Sentencia de la Audiencia Provincial
de Alicante (s. 9ª) de 18 de junio de 2012 (D. ANDRES MONTALBAN AVILES).
PRIMERO.-
Desestima
la sentencia de instancia la demanda de desahucio por precario, en base a dos fundamentos,
la situación de la demandada no sería la de precarista y excede de lo que puede
sustanciarse en el juicio de precario, lo que deriva de la existencia de un
contrato de arrendamiento. La recurrente hace las siguiente alegaciones: niega
el arrendamiento, afirma su legitimación y contradice la inadecuación del
procedimiento. Niega la existencia y la validez del contrato realizado de
espaladas a los demandantes, niega finalmente los pagos de suministros e
impuestos de la vivienda al menos en parte.
La recurrida insisten en la
falta de legitimación de los actores que no actuarían en beneficio de la herencia,
sino en el suyo propio y contra la voluntad de uno se los comuneros, la
tenencia de titulo por la demandada, sostiene la inadecuación del procedimiento.
En cuanto a los documentos aportados
por la recurrente acompañando al recurso, han de inadmitirse por no adecuarse a
ninguna de las previsiones del artículo 450 de la LEC , aun los de fecha
posterior pudieron obtenerse anticipadamente
SEGUNDO.-
Comenzando
por la objeción procesal de inadecuación del procedimiento.
Tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil
operada por Ley 1/2000 de 7 de enero, se suprimió la sumariedad del juicio de
desahucio por precario anterior; de forma que la actual sentencia que se dicte,
en las demandadas en que se reclama la recuperación de la plena posesión de una
finca rústica o urbana, cedida en precario, produce efectos de cosa juzgada. De
forma que dicha pretensión (art. 250.1.2º), únicamente puede ventilarse en el
juicio verbal regulado en el Título III del Libro II de la Ley 1/2000; se trata de un juicio
declarativo, sin limitación de alegación y prueba, y que por lo tanto admite la
discusión y acreditación en el mismo de cualquier cuestión compleja que pueda
ser opuesta por las partes. De forma que pueden debatirse en esta clase de
juicios los derechos posesorios y las relaciones jurídicas derivadas de los
mismos, pudiendo examinarse los títulos que justifiquen aquellas y éstas, sin
exclusión de las cuestiones complejas o los derechos posesorios. Así se ha
manifestado la doctrina más moderna, concretamente SAP de Teruel de 12 de
septiembre de 2005, SAP de Madrid de 19 de septiembre de 2005, SAP de Castellón
de 12 de junio de 2006, SAP de Barcelona de 2 de marzo de 2007, entre otras
muchas". Para que proceda la acción de recuperación de la finca cedida en
precario, la jurisprudencia viene
exigiendo la concurrencia de dos requisitos: 1º que el demandante ostente la
posesión real de la finca, a título de dueño, usufructuario, o cualquier otro
que le dé derecho a disfrutarla; y 2º que el demandado ostente la condición de
precarista, es decir que ocupe del inmueble sin título mas que la mera
tolerancia del dueño o poseedor y sin pago de merced, esto es, a título
gratuito.
Como recoge la SAP Baleares 6/2/2012,
"El artículo 250 de la LEC
de 2000 establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su
cuantía, las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una
finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o
cualquier persona con derecho a poseer la finca. Como dice la STS de 6 de noviembre de 2008,
se trata de una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un
bien ajeno, cuya posesión jurídica no le corresponde, aunque estemos en la
tenencia del mismo y por tanto sin título que justifique el goce de la
posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se
pierda o también porque otorgue una situación de preferencia, respecto a un
poseedor de peor derecho; supuestos suficientemente amplios para reconducir
hacia el juicio de desahucio lo que aquí se plantea en relación a la posesión
de una casa sin título o con título absolutamente ineficaz para destruir el de
los actores, evitando que la complejidad de la materia litigiosa, tan frecuente
en la solución de los Tribunales en la anterior normativa, remita a las partes
al juicio declarativo correspondiente, impidiendo constatar a través de un
juicio apto para ello, lo que constituye el fundamento de la situación de precario"
(STS 11-11-2010) o que "el juicio de desahucio por precario es hábil para
analizar la existencia o no de precario - lo que corresponde a la decisión de
fondo- ya que no se configura en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil como un
juicio especial y sumario, de "cognitio" limitada y prueba
restringida sino como un procedimiento declarativo que, aunque por razón de la
materia ha de tramitarse por las normas del juicio verbal, participa de todas
sus garantías de defensa, sin restricción alguna en materia de alegaciones y
prueba, y admite en su seno el debate de toda clase de cuestiones incluso las
que se refieren al título del demandado, que podrán resolverse en él con
efectos de cosa juzgada material; es mas, la propia Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil
1/2000, de 7 de enero, corrobora con claridad esta conclusión, pues en su apartado
XII, y después de relacionar los procesos de carácter sumario - cuya sentencia
no produce efectos de cosa juzgada -, añade que "La experiencia de
ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja,
en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como
fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece
muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones
y prueba y finalice con plena efectividad" (STS 13-10-2010)".
Más adelante recoge la
sentencia de la Sala
Primera del Tribunal
Supremo dictada el 11 de noviembre del 2010: "El art. 250 de la LEC de 2000 establece que se
decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que
pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida
en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a
poseer la finca. Como dice la STS
de 6 de noviembre 2008, se trata de una situación de hecho que implica la
utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no le
corresponde, aunque estemos en la tenencia del mismo y por tanto sin título que
justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque
habiéndola tenido se pierda o también porque otorgue una situación de
preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho; supuestos suficientemente
amplios para reconducir hacia el juicio de desahucio lo que aquí se plantea con
relación a la posesión de una casa sin título o con titulo absolutamente
ineficaz para destruir el de los actores y sin otra razón que la simple
tolerancia de este último, evitando que la complejidad de la materia litigiosa,
tan frecuente en la solución de los Tribunales en la anterior normativa, remita
a las partes al juicio declarativo correspondiente, impidiendo constatar a
través de un juicio apto para ello lo que constituye el fundamento de la
situación de precario, y que en el caso tiene por objeto la cesión al demandado
mediante documento privado de fecha 5 de mayo de 1999 del usufructo vitalicio
comprensivo de una casa en la que los otorgantes vienen explotando desde el 17
de agosto de 1982 un Bar-Frankfurt denominado ".........", en el que
el Sr.......... ha desempañado su trabajo de forma ininterrumpida haciendo
frente a las inversiones que fueron necesarias "para la adecuada
explotación y regencia del establecimiento".
Finalmente y recogiendo la STS 13 de octubre del 2010:
"Para rechazar el primero de los alegatos es suficiente reproducir la
correcta argumentación del fundamento de derecho segundo de la sentencia de la Audiencia que pone de
relieve que el juicio de desahucio por precario es hábil para analizar la
existencia o no de precario -lo que corresponde a la decisión de fondo- ya que
no se configura ya en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil como un juicio
especial y sumario, de "cognitio" limitada y prueba restringida sin o
"como un procedimiento declarativo que, aunque por razón de la materia ha
de tramitarse por la normas del juicio verbal, participa de todas sus garantías
de defensa, sin restricción alguna en materia de alegación y prueba, y admite en
su seno el debate de toda clase de cuestiones, incluso las que se refieren al
título del demandado, que podrán resolverse en él con efectos de cosa juzgada
material; es más, la propia Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil
1/2.000, de 7 de enero, corrobora con claridad esta conclusión, pues en su
apartado XII, y después de relacionar los procesos de carácter sumario -cuya
sentencia no produce los efectos de cosa juzgada-, añade que "La
experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales
excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que
se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de
precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a
plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad".
Ningún motivo existe para
considerar que no puede en este procedimiento analizarse el título de la demandada,
arrendamiento, fundamentado en lo esencial en su constitución por una
coheredera del bien arrendado.
TERCERO.-
En cuanto
a la legitimación de los coherederos para el ejercicio de la acción de
desahucio por precario, se dice en la contestación al recurso que actúan en su
propio interés y no en el de la herencia.
La herencia, de la que forma
parte la finca que ocupa la demandada, se encuentra en trámite de partición judicial.
El artículo 1068 del Código
Civil establece que "la partición legalmente hecha confiere a cada
heredero la propiedad exclusiva de los bienes que la hayan sido
adjudicados"; la partición hereditaria tiene por objeto la transformación
de las participaciones abstractas de los coherederos sobre el patrimonio
relicto en titularidades concretas sobre bienes determinados, bien en propiedad
exclusiva, bien en prodivisión, ya que, efectivamente, de la comunidad
hereditaria puede pasarse, por vía de partición, a un estado de indivisión
regido por las normas de la comunidad ordinaria, o por cuotas o romana (artículo
392 del Código Civil), (SSTS de 20 de octubre de 1992 EDJ 1992/10215, 25 de
abril de 1994 EDJ 1994/3612, 6 de marzo de 1999 EDJ 1999/5807, 28 de junio de
2001 EDJ 2001/12642 y 25 de junio de 4 2008). "Hasta que no se efectúe la
partición por cualquiera de los medios admitidos en Derecho no adquieren los
herederos la propiedad exclusiva de cualquier bien hereditario" (SSTS de 3
de junio de 2004 EDJ 2004/54926 y 17 de diciembre de 2007 EDJ 2007/243057).
En el presente caso, no
aparece acreditado en las actuaciones que se hubiera verificado la partición de
los bienes hereditarios, tampoco la división de bienes, ni su adjudicación.
(...)En el período de indivisión que precede a la partición hereditaria los
herederos poseen el patrimonio del causante colectivamente, permaneciendo
indeterminados sus derechos hasta que la partición se realiza, y en este estado
de indivisión, ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad
hereditaria (SSTS de 25 de junio de 1995). La partición tiene carácter de
operación complementaria de la transmisión y es siempre indispensable para
obtener el reconocimiento de propiedad sobre bienes determinados (STS de 4 de
mayo de 2005 EDJ 2005/68300). (STS 16/9/2010).
Resultan aquí "aplicables
las reglas de la comunidad hereditaria - sentencias 1143/1992, de 23 de diciembre,
y 875/1993, de 28 de septiembre -, entre ellas, la que le facultaba para
accionar en beneficio de la masa común, sin necesidad de haber sido apoderado
por los demás copartícipes - sentencias 200/1978, de 29 de mayo, y 516/1985, de
16 de septiembre ". (STS 21/2/2012) En el mismo sentido STS 7/11/2011: "
Esta Sala tiene declarado (sentencia de 15 de junio de 1982 EDJ 1982/3950) que
« es doctrina conocida que, producida la delación de la herencia, caso de
pluralidad de llamados, puede cualquiera de los herederos ejercitar en
beneficio de la masa común las acciones que correspondían al causante, sin necesidad
de poder conferido por los demás sucesores, aunque a éstos, en su caso, no les
perjudica la sentencia adversa- SS. 18 diciembre 1933, 26 junio 1948, 17 marzo
1969 EDJ 1969/43, 29 mayo 1978 EDJ 1978/172, etc-».
La acción de desahucio
ejercitada por los dos coherederos, no puede decirse que se ejercite en su propio
beneficio. La pretendida restitución de la finca a la herencia yacente, solo a
ésta beneficiaria, al integrar en la misma un bien susceptible de explotación
en provecho de la masa hereditaria.
CUARTO.-
En cuanto
a la validez del contrato de arrendamiento negada por la actora.
Se dice en SAP Alicante
10/3/2010 "Nos hallamos ante el contenido del artículo 397 del Código
Civil, a cuyo tenor ninguno de los condueños podrá, sin el consentimiento de
los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran
resultar ventajas para todos. Esta Sala ya ha tenido ocasión de pronunciarse al
respecto del artículo citado en las sentencias de 31 de julio de 2000 EDJ
2000/60757, 28 de junio de 2001 y 5 de febrero de 2003 EDJ 2003/18197, y en el
sentido de que en el mismo podemos encajar no solamente las alteraciones
materiales sobre la cosa, sino también las alteraciones jurídicas sobre la
misma, como podría ser la transmisión gratuita, el gravamen, la constitución de
servidumbres u otros derechos reales limitativos, y por supuesto la venta
onerosa por uno de los comuneros. Y es en este último apartado de la
transmisión onerosa donde se puede fundamentar la nulidad del contrato
litigioso, y como establecen las sentencias del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1966, 21 de febrero de 1969,
25 de abril de 1970 EDJ 1970/279, 14 de diciembre de 1974, 8 de julio de 1988,
25 de junio de 1990, y como más reciente la de 13 de noviembre de 2001 EDJ
2001/40426, el máximo acto de alteración de la cosa común - su enajenación -
por uno solo de los comuneros en contra de la exigencia de la unanimidad
requerida para esta clase de actos, incurre de un lado en la sanción prevista
en el artículo 4 del mismo Texto Legal, en cuanto es contrario a un mandato
legal expreso y, de otro, está evidenciando la celebración de un contrato en
que no existe el consentimiento de todos los que jurídicamente deben prestarlo,
incidiendo en el supuesto de inexistencia del artículo 1261. La enajenación de la
cosa común supone una alteración de la misma ya que tanto la jurisprudencia como la doctrina
estiman que esa alteración no solo es alusiva a actos materiales, sino a
aquéllos que tienen repercusión jurídica pues el artículo 397 no distingue y es
el que marca precisamente la frontera de los actos de mera administración y de
los que tiene mayor entidad para cada una de las cuales se marca
respectivamente el régimen de simple mayoría o el de unanimidad. Precisamente
se llega con la invocación de estos artículos, 397 y 398, a la determinación
discriminatoria de la validez y eficacia de los actos particulares de los
comuneros sin constancia del asentimiento de los demás, cuando la actuación de
aquéllos redunda en notorio y claro provecho de la comunidad, pero no en el
caso contrario, en que se declara la nulidad radical, como en el caso
contemplado en la Sentencia
de 14 de diciembre de 1973 de un arrendamiento que precisaba la unanimidad de
todos los copartícipes. Y si ello es así obvio resulta que la enajenación, de
mucha mayor entidad jurídica, requiere esa unanimidad, es decir el
consentimiento de todos los copropietarios para que el contrato tenga plena
virtualidad, lo que al carecer de tal requisito acarrea su nulidad. No puede,
en consecuencia, estimarse el motivo de impugnación de la sentencia en cuanto a
la validez del contrato, y tampoco puede serlo en cuanto a la validez parcial
de la compraventa objeto de autos por la cuota del vendedor ya que como señala
la sentencia del Tribunal Supremo de
19 de diciembre de 1985, el objeto de la compraventa, la finca, lo fue como
unidad física y jurídica y habiendo recaído el consentimiento de los
contratantes sobre ese objeto como tal ello trasciende a la infraestructura
causal del negocio, viciándolo de nulidad radical (artículos 1.261 y 1.275 del
Código Civil) al no coincidir la titularidad parcial que ostenta el enajenante
con la plena gama de titularidades de derechos que ostenta residualmente el
copartícipe".
SAP Madrid 28/4/2009.
"Dentro del régimen de la copropiedad, hemos de distinguir, conforme
resulta de los artículos 397 y 398 del Código civil, entre los actos de
administración y disposición. Para la validez de los primeros basta con el
acuerdo de la mayoría de los comuneros; para la validez de los segundos es necesario
el acuerdo de todos los comuneros.
El arrendamiento se califica
como un acto de administración, salvo en los supuestos de los contratos de
larga duración, dada la restricción que ello pueda suponer respecto de los
derechos dominicales.
Para la validez del
arrendamiento, en los términos no exceptuados, es necesario, como acto de administración,
el acuerdo favorable de la mayoría de los comuneros y, en este supuesto, los
contratos de arrendamiento de vivienda fueron otorgados por un solo comunero,
que representa únicamente la cuarta parte de la comunidad.
El consentimiento es requisito
esencial del contrato, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1261.1º del
Código civil y de acuerdo con lo establecido en el artículo 1259 del Código
civil, nadie puede contratar a nombre de otro sin estar por este autorizado, o
sin tener por ley representación legal.
El codemandado no ha aportado
poder alguno de los otros dos comuneros de las tres cuartas partes indivisas
del inmueble para celebrar contrato de arrendamiento a favor de tercero.
No podemos concluir que exista
consentimiento tácito de los demás copropietarios a los arrendamientos concertados
por el copropietario demandado, ni consta acto alguno de los otros dos
comuneros que revele su consentimiento a la ocupación de la finca por la
codemandada Dª Carla en su condición de arrendataria, debiendo recordarse que
solo son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente
manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún
derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de
la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados y que para que
los actos propios vinculen a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en
el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica,
causando estado (sentencias del Tribunal
Supremo de 31 de enero de 1995 EDJ 1995/553, 30 de septiembre de 1996
EDJ 1996/8163, y 20 de junio de 2002, entre otras muchas).
Es más, en el presente
supuesto existe prueba que impide tal conclusión pues, como hemos dicho, está
acreditado que las dos copropietarias de las tres cuartas partes indivisas no
conocieron el arrendamiento efectuado por el copropietario de la cuarta parte
indivisa restante hasta hace tres y cuatro años, respectivamente, y que nunca
consintieron expresa o tácitamente el arriendo del piso, que se oponen al mismo
y que jamás recibieron cantidad alguna de su hermano e hijastro,
respectivamente, por el alquiler u ocupación del citado piso ni, tampoco, de la
arrendataria.
En consecuencia, habiéndose
otorgado los dos sucesivos contratos de arrendamiento faltando el consentimiento
de la mayoría de los copropietarios, titulares de 3/4 partes indivisas de la
finca, y no constando que en ningún momento hayan consentido el arrendamiento,
los contratos concertados por uno de los copropietarios, que representa
únicamente la cuarta parte indivisa en el condominio, sin el consentimiento de los
otro dos, es nulo de pleno derecho (nulidad radical o absoluta), no meramente
anulable, sin posibilidad de sanación, ni, por ello, de caducidad de la acción,
ya que es obvio que se ha celebrado el contrato sin el consentimiento de todos
los que jurídicamente deben prestarlo (la mayoría de copropietarios si se trata
de acto de mera administración), tratándose de un supuesto de inexistencia de
consentimiento, esto es, del artículo 1261 del Código civil ".
En este mismo sentido la SAP Barcelona
9/12/2008 con relación a una aparcería "En este caso, resulta de lo
actuado que el contrato de aparcería de 15 de julio de 2002 (doc 1 bis de la
demanda) fue otorgado y suscrito únicamente por D. Rubén, copropietario de 1/9
parte indivisa de la finca, quien, a pesar de no adjuntar, describir, o
indicar, ningún poder, dice actuar en nombre y representación de los demás
copropietarios que menciona, alguno de los cuales, como Dª Margarita y Dª María
Rosario, ni siquiera eran copropietarias en el momento que se dice otorgado el
contrato, en el año 2002, por no haber hecho inventario y adjudicación de la
herencia de su abuela hasta julio de 2003.(...) Tampoco, a partir de lo
actuado, es posible alcanzar la conclusión presuntiva del consentimiento tácito
de los demás copropietarios a la aparcería concertada a favor del actor, no
habiendo constancia de ningún acto de los demás copropietarios que revele su
consentimiento a la ocupación de la finca por el actor en la pretendida
condición de aparcero, siendo así que la aplicación de la doctrina de los actos
propios, que tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en
el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la
libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables (Sentencia del
Tribunal Supremo de 28 de
noviembre de 2000 EDJ 2000/41086, que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional
73 EDJ 1988/389 y 198/1988 EDJ 1988/514, y el Auto del Tribunal Constitucional
de 1 de marzo de 1993; RTC 77/1993), requiere que la conducta previa contra la
que no se puede ir posteriormente presente ciertos caracteres, y así la jurisprudencia había ya recogido la
necesidad de la relevancia jurídica de la conducta, afirmando que los actos
deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situación
jurídica de su autor, y en cuanto a la significación jurídica del acto anterior
es menester que ésta pueda ser valorada objetivamente como índice de una
actitud adoptada respecto a la situación jurídica en la cual ha sido realizada.
No hay constancia de ninguna
otra relación de los demás copropietarios con el demandante, no habiendo
constancia de que hayan cobrado ninguna cantidad del pretendido aparcero,
habiéndose mantenido la pretendida relación de aparcería exclusivamente con el
Sr. Rubén, según aparece por la documental que se acompaña a la demanda, de la
que resulta una relación laboral entre ambos (doc 6 de la demanda), así como
una relación comercial entre ambos (doc 5 de la demanda) de venta de uva
Chardonnay, en agosto de 2005, del Sr. Rubén a "Celler Can Pages
S.L.", en el mismo domicilio, en Sant Pere de Ribes, del demandado Sr.
José Miguel, la cual motivo la emisión, como instrumento de pago, de los
pagarés que en la demanda se presentan como de pago del canon de la aparcería
que, sin embargo, en el pacto tercero del contrato, se acordó que se pagaría a
partir del cuarto año, que todavía no se había alcanzado.
Por lo tanto, en este caso,
habiéndose otorgado el contrato de aparcería faltando el consentimiento de ocho
de los copropietarios, titulares de 8/9 partes indivisas de la finca, y que no
consta que en ningún momento hayan consentido la aparcería, el contrato
concertado por uno de los copropietarios, sin el consentimiento de los otro
ocho copropietarios, es nulo de pleno derecho, sin posibilidad de sanación, por
cuanto esta evidenciando la celebración de un contrato en el que no existe el
consentimiento de todos los que jurídicamente deben prestarlo, incidiendo en el
supuesto de inexistencia del artículo 1261 del Código Civil, siendo doctrina reiterada
(Sentencias del Tribunal Supremo de
15 de febrero de 1980 EDJ 1980/1149, 25 de mayo de 1987, 6 de octubre de 1988
EDJ 1988/7742, 7 de junio de 1990 EDJ 1990/6014, y 22 de diciembre de 1992 EDJ
1992/12725, 3582/1987, 7387/1988, 4741/1990, y 10642/1992), que la nulidad
radical de un contrato puede aducirse tanto por vía de acción como de
excepción, a diferencia de la nulidad relativa o anulabilidad, a la que se
refieren los artículos 1300 y ss del Código Civil, que no puede hacer valerse
por vía de excepción, sino exclusivamente a través del ejercicio de la
correspondiente acción, en la demanda principal, o mediante la reconvención,
siendo esta doctrina también aplicable tras la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil, que en su artículo 408,2 se limita a otorgar al actor la
facultad de solicitar del Tribunal la posibilidad de contestar a la oposición
del demandado fundada en la nulidad absoluta del negocio en que se funda la
pretensión del negocio del que en la demanda se dio por supuesta su validez, en
el mismo plazo establecido para la contestación a la reconvención, pero sin que
ello signifique que la nulidad deba ser opuesta por el demandado por medio de
la reconvención.
A mayor abundamiento, es
igualmente es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 1932, 15 de enero de 1949, 20
de octubre de 1949, 28 de abril de 1963, 15 de diciembre de 1993 EDJ 1993/11488,
y 10 de noviembre de 1994 EDJ 1994/8873), la que viene admitiendo la
posibilidad de la declaración de oficio, sin necesidad de petición de parte, de
la nulidad radical o absoluta de los contratos, para evitar que los fallos de
los Tribunales, por el silencio de las partes, puedan amparar hechos
constitutivos de delito, o simplemente torpes o ilícitos".
Pues bien arrendada la
vivienda por la coheredera, madre de la arrendataria, sin el consentimiento de
los otros dos coherederos que ostentan el 70,83% de la propiedad, el contrato
resulta nulo con nulidad absoluta, incidiendo en la inexistencia que
normativiza el artículo 1261 del CC.
No es óbice el que la
arrendadora se considerara heredera única de la finca que arrendó, afirmación no
probada y error del que ningún obstáculo había para superar, mediante consulta
al Registro de Últimas Voluntades.
Ninguna trascendencia tiene
que durante la ocupación de la vivienda pagasen los servicios, bien la demandada
o bien se cargasen a gastos de la comunidad hereditaria, lo que solo daría
lugar en su caso aun estado de cuentas pendiente. Para concluir la demandada ha
venido ocupando la finca sin título valido alguno por mera tolerancia de la comunidad
hereditaria, su condición de precarista es pues evidente, al concurrir los dos
requisitos esenciales, uno, que las personas que ejercitan la acción tengan la
posesión mediata de la finca como propietarios, usufructuarios o por cualquier
otro título que le dé derecho a disfrutarla y, otro, que la persona o personas demandadas
disfruten o tengan la posesión inmediata del inmueble sin título legitimador,
lo que cabalmente concurre en este supuesto.
El recurso será en
consecuencia estimado.
No hay comentarios:
Publicar un comentario