Condiciones generales de la contratación. Validez de la la cláusula de subrogación en el préstamo hipotecario concedido al promotor.

Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2020 (D. JUAN MARIA DIAZ FRAILE).

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TERCERO.- Decisión de la Sala. El art. 89.3,b) del TRLCU. Contenido y ámbito temporal de aplicación.

Desestimación.

1.- El motivo denuncia la infracción del art. 89.3,b) del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (en adelante TRLCU), conforme al cual: "en todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:[...] 3. La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas: [...] b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación".

Esta norma se considera infringida en relación con las dos siguientes cláusulas contractuales relativas a la forma de pago del precio: (i) Respecto del contrato privado de compra de 18 de mayo de 2005: "A) El resto 180.414,14 euros mediante la subrogación en el préstamo hipotecario, si se obtiene, asignado a esa vivienda y concedido a la promotora, o mediante su pago en metálico, previa cancelación de aquél a cargo de la parte compradora, todo ello, por pacto expreso entre las partes, y en cualquier caso a la entrega de la vivienda; a esa última cantidad le corresponde el 7% de IVA que asciende a la cantidad de 12.628,99 que se abonarán igualmente a la entrega de las llaves".

(ii) Respecto del contrato de compraventa, con subrogación y novación de la referida hipoteca, documentado en escritura pública de 6 de marzo de 2008: "la parte compradora asume con responsabilidad solidaria, en su caso, la obligación personal garantizada con la hipoteca constituida sobre las fincas que adquiere a favor de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Zaragoza, Aragón y Rioja y en consecuencia: "Se subroga, sin novación, en condición jurídica del deudor, por lo que a dicho préstamo se refiere, como único obligado frente a dicha entidad, tanto por el capital adeudado, como por los intereses y comisiones que se devenguen desde el día de hoy.

"Se compromete al pago de todos los gastos que en su día ocasione la escritura de carta de pago y cancelación de dicha hipoteca. [...] "Por último, libera de la obligación personal a la entidad vendedora, así como de cualquier otra causa derivada del aludido préstamo hipotecario, si la entidad acreedora consintiese y aceptase conforme a lo establecido en el artículo 118 de la vigente ley hipotecaria".

El motivo debe ser desestimado por las razones que se exponen a continuación.

2.- En primer lugar, respecto del contrato privado de compraventa de 18 de mayo de 2005, se celebró en una fecha anterior al TRLCU de 2007, por lo que éste no resulta aplicable. En aquella fecha regía la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (en adelante LGCU).

Por tanto, las cláusulas contenidas en dicho contrato no pudieron infringir un precepto que todavía no estaba en vigor.

3.- En segundo lugar, en cuanto a cláusula de subrogación en el préstamo hipotecario contenida en la escritura pública de compra de 2008, si bien en este caso el contrato se celebró estando ya vigente el TRLCU de 2007, sin embargo no se incorporó al mismo la obligación de pago de los gastos de cancelación para el caso de no subrogación.

Lo que se pactó, como forma de pago de parte del precio, fue la asunción de la deuda derivada del préstamo hipotecario formalizado por el vendedor, en la parte correspondiente a las fincas vendidas, subrogándose el comprador en las obligaciones de aquél. Junto con ello se pactó la liberación de la obligación personal de la entidad vendedora derivada del citado préstamo, si bien dicha liberación quedaba condicionada a la obtención del previo consentimiento de la entidad acreedora, según establece el art. 118 LH, al que las partes se remitían expresamente.

Se trata de un pacto sobre la forma de pago del precio de la compraventa mediante la asunción de la deuda del préstamo y la subrogación en la carga hipotecaria, que está, por tanto, expresamente previsto en la ley, y en el que, además, tampoco cabe apreciar vulneración del art. 89.3.b) TRLCU al no corresponder al supuesto de hecho previsto en esta norma.

4.- Finalmente, la cláusula subrogatoria contiene una previsión sobre gastos del siguiente tenor: "Se compromete [el comprador] al pago de todos los gastos que en su día ocasione la escritura de carta de pago y cancelación de dicha hipoteca.[...]"

Pero esta hipoteca, una vez efectuada en la forma indicada la subrogación del comprador/deudor, no es ya una hipoteca del vendedor (que se ha liberado tanto del gravamen real - mediante la transmisión de la finca hipotecada - como de la obligación personal - por la transmisión de la deuda garantizada consentida por el acreedor -), por lo que los gastos de su cancelación le correspondían legalmente al propio comprador/ prestatario, por ser el interesado en dicha cancelación, según hemos declarado reiteradamente (por todas, sentencia 49/2019, de 23 de enero).

Previsión contractual que, por tanto, tampoco puede ser tachada de abusiva.

CUARTO.- Costas y depósito.

1.- De acuerdo con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas del recurso de casación deben ser impuestas a la recurrente.