Civil – D. Reales. Servidumbre de luces y vistas.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (s. 4ª) de 28 de junio de 2013 (D. JOSE LUIS LOPEZ FUENTES).

SEGUNDO.- (...) Como ya se dijo por esta Sección en sentencia dictada con fecha de 28 de Marzo de 2.005 "De otra parte y con relación a la servidumbre de luces y vistas, el artículo 582 del Código Civil determina, que no se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad, habiendo entendido a este respecto la jurisprudencia, que para la aplicación de este precepto, no obsta el hecho de que no se pueda ver y registrar el interior de la finca vecina, bastando que se la domine o pueda inspeccionar en cualquier forma, esté el predio cerrado o no edificado o sin edificar.

Esta servidumbre es continua y aparente, siendo negativa cuando el hueco se abre en pared propia y positiva cuando se abre en pared ajena, común o medianera, lo que hace que, según los artículos 537 y 538 Código Civil, pueda adquirirse en virtud de título o por la prescripción de veinte años, cuyo cómputo, si tuviera el carácter de positiva, se contará desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente, y, si se conceptuara como negativa, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución de un hecho que sería lícito sin la servidumbre -- TS SS 8 Oct. 1988, 25 Sep. 1992, 24 Mar. y 25 Sep. y 1 Oct. 1993 y 16 Sep. 1997, entre otras--. 

La sentencia de 16 Sep. 1997, declara que: «Los artículos 581 y 582 Código Civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que cuando la pared --no medianera-- sea contigua a finca ajena, solo se pueden abrir las ventanas o huecos para recibir luces a que se refiere el artículo 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo (a la altura de las carreras o inmediatos a los techos y de 30 cm en cuadro, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre), prohibiendo la apertura de aquéllos, también, balcones o voladizos semejantes a menos de 2 m de distancia en vista recta o de 60 cm en vista oblicua sobre la finca del vecino.... Se pretende, con estas limitaciones, contribuir al respeto de la privacidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal, sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso de artículo 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación.

Y si se violan las prohibiciones establecidas en los artículos 581 y 582 Código Civil, el propietario del fundo colindante puede pretender legítimamente que se ordene el cierre o que se tapen los huecos o ventanas construidos al margen de aquellos preceptos o fuera de su observancia, en virtud de acción real sometida a plazo, con prescripción extintiva de 30 años, conforme a lo dispuesto en el artículo 1963 Código Civil, de manera que, transcurrido dicho plazo, el colindante no puede exigir el cierre, no obstante mantenga siempre el derecho a levantar pared contigua a la que contenga las ventanas o huecos de tolerancia. En correlación con lo anterior la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 Mar. 1988, vino a establecer que la servidumbre de luces y vistas tiene el carácter de negativa, cuando los huecos están abiertos en pared propia del predio dominante en correspondencia con suelo y cielo ajenos, por el que el dueño del que seria predio dominante prohíbe al del sirviente la ejecución de un hecho que le sería lícito sin la servidumbre (requerimiento para no edificar, interdicto para suspender la construcción, etc.), que es precisamente lo que el actor pretende evitar ante una construcción futura sobre la finca de su propiedad. Esto es, que la existencia de los balcones abiertos no limite su derecho a construcción en su finca, ni que las vistas rectas que éstos tienen sobre su fundo afecten a su privacidad, ya sea a través de patios interiores, o huecos o terrazas que pueda a su vez construir dentro de las limitaciones legales".

A la vista de las pruebas practicadas, especialmente las fotografías aportadas y las declaraciones prestadas por las partes y testigos, debe convenirse con el Juez "a quo" que se ha infringido la disposición contenida en el artículo 582 del Código Civil, al haberse abierto huecos o ventanas en pared propia sobre fundo ajeno sin respetar la distancia de dos metros que debe existir entre una y otra propiedad, siendo preciso indicar que se trata de paredes contiguas, en las que el demandado ha elevado la suya por encima de la del actor, proyectando vistas rectas (tras la apertura de huecos o ventanales) sobre la propiedad del vecino, sin que haya obtenido autorización alguna al respecto del demandante, por lo que, conforme a lo establecido en la jurisprudencia antes citada, al tratarse de una servidumbre negativa, debe procederse al cerramiento de los huecos al faltar la autorización del actor, al cual se le causaría perjuicio futuro, pues se le impediría elevar su pared al existir abiertos los citados huecos o ventanales. De ahí la necesidad de negar la existencia de la servidumbre de vistas pretendida por el demandado.

Y es que, de las actuaciones, y en concreto de la documental, fotografías y pericial aportadas, ha resultado acreditado: a) no se ha acreditado, pese a las alegaciones de la apelante, que con anterioridad a la obra nueva existiera hueco o ventana alguna en el lugar al que se refiere la demanda; b) que tanto del informe pericial como de las fotografías aportadas se desprende que se han elevado tabiques de nueva construcción para hacer una habitación, en la que se ha abierto una ventana de grandes dimensiones; c) que lo único que se ha acreditado es la existencia anterior de un patio colindante con la pared del actor, y en la pared más lejana de dicho patio tenía el demandado abierta una ventana que se abría sobre el referido patio, y que estaba situada en la pared más retranqueada, sin que esta ventana tenga nada que ver con la que se ha abierto en la actualidad; d) con la nueva construcción se ha procedido al cierre del patio existente con anterioridad, y en la pared elevada se ha abierto la ventana antes referida; e) la referencia a la existencia de una tela metálica no desvirtúa lo anterior, pues esta tela metálica estaba situada en la pared del patio colindante con la pared del actor, de ahí que no puede entenderse infringido el artículo 316 de la LEC, pues la parte actora no admitido ningún hecho que le fuere perjudicial.

En consecuencia, no se ha acreditado la existencia de un signo aparente de servidumbre a los efectos de tener por constituida servidumbre de luces y vistas por destino de padre de familia (artículo 541 de la CC).