Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2013 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).
SEGUNDO.- (...) En el primer
motivo se plantea la necesidad de unanimidad para autorizar la modificación del
título constitutivo en cuanto afecta a elementos comunes.
En el segundo motivo, que
ahora analizamos se plantea por los recurrentes la inadecuación de los estatutos
a la redacción de la LPH ,
de 1999 que consideran nulos, sin necesidad de plantear acción de nulidad en
base a la disposición final única de la
Ley 8/1999, insistiendo en la necesaria unanimidad para
alterar los elementos comunes, que no puede ser soslayada por los estatutos que
pretenden eludir la aplicación de una norma imperativa.
Esta Sala declara que no puede
negarse que para la alteración de los elementos comunes, es precisa la unanimidad
de los comuneros, como establecen los preceptos invocados, sin perjuicio de que
vía estatutaria o título constitutivo se puedan establecer adaptaciones que no
afecten a normas prohibitivas.
Sin embargo, en los estatutos,
debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad , se permitía el cierre de pasillos,
cuando los titulares de las viviendas que a ellos daban, prestaran su
consentimiento, lo cual no infringe norma alguna de "ius cogens",
pues no priva de uso al resto de los comuneros, no altera la configuración
externa y no afecta a su estructura ni su estabilidad.
Asimismo quedan sin efecto las
cláusulas contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten
contrarias o incompatibles con esta Ley.
2. Los estatutos de las
comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo de un año, a lo dispuesto
en esta Ley.
No ha resultado infringida
dicha disposición, pues el precepto estatutario redactado bajo la vigencia de la Ley de 1960, no precisa de
adaptación alguna, dado que la normativa de modificación de elementos comunes,
no ha sufrido variación, en lo que afecta a la cuestión aquí tratada.
A tal efecto, los recurrentes
citan doctrina jurisprudencial, entre la que debemos destacar las sentencias de
22 de mayo de 1995, 22 de diciembre de 1994, 31 de enero de 1987 y 19 de julio
de 1993 (sic).
Sentencias de 22 de mayo de
1995 y 22 de diciembre de 1994: Es reiterada la jurisprudencia del Tribunal
Supremo (vid. Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1976 y 22
de diciembre de 1994) según la cual los Estatutos pueden establecer cuantos pactos no sean contrarios a
las normas de carácter imperativo, contenidas en la ley, y entre éstas se
cuentan las que impiden hacer obras que afectan de modo sustancial al edificio,
por lo que debe concluirse que las obras efectuadas no pudieron ser aprobadas
por la Junta de
Propietarios, sin el voto unánime de sus miembros.
En la referida sentencia de
1995 se acepta que los estatutos prevean la posibilidad de agrupación o segregación
de locales, sin autorización de la
Junta , pero las obras efectuadas excedían de las autorizadas en
los estatutos.
Las SSTS de 31 de enero de
1987, entienden que el precepto estatutario que prevé la posibilidad de dividir
o agrupar locales, infringe la LPH ,
en cuanto ello supone la afectación del portal del edificio.
En conclusión, las sentencias
citadas como referente jurisprudencial, en su mayor parte, consideran que los
estatutos violan una norma prohibitiva al permitir conductas que exceden de un
uso inocuo, por lo que los comuneros razonablemente se consideraban
perjudicados por alterarse el portal, la fachada o excederse de la autorización
estatutaria.
En el presente caso, la
autorización estatutaria era clara, no fue usada en exceso, no priva de uso a ningún
otro comunero, estaba inscrita en el Registro de la Propiedad , cuando fueron
adquiridas las viviendas por los recurrentes y no consiguieron que se
modificasen los estatutos en la Junta General de 17 de julio de 2007, pese a lo
que no impugnaron el acuerdo.
Tampoco puede entenderse que
la cláusula estatutaria fuese discriminatoria, ni que favoreciese a unos comuneros
en perjuicio de otros, ni que se hubiese prerredactado por el promotor en su
propio beneficio o de sus allegados. Ni siquiera trae como consecuencia una
alteración de las cuotas de participación en elementos comunes, sino que se
limita a conferir el uso exclusivo de un elemento común, situación que es
aceptada por la doctrina y jurisprudencia, como de ordinario ocurre con las
cubiertas de los edificios, patios de luces, plazas de estacionamiento sitas en
elementos comunes, etc.
En este sentido la STS 20-6-2011. Rec 1520 de
2007, no permite el cierre de pasillos al no estar previsto en los estatutos.
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