Civil – Contratos. Compraventa de vivienda en construcción. Garantía de reintegro de las cantidades anticipadas de la Ley 57/1968. No es necesaria la previa resolución judicial. La Sala confirma la estimación de la demanda interpuesta por un comprador de vivienda en construcción contra la entidad aseguradora, pidiendo la devolución de las cantidades anticipadas tras haber comunicado a la promotora la resolución del contrato de compraventa una vez vencido el plazo de entrega sin licencia de primera ocupación.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015.

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SEGUNDO.- En el motivo primero del recurso se citan como infringidos los arts. 2, 3 y 4 de la Ley 57/1968 y se alega la existencia de interés casacional por resultar contradictoria la sentencia recurrida con otras dictadas por otra Sección diferente de la misma Audiencia Provincial, en la medida que en unos casos se ha llegado a la conclusión de que la garantía es exigible sin que sea necesaria la previa resolución del contrato de compraventa mientras que en otras sentencias se ha seguido el criterio opuesto, que la parte recurrente defiende como acertado, de entender que, por su carácter accesorio respecto del contrato de compraventa, y por no tratarse de un aval a primer requerimiento, no es posible exigir la devolución de las cantidades anticipadas y garantizadas sin antes resolver el contrato de compraventa, pudiendo la aseguradora oponer al comprador las mismas excepciones referidas al cumplimiento de dicho contrato que podría oponerle la promotora-vendedora. Como exponente del primer criterio, seguido por la sentencia recurrida, se cita, además de esta, la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6ª, de 27 de noviembre de 2009. Y como exponente del criterio opuesto, que se invoca como correcto, se citan las sentencias de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Valencia de 30 de junio de 2010 y 3 de septiembre de 2010.

La parte demandante-apelante y recurrida se ha opuesto al recurso alegando, en resumen, que tiene la condición de consumidor, que concurren los supuestos de hecho contemplados en las condiciones particulares de los contratos de seguro suscritos y en el art. 2 de la Ley 57/1968 para poder reclamar y que la demanda se formuló antes de que la promotora obtuviera las preceptivas licencias de primera ocupación, resultando evidente el incumplimiento contractual de la obligación de entrega en cuanto al plazo pactado y en cuanto al deber de facilitar la referida cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. En suma, se interesa la desestimación por tres razones: a) Porque existe jurisprudencia de la Sala Primera (concretamente la STS 367/2003, de 9 de abril de 2003) que resuelve la controversia en el mismo sentido que la sentencia recurrida (contrario a supeditar el aval a la previa resolución contractual); b) porque del propio art. 3 de la Ley 57/1968 se desprende que no es necesaria la previa resolución judicial del contrato de compraventa; y c) porque no existe ni en los contratos de seguro ni en la Ley 57/1968 mención alguna a la necesidad de resolución del contrato como previa a la reclamación frente a la aseguradora, tratándose de dos contratos independientes como ha declarado esta Sala (SSTS de 4 de noviembre de 1989 y 9 de diciembre de 1997). Termina diciendo que, además de concurrir los requisitos legales (art. 2 de la Ley 57/1968), también se cumplió la exigencia contractualmente establecida de requerir notarialmente al promotor-vendedor y que este no hubiera devuelto las sumas anticipadas con sus intereses (la solicitud de rescisión de los contratos y requerimientos tuvo lugar el 18 de julio de 2008).

TERCERO.- (...) Sobre la alegada necesidad de una previa resolución judicial del contrato de compraventa para poder demandar al garante, la sentencia de 7 de mayo de 2014 (recurso nº 828/2012), relativa a un aval pero igualmente aplicable a un seguro de afianzamiento como el del presente caso, declara que «[e]l artículo 1 de la Ley 57/1968 regula la posición del avalista como figura autónoma por lo que, una vez acreditado el incumplimiento tardío de la obligación garantizada por el aval, no podemos entrar en si la demora es excesiva o no, porque nada de ello permite el legislador que se oponga ya que, incumplida la obligación de entrega, el avalista debe devolver las cantidades entregadas a cuenta, debidamente reclamadas», y establece, como doctrina jurisprudencial, que «cuando se demanda exclusivamente al avalista en juicio declarativo, reclamando el importe del aval constituido al amparo de la Ley 57/1968, la entidad de crédito no podrá oponer las excepciones derivadas del artículo 1853 del Código Civil, debiendo abonar las cantidades, debidamente reclamadas y entregadas a cuenta, una vez incumplido el plazo convenido para la obligación de entrega por cualquier causa», doctrina que ahora se reitera.

En cuanto a la también alegada irrelevancia resolutoria del simple retraso en la obtención de la licencia de primera ocupación, la sentencia de 20 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013), interpretando el art. 3 de la Ley 57/1968, declara que «el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme al art. 3 de la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, siempre que, como resulta de la sentencia del pleno de esta Sala de 5 de mayo de 2014 (rec. 328/2012), el derecho a resolver se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada aun después de la fecha de la fecha estipulada para la entrega», doctrina que igualmente se reitera en la presente sentencia. Merece destacarse, además, que aquella sentencia indicaba, como una de las razones para equiparar la «rescisión» contemplada en el art. 3 de la Ley 57/1968 a la resolución contractual por incumplimiento del plazo de entrega por el vendedor, «[e]l riesgo, nunca descartable y en los últimos años nada improbable, de insolvencia del promotor-vendedor, que puede agravarse precisamente por el transcurso del tiempo, reduciendo entonces las expectativas del comprador como acreedor en un eventual concurso del promotor», evento que en el presente caso se produjo unos días después de que la compradora comunicara a la vendedora la resolución de los contratos por incumplimiento del plazo de entrega.

Si a lo anterior se une la relevancia que la licencia de primera ocupación o «cédula de habitabilidad» tiene en la Ley 57/1968 (arts. 2 a ] y 4) y la progresiva importancia que la reciente jurisprudencia de esta Sala le ha venido atribuyendo como requisito que completa la entrega de la vivienda en cuanto objeto apto para el tráfico jurídico (SSTS 10 de septiembre de 2012, recurso nº 1899/2008, de Pleno, 8 de noviembre de 2012, recurso nº 877/2010, 12 de febrero de 2013, recurso nº 1439/2010, y 11 de marzo de 2013, recurso nº 576/2010), la desestimación del recurso no viene sino a corroborarse, porque el retraso de más de un año en el otorgamiento de la licencia de una de las viviendas y de casi dos años en el de la otra, debido a la falta de terminación de las obras de urbanización y no sin que la promotora llegara a un convenio con el Ayuntamiento, es bien revelador de un incumplimiento de la promotora que, salvo prórroga concedida por el comprador y ajustada a los términos del art. 3 de la Ley 57/1968, determinaba la responsabilidad de la aseguradora demandada frente a la compradora demandante.

En definitiva, la sentencia recurrida se ajusta plenamente a la doctrina jurisprudencial de esta Sala fijada al conocer de recursos de casación por interés casacional que planteaban las mismas cuestiones que el presente recurso.