El TS se pronuncia sobre la cuestión jurídica de si es, o no, causa de nulidad de un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, en el que el comprador tiene la condición de consumidor, el hecho de que el contrato no contenga cláusula alguna sobre la fecha o el plazo de entrega de la vivienda al comprador. Dice el TS que no es nulo porque siempre cabe la aplicación del art. 1128 CC que dispone que “si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijaran la duración de aquél”.

Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2016 (D. ANGEL FERNANDO PANTALEON PRIETO).

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SEGUNDO.- La cuestión jurídica principal que plantea el presente recurso de casación consiste en dilucidar si es, o no, causa de nulidad de un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, en el que el comprador tiene la condición de consumidor, el hecho de que el contrato no contenga cláusula alguna sobre la fecha o el plazo de entrega de la vivienda al comprador.

Es cierto que, de las tres sentencias de esa sala que la recurrente ha citado en orden a justificar el interés casacional de la resolución de su recurso, sólo la 370/2014, de 30 de enero (Rec. 1374/2011), contempló dicha cuestión; y que, aunque esa sentencia confirmó la desestimación de la petición que los compradores habían deducido de declaración de la nulidad del contrato de compraventa con base en el artículo 6.3 CC, por vulneración de la norma del artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, tal desestimación se basó en consideraciones fácticas y jurídicas no coincidentes con las alegadas por Grupo Espavene en el presente recurso.

Pero ello no ha de conducir a la desestimación, ahora, del recurso por causa de inadmisibilidad. En la sentencia 857/2010, de 3 de enero de 2011 (Rec. 2149/2006), esta sala declaró que:

«[E]n el recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición de la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, como es el presente, lo decisivo es que la aplicación del derecho por la sentencia impugnada para resolver el caso litigioso se contraste con los criterios de decisión de esta Sala, mantenidos en dos o más sentencias ("doctrina que de modo reiterado...", art. 1.6 CC), sobre casos, si no idénticos, si al menos similares en cuanto a sus circunstancias de hecho, salvo que por tratarse de un caso singular, nunca antes tratado por el Tribunal Supremo o bien tratado solo por una sentencia, el interés general en la formación de doctrina jurisprudencial, de evidente relación con el principio de seguridad jurídica (art. 9.3 de la Constitución), pueda identificarse con el interés casacional del art. 477.2-3º LEC ».

El caso de autos presenta tal singularidad. Lo demuestra la divergencia radical que, para la resolución de la cuestión jurídica de que se trata, se ha manifestado entre la sentencia ahora recurrida y la 411/2010, de 27 de julio, dictada por la Sección 1ª de la misma Audiencia Provincial de Pontevedra. Y también reclama que, por exigencias del principio constitucional de seguridad jurídica, esta sala establezca doctrina jurisprudencial al respecto, un examen comparativo de los pronunciamientos que sobre la misma cuestión contienen las sentencias 555/2010, de 29 de octubre, de la Sección 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia, y 169/2013, de 21 de marzo, de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de las Palmas de Gran Canaria, en la línea de la nulidad del contrato, decididamente rechazada por las sentencias 228/2012, de 25 de septiembre, de la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Jaén, y 185/2013, de 25 de octubre, de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Córdoba.

TERCERO.- Despejado, pues, el óbice de inadmisibilidad, el recurso ha de ser estimado por las razones siguientes:

1.ª) Ni el actor reconvenido ni la Audiencia a quo han puesto en modo alguno en cuestión que concurrieron, en el contrato de compraventa entre las partes, los tres requisitos exigidos para su existencia o validez por el artículo 1261 CC.

2.ª) No cabe deducir la nulidad de dicho contrato de lo dispuesto en el artículo 1256 CC -sobre cuyo significado se ha pronunciado esta sala en la reciente sentencia 406/2016, de 15 de junio (Rec. 1334/2014)-, cuando ese mismo cuerpo legal contiene un artículo 1128 del siguiente tenor:

«Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijaran la duración de aquél.

»También fijarán los Tribunales la duración del plazo cuando éste haya quedado a voluntad del deudor».

Nunca ha habido base alguna para excluir la aplicación de ese artículo por razón de que el acreedor de la obligación de la que se tratase tuviera la condición de consumidor o usuario, y el deudor la condición de empresario o profesional. Y menos todavía, tras la promulgación de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria: cuyo artículo 97.1 contempla precisamente el supuesto de que «la relación trabada fuera entre un consumidor o usuario y un empresario o profesional y éste fuera el deudor de la prestación», al objeto de establecer una regla especial de competencia territorial para el expediente de jurisdicción voluntaria de fijación de plazo conforme al artículo 1128 CC.

No cabe, pues, sostener que, de aceptarse la validez del contrato de compraventa de 28 de agosto de 2006, Grupo Espavene habría dispuesto -en palabras de la sentencia recurrida- de «la facultad de prolongar unilateral e indefinidamente el cumplimiento de su respectiva y más esencial obligación, de entrega de la vivienda al comprador». Es obvio que no habría dispuesto de tal facultad, si la parte compradora hubiese pedido la fijación judicial del plazo de entrega de la vivienda. E incluso sin haberlo hecho, esa parte podría haber resuelto justificadamente el contrato de compraventa por incumplimiento de Grupo Espavene en la hipótesis de que esta compañía no hubiera puesto la vivienda a su disposición, terminada y en condiciones de ser inmediatamente ocupada, transcurrido ya con creces el plazo natural a tal efecto, conforme a la lex artis de la construcción: así se desprende de las sentencias de esta sala 37/2014, de 30 de enero, antes mencionada, y 742/2014, de 11 de diciembre (Rec. 1198/2012). Ahora bien, se diera o no la referida hipótesis -parece que la Audiencia a quo creyó que sí, aunque don Pedro Enrique no alegara nada parecido en su demanda-, lo cierto es que no fue ese el proceder de los compradores.

3.ª) Si el contrato de compraventa entre las partes hubiese contenido una cláusula abusiva, predispuesta por Grupo Espavene, sobre la fecha o el plazo de entrega de la vivienda, la consecuencia jurídica procedente, a tenor del apartado 2 del artículo 10.bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios aplicable al caso, habría sido la nulidad de pleno derecho de una tal cláusula, teniéndola por no puesta, con la consecuente entrada en juego del repetido artículo 1128: no, la nulidad del entero contrato. Careciendo éste de cláusula alguna al respecto, todavía menos cabe extraer, de la normativa sobre cláusulas abusivas contenida en la mencionada Ley, la consecuencia de la total nulidad de pleno derecho del contrato.

4.ª) Ninguna norma del Real Decreto 515/1989 establece que sea la nulidad de pleno derecho del contrato de compraventa la sanción aplicable a la contravención de lo prescrito en su artículo 5.5; contravención, para la que el artículo 11 del mismo Real Decreto prevé la correspondiente responsabilidad administrativa.

5.ª) En fin, ninguna relevancia para la cuestión de la nulidad, o no, del contrato podría tener que la tardanza de Grupo Espavene en la entrega de la vivienda hubiera causado a la parte compradora los «graves perjuicios» que supone la Audiencia a quo; sin que, por cierto, esa parte hubiera dirigido a la vendedora protesta alguna de haberlos efectivamente sufrido: ni antes de la interposición de la demanda, ni en ésta misma, en la que lo que don Pedro Enrique pidió fue que el contrato se declarase nulo, no que se condenase a Grupo Espavene a cumplirlo, con indemnización de daños y perjuicios por retraso en la entrega de la vivienda.

CUARTO.- Estimado el recurso de casación, procede confirmar la sentencia del Juzgado, desestimando el recurso de apelación interpuesto contra aquélla por don Pedro Enrique, por las razones que a continuación se exponen.

1.ª) Los compradores incumplieron su obligación de pago de una parte muy sustancial del precio pactado, de un modo que hizo evidente que Grupo Espavene ya no podía confiar en el futuro cumplimiento de dicha obligación, cuando la vendedora había puesto ya la vivienda a su disposición, contando con la licencia de primera ocupación, sin que hubieran procedido antes los compradores a resolver la compraventa por un pretendido incumplimiento de Grupo Espavene. Y don Pedro Enrique no pidió en su demanda el cumplimiento del contrato, ofreciendo a su vez el pago de la parte del precio pendiente, sino la declaración de nulidad del mismo.

2.ª) No cabe sostener que tal incumplimiento de la obligación de pago fuera provocado por uno previo de Grupo Espavene. No consta que, antes interponer la demanda iniciadora del presente proceso, la parte compradora imputase a la vendedora que ésta había incurrido en incumplimiento de sus obligaciones contractuales. La carta que aquélla envió a ésta con fecha 9 de febrero de 2009 no contiene tal imputación. Y ha quedado probado, contra lo afirmado en la demanda, que durante los años 2007 y 2008 don Pedro Enrique y su cónyuge siguieron la construcción de la vivienda objeto del contrato, para la que pidieron y obtuvieron de Grupo Espavene importantes modificaciones en su distribución interior y sobre la calidad de los materiales. Nunca ha alegado, por lo demás, la parte reconvenida que Grupo Espavene, conforme a su lex artis, debería haber entregado la vivienda a los compradores en una fecha en la que, no habiendo sobrevenido todavía la crisis del matrimonio de éstos, no padecían los problemas financieros consiguientes.

3.ª) No hay base probatoria para creer que Grupo Espavene acordase con don Pedro Enrique, tras la separación matrimonial de éste, algo económicamente tan absurdo para dicha compañía como renunciar a su facultad de resolver el contrato entre las partes a la espera, por tiempo indefinido, de que apareciera un tercero dispuesto a comprar la vivienda por un precio igual o mayor al del contrato de 28 de agosto de 2006.

4.ª) Los cambios en las circunstancias personales y económicas de los compradores derivados de la crisis de su matrimonio no pueden servir para exonerarles de responsabilidad por los daños y perjuicios sufridos por Grupo Espavene a consecuencia del incumplimiento resolutorio de aquéllos. Con buen sentido, la parte reconvenida nunca ha alegado que dichos cambios de circunstancias pudieran encuadrarse en el tenor del artículo 1105 CC.

5.ª) La parte reconvenida no aportó, en su momento, ninguna prueba para desvirtuar las periciales aportadas por la parte reconviniente en orden a cuantificar los daños y perjuicios aducidos por ésta para no tener que restituir los 102.000 euros que había recibido de don Pedro Enrique y su cónyuge a cuenta del precio del contrato de compraventa a la postre resuelto. Y esta sala comparte la argumentación con la que el Juzgado rechazó por extemporáneo el intento del actor de modificar, en su contestación a la reconvención, la cuantía de lo reclamado en concepto de restitución de lo pagado anticipadamente a cuenta del precio, alegando que habían sido en realidad 120.000 euros; intento que tampoco prosperó en la sentencia de la Audiencia, que fue consentida por el ahora recurrido.

6.ª) Importa añadir, en fin, que la parte reconvenida no alegó, ni en la contestación a la reconvención ni en el recurso de apelación, que no cabría adicionar al perjuicio consistente en la depreciación de la vivienda el coste de las obras de individualización de la misma realizadas por Grupo Espavene a petición de los compradores, con el argumento de que, si la compraventa se hubiera consumado, Grupo Espavene no habría cobrado más que la totalidad del precio pactado en el contrato, sin pretender que los compradores pagaran adicionalmente el referido coste.