Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2013 (D. FRANCISCO MARIN CASTAN).
SEGUNDO.- El desarrollo argumental del motivo añade a la cita de los arts. 1124 y
1461 CC el interés casacional consistente en existir jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la materia y jurisprudencia
de esta Sala, representada por las sentencias de 10 de octubre de 1987 y 24 de
junio de 1992, que no consideran la licencia de primera ocupación como un
requisito de la entrega.
Se añade que en el contrato
privado la entrega se hacía depender únicamente de la expedición del
certificado final de obra por los técnicos correspondientes y, finalmente, se
invoca el criterio de varias sentencias de las Salas de lo Contencioso-
Administrativo de los Tribunales Superiores de Justicia de Andalucía y de la Comunidad Valenciana
que entienden concedida la licencia de primera ocupación por silencio
administrativo positivo tras la solicitud de la licencia.
TERCERO.- El problema de la
falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de
una vivienda por el promotor-vendedor ha sido examinado por el Pleno de esta
Sala en su sentencia nº 577/2012, de 10 de septiembre, que para el caso en que
el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como
requisito de la entrega de la vivienda declara, en lo que aquí interesa y con vocación
de unificar doctrina, lo siguiente: «Debe valorarse como esencial la falta de
obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las
circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser
posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la
legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría
haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble
al patrimonio del adquirente».
Esta tesitura justifica la
resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento de
que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato
cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un
plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la
referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía,
disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su
otorgamiento».
CUARTO.- De aplicar la
doctrina y el criterio de decisión de dicha sentencia de Pleno al único motivo del
presente recurso se desprende que debe ser desestimado, ya que incluso se da
una muy sustancial identidad entre los respectivos casos litigiosos al variar
únicamente la concreta vivienda objeto del contrato de compraventa y las
personas compradoras, también extranjeras en aquel caso, siendo la misma la
sociedad promotora-vendedora y siendo el mismo el conjunto residencial en el
que se ubican las viviendas.
A lo anterior, suficiente por
sí solo para justificar la desestimación del recurso, deben añadirse las siguientes
consideraciones:
1ª) La tesis de que la
licencia de primera ocupación queda obtenida por silencio administrativo
positivo, que constituía uno de los fundamentos de la sentencia de primera
instancia y se invoca también al final del alegato del motivo examinado, ha
sido desestimada por la Sala
3ª de este Tribunal Supremo en su sentencia de 28 de enero de 2009 (rec.
45/2007), que al conocer de un recurso en interés de la ley interpuesto
precisamente contra una sentencia de la
Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior
de Justicia de Andalucía con sede en Málaga mantiene su doctrina
jurisprudencial anterior a la Ley
4/1999 en el sentido de que no pueden entenderse adquiridas por silencio
administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística.
2ª) La pendencia de un
expediente de revisión de oficio de la licencia de obras por el Ayuntamiento de
Marbella y de una impugnación de la misma licencia por la Junta de Andalucía no solo
generaba una total incertidumbre acerca de la obtención final de la licencia de
primera ocupación sino que además suponía un riesgo nada remoto de futura
demolición de la vivienda comprada conforme a la doctrina de la Sala 3ª de este Tribunal
Supremo representada por su sentencia de 18 de marzo de 2008 (rec. 586/06) y
todas las que cita como precedentes.
3ª) El cumplimiento de la
obligación de entrega por el promotor-vendedor no puede entenderse limitado a que
la vivienda lo sea en un sentido puramente físico, con paredes, techo, suelo y
posibilidad material de tener unos suministros básicos, sino que debe
comprender también que la vivienda lo sea en su aspecto jurídico, permitiendo
que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda
ejercer libremente su derecho a disponer de la vivienda alquilándola o
vendiéndola sin obstáculos legales ajenos a su esfera de influencia y que, en
cambio, el promotor-vendedor sí debe despejar adecuadamente como responsable de
que la edificación se ajuste a las normas urbanísticas.
4ª) La protección del derecho
de propiedad y la seguridad del tráfico que en principio garantiza el sistema
registral español, en el que por ley se informa también de la legalidad
urbanística de los inmuebles, se vería considerablemente menoscabada si el
comprador de una vivienda de nueva construcción, inscrita en el Registro de la Propiedad sin apariencia
alguna de ilegalidad urbanística, se viera obligado a aceptar su entrega y a
pagar el resto del precio en unas circunstancias que lleguen hasta el punto de
hacerle temer por una futura demolición de la vivienda comprada, siendo estas
circunstancias las que a su vez equivalen a un incumplimiento de la obligación
del vendedor de entregar la vivienda en un determinado plazo por más que en el
contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la
escritura pública "una vez finalizadas las obras", como en el
presente caso, pues también el contrato le obligaba a entregar la vivienda y,
por las razones antedichas, no es lo mismo terminar físicamente la vivienda que
entregarla en condiciones de habitabilidad e idoneidad para el tráfico jurídico.
5ª) También desde el punto de
vista de la normativa protectora de los compradores de viviendas, expresamente
considerada en la sentencia recurrida, debe llegarse a la misma conclusión,
porque el deber de información del promotor-vendedor no puede concebirse en
términos meramente formularios, considerándolo cumplido por la sola mención en
el contrato de la licencia de obras y de la puesta a disposición del comprador de
toda la documentación relativa a la vivienda, ya que lo fundamental es su
contenido material que, en el presente caso, imponía a la promotora-vendedora
hoy recurrente, dada su condición de profesional del sector y conforme al art.
1258 CC, informar a la compradora de que la edificación del conjunto
residencial no se correspondía con la calificación urbanística del suelo.
6ª) Si la seguridad de la propiedad
inmobiliaria es uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos
avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía
estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al
crédito, mayor importancia tiene aún, si cabe, cuando los compradores son
extranjeros con menos facilidad para conocer toda la legislación española que
pueda afectarles al comprar una vivienda en España pero que compran desde la
confianza que les merece el sistema español de protección del derecho de
propiedad.
7ª) Finalmente, el escrito
presentado por la parte recurrente en el registro general del Tribunal Supremo el
viernes inmediatamente anterior al martes señalado para la votación y fallo del
recurso, a cuyo contenido y tramitación se refieren los antecedentes de hecho
octavo, noveno y décimo de la presente sentencia, no solo no podía lograr la
finalidad expresamente pretendida de demorar esta sentencia, siquiera sea
porque dicha parte recurrente omite cualquier explicación acerca de por qué
presenta en febrero de 2013 un documento del que dispone desde julio de 2012,
sino que, además, viene a corroborar por sí mismo el acierto de la sentencia recurrida
al acordar la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la
obligación de entrega de la vivienda en el plazo pactado: primero, porque la
licencia de primera ocupación no se ha obtenido hasta el mes de junio de 2012,
cuando el plazo límite pactado para la entrega era el 31 de octubre de 2005; y
segundo, porque la licencia obtenida ni tan siquiera es completa, ya que
excluye las piscinas comunitarias y, por tanto, uno de los elementos incluidos
en el contrato, expresamente mencionado en la memoria de calidades, como integrante
de las expectativas de disfrute de la vivienda por el comprador, computado en
la determinación del precio pactado y, en fin, computable también en el tráfico
jurídico si el comprador pretendiera vender o alquilar la vivienda.
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