Compraventa de viviendas. Cantidades entregadas a cuenta. La responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino que nace del incumplimiento de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas. En definitiva, no basta con la prueba de que se hicieron los anticipos, sino que ha de probarse que las cantidades se ingresaron en alguna cuenta de la promotora en la concreta entidad de crédito.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 25 de enero de 2021 (D. Francisco Marín Castán).

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SEXTO.- El recurso de casación se compone de un solo motivo, fundado en infracción del art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 y en la existencia de interés casacional por oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial de esta sala fijada por la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, reiterada en otras posteriores, sobre la responsabilidad legal de las entidades de crédito con arreglo a la norma citada como infringida.

En su desarrollo se alega, en síntesis: (i) que según dicho precepto y su interpretación jurisprudencial, el banco solo puede responder de las cantidades anticipadas que se ingresaran en una cuenta de la promotora en el propio banco, pero no de las no ingresadas; y (ii) que por lo alegado en el recurso extraordinario por infracción procesal, los documentos incorporados a las actuaciones prueban que solo una parte de los anticipos (por importe total de 6.955 euros) fue ingresada en el banco hoy recurrente, por lo que su responsabilidad debe limitarse a ese importe.

Termina solicitando que se case la sentencia recurrida y se reduzca la condena del banco a pagar al demandante únicamente la cantidad de 6.955 euros más sus intereses legales desde el 15 de junio de 2016.

La parte recurrida se ha opuesto al recurso argumentando, en síntesis: (i) que el banco recurrente parte de la base de que no puede responder de cantidades no ingresadas en él, sin tomar en consideración que el total reclamado consta que fue satisfecho y que por eso en el concurso de la promotora se reconoció a los compradores un crédito por el total anticipado; (ii) que no es cierto que Caixabank fuera un tercero ajeno a la relación entre promotora y comprador, ya que en los contratos de compraventa se indicó que las cantidades anticipadas a cuenta del precio se debían ingresar en una cuenta de la promotora abierta en la sucursal 0145 de Monte de Piedad y Caja de Ahorros de Huelva y Sevilla, hoy Caixabank; (iii) que a esto se une que Caixabank financió a la promotora, según resulta tanto de la escritura de elevación a público de uno de los contratos como de la carta remitida por el banco al comprador felicitándole por la adquisición y por subrogarse en el préstamo de la promotora; y (iv) que todos los pagos aplazados se domiciliaron en dicha cuenta de la promotora en Caixabank.

SÉPTIMO.- Los argumentos expuestos en casación por el banco deben ser estimados por las siguientes razones:

1.ª) Es doctrina jurisprudencial reiterada a partir de la sentencia 733/2015, de 21 de diciembre, que el tribunal sentenciador demuestra conocer, que mientras la entidad garante (avalista o aseguradora) responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, y sin que su responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato dependa de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria ni del carácter de la cuenta en que se ingresen, al ser una responsabilidad que solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda ( sentencias 8/2020, de 8 de enero, 6/2020, de 8 de enero, y 653/2019, de 10 de diciembre), por el contrario la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1- 2.ª de la Ley 57/1968 no es una responsabilidad "a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador", sino que nace del incumplimiento de su deber de control "sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor" en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas (entre las más recientes, sentencias 479/2020, de 21 de septiembre, 453/2020, de 23 de julio, y 147/2020, de 4 de marzo).

En definitiva, no basta con la prueba de que se hicieron los anticipos, como pretende la parte demandante-recurrida, sino que ha de probarse que las cantidades se ingresaron en alguna cuenta de la promotora en Caixabank.

2.ª) Como quiera que el banco recurrente, a diferencia de lo que hizo en primera instancia y al oponerse al recurso de apelación (cuando negó la aplicación al caso de la Ley 57/1968 y la existencia misma de incumplimiento de la promotora), ya no pone en cuestión su responsabilidad legal conforme al art. 1-2.ª de la Ley 57/1968 y la jurisprudencia de esta sala que lo interpreta, sino que tan solo pretende limitarla cuantitativamente para que, de conformidad con dicha doctrina, solo comprenda las cantidades efectivamente ingresadas en dicha entidad, es bastante para estimar la pretensión del banco con la revisión de la base fáctica de la sentencia recurrida en los términos que resultan de la estimación del recurso por infracción procesal, pues acreditado que solo se ingresaron 6.955 euros del total de lo anticipado, a dicha cantidad ha de limitarse la responsabilidad del banco demandado.

OCTAVO.- Por lo expuesto, procede anular en parte la sentencia recurrida para estimar solo en parte la demanda y condenar al banco demandado a devolver al comprador demandante-apelante la cantidad de 6.955 euros, manteniendo el resto de sus pronunciamientos, incluido el relativo al comienzo del devengo de dichos intereses (fijado en la fecha de reclamación extrajudicial en lugar de en la fecha de las respectivas entregas como viene declarando la jurisprudencia de esta sala), dado que ha sido consentido por el comprador, y el relativo a la no imposición de las costas de ambas instancias a ninguna de las partes.

NOVENO.- En cuanto a las costas de los recursos, conforme al art. 398.2 LEC no procede imponérselas a ninguna de las partes, dada la estimación del recurso por infracción procesal y de los fundamentos del recurso de casación.