Sentencia del
Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Las Palmas de Gran Canaria de 4 de marzo
de 2015 (Juan José Cobo Plana).
PRIMERO.- Celebrado entre las partes un contrato de
compraventa, de solar por un precio consistente en una parte de efectivo y otra
parte en viviendas y plazas de garaje, DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T.
ejercitan una acción de reclamación de las cantidades que en concepto de
indemnización se fijan en el contrato para el caso de que el mismo se considere
incumplido por CCC por falta de entrega en el plazo pactado de las viviendas y
plazas de garaje convenidas.
Gran parte del pleito gira en la interpretación que
haya de darse a la cláusula e) del contrato que contempla el incumplimiento del
mismo y las penalizaciones que del mismo se derivan.
Dice la referida cláusula e):
“1.- Transcurrido el plazo de 30 meses a contar desde el
otorgamiento de la Licencia
de obras, o en su caso el plazo máximo fijado en el apartado b de la presente
estipulación, esto es el día 1 de marzo de 2010 sin que la compradora entregue
las viviendas y plazas de garaje a que se refiere el apartado a) anterior, se
entenderá incumplida la obligación de pago de parte del precio, por lo que
quedarán facultados los vendedores para optar, bien por prorrogar por un
periodo máximo de un año más dicho plazo, en cuyo caso devengará, en concepto
de cláusula penal, la cantidad de 30,05 euros, por cada día prorrogado hasta la
entrega de las viviendas y plazas de garaje; bien por exigir el pago en
efectivo de la parte del precio que restare, con un devengo del 10% de
intereses de demora, quedando facultados en tal caso, para la ejecución
anticipada del aval bancario que se hubiera entregado en garantía de dicho
pago, sin otro requisito que la notificación fehaciente a la compradora de la
decisión adoptada.
2.- Transcurrido en su caso, el plazo de prórroga de un
año a que se refiere el apartado anterior, sin que la compradora entregue las
viviendas y plazas de garaje a que se refiere el apartado a) de la presente
estipulación se entenderá definitivamente incumplida la obligación de pago de
parte del precio, y salvo opción ampliatoria de los plazos por parte de los
vendedores, en los términos pactados en el anterior apartado, quedará obligada
la compradora a abonar en los tres días naturales siguientes al vencimiento de
dicho plazo el importe de 156.263 euros, incrementado en un 10% de intereses de
demora, quedando facultados en cualquier caso los vendedores para hacer
efectivo el cobro mediante la ejecución del aval descrito en el apartado d)
anterior.
Asimismo, y en concepto de cláusula penal, y como posible
resarcimiento de los daños y perjuicios que la falta de entrega de las
viviendas y plazas de aparcamiento producirán a los vendedores, que no obtendrá
la rentabilidad inmobiliaria que con el pacto alcanzado pretenden, se devengará
a su favor una indemnización por importe de 84.142,00 euros.
SEGUNDO.- Expuesta la anterior estipulación, es un
hecho no controvertido que, llegada la fecha del día 1 de mazo de 2010, los
vendedores, de conformidad con lo estipulado, concedieron sendas prórrogas, la
primera por un año, hasta el 1 de marzo de 2011 (doc. 4 de la demanda), la
segunda por otro año, hasta el 1 de mazo de 2012 (doc. 5 de la demanda), y la
tercera por cuatro meses, hasta el 1 de julio de 2012 (doc. 6 de la demanda).
Esas tres prórrogas, previstas contractualmente, y
esto es esencial, no se concedieron graciosa o gratuitamente por DON JOSÉ P.
Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T..
CCC, por cada día de esos dos años y cuatro meses,
debía abonar 30,05 euros.
Este carácter bilateral y oneroso de los días de
prórroga concedidos por los vendedores, por los que DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA
DEL CARMEN T. tienen derecho una contraprestación económica (30,05 euros al
día), tiene como consecuencia que el plazo de entrega de las viviendas y las
plazas de garaje no fuera el día 1 de marzo de 2010 pactado inicialmente, sino
el día 1 de julio de 2012.
Es ese día 1 de julio de 2012 el que hay que tener
en cuenta para determinar si CCC incumplió o no su obligación de entrega en
plazo de las viviendas y plazas de garaje a DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN
T..
Pues bien, tampoco es un hecho controvertido que
las viviendas y plazas de garaje fueron puestas por CCC a disposición de DON
JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T. el día 24 de octubre de 2014, es decir, dos
meses y 24 días después del plazo de entrega, sin que en dicho plazo éstos se
hubieran dirigido formalmente y por escrito a aquélla en ningún sentido.
Y es después de la puesta a disposición cuando el
día 8 de noviembre de 2012 DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL CARMEN T. dan por
incumplida la obligación de entrega y requieren a CCC para el pago del precio e
indemnizaciones estipuladas contractualmente.
TERCERO.- La reciente Sentencia del
Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 2014 (Ponente: D. Eduardo Baena Ruiz),
dice lo siguiente:
2. Conviene recordar la jurisprudencia de esta Sala en
materia de resolución del contrato de compraventa por retraso en la entrega de
la vivienda, tanto en los supuestos en que no se hubiese pactado a favor del
comprador una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega
fijado por las partes como esencial, como cuando si hubiese mediado tal pacto.
En esta línea se viene
afirmando por esta Sala que el mero retraso en el pago o en la entrega de la
cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el
contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al
incumplimiento. Como declara la
STS de 12 de abril de 2011 Rc. 2100/2007 la situación de
retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se
dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1101, 1096 y 1182 deI
Código civil, pero no necesariamente a la resolución. Su carácter de remedio
excepcional, frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido
en que la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la
resolución cuando se funda en las obligaciones que le correspondían, que se
aprecie en quien insta la resolución un «Interés jurídicamente atendible», expresión
mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o
contrario a la buena fe, o incluso doloso, que puede tener la pretensión de
resolución cuando se funda en un incumplimiento más aparente que real por no
afectar al interés de! acreedor en términos sustanciales o encubrir la
posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.
Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las
Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de
mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y ratificada por España en
1991. Así en el articulo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se
dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya «un incumplimiento
esencial del contrato», pero en el apartado 2 se precisa que si el plazo de
entrega no se ha pactado (por ejemplo, SSTS de 28 de junio de 2012, Rc.
1154/2009 de 28 de junio 2012, Rc. 75/2010, 17 de enero de 2014, Rc. 2235/2011,
y 5 de febrero de 2014, Rc. 2435/2011) o, en su defecto, que sea de tal
entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato
o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción
de las expectativas de la parte perjudicial por el mismo (SSTS de 25 de junio
de 2009, Rc. 2694/2004 / y 12 de abril de 2011, Rc 2100/2007), lo que hace
necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su
inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del
contrato (STS de 17 de diciembre de 2008, Rc. 2241/2003)."
Por su parte, la sentencia del Tribunal
Supremo de 24 de enero de 2014 (Ponente: D. Xavier O'callaghan Muñoz),
resolviendo un caso análogo al aquí enjuiciado, dice lo siguiente:
SEGUNDO.- Dos son, pues, las cuestiones que se plantean en este recurso, que dan
lugar a la casación.
En primer lugar, el retraso como causa de la resolución
de las obligaciones derivadas del contrato. Ciertamente, el retraso en el
cumplimiento de la obligación de entrega de la cosa por parte del vendedor ha
dado lugar a numerosa jurisprudencia que acuerda la resolución, pero es
constante la que mantiene que "un
mero retraso no siempre influye en la frustración del contrato" (así
lo expresa, entre otras muchas, la sentencia de 22 noviembre 2013 ). Conviene
recordar que la resolución que contempla el artículo 1124 del Código civil
requiere un incumplimiento básico que provoca la frustración del fin objetivo
del contrato (así, sentencia de 10 junio 2010 ) sin que baste un cumplimiento
defectuoso ( sentencia de 21 marzo 1994 ).
En el presente caso, el plazo para la
entrega de la vivienda era "aproximadamente, en el mes de enero de
2008" y la licencia de primera ocupación se obtuvo unos meses más tarde,
en agosto del mismo año y en septiembre es cuando el comprador, demandante en
la instancia y parte recurrida en casación, emite un burofax con la
manifestación de declarar resuelto el contrato tanto por el retraso como por la
constitución de servidumbres.
El retraso no puede ser considerado como una frustración
del fin del contrato, es decir, un incumplimiento obstructivo de su función,
cuando no ya ha sido un retraso de unos escasos meses, sino porque cuando se ha
pretendido la resolución, el contrato ya estaba cumplido y, obtenida la
licencia de primera ocupación, podía ser entregada la cosa vendida; no se ha
acreditado -realmente, ni se ha alegado- que el retraso de unos meses haya
perjudicado al comprador ni mucho menos frustrado el fin objetivo del contrato.
Expuesta
la anterior doctrina jurisprudencial, este juzgador entiende que el retraso en
la entrega de las viviendas y plazas de garaje en dos meses y veinticuatro días
ni constituyó un incumplimiento esencial del contrato ni frustró las
expectativas y finalidad del mismo. Se trata de un simple retraso que en modo
alguno justifica la declaración de incumplimiento del contrato.
La
consecuencia de lo que se acaba de exponer es que DON JOSÉ P. Y DOÑA MARÍA DEL
CARMEN T. tendrán derecho única y exclusivamente a recibir la cantidad pactada
como cláusula penal durante los dos años, seis meses y veinticuatro días que
transcurrieron desde el día 1 de marzo de 2010 hasta el día 24 de octubre de
2012.
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