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domingo, 12 de junio de 2022

Arrendamientos urbanos. Acción de elevación de rentas de un contrato de arrendamiento de 1962, por tanto anterior a la LAU de 1964. Caducidad de la acción.

Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 18 de mayo de 2022 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

[Ver esta resolución completa en Tirant On Line Premium. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/8976777?index=2&searchtype=substring]

DÉCIMO.- Motivo primero.

Las normas que se consideran infringidas son los artículos 101.1 y 101.2.5.ª en relación con el artículo 108.1, todos ellos del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de Diciembre de 1964 (en adelante LAU 1964), así como la vulneración de la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias del TS 416/2010, de 7 de julio, y 1393/2007, de 12 de enero, cuyo texto íntegro se acompaña como documentos dos y tres respectivamente. Por otra parte, esta vulneración de la doctrina jurisprudencial del TS hace que el presente recurso tenga interés casacional. La vulneración denunciada se produce por cuanto la sentencia recurrida no considera como una cantidad asimilada a la renta la repercusión al arrendatario del importe de las obras de reparación realizadas por el arrendador, contrariamente a lo establecido en el artículo 108.1 de la LAU 1964. Por el contrario, dicho precepto así como la doctrina contenida en las sentencias invocadas, consideran que las cantidades a pagar por el arrendatario, derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, son cantidades asimiladas a la renta. Consecuencia directa de esta doctrina es que el procedimiento para la elevación de la renta o conceptos que a la misma se asimilan (como es la repercusión por obras) será el fijado en el artículo 101 de la LAU 1964. Sin embargo, la sentencia recurrida infringe estos preceptos, así como la doctrina jurisprudencial, al fijar como ratio decidenci, en el último párrafo de su fundamento de derecho cuarto, que no es aplicable la caducidad de la acción contemplada en la regla 2.5.ª del artículo 101 de la LAU 1964, por tratarse de una repercusión por obras y no de renta, y ello a pesar de que todo el contenido del artículo 101, en el que figura el plazo de caducidad de la acción, se ha de aplicar tanto a los casos de elevación de la renta como a los de elevación de los conceptos que a la misma se asimilan. La modalidad de interés casacional que se invoca es la oposición a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.



UNDÉCIMO.- Decisión de la sala. Caducidad.

Se estima el motivo.

Entiende el recurrente que la acción de elevación de renta está caducada, por el transcurso del plazo de tres meses establecido en el art. 101 LAU.

Esta cuestión fue planteada en el escrito de impugnación al recurso de apelación y contestada en el escrito de oposición a la impugnación, por lo que ha sido objeto de debate, y su reproducción en el recurso de casación, no genera indefensión en el ahora recurrido.

Consta que a las elevaciones que se le notificaron, se opuso el arrendatario el 19 de abril de 2017 y el 10 de septiembre de 2018, interponiéndose la demanda el 31 de diciembre de 2018.

Esta sala debe declarar que el derecho a repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener el inmueble en estado de servir para el uso convenido, acordadas por resolución administrativa firme, proviene de la entrada en vigor de la LAU de 1.994, concretamente de lo establecido en la disposición transitoria segunda, C, 10.3 de la LAU (por remisión de la DT 3, D.9). Durante la vigencia del TRLAU 1964, la facultad del arrendador para exigir del inquilino o arrendatario la repercusión del importe de las obras de reparación comprendidas en el art. 107, o de las realizadas por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, estaba restringida a las viviendas y locales de negocio relacionados en el art. 95, esto es, los que se encontraban subsistentes el día de entrada en vigor del TRLAU de 1964 (1 de enero de 1965).

La disposición adicional décima de la LAU de 1994 establece que todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil.

En el presente caso nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de 1962, por tanto anterior a la LAU de 1964, en la que para esos contratos anteriores se permitía la repercusión por obras (art. 108 LAU 1964), repercusión que tenía concepto de cantidad asimilada a renta, para cuya reclamación, una vez rechazada la subida por el arrendatario, se fijaba un plazo de caducidad de tres meses en el art. 101, 5.º LAU 1964, plazo que prima sobre el general de las obligaciones, dado que es un plazo específico, por lo que no operaría la disposición adicional décima de la LAU de 1994.

Sobre la aplicación del art. 101 LAU 1964, se pronunció esta sala en sentencias 847/2008, de 1 de septiembre, 581/2014, de 8 de octubre y 518/2016, de 12 de julio, en cuanto mantenían la vigencia del art. 101 LAU 1964.

En conclusión, aplicándose el plazo de caducidad de tres meses debe estimarse el motivo, al estar afectada de caducidad la acción, ya que se opuso el arrendatario el 19 de abril de 2017 y el 10 de septiembre de 2018, interponiéndose la demanda el 31 de diciembre de 2018.

DUODÉCIMO.- Estimado el primer motivo del recurso de casación, no es necesario analizar el resto, y asumiendo la instancia desestimamos la demanda interpuesta, por los razonamientos expuestos en la presente sentencia.

DECIMOTERCERO.- Costas y depósito.

Desestimado el recurso extraordinario por infracción procesal procede la imposición de sus costas al recurrente (art. 398.1 LEC), con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Estimado el recurso de casación no ha lugar a la imposición de costas respecto al mismo (art. 398.2 LEC) y procede devolver a la parte recurrente el depósito constituido para la casación.

Al desestimarse la demanda procede la imposición de costas de primera instancia a la parte demandante.

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