Civil – Contratos. Compraventa de bienes inmuebles. Requerimiento del artículo 1504 del Código Civil, como requisito necesario para la resolución en las ventas de bienes inmuebles con precio aplazado.

Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2012 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

TERCERO.- El recurso de casación viene fundamentado en la vulneración del artículo 1504 del Código Civil, en relación con los artículos 1124 y 1256 del Código Civil.

El motivo se estima pues el beneficio que para el comprador supone la aplicación del artículo 1504 del Código Civil, en tanto le permite mantener la eficacia de un contrato pese a incumplir los plazos fijados para pagar el precio diferido, "interín no haya sido requerido [de resolución] judicialmente o por acta notarial", no puede interpretarse extensivamente ni, en consecuencia, llevarse el beneficio más allá de lo específicamente previsto por el legislador mediante dicha norma.

En tal sentido esta Sala, en sentencia núm. 381/2008, de 8 mayo, afirmó ser cierto que el requerimiento a que alude el artículo 1504 del Código Civil, como requisito necesario para la resolución en las ventas de bienes inmuebles con precio aplazado, ha de entenderse como una voluntad resolutoria inequívoca, manifestada al comprador mediante requerimiento judicial o por acta notarial, añadiendo que "en cuanto a que el requerimiento del vendedor contenga una intimación a pagar, ello no le priva de validez pues la doctrina viene admitiendo el requerimiento resolutorio que se hace condicionado a la posibilidad de pagar en breve plazo (Sentencias de 2 de febrero de 2005, 18 de octubre de 2004, 28 de enero de 1999 y 14 de noviembre de 1997, entre otras muchas)".

En el mismo sentido se pueden citar las sentencias de 13 diciembre 2004, 23 julio 2007 y 11 julio 2008.

Este es el caso ahora contemplado ya que el comprador recibió un requerimiento por vía notarial en fecha 9 de enero de 2007 a fin de que pagara lo debido en un plazo de quince días y, en caso de no hacerlo, quedaba notificado de la voluntad de la vendedora de resolver el contrato, cumpliéndose así lo previsto en dicha norma. A ello siguió la interposición de la demanda de resolución, una vez transcurrido con exceso dicho plazo, y el comprador continuó sin cumplir sus obligaciones de pago, que conocía perfectamente en cuanto se referían al pago de las cantidades correspondientes a la amortización de los préstamos hipotecarios, que -como parte del precio pactado- había retenido para tal finalidad; por lo que la conclusión obtenida por la Audiencia de que no se dio cumplimiento al requisito ha de entenderse que vulnera lo establecido por el artículo 1504 del Código Civil, en relación con el 1124 del mismo código.