Arrendamientos urbanos. Local de negocio. Interpretación de la norma transitoria de la LAU 1994 que establece que "los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste". El arrendatario a todos los efectos es quien lo sea en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 23 de junio de 2020 (D. ANTONIO SALAS CARCELLER).

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PRIMERO.- La mercantil Campsa Estaciones de Servicio S.A. interpuso demanda sobre extinción de contrato de arrendamiento de local de negocio frente a don Tomás. El contrato se refería al local adyacente a la estación de servicio dedicado a bar ya existía y se había celebrado en el año 1964 siendo arrendataria doña Esperanza, la cual traspasó el local a don Epifanio, padre del arrendatario actual. En fecha 28 de junio de 1994 el Sr. Epifanio se jubiló, comunicándose la subrogación del demandado don Tomás, en fecha 10 de abril de 1996, sin oposición alguna por parte de la arrendadora.

El demandado se opuso a la extinción del contrato y la sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda, esencialmente porque la subrogación del arrendatario actual se produjo -por causa de jubilación de su padre- antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, por lo que el contrato de arrendamiento se extinguirá por la jubilación o fallecimiento del actual arrendatario.

Recurrió en apelación la parte demandante, y la Audiencia Provincial de Lleida (Sección 2.ª) dictó sentencia de fecha 28 de septiembre de 2017 por la que estimó el recurso, al considerar que la situación del demandado Sr. Tomás es de tercera titularidad dentro del arrendamiento. Entiende que el espíritu de la ley es contrario a que se prorrogue la situación más y que, tras un primer traspaso y una subrogación, una segunda subrogación no permite al subrogado acogerse a la norma transitoria (Disp. Transitoria 3.ª LAU 1994) para prolongar al arrendamiento hasta su jubilación o fallecimiento con posibilidad de posteriores subrogaciones.

Por la parte demandada se ha formulado recurso de casación.

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso se refiere a la vulneración por la sentencia recurrida de la doctrina jurisprudencial sobre la Disposición Transitoria 3.ª LAU 1994, con cita de las sentencias de esta sala de 19 de julio de 2012 (n.º 508/2012) y la de 28 de abril de 2015 (n.º 234/2015). En un segundo motivo se refiere a la contradicción entre las posturas mantenidas sobre la aplicación de dicha norma por las distintas Audiencias Provinciales.

El recurso ha de ser estimado por cuanto la solución adoptada por la Audiencia es contraria a la adoptada por esta sala en supuestos sustancialmente iguales, siendo representativas de dicha postura las sentencias citadas por la parte recurrente y, más recientemente la sentencia núm. 34/2019, de 17 de enero, la cual se expresa en los siguientes términos

"Por ello el motivo ha de ser estimado siguiendo la doctrina reiterada de esta sala contenida en la sentencia núm. 46/2018, de 30 enero (seguida por otras como las 439/2018, de 12 julio, y 440/2018, de 26 de junio), la cual establece lo siguiente sobre el problema ahora suscitado acerca de la interpretación de la norma transitoria de la LAU 1994: "los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 -como es el caso- subsistirán a voluntad del arrendatario, con sujeción a prórroga, al menos hasta que se produzca la jubilación o el fallecimiento de éste (Disp. Trans. Tercera. B.3. párrafo primero). (...) El arrendatario a todos los efectos era el hoy demandado en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley y, en consecuencia, la norma transitoria se aplica a éste y no al inicial arrendatario, siendo así que dicha norma contempla exclusivamente las subrogaciones posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley prescindiendo de las que se hayan podido producir con anterioridad a dicho momento según la legislación entonces vigente. De esta forma el arrendamiento podrá extenderse a toda la vida del arrendatario y, en su caso, a la del cónyuge que se subrogue, o a un máximo de veinte años desde la entrada en vigor de la LAU 1994 si la subrogación se produce a favor de un descendiente"

Hay que tener en cuenta que el arrendamiento en cuestión estaba sujeto a la anterior LAU 1964, con derecho del arrendatario a sucesivas prórrogas legales y por ello la nueva ley extendió la vigencia del contrato al menos hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario que hubiera accedido a dicha posición en el contrato cuando aún existían dichas prórrogas.

TERCERO.-La estimación del recurso comporta que no se formule condena sobre las costas causadas por el mismo y que proceda la restitución del depósito constituido. Las costas de la apelación se han de imponer a la demandante por cuanto dicho recurso debió ser desestimado (artículos 394 y 398 LEC).