Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de abril de 2013 (D. JOSE ANTONIO SEIJAS QUINTANA).
SEGUNDO.-
El primer
motivo denuncia la infracción del artículo 348 del CC en cuanto al derecho de propiedad
y acción negatoria de servidumbre.
Se desestima porque al margen
de no existe una doctrina jurisprudencial sentada en las sentencias que cita
que permita extraer las conclusiones que pretende la parte recurrente para
verificar la presencia de un interés casacional y al margen también de la cita
de un precepto absolutamente genérico, como es el caso del artículo 348 CC,
definidor del derecho de propiedad, se insiste en su derecho a negar las obras
ejecutadas en el local mediante una acción, como la negatoria de servidumbre,
que no tiene cabida para resolver el conflicto que ahora se plantea. El núcleo
de la cuestión, como dice la sentencia de 30 de julio de 1991, citada en el motivo,
consiste en dilucidar si el hoy recurrente contó con la voluntad de la Comunidad de
Propietarios por cuanto, declara la sentencia de 26 de marzo de 1990, también
citada, ha de ser a nivel comunitario como ha de establecerse la relación que
implica alterar, con servidumbre, un elemento común del edificio poseído en
comunidad.
TERCERO.-
La
infracción denunciada se refiere en este caso al artículo 394 del CC, en cuanto
al uso de los participes de la cosa común y la jurisprudencia de esta sala al
respecto, de 27 de septiembre de 1991 y 17 de enero de 2000, al haber excluido
la sentencia el consentimiento comunitario para la colocación de la chimenea o
salida de humos en lugar distinto del previsto estatutariamente.
Se desestima.
Las facultades del propietario
de un piso o local para modificar los elementos arquitectónicos, las instalaciones
o los servicios de aquel está sujeta a un doble requisito: a) la obligación de
los propietarios de respetar los elementos comunes (artículo 9 LPH) y la
consiguiente imposibilidad de realizar obras que comporten su modificación sin
obtener el acuerdo unánime de la
Junta de Propietarios exigida para la validez de los acuerdos
que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad o en los estatutos (artículo 16 LPH, en relación
con el artículo 11 LPH aplicable en estos autos, y el artículo 12 LPH); b) como
exige expresamente el artículo 7 LPH, que no se menoscabe o altere la seguridad
del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o se
perjudiquen los derechos de otro propietario (STS 17 de enero 2012).
Asimismo, y con carácter general
se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera
del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen
una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del
título constitutivo (SSTS de 22 de octubre de 2008 (RC núm. 245/2003), de 15 de
diciembre de 2008 (RC núm. 861/2004) y de 17 de febrero de 2010 (RC núm.
1958/2005)); doctrina que ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala,
que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser
interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados
en edificios en régimen de propiedad horizontal.
Tratándose de locales
comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien
porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar
una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar
el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad
para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la
finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la
aplicación rigurosa de la Ley
de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de
negocio explotar su empresa Son precisamente las singulares características de
los locales comerciales, en la práctica, las que determinan que el título
constitutivo les reconozca a los propietarios la posibilidad de que efectúen
obras que afectan a algunos elementos comunes, fijando como únicos límites a la
citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal,
esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no
menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario (SSTS 15
de noviembre de 2010; 17 de enero 2012).
Pues bien, el titulo
constitutivo de la comunidad autorizaba expresamente colocar una chimenea para la
explotación del local de negocio número tres, "pudiendo servirse no
sólo del lugar autorizado a cualquier vecino (solamente se les prohíbe por la
fachada de la Ronda
del Parque), también por esta fachada y por si hubiera la menor duda también se
autoriza por la fachada de la calle Guadalajara". La chimenea, dice la
sentencia, " se construye en la parte posterior del edificio (se trata
de un edificio que carece de patio de luces); conforme a ello, si el título
autoriza la colocación de la chimenea en la fachada del edificio, es decir es
una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que la cuestión está
prevista y por tanto la instalación de la chimenea, con el consiguiente uso de
la fachada es una cuestión estructural al margen de la competencia y decisión
de la Junta de
Propietarios y por tanto no requiere la autorización".
CUARTO.-
El segundo
motivo denuncia la infracción de los artículos 396 y 397 del CC, en relación
con el artículo 7.1 de la LPH ,
por infracción a la jurisprudencia plasmada en las sentencias de 26 de
noviembre de 2007 y 20 de noviembre de 1997, insistiendo en la autorización
unánime de la comunidad, que es la que permitirá construir chimeneas, desagües
o apertura de huecos en elementos comunes en régimen de propiedad horizontal.
Se desestima.
Las obras realizadas, aunque
no requieran autorización, sin embargo, por su forma de ejecución, pueden
implicar un uso irregular, abusivo, desviado, impropio o perjudicial de los
elementos comunes, que los copropietarios no tienen por que soportar, sobre la
base de los principios de las relaciones de vecindad y de conformidad con el
régimen de Propiedad Horizontal, como precisa la sentencia, que rechaza
expresamente que concurra alguna de estas circunstancias. "La cuestión
no ha sido planteada por las partes en dichos términos, por lo que no merecería
mayor consideración; no obstante proceder a abordarla, por la pertinencia de descalificar
la eficacia de la prueba pericial aportada por la parte demandante, cuyo
comentario este Tribunal no puede eludir, pues se presenta viciado de una
parcialidad impropia del profesional que la emite en la medida en que, en lugar
de limitarse a informar sobre cuestiones técnicas, incide constantemente en la
cuestión jurídica, sobre la que no le corresponde manifestar su opinión y cuyo
conocimiento lo posee por obra de la parte que ha contratado sus servicios. La
actitud del perito descalifica per sé su informe, pues no es a él a quien
corresponde informar sobre el hecho jurídico, es decir si las obras son
consentidas o no. No obstante, al margen de ello, en relación a la afectación
de los bienes comunes, en términos que los vecinos no tengan la obligación de
soportar; el único aspecto que puede reconocerse en el informe viene referido a
los desagües, y respecto a éstos, en contradicción a lo aseverado en el
informe: las pericial contradictoria de la parte contraria, pone de manifiesto
el error en el que incurre la perito en cuestión. Es decir, la adecuación de las
conexiones y la eliminación de las perforaciones. Finalmente lo informado sobre
la chimenea y las rejillas de ventilación no son más que vaguedades e
inconcreciones que no sirven para justificar, una indefinida molestia de los vecinos,
que no tengan la obligación de soportar por la tolerancia exigible a éstos como
principio en el marco de las relaciones de vecindad".
Sobre las chimeneas ya se ha
argumentado y respecto de los desagües y puertas, se debe precisar lo
siguiente: Primero. Las obras están dirigidas a proporcionar al local los
suministros que le son propios y necesarios, entre ellos la conexión a los
elementos comunes de saneamiento, evacuación y demás instalaciones comunitarias,
" pues como comunero el propietario del local tiene derecho a servirse
de ellos, y por tanto está autorizado por la Ley de Propiedad Horizontal", es decir,
se trata de obras permitidas al propietario, dentro de su facultad de modificar
los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios con las limitaciones
que contempla, que no han sido rebasadas.
Segundo. La puerta y huecos
abiertos en la parte posterior del edificio es una puerta de servicio, prevista
en el titulo constitutivo, siempre que no afecte a la estructura del inmueble,
lo que no sucede este caso. La propia sentencia recurrida, valorando la prueba
pericial, declara probado lo que se dijo anteriormente.
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