Protección de los derechos reales inscritos. Naturaleza y ámbito del proceso especial ante el que nos hallamos. El artículo 41 de la Ley Hipotecaria. El remedio del artículo 41 LH no se dirige a evitar o corregir cualquier divergencia entre el estado posesorio real y el que presume el Registro, sino las diferencias que, sin entrar en un examen profundo de la cuestión, aparezcan como injustificadas; por lo cual, cuando se sospeche con razonable verosimilitud que la situación posesoria puede tener algún fundamento, la acción no podrá prosperar.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de enero de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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SEGUNDO.- Antes de entrar en el concreto examen de los motivos de ambos recursos conviene hacer algunas precisiones sobre la naturaleza y ámbito del proceso especial ante el que nos hallamos. El artículo 41 de la Ley Hipotecaria dispone que "Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente".

El titular registral, por el mero hecho de la inscripción, recibe una especial tutela mediante la cual se le dota de una acción por cuyo simple ejercicio será puesto, sin entrar en el análisis de quién sea el titular material, en el estado posesorio correspondiente a lo que declara la inscripción. Se trata de llegar a un resultado fáctico equivalente al que presumiblemente se hubiera logrado con el ejercicio de la acción real ordinaria, pero mediante una acción nueva y especial que se concede al titular registral. Se trata de una acción de carácter vindicatorio y eficacia provisional, de modo que la sentencia que se dicte no produce efectos de cosa juzgada material (artículo 447.3 LEC).

Si todo ello se pone en relación con la realidad fáctica que pone de manifiesto la sentencia, pronto se advierte que la protección de que se trata no puede amparar un supuesto como el presente. No se trata aquí de que un titular registral, cuyo derecho inscrito resulta conculcado de hecho, reclama la protección que la inscripción le dispensa, sino del conflicto que nace entre dos titulares registrales acerca del derecho a poseer con carácter exclusivo una zona común que, por definición, es propia de la comunidad demandada en cuanto titular de la totalidad de los elementos comunes. Tampoco se ha desposeído a la demandante de su derecho a poseer, sino simplemente se ha venido a alterar su posesión exclusiva -que nominalmente le corresponde por título inscrito- para derivar en una posesión común que resulta necesaria para el normal uso del edificio por parte de los titulares de elementos privativos correspondientes al mismo, pues se trata de la utilización de la vía existente para acceso al edificio y, por tanto, a sus viviendas.

Como señala la doctrina, el remedio del artículo 41 LH no se dirige a evitar o corregir cualquier divergencia entre el estado posesorio real y el que presume el Registro, sino las diferencias que, sin entrar en un examen profundo de la cuestión, aparezcan como injustificadas; por lo cual, cuando se sospeche con razonable verosimilitud que la situación posesoria puede tener algún fundamento, la acción no podrá prosperar.

Este ha sido el fundamento en virtud del cual tanto la sentencia de primera instancia como la de apelación han desestimado una acción que -en caso de prosperar- habría propiciado, según los claros términos de la sentencia recurrida, que los vecinos del inmueble se vieran privados del acceso a su propiedad que, además, vienen usando desde siempre.

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SEXTO.- El motivo primero se formula al amparo del artículo 477,1, 3.° LEC por infracción de los artículos 5 LPH y 32, 34, y 38 LH oponiéndose a la doctrina jurisprudencial de esta sala (sentencias de 26.03.2008, 22.06.2009, 20.10.2008, 02.06.2008, 31.05.1999, 27.03.1950 y 29.04.1961).

Insiste la parte recurrente en que, incluso aceptando que hubiera existido un acuerdo de desafección respecto del uso exclusivo de la demandante, no le afectaría a ella, ya que adquirió en el año 2005 amparada en el contenido del Registro de la Propiedad. La cita de sentencias que afirman la vigencia de lo inscrito respecto de terceros de buena fe no puede comportar que, por interés casacional basado en infracción de jurisprudencia, se case la sentencia recurrida. Dicha sentencia no ha negado eficacia a la inscripción, sino que -teniendo en cuenta las especiales circunstancias del caso- ha desestimado esta especial acción a la que acude la demandante por entender razonablemente que la relación jurídica existente entre las partes justifica la apreciación de concurrencia de la causa de oposición alegada, pues la demandante pretende -diez años después de su adquisición- alterar una situación de uso de hecho que no es impeditivo del suyo y que, además, según lo acreditado resulta absolutamente imprescindible para los vecinos del edificio, debiendo reiterarse que la solución adoptada ahora no es definitiva sino que permite a la parte plantear el juicio declarativo donde, con toda clase de garantías y sin limitación en la oposición, se permita a la parte demandada -que aquí incluso no pudo contestar por escrito a la demanda, porque la ley procesal no contemplaba en ese momento dicho trámite- hacer todo tipo de alegaciones frente al derecho que defiende la parte demandante.

En definitiva, el motivo se desestima porque no existe la vulneración de los preceptos que se citan ni de la jurisprudencia de esta sala a que se ha hecho referencia, sino que por el contrario se ha estimado oportunamente la concurrencia de una de las causas de oposición previstas legalmente que -como se ha dicho- obliga a derivar la resolución del conflicto a un proceso posterior de pleno conocimiento.

SÉPTIMO.- El segundo motivo se formula al amparo del artículo 477,1, 3.º LEC, por infracción de los artículos 16 (ahora 17) LPH y del artículo 15 (ahora 16.2) LPH, oponiéndose a la doctrina jurisprudencial de esta sala reflejada en las sentencia que cita.

Partiendo ahora de una base distinta a la del motivo anterior, ataca la parte recurrente el llamado acuerdo de "desafección" porque no se adoptó por unanimidad, sino por simple mayoría, olvidando que -según sus propias alegaciones- la sentencia impugnada ha acudido a otros razonamientos que son los que verdaderamente integran la ratio decidendi, de modo que en la misma subyace la consideración, jurídicamente aceptada y que esta sala comparte, de que el proceso especial ante el que nos hallamos no puede amparar situaciones como la presente en que ambos contendientes son titulares registrales y la única discusión se plantea sobre el uso, determinando una complejidad que no permite una solución provisoria como la ahora postulada y que conduce a la estimación de la causa de oposición alegada, sin que puedan apreciarse por ello las infracciones legales que se denuncian en relación con la jurisprudencia que se cita.