Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 13 de septiembre de 2021 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).
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PRIMERO.- Antecedentes
relevantes
A los
efectos decisorios del presente recurso hemos de partir de los siguientes
antecedentes:
1º.- Es objeto del
proceso una demanda de impugnación de los acuerdos comunitarios, adoptados en
las juntas de propietarios de 2 de junio de 2016 y 15 de julio de dicho año,
correspondientes a la mancomunidad formada por las comunidades de propietarios
de los edificios, sitos en el DIRECCION000 n.º NUM000- NUM001- NUM002 y
DIRECCION001, n.º NUM004 y NUM003, de la ciudad de Zaragoza, en tanto en cuanto
disfrutan en común del servicio de agua caliente y calefacción, según
escrituras públicas de 28 de julio y 29 de julio de 1972.
2º.- Consta en acta que
la participación de cada una de las tres comunidades de propietarios en la
mancomunidad general es la de DIRECCION000 n.º NUM000- NUM001- NUM002 del
47,54%, DIRECCION001 n.º NUM004 del 30,98% y DIRECCION001 n.º NUM003 del
21,48%.
3º.- El orden del día
de la junta impugnada de 2 de junio de 2016 era: "Estudio y aprobación, si
procede, rehabilitación-modernización instalación comunitaria de calefacción.
Determinaciones a tomar. Asistirá Técnico para dar las explicaciones oportunas.
Forma de pago".
4º.- En el acta de la
precitada junta se dejó constancia de la inexistencia de una disposición legal
o técnica que obligase a realizar algún tipo de transformación en el mencionado
servicio; pero que dicho cambio sería interesante dado lo obsoleto del sistema,
así como por las averías que se habían producido en los últimos años con un
coste de 50.000 euros. Por ello, la Junta de Gobierno consideraba, como opción
más interesante, transformar la actual instalación de gasóleo (de agua
sobrecalentada) a otra de gas natural, que sometía a la correspondiente
aprobación de los comuneros.
En
consecuencia, se sometió a votación la opción de mantener el actual sistema de
calefacción, realizando las reparaciones que fueran oportunas, o modernizar
dicho sistema comunitario. La primera opción contó con 47 votos y la segunda
con 55 votos. Se tuvo por aprobada la propuesta, disponiendo que los
propietarios no presentes contaban con un periodo de 30 días para manifestarse
contrarios al acuerdo, ya que, en caso contrario, se entendería su voto
favorable a la opción aprobada en la Asamblea.
A
continuación, se sometió a votación la supresión del sistema comunitario de
calefacción, instalando cada propietario el suyo individual, o el mantenimiento
del sistema comunitario transformado, recibiendo la primera opción 9 votos y la
segunda 66 votos.
Se facultó a
la Junta de Gobierno de Presidentes de las tres Comunidades, así como a tres
propietarios, que se identificaron al respecto, para la selección de la empresa
que llevara a cabo la transformación y la firma de los documentos necesarios.
5º.- En el acta se hizo
constar la relación de los asistentes, con la referencia a la comunidad y piso
a la que pertenecían, y mención a sus cuotas, con la aclaración o salvedad de
que los coeficientes de participación correspondían a los 100 enteros de cada
una de las escaleras independientes. No se expresó el sentido del voto de cada
propietario, que hubiera permitido conocer la cuota de participación que
representaban, que no fue computada a los efectos de determinación de las
mayorías correspondientes.
6º.- En La Junta de
Gobierno de Presidentes de 15 de julio de 2016, se adoptaron los acuerdos
pertinentes a consecuencia de la junta anterior.
7º.- Los referidos
acuerdos de la mancomunidad de copropietarios fueron oportunamente impugnados
por los propietarios disidentes solicitando su nulidad. A tales efectos, se
formuló la correspondiente demanda, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado
de Primera Instancia n.º 18 de Zaragoza, que dictó sentencia desestimatoria de
la demanda, al considerar que los acuerdos adoptados eran perfectamente
válidos, al bastar la simple mayoría de propietarios contemplada en el art.
17.7 de la LPH.
8º.- Contra dicha
resolución se interpuso por los demandantes recurso de apelación, que fue
resuelto por la sección segunda de la Audiencia Provincial de Zaragoza. El
tribunal rechazó, en pronunciamiento firme, que la acción impugnatoria
estuviera caducada. Consideró igualmente que la mayoría precisa para la
adopción del acuerdo era la prevista en el art. 17.7 de la LPH; es decir, en
segunda convocatoria, la mayoría de los propietarios que representasen la
mayoría de las cuotas de participación presentes. No obstante, revocó la
sentencia recurrida, dado que:
"Ya
hemos argumentado que para la validez del acuerdo era precisa su adopción por
la mayoría de los asistentes, siempre que, ésta represente, a su vez, más de la
mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Se hicieron
constar los asistentes, con la referencia a la Comunidad y piso a que
pertenecen y mención a cuotas con la aclaración o salvedad de que los
coeficientes de participación corresponden a los 100 enteros de cada una de las
escaleras independientes, ya que no existen coeficientes de participación
mancomunados de la instalación de calefacción.
Se conocen
el número de presentes que votaron a favor de mantener el actual sistema de
calefacción realizando las reparaciones que fuere oportunas (47 personas) y el
de los que votaron por modernizar el sistema comunitario de calefacción (55
personas). No consta en el acta quienes votaron a favor y en contra del acuerdo
y las cuotas de participación que respectivamente representen y ello era una
exigencia legal establecida en el art. 19.2 L.P. Horizontal que establece que
el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos,
las siguientes circunstancias:...d) Relación de todos los asistentes y sus
respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación,
en todo caso, de sus cuotas de participación; f) Los acuerdos adoptados, con
indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de
los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los
mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente
representen.
El art. 19.3
L.P. Horizontal establece que serán subsanables los defectos o errores del acta
siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración,
los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos
adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas
de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el
presidente y el secretario".
[...] No
resulta posible conocer ni el sentido del voto ni la cuota de participación que
representan los votos negativos y los votos positivos, lo que afecta al sentido
de la adopción del acuerdo para el que deben concurrir la mayoría de personas y
cuotas. Y ello conlleva la declaración de nulidad del acuerdo de 2/6/2016 y la
del acuerdo de 15/7/2016 de la Junta de Gobierno, que es mera consecuencia del
anterior".
Se razonó
también que se trataba de un defecto insubsanable, apoyándose para ello en la
sentencia de esta Sala 1.ª de 20 de abril de 2015.
9º.- Contra dicha
sentencia se interpuso por la parte demandada el presente recurso de casación.
SEGUNDO.- Recurso de
casación y causas de inadmisión alegadas
El recurso
de casación se articuló por interés casacional, con apoyo en el art. 477.2.3.º
y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), por existencia de jurisprudencia
contradictoria de las Audiencias Provinciales.
En el
primero de los motivos de casación, se considera infringido el art. 19.2 f) de
la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en relación con el art. 17 del mismo
texto legal. En el segundo de ellos, vulnerado art. 19.3 de dicha disposición
general.
La parte
demandada se opuso a la admisión del recurso de casación, al considerar que no
concurría el correspondiente interés casacional, así como que se alegaban
preceptos heterogéneos, que se incurría en contradicciones en su formulación, y
que no se respetaban los hechos declarados probados.
Un orden
lógico de cosas exige entrar, en primer término, en la concurrencia de los
óbices de naturaleza formal alegados, cuya estimación determinaría la
inadmisión del recurso de casación y, con ello, su desestimación en este trance
decisorio (sentencias de esta sala 72/2009, de 13 de febrero; 33/2011, de 31 de
enero; 564/2013, de 1 de octubre; 546/2016, de 16 de septiembre; 25/2017, de 18
de enero; 108/2017, de 17 de febrero; y 146/2017, de 1 de marzo).
No obstante,
no podemos aceptar tal pretensión de la parte recurrida; toda vez que, en el
recurso interpuesto, se indican las concretas normas de derecho material o
sustantivo que se consideran infringidas, se citan sentencias contradictorias
de Audiencias Provinciales, y se explican, además, las razones por mor de las
cuales se considera que la sentencia recurrida contradice la doctrina de
algunas de las resoluciones relacionadas, sin que para ello se haya prescindido
de los hechos declarados probados por la sentencia de la Audiencia, que tampoco
cabe confundir con valoraciones jurídicas. Es cuestión distinta, que no afecta
al ámbito formal del recurso, sino al examen de su fondo, la consistencia o no
de sus argumentos, de manera que sean compartidos por el tribunal, casando, en
su caso, la sentencia recurrida.
La
formulación del recurso en los términos indicados ha permitido que la parte
recurrida pudiera oponerse adecuadamente al recurso y al tribunal abordar las
cuestiones jurídicas planteadas (sentencias 667/2016, de 14 de noviembre,
149/2017, de 2 de marzo). Con ello se cumplen las exigencias impuestas al
recurso de casación, relativas a que "[...] el control que se realice por
el Tribunal Supremo recaiga sobre cuestiones de naturaleza jurídica, no
fáctica, dirigida a la correcta interpretación de las normas legales, que
permita establecer una doctrina jurisprudencial sobre tales preceptos. Lo que
exige la delimitación suficiente del problema jurídico sometido a la sala, que
permita también que la parte recurrida pueda realizar alegaciones en su
defensa" (sentencias 562/2016, de 23 de septiembre; 149/2017, de 2 de marzo
y 483/2021, de 5 de julio).
No
apreciamos, tampoco, la contradicción denunciada en la fundamentación del
recurso, y que mezcle cuestiones de hecho y de derecho, sustantivas y
procesales, o jurídicas, heterogéneas entre sí.
Por
consiguiente, rechazamos los óbices formales de inadmisión opuestos.
TERCERO.- Examen del
primero de los motivos de casación
Como hemos
adelantado, en el primero de los motivos de casación, se alega la infracción
del art. 19.2 f) de la LPH, en relación con el art. 17 de dicha disposición
general.
Conforme al
primero de los mentados preceptos:
"El
acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las
siguientes circunstancias: [...] f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en
caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de
los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así
como de las cuotas de participación que respectivamente representen".
Por su
parte, el art. 17.7 de la LPH norma que:
"Para
la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los
propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por
la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la
mitad del valor de las cuotas de los presentes".
En el
desarrollo del recurso se sostiene, en síntesis, que la necesidad de que se
hagan constar las cuotas de los propietarios asistentes a la junta, que votan
los puntos del orden del día sometidos a su aprobación, se halla condicionada a
que fueran relevantes para la validez del acuerdo, y que los adoptados,
precedentemente por la mancomunidad, se llevaron a efecto sin cómputo de las
cuotas de participación de los copropietarios asistentes. La sentencia de la
Audiencia, al apreciar dicho defecto, incurrió, se alega, en un exceso de
formalismo injustificado, por lo que solicita la casación de la sentencia y la
consiguiente confirmación de la pronunciada por el juzgado al asumir la
instancia.
No podemos
aceptar este motivo de casación.
En efecto,
en el caso presente, nos encontramos ante un conjunto de inmuebles, que
constituidos en tres comunidades de propietarios independientes, cada una de
ellas con sus correspondientes coeficientes de participación en el concreto
edificio en que se encuentran integradas, participan no obstante en un servicio
común de calefacción y agua caliente. La jurisprudencia antes de la reforma del
art. 24 de la LPH, llevada efecto por Ley 8/1999, de 6 de abril, venía
admitiendo la realidad jurídica de esta clase de mancomunidades.
En esta
línea, la sentencia 992/2008, de 27 de octubre, declaró:
"[...]
basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un
régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o
servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos
inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en
sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho
Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios "por la
existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de
elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre
los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para
la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los
partícipes". Según la doctrina científica, la característica de los
conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una
pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad
compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de
elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o
servicios".
La Ley
6/1999, en su disposición final única, impone la obligatoriedad de la
adaptación de los estatutos de las comunidades de propietarios a lo dispuesto
en ella en el plazo de un año, y dejaba sin efecto las cláusulas de los estatutos
de las comunidades contrarias o incompatibles con la ley.
Conforme al
apartado 2 del art. 24 LPH, estos complejos inmobiliarios privados pueden
constituirse como una sola comunidad de propietarios, o bien como una
agrupación de comunidades de propietarios. En concreto, respecto de este
segundo supuesto, la letra b) de aquel precepto dispone que:
"A tal
efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada
sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de
todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por
acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto
y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará
la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales
responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la
comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad".
En el caso
presente, no consta que se haya llevado a cabo esa adaptación ni que, conforme
al art. 24.2, b) LPH, se haya fijado en el título constitutivo las cuotas de
participación de cada una de las comunidades integradas, ni la inscripción de
ese título y de los estatutos en el Registro de la Propiedad. No obstante, es
cierto que, en acuerdos previamente adoptados al presente, figuran las cuotas de
participación de cada comunidad de propietarios en la mancomunidad general para
disfrutar de los servicios comunes que comparten.
Esta sala ha
admitido también la existencia de propiedades horizontales de facto, incluso en
casos de falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad
horizontal. Como afirmamos en la sentencia de 28 de mayo de 2009, que cita
otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006, y que reproduce la
más reciente 489/2021, de 6 de julio:
"[...]
la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad
horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y
así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la
redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será
de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con
arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título,
sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo
396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado".
La
jurisprudencia se ha manifestado también reiteradamente a favor de la
aplicación analógica de la LPH a complejos inmobiliarios existentes con
anterioridad a la reforma realizada por la Ley 8/1999 (sentencias 357/2003, de
7 de abril y 489/2021, de 6 de julio).
El art. 24.4
de la LPH señala que:
"A los
complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas
señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de
los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de
esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado
anterior".
Por su
parte, el art. 17 de la LPH establece cuáles son las mayorías necesarias para
la aprobación de los distintos acuerdos, susceptibles de ser adoptados por los
titulares de los pisos y locales integrados en la correspondiente comunidad de
propietarios, constituida bajo el régimen de propiedad horizontal. La
importancia o transcendencia de la decisión a adoptar en cada caso determina
los distintos quórums exigibles para la aprobación de los correspondientes
acuerdos sometidos a la junta de propietarios, que oscilan desde la unanimidad
requerida para aquéllos que impliquen la aprobación o modificación de las
reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad
(apartado seis), hasta la mayoría simple de los propietarios asistentes a la
junta, siempre que represente, a su vez, más de la mitad del valor de las
cuotas de los presentes (apartado 7). Las mayorías exigidas son en todo caso
ponderadas, bajo sendos criterios de necesaria y conjunta concurrencia por
elementales razones de equidad; pues no basta la simple mayoría requerida de
los propietarios votantes, sino también que supongan los porcentajes exigidos
de cuotas de participación, al constituir estás los módulos para determinar la
participación en las cargas y beneficios de la comunidad (art. 3 LPH).
Pues bien,
en el caso presente, la sentencia de la Audiencia no incurre en la vulneración
denunciada, cuando decreta la nulidad postulada de un acuerdo comunitario,
adoptado en una apretada votación de 55 votos a favor y 47 en contra, de gran
trascendencia para los intereses comunes y de importante entidad económica, en
el que, al no constar en acta la relación de los votantes a favor o en contra
del acuerdo adoptado, se desconocen las concretas cuotas de participación que
suponen, ya sea en cada edificio individualmente considerado, o
proporcionalmente en la mancomunidad existente para el disfrute común de los
servicios de calefacción y agua caliente.
Tampoco
podemos compartir que exista un pacto relativo a que la adopción de los
acuerdos de la mancomunidad se lleve a efecto prescindiendo de la mayoría de
cuotas exigibles. Así, en actas aportadas al respecto, reflejadas en el fundamento
de derecho segundo de la sentencia de la Audiencia, constan acuerdos adoptados
por unanimidad, o que se reparten los gastos en la proporción a la
participación de cada edificio en la mancomunidad general, e incluso, en la
junta de 21 de octubre de 2015, se señala, como mayoría precisa para la
supresión del servicio colectivo de calefacción, 3/5 de propietarios y cuotas
de participación. En cualquier caso, dichos acuerdos previos no fueron
impugnados, y de la redacción de las actas no cabe aceptar que la mancomunidad
se rija por dicho criterio, prescindiendo de las cuotas correspondientes para
la adopción de acuerdos como impone la LPH.
La expresión
de las cuotas de participación es relevante en este caso, puesto que la falta
del cómputo de las mismas impide determinar si se alcanzó la mayoría exigida
por el art. 17.7 de la LPH, cuya aplicación tampoco se cuestiona por las
partes.
Una cosa es
que, en determinados litigios, de la redacción del acta se pueda constatar que
se ha contado con las mayorías de las cuotas correspondientes, en atención a la
relación de propietarios asistentes y el sentido exteriorizado de su voto; y
otra, el caso presente, en que se desconoce qué concretos propietarios votaron
a favor y quienes en contra del acuerdo adoptado, con lo que el requerido
cómputo de las cuotas correspondientes que representan deviene imposible de
determinar; todo ello, además, en una apretada votación, por lo que es
perfectamente factible que únicamente concurriera la mayoría de propietarios,
pero no de las cuotas requeridas para la adopción del acuerdo comunitario.
CUARTO.- Examen del
segundo de los motivos de casación
En este
supuesto, el recurso se fundamenta en la vulneración de lo normado en el art.
19.3, párrafo tercero, de la LPH. Este precepto norma que:
"Serán
subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese
inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes,
presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los
votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que
respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el
secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión
de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación".
La
invocación de tal precepto, y la estimación de que la omisión de cuotas
conforma una falta subsanable, supone el reconocimiento de la exigencia
normativa del doble cómputo de mayorías, precisas para adoptar los acuerdos
impugnados por parte de la mancomunidad.
La
subsanación se condiciona a que sea factible la constatación de las cuotas de
participación que, en este caso, no se pueden determinar, con lo que el defecto
observado deviene insubsanable, al no poder conocerse, de ninguna manera, si se
ha alcanzado la mayoría requerida en atención a la naturaleza del acuerdo a
adoptar.
Como hemos
dicho en la sentencia 212/2015, de 20 de abril, la jurisprudencia ha
prescindido de los excesos del formalismo "[...] que puede perjudicar
intereses que en este caso serían los de las voluntades correctamente
expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de
la firma por parte de su presidente o secretario"; mas no es el éste el
caso que nos ocupa, en el que, insistimos, no consta la voluntad debidamente
exteriorizada por los copropietarios, con base en la doble mayoría exigida por
el art. 17.7 de la LPH, que resulta, en consecuencia, de imposible
determinación.
QUINTO.- Costas y
depósito
De
conformidad con lo previsto en art. 398.1 LEC, al haberse desestimado el
recurso de casación interpuesto por la parte demandada, deben imponerse las
costas, así como decretarse la pérdida del depósito constituido para recurrir (disposición
adicional 15.ª, regla 9.ª, de la LOPJ).
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