Sentencia de la Audiencia Provincial
de Madrid (s. 21ª) de 11 de julio de 2013 (Dª. VIRGINIA VILLANUEVA CABRER).
TERCERO.-
La Ley de Arrendamientos
Urbanos, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y
arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y
facultades que lleven a enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la
cosa arrendada, por lo que el conflicto entre el derecho del arrendatario de
continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de
disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la
causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del art. 62 del Texto
Refundido de la LAU ,
en cuya aplicación no cabe oponer una mayor necesidad del arrendatario a la
vivienda en términos comparativos, si bien es obligado proceder a un análisis detallado
de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el
arrendador. Además, debe indicarse con carácter general, que las causas de
denegación de prórroga por causa de necesidad recogidas en el art. 63.2 del
Texto Refundido de la LAU ,
no constituyen un "numerus clausus" de causas de necesidad, sino
únicamente el establecimiento de una serie de presunciones, de tal modo que, al
establecer el citado artículo que se presumirá la necesidad "sin perjuicio
de aquellos otros en que se demuestre", la ley permite que la misma pueda
fundarse en hechos de distinta y diversa naturaleza que la misma no determina ni
puede determinar "a priori", dejando su apreciación en cada caso
concreto al prudente arbitrio de los Tribunales y limitándose a señalar casos
muy caracterizados cuya concurrencia determina la presunción de que la
necesidad existe, pero puede no darse ninguna de la presunciones de dicho
artículo y sin embargo existir la necesidad, por lo que la única diferencia
entre los supuestos del artículo 63 y los restantes que puedan darse en la vida
real serán de simple carácter procesal a efectos de la prueba, pues mientras
aquéllos gozan de una presunción legal con lo que ello supone - arts. 1250 y 1251 C .C.- en los demás
regirá el principio general de la carga de la prueba (217 LEC) y por tanto, el
actor arrendador viene obligado a acreditar que la necesidad existe y que es
real, no fingida ni forzada voluntariamente.
Es preciso que se haya
cumplido con el requisito del previo requerimiento al arrendatario previsto en
el artículo 65 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos de 1964, mediante el cual se le hace saber el nombre
de la persona que necesita la vivienda, la causa de necesidad en que se funda y
las circunstancias de posposición que concurren, suministrándose así al
arrendatario el conocimiento preciso de todos los elementos que servirán al
arrendador para fundamentar la acción resolutoria, para que conocidos de este modo
todos los datos básicos y esenciales que conforman la pretensión del arrendador
pueda decidir si acepta o no el requerimiento de denegación de la prórroga
forzosa, con la consiguiente indemnización en el primer caso; debiéndose
considerar inválidamente formulado el requerimiento cuando se efectúa en forma
tan parca o ambigua que no ofrece la mínima o imprescindible claridad y
concreción que hagan conocer al inquilino los elementos básicos y esenciales de
la pretensión del arrendador.
En el presente caso, el
requerimiento denegatorio de la prórroga cumple cuantos requisitos establece el
artículo 65 de la Ley ,
al indicar cumplidamente la causa de necesidad en que se funda, su deseo de
vida independiente, sin que concurran circunstancias de posposición
concurrentes en otros inquilinos que se hayan omitido en el requerimiento por
la elemental razón de que no existen tales inquilinos, pues el demandante es
únicamente propietario de la vivienda cuyo contrato de arrendamiento se
pretende resolver, sin perjuicio asimismo de señalar respecto a que las
circunstancias de posposición operan cuando se tienen varios pisos arrendados
en el mismo inmueble, por la misma persona, que no es el caso, dado que la
sociedad que era titular de distintos inmuebles en la finca, Recreativos Zurita
SL fue disuelta y liquidada conforme a las disposiciones legales el 30 de junio
de 2.008, como es de ver en el documento número 13 de los acompañados con la
demanda.
Tal disolución y liquidación
se efectuó de conformidad con la
Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada, adjudicándose
al actor en pago de su cuota de liquidación - 10% del haber, participación que
adquirió tras el fallecimiento de su madre- el piso objeto del arrendamiento. A
los otros dos partícipes de la sociedad, el padre y la hermana del demandante,
titulares respectivamente de 80% y 10% de participaciones sociales, se les
adjudicaron otras viviendas propiedad de Recreativos Zurita S.L; unas
arrendadas y otras no, conforme se tuvo por conveniente por el liquidador único
y titular del 80% de participaciones y por tanto con acuerdo de la mayoría de
capital social, sin que debiera aplicarse para tal disolución y liquidación
ninguna norma específica de posposición en cuanto a las viviendas arrendadas.
QUINTO.-
Es
conocida doctrina de los Tribunales que por necesidad debe entenderse lo no
obligado, forzoso o impuesto por causas ineludibles, sino aquello que es
opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un
fin útil, es decir, lo equidistante entre lo obligado "strictu sensu"
y lo que es sólo capricho o inconveniencia, pero sin que pueda establecerse un
concepto de necesidad en términos absolutos, sino que habrá de estimarse en
cada caso concreto en conexión con la situación o estado que provoca; y el
deseo de tener un hogar independiente puede integrar un caso de necesidad, pues
a nadie se le puede obligar a mantener o continuar una situación de convivencia
no querida, sin embargo, la aplicación de este criterio viene condicionada por
la racionalidad, seriedad y fundamento del deseo o propósito, debiendo de
determinarse en cada supuesto si se trata de realizar un deseo caprichoso, de
una mera conveniencia, o de satisfacer una legítima necesidad digna de ser
tutelada, sin que se precise para apreciar esta última demostrar una
convivencia difícil o tensa en el núcleo familiar, bastando que el deseo de
tener un hogar independiente se considere real, serio y racional. Deseo serio y
racional que cabe predicar del actor, que nacido el NUM003 de 1.979, tiene en
la actualidad 34 años.
Para que se pueda apreciar la
seriedad y fundamento del querer de tener un hogar independiente como causa de
necesidad para dar lugar a la resolución del contrato de arrendamiento de
vivienda no se precisa ineludiblemente que la persona que necesita la vivienda
tenga autonomía o suficiencia económica, por la sencilla razón de que hay que
excluir todo apriorismo para decidir si concurre o no la necesidad de
ocupación, debiendo apreciarse, como hemos indicado, en cada caso concreto en
conexión con la situación o estado que provoca.
Resulta indudable que la
suficiencia económica de la persona para quien se solicita la vivienda, en este
caso el propio arrendador, es un elemento a considerar para apreciar el deseo
racional, serio y fundado de tener un hogar independiente, y así lo han
valorado la generalidad de las resoluciones judiciales; En el presente caso, ha
sido acreditado que el actor trabaja en una sociedad familiar, ECOKEM QUIMICA
INDUSTRIAL SL, como técnico informático y repartidor, percibiendo según se
reconoce un salario mensual de 1.200 euros.
SEXTO.-
Si el
demandante tuviera a su entera disposición otra vivienda desocupada y apta para
satisfacer sus necesidades, entonces no concurriría la causa de necesidad, pero
en primer lugar debe señalarse que el demandado sólo es propietario de la
vivienda arrendada, pues también ha sido acreditado que si bien era titular de
la nuda propiedad de la finca donde residía con su padre y su hermana, sita en
Pinto, CALLE001 número NUM004, la citada finca se encontraba gravada con una
hipoteca a favor de la Caja
de Ahorros y Pensiones de Barcelona, en garantía de una cuenta de crédito de
380.000 euros de principal y se extinguió el proindiviso en documento privado
suscrito por el actor, su padre y su hermana, el día 1 de abril de 2.009, para
así liberarle de responsabilidad ante su incapacidad de hacer frente al
crédito, tal y como se reconoció por el Sr. Aurelio en la testifical practicada.
No se ha justificado que el
padre del actor o su hermana hayan puesto uno de los pisos que componen el
edificio, libre y desocupado, a disposición del demandante, por lo que el hecho
de que el padre y la hermana del demandante sean propietarios de otros
inmuebles no hace desaparecer la causa de necesidad del actor.
En conclusión, estimamos que
la sentencia apelada ha infringido lo dispuesto en los artículos 62.1 º y 63.1
de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, sin que la pretensión del demandante implique
un ejercicio abusivo del derecho o un fraude de Ley.
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