Civil - D. Reales. Propiedad horizontal. Realización de obras de alteración en la fachada del edificio por los titulares de locales comerciales en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2011.

TERCERO.- Realización de obras de alteración en la fachada del edificio por los titulares de locales comerciales en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal.

A) Los argumentos que ofrece el recurrente a través del primer motivo de su recurso no pueden conducir a la estimación del recurso de casación. Junto con preceptos absolutamente genéricos, como es el caso del artículo 348 CC, definidor del derecho de propiedad, insiste en su derecho a abrir huecos y ventanas en su local al amparo de los artículo 581 y 541 del CC que, reguladores de las servidumbres, se refieren al derecho del dueño de un propietario de una pared no medianera y contigua a finca ajena a abrir huecos o ventanas y definen los signos aparentes de servidumbre, no tienen cabida para resolver el conflicto que ahora se plantea. No se está examinando los derechos de un copropietario frente a otro de una finca contigua, sino los derechos de un propietario que tiene su local en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, de modo que la apertura de huecos realizada por el recurrente, nada tiene que ver con un derecho de servidumbre, sino únicamente con el hecho de si, al afectar a elementos comunes, las obras realizadas precisaban o no el consentimiento de la comunidad de propietarios, tal y como expone a través del segundo motivo de su recurso.

B) La discrepancia entre Audiencias Provinciales respecto a la cuestión jurídica que se plantea a través del segundo motivo ha sido ya resuelta por esta Sala, y pese a que, como veremos, la solución que se ofrece es la expuesta por el recurrente, sin embargo, el recurso no puede ser estimado, al no resultar de aplicación al caso que es objeto de debate. De este modo se debe señalar que con carácter general el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo (SSTS de 22 de octubre de 2008 [RC n.º 245/2003 ], de 15 de diciembre de 2008 [RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [RC n.º 1958/2005 ]).

C) Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que ha declarado que debe interpretarse de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. Es muy frecuente que en el momento de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de ladrillo para que el adquiriente adecue la fachada de acuerdo con las necesidades estéticas inherentes al negocio que se va a desarrollar. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada.

La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n. º 625/2005), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n. º 1902/2006), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial.

D) Esta doctrina no resulta de aplicación al caso que ahora se examina. El fundamento esencial que permite prescindir de la regla general de la unanimidad para la realización de obras en la fachada se sustenta en la actividad económica a desarrollar en los locales comerciales, que precisarán escaparates o colocación de rótulos o cualquier otra actuación similar sobre la fachada para dar a conocer su negocio y permitir el desarrollo de su actividad. Sin embargo en el presente caso, resulta que como insistentemente han puesto de manifiesto los mismos demandados, ahora recurrentes, desde el momento de contestar a la demanda «...[l]os actuales propietarios no dan uso comercial a ese local sino privado y por ello no necesitan grandes escaparates exteriores para exhibición al público peatonal de su negocio[...]». En definitiva, no concurre la razón que permite a los propietarios de los locales comerciales beneficiarse de una excepción a la norma de la unanimidad: la necesidad en el ejercicio de una actividad comercial. Por idéntico motivo, tampoco encontrarían amparo en esta doctrina las ventanas abiertas a las zonas comunes del edificio que no tienen como fin dar a conocer o desarrollar de modo adecuado la actividad en un local donde se estuviera llevando a cabo una actividad comercial.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia]