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sábado, 2 de octubre de 2021

Propiedad horizontal. Aplicación analógica de la LPH a complejos inmobiliarios existentes con anterioridad a la reforma realizada por la Ley 8/1999. Expresión de las cuotas de participación de los asistentes a la junta de propietarios. Posibilidad de subsanación de los defectos o errores del acta.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 13 de septiembre de 2021 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).

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PRIMERO.- Antecedentes relevantes

A los efectos decisorios del presente recurso hemos de partir de los siguientes antecedentes:

1º.- Es objeto del proceso una demanda de impugnación de los acuerdos comunitarios, adoptados en las juntas de propietarios de 2 de junio de 2016 y 15 de julio de dicho año, correspondientes a la mancomunidad formada por las comunidades de propietarios de los edificios, sitos en el DIRECCION000 n.º NUM000- NUM001- NUM002 y DIRECCION001, n.º NUM004 y NUM003, de la ciudad de Zaragoza, en tanto en cuanto disfrutan en común del servicio de agua caliente y calefacción, según escrituras públicas de 28 de julio y 29 de julio de 1972.

2º.- Consta en acta que la participación de cada una de las tres comunidades de propietarios en la mancomunidad general es la de DIRECCION000 n.º NUM000- NUM001- NUM002 del 47,54%, DIRECCION001 n.º NUM004 del 30,98% y DIRECCION001 n.º NUM003 del 21,48%.

3º.- El orden del día de la junta impugnada de 2 de junio de 2016 era: "Estudio y aprobación, si procede, rehabilitación-modernización instalación comunitaria de calefacción. Determinaciones a tomar. Asistirá Técnico para dar las explicaciones oportunas. Forma de pago".

4º.- En el acta de la precitada junta se dejó constancia de la inexistencia de una disposición legal o técnica que obligase a realizar algún tipo de transformación en el mencionado servicio; pero que dicho cambio sería interesante dado lo obsoleto del sistema, así como por las averías que se habían producido en los últimos años con un coste de 50.000 euros. Por ello, la Junta de Gobierno consideraba, como opción más interesante, transformar la actual instalación de gasóleo (de agua sobrecalentada) a otra de gas natural, que sometía a la correspondiente aprobación de los comuneros.

En consecuencia, se sometió a votación la opción de mantener el actual sistema de calefacción, realizando las reparaciones que fueran oportunas, o modernizar dicho sistema comunitario. La primera opción contó con 47 votos y la segunda con 55 votos. Se tuvo por aprobada la propuesta, disponiendo que los propietarios no presentes contaban con un periodo de 30 días para manifestarse contrarios al acuerdo, ya que, en caso contrario, se entendería su voto favorable a la opción aprobada en la Asamblea.



A continuación, se sometió a votación la supresión del sistema comunitario de calefacción, instalando cada propietario el suyo individual, o el mantenimiento del sistema comunitario transformado, recibiendo la primera opción 9 votos y la segunda 66 votos.

Se facultó a la Junta de Gobierno de Presidentes de las tres Comunidades, así como a tres propietarios, que se identificaron al respecto, para la selección de la empresa que llevara a cabo la transformación y la firma de los documentos necesarios.

5º.- En el acta se hizo constar la relación de los asistentes, con la referencia a la comunidad y piso a la que pertenecían, y mención a sus cuotas, con la aclaración o salvedad de que los coeficientes de participación correspondían a los 100 enteros de cada una de las escaleras independientes. No se expresó el sentido del voto de cada propietario, que hubiera permitido conocer la cuota de participación que representaban, que no fue computada a los efectos de determinación de las mayorías correspondientes.

6º.- En La Junta de Gobierno de Presidentes de 15 de julio de 2016, se adoptaron los acuerdos pertinentes a consecuencia de la junta anterior.

7º.- Los referidos acuerdos de la mancomunidad de copropietarios fueron oportunamente impugnados por los propietarios disidentes solicitando su nulidad. A tales efectos, se formuló la correspondiente demanda, cuyo conocimiento correspondió al Juzgado de Primera Instancia n.º 18 de Zaragoza, que dictó sentencia desestimatoria de la demanda, al considerar que los acuerdos adoptados eran perfectamente válidos, al bastar la simple mayoría de propietarios contemplada en el art. 17.7 de la LPH.

8º.- Contra dicha resolución se interpuso por los demandantes recurso de apelación, que fue resuelto por la sección segunda de la Audiencia Provincial de Zaragoza. El tribunal rechazó, en pronunciamiento firme, que la acción impugnatoria estuviera caducada. Consideró igualmente que la mayoría precisa para la adopción del acuerdo era la prevista en el art. 17.7 de la LPH; es decir, en segunda convocatoria, la mayoría de los propietarios que representasen la mayoría de las cuotas de participación presentes. No obstante, revocó la sentencia recurrida, dado que:

"Ya hemos argumentado que para la validez del acuerdo era precisa su adopción por la mayoría de los asistentes, siempre que, ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Se hicieron constar los asistentes, con la referencia a la Comunidad y piso a que pertenecen y mención a cuotas con la aclaración o salvedad de que los coeficientes de participación corresponden a los 100 enteros de cada una de las escaleras independientes, ya que no existen coeficientes de participación mancomunados de la instalación de calefacción.

Se conocen el número de presentes que votaron a favor de mantener el actual sistema de calefacción realizando las reparaciones que fuere oportunas (47 personas) y el de los que votaron por modernizar el sistema comunitario de calefacción (55 personas). No consta en el acta quienes votaron a favor y en contra del acuerdo y las cuotas de participación que respectivamente representen y ello era una exigencia legal establecida en el art. 19.2 L.P. Horizontal que establece que el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:...d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación; f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

El art. 19.3 L.P. Horizontal establece que serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario".

[...] No resulta posible conocer ni el sentido del voto ni la cuota de participación que representan los votos negativos y los votos positivos, lo que afecta al sentido de la adopción del acuerdo para el que deben concurrir la mayoría de personas y cuotas. Y ello conlleva la declaración de nulidad del acuerdo de 2/6/2016 y la del acuerdo de 15/7/2016 de la Junta de Gobierno, que es mera consecuencia del anterior".

Se razonó también que se trataba de un defecto insubsanable, apoyándose para ello en la sentencia de esta Sala 1.ª de 20 de abril de 2015.

9º.- Contra dicha sentencia se interpuso por la parte demandada el presente recurso de casación.

SEGUNDO.- Recurso de casación y causas de inadmisión alegadas

El recurso de casación se articuló por interés casacional, con apoyo en el art. 477.2.3.º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), por existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.

En el primero de los motivos de casación, se considera infringido el art. 19.2 f) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en relación con el art. 17 del mismo texto legal. En el segundo de ellos, vulnerado art. 19.3 de dicha disposición general.

La parte demandada se opuso a la admisión del recurso de casación, al considerar que no concurría el correspondiente interés casacional, así como que se alegaban preceptos heterogéneos, que se incurría en contradicciones en su formulación, y que no se respetaban los hechos declarados probados.

Un orden lógico de cosas exige entrar, en primer término, en la concurrencia de los óbices de naturaleza formal alegados, cuya estimación determinaría la inadmisión del recurso de casación y, con ello, su desestimación en este trance decisorio (sentencias de esta sala 72/2009, de 13 de febrero; 33/2011, de 31 de enero; 564/2013, de 1 de octubre; 546/2016, de 16 de septiembre; 25/2017, de 18 de enero; 108/2017, de 17 de febrero; y 146/2017, de 1 de marzo).

No obstante, no podemos aceptar tal pretensión de la parte recurrida; toda vez que, en el recurso interpuesto, se indican las concretas normas de derecho material o sustantivo que se consideran infringidas, se citan sentencias contradictorias de Audiencias Provinciales, y se explican, además, las razones por mor de las cuales se considera que la sentencia recurrida contradice la doctrina de algunas de las resoluciones relacionadas, sin que para ello se haya prescindido de los hechos declarados probados por la sentencia de la Audiencia, que tampoco cabe confundir con valoraciones jurídicas. Es cuestión distinta, que no afecta al ámbito formal del recurso, sino al examen de su fondo, la consistencia o no de sus argumentos, de manera que sean compartidos por el tribunal, casando, en su caso, la sentencia recurrida.

La formulación del recurso en los términos indicados ha permitido que la parte recurrida pudiera oponerse adecuadamente al recurso y al tribunal abordar las cuestiones jurídicas planteadas (sentencias 667/2016, de 14 de noviembre, 149/2017, de 2 de marzo). Con ello se cumplen las exigencias impuestas al recurso de casación, relativas a que "[...] el control que se realice por el Tribunal Supremo recaiga sobre cuestiones de naturaleza jurídica, no fáctica, dirigida a la correcta interpretación de las normas legales, que permita establecer una doctrina jurisprudencial sobre tales preceptos. Lo que exige la delimitación suficiente del problema jurídico sometido a la sala, que permita también que la parte recurrida pueda realizar alegaciones en su defensa" (sentencias 562/2016, de 23 de septiembre; 149/2017, de 2 de marzo y 483/2021, de 5 de julio).

No apreciamos, tampoco, la contradicción denunciada en la fundamentación del recurso, y que mezcle cuestiones de hecho y de derecho, sustantivas y procesales, o jurídicas, heterogéneas entre sí.

Por consiguiente, rechazamos los óbices formales de inadmisión opuestos.

TERCERO.- Examen del primero de los motivos de casación

Como hemos adelantado, en el primero de los motivos de casación, se alega la infracción del art. 19.2 f) de la LPH, en relación con el art. 17 de dicha disposición general.

Conforme al primero de los mentados preceptos:

"El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: [...] f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen".

Por su parte, el art. 17.7 de la LPH norma que:

"Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes".

En el desarrollo del recurso se sostiene, en síntesis, que la necesidad de que se hagan constar las cuotas de los propietarios asistentes a la junta, que votan los puntos del orden del día sometidos a su aprobación, se halla condicionada a que fueran relevantes para la validez del acuerdo, y que los adoptados, precedentemente por la mancomunidad, se llevaron a efecto sin cómputo de las cuotas de participación de los copropietarios asistentes. La sentencia de la Audiencia, al apreciar dicho defecto, incurrió, se alega, en un exceso de formalismo injustificado, por lo que solicita la casación de la sentencia y la consiguiente confirmación de la pronunciada por el juzgado al asumir la instancia.

No podemos aceptar este motivo de casación.

En efecto, en el caso presente, nos encontramos ante un conjunto de inmuebles, que constituidos en tres comunidades de propietarios independientes, cada una de ellas con sus correspondientes coeficientes de participación en el concreto edificio en que se encuentran integradas, participan no obstante en un servicio común de calefacción y agua caliente. La jurisprudencia antes de la reforma del art. 24 de la LPH, llevada efecto por Ley 8/1999, de 6 de abril, venía admitiendo la realidad jurídica de esta clase de mancomunidades.

En esta línea, la sentencia 992/2008, de 27 de octubre, declaró:

"[...] basta para la calificación como complejo inmobiliario la existencia de un régimen de copropiedad o de titularidad compartida sobre instalaciones o servicios inherente al derecho de propiedad privativo sobre los respectivos inmuebles que conforman el complejo, aunque no se trate de una copropiedad en sentido propio. En la Carta de Roma (V Congreso Internacional de Derecho Registral de 1982) se caracteriza a los complejos inmobiliarios "por la existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares, para la consecución y mantenimiento de los intereses generales y particulares de los partícipes". Según la doctrina científica, la característica de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH es, pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas, de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios".

La Ley 6/1999, en su disposición final única, impone la obligatoriedad de la adaptación de los estatutos de las comunidades de propietarios a lo dispuesto en ella en el plazo de un año, y dejaba sin efecto las cláusulas de los estatutos de las comunidades contrarias o incompatibles con la ley.

Conforme al apartado 2 del art. 24 LPH, estos complejos inmobiliarios privados pueden constituirse como una sola comunidad de propietarios, o bien como una agrupación de comunidades de propietarios. En concreto, respecto de este segundo supuesto, la letra b) de aquel precepto dispone que:

"A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad".

En el caso presente, no consta que se haya llevado a cabo esa adaptación ni que, conforme al art. 24.2, b) LPH, se haya fijado en el título constitutivo las cuotas de participación de cada una de las comunidades integradas, ni la inscripción de ese título y de los estatutos en el Registro de la Propiedad. No obstante, es cierto que, en acuerdos previamente adoptados al presente, figuran las cuotas de participación de cada comunidad de propietarios en la mancomunidad general para disfrutar de los servicios comunes que comparten.

Esta sala ha admitido también la existencia de propiedades horizontales de facto, incluso en casos de falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal. Como afirmamos en la sentencia de 28 de mayo de 2009, que cita otras anteriores como las de 7 abril 2003 y 17 julio 2006, y que reproduce la más reciente 489/2021, de 6 de julio:

"[...] la posibilidad de que haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma es evidente y así la reconoce el artículo 2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción que le dio la Ley 8/1999, de 6 de abril, cuando dice que la ley será de aplicación no sólo a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo establecido en el artículo 5, mediante otorgamiento de título, sino también a aquéllas comunidades que, reuniendo los requisitos del artículo 396 del Código Civil, no lo hubiesen otorgado".

La jurisprudencia se ha manifestado también reiteradamente a favor de la aplicación analógica de la LPH a complejos inmobiliarios existentes con anterioridad a la reforma realizada por la Ley 8/1999 (sentencias 357/2003, de 7 de abril y 489/2021, de 6 de julio).

El art. 24.4 de la LPH señala que:

"A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior".

Por su parte, el art. 17 de la LPH establece cuáles son las mayorías necesarias para la aprobación de los distintos acuerdos, susceptibles de ser adoptados por los titulares de los pisos y locales integrados en la correspondiente comunidad de propietarios, constituida bajo el régimen de propiedad horizontal. La importancia o transcendencia de la decisión a adoptar en cada caso determina los distintos quórums exigibles para la aprobación de los correspondientes acuerdos sometidos a la junta de propietarios, que oscilan desde la unanimidad requerida para aquéllos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad (apartado seis), hasta la mayoría simple de los propietarios asistentes a la junta, siempre que represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes (apartado 7). Las mayorías exigidas son en todo caso ponderadas, bajo sendos criterios de necesaria y conjunta concurrencia por elementales razones de equidad; pues no basta la simple mayoría requerida de los propietarios votantes, sino también que supongan los porcentajes exigidos de cuotas de participación, al constituir estás los módulos para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad (art. 3 LPH).

Pues bien, en el caso presente, la sentencia de la Audiencia no incurre en la vulneración denunciada, cuando decreta la nulidad postulada de un acuerdo comunitario, adoptado en una apretada votación de 55 votos a favor y 47 en contra, de gran trascendencia para los intereses comunes y de importante entidad económica, en el que, al no constar en acta la relación de los votantes a favor o en contra del acuerdo adoptado, se desconocen las concretas cuotas de participación que suponen, ya sea en cada edificio individualmente considerado, o proporcionalmente en la mancomunidad existente para el disfrute común de los servicios de calefacción y agua caliente.

Tampoco podemos compartir que exista un pacto relativo a que la adopción de los acuerdos de la mancomunidad se lleve a efecto prescindiendo de la mayoría de cuotas exigibles. Así, en actas aportadas al respecto, reflejadas en el fundamento de derecho segundo de la sentencia de la Audiencia, constan acuerdos adoptados por unanimidad, o que se reparten los gastos en la proporción a la participación de cada edificio en la mancomunidad general, e incluso, en la junta de 21 de octubre de 2015, se señala, como mayoría precisa para la supresión del servicio colectivo de calefacción, 3/5 de propietarios y cuotas de participación. En cualquier caso, dichos acuerdos previos no fueron impugnados, y de la redacción de las actas no cabe aceptar que la mancomunidad se rija por dicho criterio, prescindiendo de las cuotas correspondientes para la adopción de acuerdos como impone la LPH.

La expresión de las cuotas de participación es relevante en este caso, puesto que la falta del cómputo de las mismas impide determinar si se alcanzó la mayoría exigida por el art. 17.7 de la LPH, cuya aplicación tampoco se cuestiona por las partes.

Una cosa es que, en determinados litigios, de la redacción del acta se pueda constatar que se ha contado con las mayorías de las cuotas correspondientes, en atención a la relación de propietarios asistentes y el sentido exteriorizado de su voto; y otra, el caso presente, en que se desconoce qué concretos propietarios votaron a favor y quienes en contra del acuerdo adoptado, con lo que el requerido cómputo de las cuotas correspondientes que representan deviene imposible de determinar; todo ello, además, en una apretada votación, por lo que es perfectamente factible que únicamente concurriera la mayoría de propietarios, pero no de las cuotas requeridas para la adopción del acuerdo comunitario.

CUARTO.- Examen del segundo de los motivos de casación

En este supuesto, el recurso se fundamenta en la vulneración de lo normado en el art. 19.3, párrafo tercero, de la LPH. Este precepto norma que:

"Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación".

La invocación de tal precepto, y la estimación de que la omisión de cuotas conforma una falta subsanable, supone el reconocimiento de la exigencia normativa del doble cómputo de mayorías, precisas para adoptar los acuerdos impugnados por parte de la mancomunidad.

La subsanación se condiciona a que sea factible la constatación de las cuotas de participación que, en este caso, no se pueden determinar, con lo que el defecto observado deviene insubsanable, al no poder conocerse, de ninguna manera, si se ha alcanzado la mayoría requerida en atención a la naturaleza del acuerdo a adoptar.

Como hemos dicho en la sentencia 212/2015, de 20 de abril, la jurisprudencia ha prescindido de los excesos del formalismo "[...] que puede perjudicar intereses que en este caso serían los de las voluntades correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario"; mas no es el éste el caso que nos ocupa, en el que, insistimos, no consta la voluntad debidamente exteriorizada por los copropietarios, con base en la doble mayoría exigida por el art. 17.7 de la LPH, que resulta, en consecuencia, de imposible determinación.

QUINTO.- Costas y depósito

De conformidad con lo previsto en art. 398.1 LEC, al haberse desestimado el recurso de casación interpuesto por la parte demandada, deben imponerse las costas, así como decretarse la pérdida del depósito constituido para recurrir (disposición adicional 15.ª, regla 9.ª, de la LOPJ).


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