Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (s. 4ª) de 21 de julio de 2011. (1.141)
SEGUNDO.- (...) En este sentido y en aras a la solución de la citada controversia, traemos a colación el criterio interpretativo que mantiene este Tribunal, entre otras, en las Sentencias de 28 de Abril y 30 de Junio de 2011, siguiendo la doctrina jurisprudencial, que con acierto, expone la Juzgadora de instancia en la sentencia apelada.
En aquéllas sentencias nos hacíamos eco del criterio interpretativo del Tribunal Supremo sobre la cuestión objeto de debate, plasmado entre otras en la Sentencia de 17 de Diciembre de 2008, cuando declara que..." como se ha afirmado de forma reiterada por la jurisprudencia de esta Sala, no todo incumplimiento conlleva, ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización. De este modo, resulta necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato...". Se añade que lo importante es determinar " si el plazo establecido era esencial y por tanto el incumplimiento definitivo o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada ".
Asimismo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2009 reitera, que la resolución de estas controversias debe ser presidida por el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado (Sentencia de 3 de abril de 1981), por lo que no bastará el mero retraso (Sentencias de 27 de noviembre de 1992, 18 de noviembre de 1993 y 7 de marzo de 1995) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin (Sentencia de 14 de diciembre de 1983), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento (Sentencias de 20 de junio de 1981 y 13 de marzo de 1986) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor (Sentencia de 10 de marzo de 1983).
TERCERO.- Sentado el precedente criterio jurisprudencial en relación con la cuestión objeto de controversia, hemos de hacer mención ahora al contenido de la estipulación cuarta del contrato de compraventa, de singular relevancia en orden a la resolución de este recurso.
Téngase en cuenta inicialmente que en relación con el plazo de entrega de la vivienda, se pactó que esa obligación de entrega exigía no sólo el requisito de finalización de las obras, conforme al correspondiente certificado final de las mismas, sino además también la obtención de la licencia municipal de primera ocupación. Al mismo tiempo la citada cláusula cuarta contenía un doble período temporal de prórroga, ambos de siete meses de duración; el primero condicionado a la demora en la marcha de las obras o a la demora en la obtención de las pertinentes autorizaciones administrativas. El segundo requería, de una parte, que se hubiera superado el plazo de entrega máxima con su prórroga, y a su vez, que el comprador, ante tal situación de retraso, hubiese optado por el cumplimiento del contrato y no por su resolución. En tal caso la vendedora-promotora contaba con esa segunda prórroga de otros siete meses en orden al cumplimiento de su obligación de entrega de la vivienda en los términos pactados.
La prueba practicada, conforme con acierto se ha valorado por la Sra. Jueza de instancia, nos pone de manifiesto el uso y agotamiento de las dos prórrogas mencionadas sin que la Promotora haya cumplido con la obligación esencial que le incumbía referida a la entrega de la vivienda en los términos y condiciones concertadas contractualmente. Téngase en cuenta que el concepto de " obra terminada " que se pactó, se corresponde con el previsto en la legislación vigente y en la jurisprudencia que lo interpreta. Así nos pronunciábamos en la Sentencia de este Tribunal de 13 de Mayo de 2010 cuando decíamos que... "la entrega de la vivienda no puede entenderse como un acto meramente formal, sino que por el contrario se exige una entrega efectiva, entendida como material y administrativamente apta para su ocupación. Es decir cuando el comprador puede tomar posesión de la misma y ocuparla, en orden a destinarla al uso correspondiente, lo que sin duda exige, como requisito ineludible, la obtención de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, ya que ese documento es el que habilita al comprador para acceder a los suministros básicos de agua, gas, energía eléctrica y demás infraestructuras de telecomunicaciones, posibilitando así un uso ordinario de la vivienda ".
En este caso es cierto que el certificado final de obra se emitió en el mes de junio de 2008, procediéndose a la solicitud de la cédula de habitabilidad con fecha de 20 de Octubre de 2008, sin que conste que en la actualidad se hubiese emitido el correspondiente documento administrativo y además sin que conste tampoco que tan notorio y grave retraso responda a meras dilaciones administrativas. Por el contrario y como se dice en la sentencia apelada, ese retraso cabría localizarlo en la apreciación por la Gerencia de Urbanismo, de determinados obstáculos y reparos para la concesión de la citada cédula.
Discrepamos, por tanto, de las alegaciones vertidas por la parte recurrente al respecto, calificando como mal menor la carencia de tal cédula y la posibilidad de su subsanación en cualquier momento e incidiendo en que lo esencial cabría concretarlo en la efectiva terminación de la obra en el plazo máximo convenido en el contrato.
Y ello así lo afirmamos, porque dicho criterio interpretativo se aparta frontalmente de la doctrina jurisprudencial existente al respecto, en los términos antes señalados, y además, porque como dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de Noviembre de 1999 la referida cédula de habitabilidad tiene como finalidad..." comprobar si se han cumplido o no las condiciones establecidas en la licencia de construcción y si el edificio reúne las condiciones idóneas de seguridad y salubridad y puede habilitarse para el uso a que se le destina ". Además en este caso se había pactado expresamente que la obligación de entrega de la vivienda comprendía no sólo su efectiva culminación material conforme al certificado final de obra emitido, sino también la obtención de la licencia municipal de primera ocupación, cuyo incumplimiento facultaba al comprador para resolver el contrato. Se pactó por tanto, como elemento esencial del contrato pues de su incumplimiento nacía el derecho de la parte compradora a ejercitar la correspondiente acción resolutoria.
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