se aparta de los razonamientos de la sentencia recurrida, al
considerar que la demandada hizo entrega de la finca vendida a través de la
tradición instrumental del art. 1462 del CC.
Ahora bien, nos hallamos ante un proceso
tramitado por el cauce del juicio ordinario por razón de la cuantía, y esta
excede de 600.000 euros, por lo que cabe el recurso autónomo por infracción
procesal, amén de que también se formula recurso de casación fundado en la
vulneración del art. 1462 CC (Disposición Final Decimosexta, apartado 1, reglas
2.ª, 4.ª y 5.ª,
de la LEC).
La circunstancia de que se disienta o
cuestione la fundamentación de la sentencia del tribunal provincial no es hacer
supuesto de la cuestión, sino que constituye la esencia propia de los recursos
interpuestos, con respecto a los cuales tampoco cabe confundir las valoraciones
fácticas vinculantes con las jurídicas sometidas a control jurisdiccional.
No concurren pues causas de inadmisibilidad,
por lo que procede entrar en su examen.
La parte recurrida se opone al recurso por
infracción procesal.
Sostiene que no es cierto que la sentencia
recurrida no se pronuncie sobre la acción resolutoria del contrato de
compraventa litigioso; por el contrario, consideró que dicho pronunciamiento
adquirió firmeza, dado que el recurso de apelación solo se fundamentó en la
acción reivindicatoria ejercitada. Señala, que la sentencia de 20 de
septiembre de 2011, no indica que la finca vendida no se encontrase debidamente
delimitada, sino que «no ofrece fuerza de convicción el informe pericial», sin
que quepa obviar que, después de la compraventa, Artibai vendió el 50% de la
finca y que, además, fue posteriormente vendida en tres ocasiones, siendo la
actual propietaria Corporación Agroalimentaria.
Sostiene, la parte recurrida, que el actual
destino agrícola de la finca es el que mueve a la demandante a la presente
reclamación, dada la minusvaloración sufrida en la inversión efectuada mediante
su adquisición; por otra parte, la recurrente pretende que se tengan por
ciertos algunos pronunciamientos de la sentencia de 20 de septiembre de
2011, pero no su parte dispositiva o fallo. Amén de que, al no recurrir en
apelación la desestimación de la resolución del contrato, únicamente mantuvo,
en segunda instancia, la acción reivindicatoria exclusivamente seguida contra
Agrícola San Ginés, por lo que no puede ahora pretender un pronunciamiento de
condena de Alexrixell.
TERCERO.- El efecto positivo de la
cosa juzgada
Sobre el efecto positivo de la cosa juzgada
nos hemos pronunciado, entre otras, en la STS 102/2022, de 7 de febrero,
cuya doctrina reproduce y ratifica la más reciente STS 528/2025, de 1 de
abril; pues bien, en aquella resolución señalamos que:
«La cosa juzgada material es el efecto externo
que desencadena una resolución judicial firme, que ha alcanzado, por lo tanto,
el estado de cosa juzgada formal (art. 207.3 LEC),
sobre los restantes órganos jurisdiccionales o sobre el mismo tribunal en un
procedimiento distinto, consistente en una vinculación negativa o positiva,
ambas reguladas en el art. 222 LEC. La primera
impide un nuevo proceso sobre el mismo objeto ya juzgado; mientras que,
conforme a la segunda, lo resuelto en un primer proceso debe tenerse en cuenta
en el segundo cuando sea un antecedente lógico de lo que constituye su objeto (sentencias
169/2014, de 8 de abril; 5/2020, de 8 de enero; 223/2021, de 22 de
abril; 310/2021, de 13 de mayo; 411/2021, de 21 de
junio y 21/2022, de 17 de enero).
»La cosa juzgada material, en su efecto
negativo o excluyente, exige la plena coincidencia entre los objetos de un
primer proceso resuelto por sentencia firme, con respecto a un proceso ulterior
en el que se invoca su eficacia excluyente; es decir, que se trate de los
mismos sujetos, el mismo petitum (lo que se pide) y la misma causa petendi
(fundamento fáctico y jurídico de lo solicitado), así se pronuncian, como no
podía ser de otra forma, las sentencias 5/2020, de 8 de
enero; 313/2020, de 17 de junio; 411/2021, de 21 de
junio y 21/2022, de 17 de enero. De darse dichas identidades, la
vigencia del principio non bis in ídem (no dos veces sobre lo mismo)
determinaría la inutilidad e ineficacia del proceso ulterior con prevalencia de
lo resuelto en el primer proceso, o lo que es lo mismo de lo ya decidido.
»Por el contrario, el efecto positivo o
prejudicial de la cosa juzgada no exige la plena identidad entre los objetos de
los procesos, sino la conexidad entre ellos, siempre que los sujetos sean los
mismos, y lo resuelto en el primer juicio, mediante pronunciamiento firme, sea
parte del objeto del segundo de los promovidos, o, como dice el art. 222.4 LEC, que "aparezca como antecedente
lógico de lo que sea su objeto".
»Puede sostenerse entonces que mientras que la
cosa juzgada negativa se fundamenta en la identidad, la cosa juzgada positiva
en la conexidad; mientras que la primera impide la existencia de un proceso
posterior; la segunda no lo evita, aunque lo condiciona en el sentido de que el
tribunal del segundo juicio queda vinculado por el pronunciamiento firme de la
sentencia dictada en el proceso anterior. En definitiva, se requiere la
existencia de una relación jurídica dependiente o conexa de otra, ya resuelta
por sentencia firme; no, desde luego, idéntica, pues entonces se desencadenaría
el efecto excluyente o negativo de la cosa juzgada.
» Esta sala, en la sentencia 150/2021, de
16 de marzo, con cita de las sentencias 117/2015, de 5 de
marzo y 383/2014, de 7 de julio, cuya doctrina fue ratificada en
la ulterior 488/2021, de 6 de julio, tiene declarado que:
»"[...] la función positiva de la cosa
juzgada consiste en que el tribunal que deba pronunciarse sobre una determinada
relación jurídica que es dependiente de otra ya resuelta ha de atenerse al
contenido de la sentencia allí pronunciada; o lo que es lo mismo, queda
vinculado por aquel juicio anterior sin poder contradecir lo ya decidido. Es el
efecto al que se refiere el artículo 222.4
LEC para el que no se exige que concurran las tres identidades que
integran el efecto negativo o preclusivo de la cosa juzgada, pues basta con la
identidad subjetiva en ambos procesos, cualquiera que sean las posiciones que
se ocupen en cada uno de ellos, y con que lo que se haya decidido en el primero
constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto del posterior (STS de 17
de junio de 2011, recurso nº 1515/2007). La finalidad perseguida es evitar
pronunciamientos contradictorios incompatibles con el principio de seguridad
jurídica y, en consecuencia, con el derecho a la tutela efectiva cuando se está
ante una sentencia firme que afecte a materias indisolublemente conexas con las
que son objeto de un pleito posterior".
»La STS 194/2014, de 2 de abril, ya se
había pronunciado con anterioridad en el mismo sentido, al proclamar:
»"[...] el denominado efecto positivo o
prejudicial de la cosa juzgada derivada de la sentencia firme dictada en un
proceso anterior que afecta a materias conexas con las que integran el pleito
ulterior tiene como función, al igual que el de la cosa juzgada negativa,
evitar pronunciamientos contradictorios, en las resoluciones judiciales, lo que
es incompatible con el principio de seguridad jurídica y con el derecho a la
tutela judicial efectiva que reconoce el art. 24
CE".
»Cuando el art.
222.4 de la LEC se refiere a que lo resuelto por sentencia firme en un
proceso anterior constituya antecedente lógico del objeto de otro posterior, no
se está refiriendo a los denominados efectos reflejos de una sentencia, ni
tampoco a la eficacia probatoria que puede desencadenar en otro litigio, ni
requiere, por supuesto, la identidad de sus objetos procesales, sino lo que
exige es la existencia de un nexo lógico entre ambos litigios, o dicho con
mayor precisión una relación de conexidad, de estricta o indisoluble
dependencia, que imponga la coordinación y no tolere la contradicción de
decisiones.
»A esos vínculos de conexidad, se refiere
también, entre otras, la STC 173/2021, de 25 de octubre, cuando señala:
»"Queda de esta forma protegida y
garantizada por el art. 24.1 CE 'la
eficacia de la cosa juzgada material, en su aspecto positivo o prejudicial,
impidiendo que los tribunales, en un proceso seguido entre los mismos sujetos,
puedan desconocer o contradecir las situaciones jurídicas declaradas o reconocidas
en una sentencia que haya adquirido firmeza, efecto que se produce cuando se
desconoce lo resuelto en sentencia firme, en el marco de procesos que examinan
cuestiones que guardan con aquellas un relación de estricta dependencia".
»Ahora bien, este efecto positivo vinculante
de lo resuelto exige además que forme parte del objeto del segundo proceso una
cuestión ya decidida en la sentencia firme anterior, dictada entre los mismos
sujetos, siempre que hubiera podido ser debatida y discutida en su seno con
plena contradicción».
En las sentencias 789/2013, de 30 de
diciembre, 306/2019, de 3 de junio, y 1218/2023, de 8 de septiembre,
declaramos que:
«[e]l efecto prejudicial de la cosa juzgada se
vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando
constituyan la razón decisoria».
Por su parte, en las sentencias 307/2010,
de 25 de mayo, 384/2018, de 21 de junio y 755/2024, de 28 de
mayo, entre otras, en la función delimitadora del contenido propio de la cosa
juzgada, hemos declarado que:
«El hecho de que los objetos de dos procesos
difieran o no sean plenamente coincidentes no es óbice para extender al segundo
pleito lo resuelto en el primero respecto a cuestiones o puntos concretos
controvertidos que constan como debatidos, aunque tan sólo con carácter
prejudicial, y no impide que el órgano judicial del segundo pleito decida sin
sujeción en todo lo restante que constituye la litis (SSTS 1 de diciembre de
1997, RC n.º 2936/1993 y 12 de junio de 2008, RC n.º 1073/2001).
»El efecto prejudicial de la cosa juzgada se
vincula al fallo, pero también a los razonamientos de la sentencia cuando
constituyan la razón decisoria (SSTS de 28 de febrero de 1991, 7 de mayo
de 2007, RC 2069/2000).
»Esta vinculación positiva de la sentencia
posterior a lo declarado en la sentencia anterior sobre cuestiones conexas
tiene trascendencia constitucional. Las sentencias 194/2014, de 2 de
abril, y 102/2022, de 7 de febrero, declaran sobre este particular:
»"[...] el denominado efecto positivo o
prejudicial de la cosa juzgada derivada de la sentencia firme dictada en un
proceso anterior que afecta a materias conexas con las que integran el pleito
ulterior tiene como función, al igual que el de la cosa juzgada negativa,
evitar pronunciamientos contradictorios, en las resoluciones judiciales, lo que
es incompatible con el principio de seguridad jurídica y con el derecho a la
tutela judicial efectiva que reconoce el art. 24
CE"».
Y, por su parte, la STC 31/2025, de 10 de
febrero (FJ 2), proclama que:
«La intangibilidad de lo decidido en una
resolución judicial firme no afecta solo al contenido del fallo, sino que
también se proyecta sobre aquellos pronunciamientos que constituyen ratio
decidendi de la resolución, aunque no se trasladen al fallo (STC 15/2006, de 16
de enero, FJ 6) o sobre los que, aun no constituyendo el objeto mismo del
proceso, resultan determinantes para la decisión adoptada (SSTC 62/2010, de 18
de octubre, FJ 5, y 39/2012, de 29 de marzo, FJ 5)».
CUARTO.- La aplicación de la precitada
doctrina al caso presente
A este tribunal se le plantea una cuestión de
naturaleza jurídico procesal, cuál es determinar si la sentencia firme
222/2011, de 20 de septiembre, de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial
de Murcia, dictada en el juicio ordinario 1314/2009, del Juzgado de Primera
Instancia número 2 de Cartagena, constituye un precedente jurisdiccional
vinculante en el presente proceso, seguido como juicio ordinario 568/2016,
del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Cartagena, y en el que recayó la sentencia
240/2019, de 29 de marzo, de la misma sección del referido tribunal, cuya
impugnación constituye el objeto de los recursos extraordinarios cuya
resolución nos incumbe.
Pues bien, en el primero de los mentados
procesos, seguido entre las mismas partes litigantes, se formuló una primera
pretensión en la que se postulaba que:
«1. Se declare que la ubicación y delimitación
de la finca inscrita con el número 6605 del Registro de la Propiedad de La
Unión, titularidad de las mercantiles ARTIBAI SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. y
GOILUR SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L, se corresponde con la delimitación
contenida en el plano de propiedad unido a la escritura de compraventa de 18 de
febrero de 2005».
Esta escritura de 18 de febrero de 2005 es
precisamente la de venta de la finca litigiosa llevada a efecto por la
demandada Alexrixell a la demandante Artibai, y en la que consta que la
superficie actual, según reciente medición, es de 52.839 m2, con la adición:
«así se deriva del plano de propiedad que se adjunta a la presente escritura
como anexo n.º 1».
En aquel proceso 1314/2009 se dirimió,
también, una acción reivindicatoria al entender las demandantes Artibai y
Goilur que una parte de la finca vendida por Alexrixell se encontraba ocupada
por Agrícola San Ginés, S.A., y así con respecto a tal extremo se solicitaba:
«2. Se declare que la superficie actualmente
ocupada por la mercantil AGRÍCOLA SAN GINÉS S.A., incluida dentro del ámbito de
Lo Poyo, se corresponde con la finca registral nº 6605 del Registro de la
Propiedad de La Unión, de la que resultan propietarias las mercantiles ARTIBAI
SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L y GOILUR SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L.».
Y, de no prosperar la acción reivindicatoria,
se ejercitada la acción resolutoria del contrato de compraventa de 18 de
febrero de 2005 contra Alexrixell.
La demanda fue íntegramente desestimada en
todas sus peticiones.
En dicho proceso (juicio ordinario 1314/2009)
intervinieron las partes ahora litigantes, que no tuvieron limitación de clase
alguna para ejercitar la defensa de sus respectivos intereses.
La sentencia de la audiencia 222/2011, de
20 de septiembre, declaró sobre tales cuestiones, como resulta de su
fundamentación jurídica, lo siguiente:
1) Que la parte actora sólo mantiene su
recurso de apelación con respecto a la acción reivindicatoria principalmente
ejercitada, por lo que, en consecuencia, únicamente procede entrar en el
estudio y decisión de dicha acción.
2) Que la parte actora no ha dado cumplimiento
al requisito de identificación de la finca necesario para el éxito de la acción
reivindicatoria ejercitada.
3) Que no puede entenderse que el plano
adjunto a la escritura pública de compraventa de 18 de febrero de 2.005 cuente
con el mínimo de fiabilidad necesario para permitir la identificación de la
finca reivindicada.
4) En la escritura se señalan unos linderos de
la finca vendida que no la identifican sobre el terreno, máxime cuando, pese a
tener una cabida en el Registro de 28.483,65 m2, se afirma en la misma
escritura, sin prueba objetiva alguna que lo corrobore, que tiene, en realidad,
según reciente medición, una superficie de 52.839 metros cuadrados.
5) La parte actora no ha acreditado, por todo
lo ya expuesto, que la ubicación y delimitación de la finca inscrita con el
número 6605 del Registro de la Propiedad de La Unión se corresponda con la
delimitación contenida en el plano unido a la tan citada escritura pública de
compraventa de 18 de febrero de 2005.
6) Por otra parte, ninguno de los restantes
planos aportados por las partes, tampoco el presentado por la vendedora
Alexrixell, como documento número tres de su contestación, permite situar sobre
la realidad física la finca registral número 6.605 con un mínimo de fiabilidad.
7) Tampoco, se ha aportado un informe
pericial, que pueda considerarse dotado de una mínima garantía de acierto,
relativo a la fijación sobre el terreno de los lindes señalados en la escritura
de compraventa.
8) No ofrece fuerza de convicción el informe
técnico acompañado, como documento número siete a la contestación a la demanda
de la vendedora Alexrixell, máxime además a la vista de las pocas convincentes
explicaciones ofrecidas, en el acto del juicio, por su autor.
9) Es de notar que el citado perito -el
propuesto por la demandada Alexrisell- para extraer su conclusión, tiene por
bueno el plano que se acompañó a la escritura pública de compraventa aportada
como documento número uno de la demanda, cuando ya hemos visto que no existe
garantía objetiva alguna de que la finca a la que se refiere la escritura se
encuentre, precisamente, en el lugar señalado en el plano.
10) Además, debe añadirse que el mismo perito
-el de la demandada Alexrixell- vino a manifestar, en el acto del juicio, que
la finca registral número 6.605 venía a coincidir con las parcelas 10 y 41 del
polígono 30 del plano del Ayuntamiento. Y tal afirmación no se comprende,
teniendo en cuenta que, según dicho plano del Ayuntamiento, se trataría en
realidad de dos fincas y no habría una continuidad entre las mismas.
11) Esa falta de continuidad se extrae también
del levantamiento topográfico acompañado como documento número veintiuno de la
contestación a la demanda de Agrícola San Ginés, S.A., realizado por el
ingeniero técnico agrícola Prudencio., en el que puede apreciarse que los
mojones números cinco y seis quebrarían la continuidad de la finca que se
grafía en el plano acompañado a la escritura pública de compraventa aportada
como documento número uno de la demanda, toda vez que, según ese levantamiento
topográfico, existiría una porción de terreno de la finca cuya titularidad se
atribuye la parte actora que, en realidad, formaría parte de la finca de Lo
Poyo, tal como ratificó en el acto del juicio el autor de dicho levantamiento
topográfico.
Pues bien, dicho proceso guarda una relación
de conexidad indiscutible con el presente litigio. Su objeto radicaba en
determinar si el terreno ocupado por Agrícola San Ginés, S.A., formaba parte
del vendido por la demandada Alexrixell a la demandante Artibai.
Ambas mercantiles -Artibai y Alexrisell-
ostentaban, en dicho pleito, un interés concurrente en la obtención de un
pronunciamiento judicial que así lo declarase. La compradora, para el éxito de
la acción reivindicatoria formulada, previo requerimiento extrajudicial a la
vendedora Alexrisell para que le garantizase su titularidad sobre la finca
vendida amenazada por la posesión de Agrícola San Ginés (requerimiento de 4 de
noviembre de 2008, entregado el día 6 siguiente, y contestación remitida el 27
de noviembre), y por Alexrisell para hacer honor a la elemental obligación que
corresponde a todo vendedor de entrega y saneamiento de la cosa objeto de venta
(arts. 1461 y 1475
CC), máxime además cuando se fijó un precio por m2.
Lo cierto es que, en dicho proceso, se
desestimó la pretensión primera de la demanda, en la que se postulaba un
pronunciamiento judicial relativo a que la ubicación y delimitación de la finca
litigiosa se correspondía con la contenida en el plano de propiedad, unido a la
escritura de compraventa de 18 de febrero de 2005, lo que exigía precisar los
lindes de la finca enajenada.
Del juicio seguido, a tales efectos, resultó
que no fue posible determinar la concreta ubicación de dicha finca sobre el
terreno, al tiempo que se declaró, con pronunciamiento firme e intervención de
ambas partes, que, en cualquier caso, la finca no comprendía la superficie
ocupada por Agrícola San Ginés.
No podemos ignorar dichos pronunciamientos por
el efecto vinculante de la cosa juzgada positiva y jurisprudencia antes
expuesta, que abarca, como hemos advertido, los razonamientos jurídicos de las
sentencias.
Existe cosa juzgada negativa sobre la
desestimación de la acción de resolución contractual que deviene también
vinculante y jurídicamente inamovible; pero no con respecto a la acción de
cumplimiento de contrato (arts. 1124 y 1461 CC), en cuanto a la obligación de la demandada de
delimitar sobre el terreno la finca transmitida, que constituye una
manifestación elemental de la obligación de entrega, que no resulta cumplida a
través de la descripción de la finca en la escritura pública de compraventa de
18 de febrero de 2005, cuyos linderos y plano incorporado resultaron inexactos
e insuficientes a tales efectos, como así lo razonó la sentencia 222/2011,
de 20 de septiembre, que deviene vinculante para este proceso.
En conclusión, los pronunciamientos de
la sentencia firme 222/2011, de 20 de septiembre,
de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, relativos a que la
finca inscrita con el número 6605 del Registro de la Propiedad de La Unión,
titularidad de las mercantiles Artibai y Goilur, no se corresponde con la
delimitación contenida en el plano de propiedad unido a la escritura de
compraventa de 18 de febrero de 2005, así como el pronunciamiento concerniente
a que la finca poseída por Agrícola San Ginés no se encuentra comprendida en la
finca vendida por Alexrixell, vinculan para la decisión del presente proceso en
que se ejercita una acción de cumplimiento contractual, y sirven para acreditar
que la vendedora no cumplió su obligación de entrega.
Por lo tanto, este motivo del recurso
extraordinario por infracción procesal debe ser estimado. Lo que se tendrá en
cuenta a la hora de asumir la instancia, al operar la cosa juzgada positiva
como elemento determinante del acogimiento de la demanda, todo ello en función
de lo dispuesto en la Disposición Final
Decimosexta, apartado 1, regla 7.ª de la LEC.
QUINTO.- Examen de los motivos del
recurso de casación
El recurso de casación se construye sobre la
base de tres motivos. Con alteración del orden en que fueron formulados
comenzaremos por el examen del segundo de ellos.
1.º- Inadmisión del segundo motivo del
recurso de casación
En el encabezamiento de este motivo consta que
se interpone por:
«[i]nfracción de normas aplicables para
resolver las cuestiones objeto del proceso. Nos referimos concretamente a la
doctrina del Tribunal Supremo referente a la "compra de cuerpo
cierto" que se recoge en el citado precepto».
El motivo no debió ser admitido, de manera
que, en este trance decisorio, se convierte en causa de desestimación.
En efecto, en las sentencias
487/2018, de 12 de septiembre, 518/2018, de 20 de
septiembre, 676/2024, de 13 de mayo y 1075/2024, de 9 de septiembre, entre otras muchas,
declaramos que:
«Hemos interpretado los arts. 481.1 y 487.3
de la Ley de Enjuiciamiento Civil en el sentido de que la indicación
precisa de la norma infringida ha de realizarse en el encabezamiento de cada
uno de los motivos en que se funde el recurso, sin que sea suficiente que pueda
deducirse del desarrollo de los motivos y sin que tenga que acudirse al estudio
de su fundamentación", recordando, entre otras, las sentencias 220/2017, de 4 de abril, 338/2017, de 30 de mayo, 380/2017,
de 14 de junio, 901/2021, de 21 de diciembre y 293/22, de 5 de abril, que el motivo del recurso de
casación debe estar en el "conflicto jurídico producido por la infracción
de una norma sustantiva aplicable al objeto del proceso".
»Esta sala ha venido insistiendo en que es
esencial identificar esa norma jurídica infringida al exponer el motivo de
casación, y más concretamente, en su encabezamiento (sentencias
121/2017, de 23 de febrero, 645/2017, de 24 de
noviembre, 293/2018, de 22 de mayo, 330/2019, de 6 de junio, 574 y 575/2020, de 4 de noviembre, 135/2021,
de 9 de marzo y 997/2023, de 20 de
junio entre otras)».
La referencia a la existencia de oposición a
la jurisprudencia del Tribunal Supremo, único contenido del encabezamiento de
este motivo, sirve para justificar, en su caso, el interés casacional, pero no
es propiamente motivo de casación, sino un presupuesto de este. El verdadero
motivo radica en el «[c]onflicto jurídico producido por la infracción de una
norma sustantiva aplicable al objeto del proceso» (entre otras, SSTS 220/2017, de 4 de abril, 338/2017,
de 30 de mayo, 380/2017, de 14 de
junio y 333/2021, DE 18 de mayo entre
otras).
Como hemos declarado en numerosas ocasiones
(por todas, sentencias 228/2021, de 27 de
abril; 719/2023, de 12 de mayo y 1075/2024, de 9 de septiembre), el recurso de casación es
un recurso muy diferente a los ordinarios como el de reposición o el de
apelación. Su regulación establece exigencias técnicas muy concretas, incluso
un mayor rigor formal que en los recursos ordinarios, consecuencia de su
función de generar jurisprudencia; esto es, asegurar la interpretación uniforme
del ordenamiento jurídico, más que otorgar a las partes la posibilidad de que
su litigio vuelva a ser revisado por otro tribunal, pues la tutela judicial
efectiva en los procesos civiles se satisface ordinariamente con dos
instancias.
En consecuencia, el motivo no puede ser
admitido por adolecer del defecto formal de no indicar, en el encabezamiento
del recurso, la concreta norma de derecho material o sustantivo que se
considera infringida.
El Tribunal Constitucional ha afirmado, en
numerosas resoluciones, que «[l]a comprobación de los presupuestos procesales
para la viabilidad de la acción puede volverse a abordar o reconsiderarse en la
sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un
pronunciamiento de inadmisión por falta de tales presupuestos» (por
todas, SSTC 32/2002, de 11 de febrero; 204/2005, de 18 de julio; 237/2006,
de 17 de julio; 7/2007, de 15 de enero; 28/2011, de 14 de marzo; 29/2011
de 14 de marzo; 69/2011, de 16 de mayo; y 200/2012, de 12 de noviembre).
La causa de inadmisión se convierte, en este
momento procesal, en causa de desestimación del recurso de casación.
No obsta que en su día fuera admitido a
trámite, dado el carácter provisorio de la admisión acordada inicialmente, por
hallarse sujeta a un examen definitivo en la sentencia (sentencias
97/2011, de 18 de febrero, 548/2012, de 20 de
septiembre, 564/2013, de 1 de octubre, 146/2017, de 1 de marzo, 997/2023,
de 20 de junio; 676/2024, de 13 de
mayo y 1075/2024, de 9 de septiembre).
2.º- Examen del primer motivo del
recurso de casación
Se fundamenta en la infracción del art. 1462.2 del Código Civil y de la doctrina del
Tribunal Supremo sobre la tradición instrumental.
La entrega o tradición de la cosa deviene en
elemento esencial para convertir una obligación personal como la derivada del
contrato de compraventa en una titularidad dominical (art.
609 CC); es decir, transmutar la eficacia meramente obligacional en real.
El art. 1461
del CC establece, como obligación principal del vendedor, la entrega de la
cosa vendida, lo que implica transmitir al comprador la cosa con aptitud para
su destino, y bajo los requisitos de identidad (lo enajenado) e integridad (con
la extensión y contenido determinado en el título). En definitiva, comprende el
deber contractual de poner en poder del comprador todo lo que exprese el
contrato (art. 1469 CC).
En el caso de que solo se cumpla en parte esta
obligación nos encontraríamos ante un incumplimiento parcial, que
necesariamente no tiene que ser resolutorio. La obligación de entrega exige
describir el bien objeto de transmisión para que pueda ser identificado, si lo
descrito no coincide con la realidad se produciría un incumplimiento. El
incumplimiento nace cuando el objeto de la compraventa materialmente no se
entrega o no se ajusta a lo diseñado en el contrato, en cuyo caso se puede
exigir que se cumpla lo acordado (art. 1124 II CC) o,
en su caso, optar por la resolución contractual.
El art. 1462,
párrafo primero, del CC norma que «[s]e entenderá entregada la cosa
vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador».
Y, por su parte, el párrafo segundo de dicho
precepto regula la tradición instrumental, también denominada traditio
chartae, siempre que concurran determinados requisitos, cuales son: 1) que
la compraventa se hubiera formalizado en escritura pública; 2) que de dicha
escritura no resulte o se deduzca lo contrario; 3) que los vendedores estén en
la posesión del bien enajenado, tanto en forma inmediata como mediata en cuanto
a su disposición, puesto que si no lo están difícilmente pueden transmitirla.
En este sentido, la STS
858/1997, de 9 de octubre, proclama que:
«Para que la "traditio" instrumental
opere es necesario, según doctrina de esta Sala
recogida, entre otras, en sentencias de 30 de junio de 1981 y 31 de mayo de 1996, que se den los supuestos siguientes:
a) que la compraventa se hubiera celebrado por medio de escritura pública con
todos los requisitos formales para su validez; b) que de dicha escritura no
resultare o se deduzca claramente lo contrario, es decir, que no concurra
discordancia constatada y suficientemente acreditada con la realidad jurídica,
y c) que el vendedor esté en posesión del bien enajenado tanto en forma mediata
como inmediata, exigiéndose cumplida prueba en cuanto a la disposición en su
condición de "tradens"».
Por su parte, la STS
664/1995, de 1 de julio, proclama que:
«[l]a expresada tradición instrumental entraña
una presunción iuris tantum, que puede ser destruida no sólo por lo que conste
en la propia escritura, sino también por hechos incontrovertibles de la
realidad física y jurídica».
Y, en la STS
541/2017, de 4 de octubre, hemos señalado que:
«[l]a sentencia recurrida identifica el
otorgamiento de la escritura con la tradición precisa para la transmisión de la
propiedad en virtud de la teoría del título y el modo.
»Se trata de una incorrecta comprensión del
funcionamiento del sistema de transmisión de la propiedad, por partir
erróneamente de la idea de que el otorgamiento de la escritura pública lleva
consigo necesariamente la entrega de la posesión y la transmisión de la
propiedad, lo que no siempre es así. Además, que haya habido previa tradición
no excluye el ejercicio de la acción de otorgamiento de escritura pública, pues
de esta forma se logran las ventajas que reporta el documento público y, en
particular, la posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad.
»Lo cierto es que, aunque el otorgamiento de
la escritura pública en principio equivale a la entrega (tradición
instrumental), la escritura no es otra cosa que la formalización del acuerdo
(en el caso, un acuerdo de cesión) y la tradición puede ser simultánea (lo será
si el acuerdo se formaliza en escritura), pero puede otorgarse escritura y
aplazarse la entrega y también puede haber existido tradición con anterioridad
al otorgamiento de la escritura, de forma que se habrá producido la tradición y
la transmisión de la propiedad aunque no se haya otorgado escritura.
»3.º- La tradición, como traspaso posesorio,
remite a los preceptos que regulan la posesión. Conforme al art. 438 CC la posesión se adquiere, además de por
la ocupación material y por las formalidades legales, por el hecho de quedar
las cosas o derechos "sujetos a la acción de nuestra voluntad" y, al
mismo tiempo, quien transmite pierde la posesión por la "cesión"
fundada en un título, entendiendo por tal cesión no el propio negocio o
convenio, sino el acto de ejecución del convenio que permite el apoderamiento
del cesionario (art. 460.2.º CC)».
En definitiva, de entenderse cumplida la
obligación de entrega con el simple otorgamiento de escritura pública, como
considera el tribunal provincial, nunca habría incumplimiento de la precitada
obligación, y carecería de sentido cualquier acción para exigirla.
Por otra parte, el art.
38 de la LH tiene eficacia de presunción iuris tantum,que
opera en el tráfico jurídico mientras no sea desvirtuada en el juicio
declarativo correspondiente (art. 1 III LH).
Como señalamos en la STS
429/2011, de 9 de junio, el art. 38 de la
LH constituye:
«[e]xpresión de la presunción de exactitud
registral y se conoce como principio de legitimación registral o eficacia
defensiva de la inscripción, pero es una presunción iuris tantum, en el sentido
de que la protección que brinda el Registro de la Propiedad al titular inscrito
cede ante la prueba en contrario (así, sentencia
de 16 de julio de 2001 y numerosa jurisprudencia que cita)».
El motivo debe ser estimado, al considerar la
sentencia recurrida que, por el otorgamiento de la escritura pública y su
inscripción registral, se encuentra cumplida la obligación de entrega, cuando
del resultado del juicio ordinario 1314/2009,
del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Cartagena, resulta lo contrario.
3.º- Falta de interés jurídico en la
decisión del motivo tercero del recurso de casación
Fundado en la infracción del art. 7.1 del CC, la estimación del primer motivo del
recurso de casación determina que este último carezca de interés para ser
objeto de resolución por esta sala.
SEXTO.- Asunción de la instancia
La estimación del recurso extraordinario por
infracción procesal, así como del motivo primero del recurso de casación
interpuesto, determina que la sala proceda a asumir la instancia y dictar la
sentencia procedente en Derecho.
En tal cometido jurisdiccional, debemos
estimar la acción deducida en la demanda, toda vez que la sentencia firme dictada en el juicio ordinario
1314/2009, del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Cartagena, se expande
al presente proceso con la fuerza vinculante de la cosa juzgada positiva. Pues
bien, de lo resuelto y razonado en aquel proceso, resulta que la vendedora
Alexrixell no cumplió su fundamental obligación de entrega.
De esta manera, al no observar el
comportamiento contractual que le era jurídicamente exigible, conforme a lo
dispuesto en los arts. 1461 y 1469 CC, nace el derecho de la entidad actora,
reconocido por el art. 1124 II del CC, de exigir
el cumplimiento del contrato de compraventa, que vincula a las partes
litigantes en los términos en que fue concertado, y, en consecuencia, procede
la condena de la demandada entregar a la demandante la finca objeto de
compraventa identificada sobre el terreno y con la superficie reseñada -la
venta se llevó a efecto con expresión de su cabida (52.839 m2), a razón de un
precio por unidad de medida (32,55 € por m2), lo que arrojó un precio total de
1.719.909,45 €.-. Por consiguiente, es esa la superficie que debe ser entregada
por la demandada, en otro caso deberá indemnizar los daños y perjuicios
causados. No puede haber cuerpo cierto cuando el croquis justificativo de tal
superficie se demostró insuficiente e inexacto para delimitar el contorno de la
finca enajenada.
SÉPTIMO.- Costas y depósito
La estimación de los recursos interpuestos
conduce a que no se haga especial pronunciamiento sobre las costas procesales y
a la devolución de los depósitos constituidos para recurrir (art. 398 LEC y disposición
adicional 15.ª, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial).
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Estimar del recurso de casación
interpuesto por Artibai Servicios Inmobiliarios, S.L., contra la sentencia 240/2019, de 29 de marzo, dictada por la
sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena,
Málaga, en el recurso de apelación 314/2019, sin hacer especial pronunciamiento
sobre costas y con devolución del depósito constituido para recurrir.
2.º-Casar la referida sentencia, y con
desestimación del recurso de apelación interpuesto por Alexrixell Promociones,
S.L., confirmamos la sentencia de 8 de abril de
2019, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Cartagena en los
autos de juicio ordinario 568/2016, con imposición de costas a la parte
apelante, y pérdida del depósito constituido para recurrir.
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