Procesal Civil. Retracto legal o derecho de adquisición preferente. Retracto arrendaticio. Equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (s. 4ª) de 5 de julio de 2012 (D. JUAN MARTINEZ PEREZ).

SEGUNDO.- (...) La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de mayo de 2007 declara: " (...) Este criterio de equiparación entre las enajenaciones contractuales y en pública subasta judicial a los fines del retracto legal de que tratamos, es el mantenido por la doctrina de ésta Sala, lo que reitera la de 12 de febrero de 1996. Sea cual fuere las opiniones doctrinales sobre la adjudicación en subasta judicial, lo cierto es que el legislador las considera aptas para dar lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, equiparándolas a las ventas.

(....). La jurisprudencia de esta Sala también ha reconocido reiteradamente, salvo con mínimas excepciones, que la adjudicación del objeto arrendado en pública subasta en un supuesto comprendido en los arts. 47 y 48 de esta última Ley (sentencias de 2 de marzo de 1959, 29 de enero de 1971 y 30 de junio de 1994, y las que en ellas se citan), como no podía ser menos a la vista de lo preceptuado en el Código civil y en la propia LAU de 1964. El problema es el que se ha expuesto: si se puede ejercitar el retracto antes del acto de aprobación del remate y adjudicación del bien subastado. La misma sentencia citada, de 8 de junio de 1995 confirma tal posibilidad, con apoyo de reiterada jurisprudencia, en estos términos: En un caso en que la retrayente no esperó al otorgamiento de la escritura para deducir su pretensión, sino que lo hizo en los días siguientes a la adjudicación en una subasta del procedimiento del artículo 131 de la Ley Hipotecaria, el Tribunal Supremo en Sentencia de 25 de Junio de 1.927, dijo: "... el artículo 1.254 del Código Civil, orientándose en sus concordantes, 1.258, 1.445 y 1.450, ni prohíbe la presentación de las demandas de retracto antes de que los actos de cesión en los procedimiento judiciales sean formalizados y convalidados por la escritura pública, ni establece otra exigencia que la de que las acciones que se utilicen resulten ejercitadas dentro de los nueve días siguientes al de que se tenga conocimiento de la perfección y consumación de la enajenación por la transmisión y entrega del inmueble a la libre disposición del comprador...", y otra de 11 de Junio de 1.985, ya se había pronunciado de manera semejante. 

Antes de ésta, la de 11 de julio de 1992, decía: " aunque no se trata de cuestión pacífica y es cierto que una jurisprudencia relativamente ha venido sosteniendo que, en los casos de subasta judicial, el nacimiento de la acción de retracto no se produce hasta la consumación de la venta, mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, la más reciente doctrina de esta Sala (contenida en las SS. 30-10-1990 y 1-7-1991) ha venido a cambiar el anterior criterio jurisprudencial, en el sentido de que la aprobación judicial de la subasta, al entrañar la perfección del contrato (como dice la primera de ellas) o la consumación del mismo (como afirma la segunda), determina el nacimiento de la acción de retracto, a lo que puede agregarse, reforzando la argumentación de las expresadas sentencias, que con la aprobación del remate y la subsiguiente adjudicación al rematante de la finca subastada, se opera la consumación del contrato (venta judicial), pues a la referida adjudicación que el Juez hace al rematante no hay obstáculo legal alguno en atribuirle el carácter de tradición simbólica o «ficta», al no ser «numerus clausus» la enumeración de formas espiritualizadas de tradición que hacen los arts. 1462. 2.º a 1464 del CC (SS. 31-10-1983 y 20-10-1989), entre otras], con lo que, consumada ya la venta por la concurrencia de título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante de la finca subastada), el posterior otorgamiento de la escritura pública, aunque imprescindible para otros efectos trascendentes (entre otros, el acceso de la adquisición al Registro de la Propiedad), no será necesaria para que, a los efectos aquí estudiados, concurra el requisito de la tradición (la instrumental del art. 1462.2.º del CC), al haberse producido ya la misma con anterioridad en la forma «ficta» o simbólica antes expresada, por lo que con arreglo a dicha doctrina, que es la que mantiene esta Sala, la acción de retracto, en caso de subasta judicial, nace desde la celebración de dicha subasta".

A la vista de los datos antes referidos y doctrina jurisprudencial citada procede desestimar la pretensión revocatoria formulada con carácter principal, debiéndose, en consecuencia, mantener la subrogación por derecho de retracto en favor del actor, pues en el momento de la interposición de la demanda, en que se ejercitó la acción de retracto, ya había nacido el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario y actor, pues se considera que dicho derecho surgió en la comparecencia de 20 de mayo de 2010, en que se mejoró la postura por parte de la mercantil Tico Tauro, S.L., pues en esta fecha se perfeccionó en favor de ésta mercantil la transmisión de las fincas registrables, objeto de retracto, estando legitimado el actor para ejercitar su derecho al tener conocimiento de las condiciones de la transmisión y ostentar la condición de arrendatario, no aceptándose la tesis que se sostiene por la parte apelante, quién pretende fijar el nacimiento del derecho de retracto en la fecha en que se dictó el decreto de adjudicación, en perjuicio evidente del arrendatario, pues en dicha fecha ya se había extinguido el contrato de arrendamiento y perdido su condición de arrendatario el actor.

Se acepta lo razonado en los fundamentos de derecho tercero y cuarto, ya que la subasta judicial y la transmisión en los términos que prevé el artículo 670 de la LEC faculta para el ejercicio del derecho de retracto, considerándose que el derecho ejercitado por el actor no es contrario a las exigencias de la buena fe, en tanto que se ha ejercitado en base a los preceptos establecidos en el ordenamiento jurídico.