Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz (s. 2ª) de 28 de junio de 2011. (1.190)
PRIMERO.- (...) Nos encontramos con el siempre polémico problema de la doble inmatriculación. Ambas partes convienen en que " la habitación a la izquierda del patio " que figura así descrita en el título del actor -escritura pública de compraventa otorgada a su favor y al de su hermano Roque, por el Sr. Matías en fecha 24/junio/1958- y " el cuarto de la escalera " que consta en el del demandado, esto es, en la escritura pública de compraventa otorgada a su favor por su madre, Sra. Raimunda, el día 11/enero/1984, son la misma cosa. Existen versiones contradictorias sobre la posesión del inmueble, pero lo cierto y seguro es que el actor cuando denunció al demandado en el año 2002 por haber usurpado el inmueble litigioso ya refería " que esta familia [es decir, la del demandado] hace varios años que se apropiaron de su habitación ". Quiere ello decir que desde fecha relativamente próxima a la de la adquisición por el demandado, éste ha ostentado la posesión del inmueble.
SEGUNDO.- Así las cosas, con la muy ilustrativa sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña , sección 3ª, de 5/julio/2010, habremos de señalar lo que sigue sobre el tema de la doble inmatriculación, según ha sido expuesto por reiterada jurisprudencia (así, por ejemplo, sentencias del Tribunal Supremo de 2/diciembre/2009, 6/mayo/2008 y 30/abril/2008):
1º La denominada "doble inmatriculación" se produce cuando una misma finca aparece inscrita en dos folios diferentes e independientes uno del otro, de modo que ambas inscripciones reflejan la misma finca o una de ellas se encuentra superpuesta respecto de la otra. Es decir, este fenómeno se produce: (a) cuando dos fincas registrales reflejan la misma realidad física, el mismo predio, aun cuando sus respectivas descripciones estén hechas de modo diferente; (b) y también cuando una de las fincas coincide sólo parcialmente o se encuentra superpuesta respecto de otra.
2º La existencia de tal situación de inmatriculación plural resulta fácilmente subsanable cuando se trata de inscripciones extendidas a favor del mismo titular. Pero presenta notorias dificultades cuando afecta a diferentes sujetos, que discrepan sobre la verdadera titularidad dominical del terreno doblemente inmatriculado. En tal caso el artículo 313 del Reglamento Hipotecario permite, en su regla 3ª, al titular de cualquier derecho real inscrito sobre las fincas registrales afectadas por la doble inmatriculación para acudir al Juez de Primera Instancia del lugar a fin de que, con citación de los interesados y siempre que se pruebe la identidad de la finca, dicte auto ordenando que se extienda nota expresiva de ello al margen de ambas inscripciones con exigencia de la caución que resulte adecuada para asegurar los perjuicios que se pudieran derivar, reservándose a los interesados las acciones correspondientes para obtener judicialmente la declaración de mejor derecho sobre el inmueble.
3º Quien formula la demanda exponiendo la existencia de la doble inmatriculación, y consiguiente petición de anulación del asiento que pregona el derecho real duplicado a favor del demandado, tiene que soportar la carga procesal de acreditar que ambas fincas registrales se refieren al mismo terreno cuestionado, para lo cual resulta necesario realizar una reconstrucción del historial de las fincas a partir de aquélla de la que proceden; reconstrucción que normalmente requiere la intervención pericial para fijar topográficamente sobre el terreno la ubicación que ha de corresponder a las titularidades en conflicto y determinar así si realmente existe una doble inmatriculación.
4º En los supuestos de doble inmatriculación ha de resolverse la pugna conforme al Derecho civil puro, con exclusión u omisión de las normas de índole hipotecaria contenidas en la Ley Hipotecaria , ya que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, porque la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de la publicidad, legitimación y prioridad.
5º La preferencia de una u otra titularidad proclamada debe resolverse conforme a los siguientes principios: (a) Procede atender prioritariamente a las normas de Derecho Civil, con prevalencia sobre las de Derecho Hipotecario, dando preferencia a la titulación material sobre la formal. Es decir, hay una prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho Civil, con abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales; (b) La preferencia entre dos títulos inscritos debe buscarse en el título civil originario de la adquisición, es decir, alguno de los enumerados en el artículo 609 del Código Civil; (c) Cuando no pueda determinarse la preferencia con arreglo a la norma de Derecho Civil, se acudirá a los principios registrales, que puedan servir para completar o reforzar las titulaciones, añadiendo un soporte suplementario; como es la reflejada en la regla prior tempore, potior iure, que atiende a la prioridad de toda adquisición válida respecto de la posterior, ya que, en los casos en que la propiedad haya tenido un titular anterior único, en la transmisión que sea segunda en el tiempo el transmitente carecerá de poder de disposición sobre la cosa en cuanto la misma habrá sido adquirida antes por otro como consecuencia del precedente negocio. Prevalencia de la hoja registral de finca cuya inmatriculación sea más antigua por ser la primera que acudió al Registro en orden al tiempo. Pero bien entendido que este criterio sólo es aplicable subsidiariamente, y cuando no se acredite que el titular de la segunda inmatriculación duplicada no hubiese adquirido con anterioridad conforme al sistema de adquisición mediante título y modo presente en el artículo 609 del Código Civil.
TERCERO.- Así las cosas, y descartada la aplicación de las normas de la doble venta (art. 1473 Código Civil) que parten de la hipótesis de la venta por un mismo propietario, la comparación desde el punto de vista material de ambos títulos debe llevar a la necesaria consecuencia de dar preferencia al del demandado.
Este trae causa directa de una propietaria inscrita, esto es, la Sra. Elvira (abuela de la madre del demandado), a quien se le embarga la finca original por la Hacienda Pública a comienzos del siglo pasado.
Logra alzar la traba pública la madre del demandado, Doña. Raimunda, en aplicación de la Ley 146/1961 en julio de 1966, adquiriendo como heredera su pleno dominio que luego en el año 1984 transmite por título de compraventa a su hijo.
Frente a ello, el demandado adquiere Don. Matías en el año 1958 el mismo día en que éste había inmatriculado la finca a su favor a través del expediente previsto en el art. 205 de la Ley Hipotecaria. Según aquella inscripción, Don. Matías, a la sazón de profesión Abogado, había acreditado -por la mera declaración testifical de dos vecinos, se supone que en acta de notoriedad tramitada de conformidad con lo dispuesto en el art. 298 del Reglamento Hipotecario - haber adquirido diez años antes la tan citada finca a Silvia. Ni el título que se logra inscribir, ni la actividad probatoria de la parte actora, han logrado acreditar otra cosa.
Dicho de otro modo no hay, salvo lo dicho, constancia alguna del título, en el sentido del art. 609 del Código Civil, que justificara la adquisición del dominio por parte Don. Matías. Y no solo ello, si la finca ya estaba inscrita, no solo se estaba incumpliendo el presupuesto básico para la aplicación del expediente inmatriculador del art. 205 de la Ley Hipotecaria , sino que se actuaba al margen de su titularidad real. No se ha explicado la razón por la cual, siendo su titular originaria Doña. Elvira, la Sra. Silvia ostentaba algún derecho sobre la finca litigiosa.
Más allá de lo expuesto, y si atendemos a la perspectiva estrictamente registral, el resultado de la comparación de los títulos es el mismo. Es ello lo que refleja la sentencia del Tribunal Supremo 14/febrero/94, a cuyo tenor: " es de lógica incuestionable que no puede pretenderse mejor condición para los títulos intabulados con el procedimiento excepcional del art. 205 LH que los que lo fueron por los procedimientos ordinarios, pues como dice esa doctrina científica el art. 207 es un resorte cautelar que emplea la Ley por la desconfianza que entraña aquel procedimiento excepcional y prueba de ello es que el lapso carencial establecido en el precepto solo atañe a los regulados en los arts. 205 y 206 LH y como que era que los inmatriculantes no pueden verse protegidos por el principio de la fe pública registral ".
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