Civil - Obligaciones. Arras o Señal. Arras confirmatorias, penales y penitenciales.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 1 de julio de 2010 (D. JOSE MARIA GUGLIERI VAZQUEZ).

TERCERO.- (...) lo cierto es que el contrato de 20 Marzo 2007 contiene los elementos de una compraventa en el que la señal-reserva va seguida de un plazo límite, la identidad de la vivienda y su precio pero sin más referencia o indicación sobre aquella señal.

La interpretación de dicha referencia debe realizarse con arreglo a criterio jurisprudencial de la Sala 1ª del TS, recogido por esta Sección en su sentencia de fecha 9 de marzo de 2005 que establece: "Tradicionalmente la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en la exégesis del artículo 1.454 CC ha distinguido en materia de arras entre las meramente confirmatorias, y por ello llamadas señal, cuya función es anticipar parte del precio; las penales, que actúan como garantía del cumplimiento, de modo que no permiten a los contratantes desistir libremente del negocio, y si no existe causa justificada para la resolución se pierde lo entregado anticipadamente o se obliga a la devolución doblada; y las penitenciales, que a diferencia de las anteriores admiten el libre desistimiento, cualquiera que fuere la causa, a cambio de la pérdida o la devolución del doble, con una función más próxima a la indemnización por los perjuicios que causa esa decisión unilateral. La norma no es imperativa, sino supletoria e integradora de la voluntad de las partes, como de modo reiterado han declarado muchas Sentencias del Tribunal Supremo (SS 22 octubre 1956, 1 abril 1958 y 31 octubre 1963, entre otras), de manera que, por encima de todo, se ha de acudir a la voluntad de las partes libremente expresada, y de acuerdo con los criterios hermenéuticos de los artículos 1.281 y ss C.C., si bien se exige interpretación restrictiva en la comprobación de su existencia, es decir, sólo cuando de manera clara e indubitada se quiso entre los contratantes la función penal o penitencial de las arras, es procedente admitirlas como tales (STS de 17 de octubre de 1996, que cita a las de 6-2, 31-7, 28-9 y 24-12-1.992, 11-12-1.993, 15-3 y 11-4-1.994 y 4 y 28-3-1.993)".

A lo anteriormente expresado se debe añadir el criterio interpretativo de la palabra señal, de la que el TS afirma no cabe entender que exprese necesariamente la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada sin error como anticipo al precio, Sentencia de fecha 10 de febrero de 1997, circunstancia que finalmente lleva a considerar a la cantidad entregada en dicho concepto como confirmatoria.

CUARTO.- Haciendo de aplicación lo que antecede al presente caso es incuestionable el carácter confirmatorio de la cantidad entregada en concepto de señal no pudiendo inferirse del contrato antes señalado la voluntad de recoger consecuencias penales o penitenciales. Así las cosas ya se expuso en el hecho tercero de la demanda que a la fecha límite de la reserva no existía licencia de primera ocupación punto que se considera determinante para fijar el elemento temporal a efectos de validez. Si el 31 de Mayo era el plazo límite y a su vencimiento faltaba cumplir un requisito como el de la concesión de la licencia, ese contrato alcanza su término de efectividad. Si a las partes conviene mantener la operación podrán convenir otro bajo unas condiciones distintas pero ese contrato no es prorrogable a expensas del cumplimiento de una previsión que puede afectar a una modalidad de la entrega del objeto. Si se alcanza un acuerdo de compraventa en escritura pública según en qué condiciones, nada impide que así se proceda pero esa conclusión no es trasladable al contrato de 20 de Marzo de 2007 de forma automática. Por ello sí días antes del vencimiento ya se conoce esa circunstancia mantenida a dicho vencimiento y aún después, no se puede entender injustificada la resolución y en consecuencia, teniendo carácter confirmatorio la cantidad entregada como señal está obligado el receptor a su devolución con los intereses legales correspondientes desde la interpelación judicial (arts. 1100, 1101 y 1108 C.C.) procediendo la estimación del recurso en cuanto a la pretensión ejercitada por la demandante frente a AAA.

[Ver: CENDOJ Base de Datos de Jurisprudencia (TSJ, AP y JM)]