Sentencia del
Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2020 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
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SEXTO.- Decisión de la sala. Doctrina
de los actos propios en la determinación de cuotas de gastos en las comunidades
de propietarios.
Se estiman los motivos.
En la sentencia recurrida se
declara:
"En el caso presente la
aplicación de tal doctrina se vincula con la actitud anterior de los propietarios
del piso NUM004 en relación con la fijación por la comunidad de diversas cuotas
lineales para cubrir determinados gastos o derramas. No solamente se acredita
que, en tales casos los ahora demandantes no impugnaron los acuerdos en los que
se establecían las cuotas lineales o iguales (es decir, sin sumisión al módulo
determinado por la cuota de participación en las cargas) en ocasiones
precedentes, sino que tal es hecho aceptado y reconocido por los propios
interesados (en el escrito de oposición al recurso [motivo cuarto] se dice,
literalmente: "El hecho de que haya existido cierta aceptación de una
cuota lineal..."). En tal tesitura, deberá admitirse que hay una
aceptación tácita e inequívoca (en cuanto no se han impugnado) de los acuerdos
de la comunidad por los que, en relación con gastos o derramas extraordinarias,
se decide sobre la forma de distribución equitativa de los gastos que,
lógicamente, vincula a los ahora actores, por lo que, cumpliéndose los
requisitos de aplicación de la doctrina de los actos propios, tal vinculación
no puede desconocerse con posterioridad".
En relación con la doctrina de los
actos propios y la forma de pagar los gastos que se generan en las comunidades
de propietarios regidas por la LPH, esta Sala ha declarado:
"1. Según el artículo 396 del
Código Civil la propiedad horizontal se rige por las disposiciones especiales
y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados. Voluntad
de los interesados también respetada en la Ley Especial de 21 de julio de 1960,
cuyo artículo 9.º, párrafo 5.º -hoy 9.1 e) pero con el mismo contenido-, fija
como obligación de cada propietario "contribuir con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título, o a lo especialmente establecido a los
gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble" (STS 21 de
octubre de 1988).
"La sentencia de 28 de
diciembre 1984 declaraba, precisamente en aras a esa voluntad de los
interesados, que: "La propia exposición de motivos de la Ley de Propiedad
Horizontal prevé que la Ley admite que por obra de la voluntad se especifiquen
completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se
contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los
mismos términos de la Ley, de ahí que la formulación de Estatutos no resultara
indispensable, si bien podrán estos cumplir la función de desarrollar la
ordenación legal adecuada a las concretas circunstancias de los diversos casos
y situaciones y también cabe modificar en los Estatutos el sistema de distribución
de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de
participación fijada en el título de constitución, pero que puede modificarse
con la observancia de los requisitos legales establecidos en la normativa del
artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal".
"Con mayor claridad aún en
relación con el sistema de reparto de gastos comunes la sentencia de 2 de marzo
de 1989 sienta que: "de la necesaria conjugación de lo dispuesto en el
último párrafo del artículo 396 del Código Civil, art. 5.3 y 9.5 de la Ley de
Propiedad Horizontal, resulta la posibilidad de establecer en los estatutos el
régimen especial sobre distribución de gastos, que puede tener por base la
fijación de módulos distintos a los significados por la cuota de participación
de cada piso o local en el valor total del edificio, sistema de distribución de
gastos estatutarios al que habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea
modificado con observancia de los requisitos legales establecidos en el art.
16.1 LPH, toda vez que si bien esta Ley contiene normas de derecho necesario,
en términos generales, ello no empece a que contenga otras modificables por la
voluntad de los particulares que proclama el art. 1255 del Código Civil".
"En la misma línea se pronuncia
la sentencia de 2 de febrero de 1991, citada por la de 14 de diciembre de 2005,
recurso. 1777/1999, cuando dice: El sistema de distribución de los gastos
generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación
fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede
ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un
régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en
favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio, así
se desprende del número 5.º del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal,
cuando dice que cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo
a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,
y así lo tiene declarado esta Sala al interpretar dicho precepto -sentencias de
16 de febrero de 1971, 5 de diciembre de 1974, 27 de abril de 1976, 7 de
diciembre de 1974, 27 de abril de 1976, 7 de octubre de 1978, 28 de diciembre
de 1984, 2 de marzo de 1989-. A dicho sistema estatutario de distribución de
gastos habrá de atenerse la Comunidad en tanto no sea modificado por la misma
con observancia de los requisitos legales establecidos en la norma primera del
artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige el acuerdo unánime de
todos los propietarios que integran la Comunidad para poder modificar las
reglas contenidas en los estatutos".
Igualmente la invocada sentencia
184/2013, de 7 de marzo, declara:
"A) Dispone el artículo 9.1 e)
LPH como obligación de cada propietario la de contribuir a los gastos generales
para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades,
que no sean susceptibles de individualización, con arreglo a la cuota de
participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. La LPH, en
términos generales estatuye normas de Derecho necesario, pero ello no empece a
que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con
respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad (artículo
1255 CC). De ordinario la contribución a los gastos lo es conforme a la cuota
establecida en los estatutos, pero puede acordarse distribuciones conforme a
módulos distintos, siempre y cuando ello se efectúe con el acuerdo unánime o consentimiento
de todos los comuneros, como impone el artículo 17 de la LPH.
"La jurisprudencia de esta Sala
sobre el artículo 9.1 e) LPH es reiterada, en el sentido de que puede
establecerse estatutariamente un régimen especial sobre distribución de gastos,
que articule módulos diferentes a la cuota de participación fijada en el título
constitutivo para cada piso o local, en relación con el total del edificio,
prevaleciendo en este punto la autonomía de la voluntad - SSTS de 28 de
diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989, 2 de febrero de 1991 y 14 de marzo de
2000, entre otras muchas-.
"Por tanto, la cuota de
participación en los gastos, establecida en el título constitutivo únicamente
puede ser modificada por acuerdo unánime de los propietarios, según establecía
el art. 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 en su redacción
original, no así el acuerdo consensuado de establecimiento de las referidas
cuotas de participación -que puede fijar unas cuotas diferentes a las
establecidas en el título constitutivo- cuya modificación, al constituir una
novación en la voluntad convencional, exige la mayoría simple de los
propietarios, como expresión de la voluntad general de la Junta de Propietarios
(SSTS de 16 de noviembre de 2004 y 22 de mayo de 2008)".
De lo expuesto cabe deducir y
concluir que el hecho de que la comunidad haya establecido cuotas lineales en
algunos casos, al margen de lo preceptivamente establecido sobre distribución
de gastos según la cuota de participación en elementos comunes, no impide su
impugnación por parte de los comuneros afectados, dado que dicha práctica no
supone modificación de las reglas estatutarias, debiendo prevalecer frente a la
inexistencia de un acuerdo unánime lo previsto en el art. 9.1 de la LPH, no
pudiendo aceptarse la eficacia de actos propios de la comunidad, al infringir
normas imperativas, no pudiendo exigirse que los comuneros disidentes tengan
que aceptar las cuotas lineales, en tanto sean más gravosas que la
correspondiente siguiendo la aplicación del coeficiente de participación en
elementos comunes, referidos a obras de naturaleza extraordinaria que afectan
al valor del edificio. La práctica de la Comunidad sobre adopción de cuotas
lineales no puede vincular frente a la emisión de cuotas imprevisibles por su
gran cuantía y por la naturaleza excepcional de las obras presupuestadas.
En este sentido declara la sentencia
50/2014, de 6 de febrero:
"La jurisprudencia en torno a
la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo
7.1 CC, con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes
circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y
realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y
la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado,
constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y
extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior
conducta del sujeto.
"En régimen de propiedad
horizontal, esta Sala ha declarado con reiteración (SSTS 3 de septiembre y 16
de noviembre 2004; 22 de mayo de 2008 y 7 de marzo 2013) que la forma de
contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en
el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en
principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el
cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas
especiales para los gastos, que es precisamente "lo especialmente
establecido" mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de
Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas
partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación
estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para
lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o
presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que
correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los
Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un
acuerdo similar adoptado en una Junta posterior".
SÉPTIMO.- Motivo tercero.
Vulneración de la doctrina
jurisprudencial al amparo y de conformidad del art. 481 y 477.2.3.° y. 3 de la
LEC. Infracción del arts. 3 y 17.6 y con el art. 18.1.a, todos de la Ley de
Propiedad Horizontal en su redacción tras la Ley 8/1999, de 6 de Abril, de
Propiedad Horizontal en relación con el art. 396 del Código Civil, respecto del
concepto del requisito de unanimidad para la validez de los acuerdos
comunitarios que modifican un elemento común y de la doctrina del Tribunal
Supremo al respecto, expuesto en las sentencias de 23 de Febrero 2.005, 18 de
Julio de 2.011 y las que en ellas se citan (SS. de 5 de marzo de 1998 y 30 de
julio de 1999). Acuerdo contrario a Ley tomado en Junta de Propietarios de 14-
11-2013.
Se desestima el motivo.
Se pretende que al tratarse de una
modificación de la fachada como elemento común se habría precisado de la
unanimidad para la aprobación de los acuerdos.
Esta sala debe declarar, en cuanto
al motivo analizado que en la sentencia de apelación no se infringe la doctrina
jurisprudencial dado que:
1. Las obras al referirse a unas
fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y
conservación de un elemento común.
2. Las obras no suponen alteración
de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para
mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo.
3. Las obras no constituyen mejora o
innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos,
corrosión y todo con la fijación de una pared trasventilada, que dota a la
fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía.
4. Los acuerdos adoptados para la
instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse
del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se
infringió el art. 17 de la LPH.
OCTAVO.- Motivo sexto.
Al amparo y de conformidad con los
art. 481 y 477.2.3.º y 3 de la LEC: Infracción del art. 16-2 de la LPH y de
jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo: Sentencias de 30 de Noviembre de
1.991 y 15 de Junio de 2.010 además de las que en ellas se citan, sobre
requisitos de las convocatorias de las juntas de propietarios.
Se desestima el motivo.
Se alega que la rehabilitación de la
fachada no se incluyó en el orden del día en las convocatorias que generaron
los dos acuerdos impugnados.
Debe rechazarse tal impugnación,
pues el orden de día de la primera Junta fue "presupuestos obra
fachada" y en la segunda "arreglo de fachada". Estas menciones
son lo suficientemente expresivas como para que los comuneros supiesen el tema
que se iba a tratar, lo que unido al lamentable aspecto exterior del edificio
suponía un perfecto conocimiento del estado de la cuestión a debatir, siendo la
rehabilitación una de las opciones que cabía suponer incluidas en el debate (art.
16.2 LPH).
En suma, estimado parcialmente el
recurso de casación, se estima parcialmente la demanda interpuesta por los hoy
recurrentes, en el sentido de declarar la nulidad parcial de los acuerdos de 26
de septiembre y 14 de noviembre de 2013 de la comunidad propietarios demandada
de forma que la derrama o cuota que se gire por las obras de la fachada se
habrá de emitir conforme al coeficiente de participación en los elementos
comunes.
Se mantiene la validez de los
acuerdos, en cuanto aprueban la obra de rehabilitación de la fachada mediante
una nueva pared trasventilada adherida a la original.
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