Sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia (s. 5ª) de 3 de noviembre de 2011 (D. MATIAS MANUEL SORIA FERNANDEZ-MAYORALAS).
SEGUNDO.- Para la correcta resolución del recurso habrá que resolver en primer lugar sobre si procede o no confirmar la resolución del juzgado de primera instancia que declara resuelto el contrato de compraventa, dejando para después las consecuencias. La sentencia apelada declara resuelto el contrato de compraventa ex artículo 1124 del Código Civil por cuanto el objeto de la compraventa no fue entregado el 31/12/2008 que se pactó en el contrato, no obstante declarar probado que las licencias se concedieron en unos plazos razonables y que a primeros de junio de 2009 estaba terminada la obra, esto es cinco meses después de lo previsto y que obedeció al retraso en la redacción del proyecto ante las peticiones y modificaciones interesadas por el demandante.
No obstante se debe considerar que no existe causa resolutoria de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo en dicha materia y sobre el que esta Sección ha tenido ocasión de pronunciarse reiteradamente, entre otras en su Sentencia de 9 de diciembre de 2009 (Rollo 377/09) o la de 20 de abril de 2010 (Rollo 125/10) en el siguiente sentido: "Para poder aplicar la resolución por la vía del artículo 1124 del Código Civil, la jurisprudencia, como recuerda la STS de 12 de marzo de 2009, ha sostenido la primacía del principio de conservación del negocio jurídico: "A partir de las anteriores apreciaciones contenidas en la sentencia impugnada, se ha de poner de manifiesto la existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado (sentencia de 3 abril 1981), por lo que no bastará el mero retraso (sentencias de 27 noviembre 1992, 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin (Sentencia de 14 diciembre 1983), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento (sentencias de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor (sentencia de 10 marzo 1983). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución (sentencias de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993)".
Ello implica que en el ámbito de la resolución de contratos, en especial en los de compraventa, no es posible aplicar reglas fijas y constantes para todos los casos, sino que es preciso un análisis casuístico de cada uno de los diferentes contratos, no sólo por la diferencias de contenido derivadas de sus cláusulas contractuales fijadas de acuerdo con el principio de autonomía de la voluntad, sino igualmente en atención a las circunstancias subjetivas de las partes contratantes. En consecuencia el incumplimiento de una parte, para que sea esencial, deberá recaer sobre la propia esencia del contrato en función de las expectativas que el negocio jurídico generaba para cada uno de los contratantes, lo que implica que no todo incumplimiento es siempre motivo de resolución contractual, pues es posible, en atención al caso concreto, admitir la posibilidad de cumplimientos defectuosos o meros retrasos, que pueden generar para una de las partes contratantes un derecho a indemnización pero que no tienen la suficiente entidad como para justificar la resolución contractual pretendida.
En un sentido semejante ya se pronunció esta misma sección en nuestra sentencia de 10 de marzo de 2009 (rollo de apelación nº 57/2009) al señalar que "...En tal sentido la STS de 17 de diciembre de 2008 parte de la premisa que no todo incumplimiento conlleva la resolución del contrato, y efectúa la misma distinción a la que se ha hecho referencia, al señalar que debe examinarse en casos como el presente si "...el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada...".
Continúa dicha sentencia definiendo qué supuestos deben entenderse como casos de incumplimiento esencial, partiendo de los criterios reflejados en el texto de los Principios del Derecho Europeo de Contratos, señalando que dicho incumplimiento esencial, y por ello base de la propia resolución contractual se dará en los siguientes casos: "... por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que dé razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento...".
Siendo, que en el presente caso el contrato de compraventa, cuya resolución se pretende, establece en su cláusula tercera una disposición resolutoria para el caso de que no se obtuviera la licencia de segregación o la licencia de obra, cosa que no ha ocurrido en el presente caso en el que ha quedado probado que sí se ha obtenido. Y en la cláusula séptima se establece que el vendedor comunicará al comprador fecha para la firma ante el Notario de la escritura pública de compraventa que tendrá que otorgarse antes del 31 de Diciembre, sin que se señale que dicha fecha sea esencial ni se establezca cláusula penal alguna por el retraso del cumplimiento, y sin que se haya probado, ni siquiera alegado, la esencialidad del retraso como causa de resolución, por lo que independientemente de que el retraso se haya debido a que el propio comprador quisiera hacer modificaciones en el proyecto, tal como señala la sentencia apelada, un retraso de cinco meses para la entrega de una estructura, en la que además se hace hincapié en el contrato como fundamental la obtención de las segregaciones y las licencias pero no la terminación de la estructura sobre la que a su vez se ha de terminar la vivienda, no resulta sustancial para la resolución contractual, ni siquiera se dice en qué medida frustra el comprobar sus expectativas, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo arriba extractada; lo que nos lleva a estimar el recurso de apelación planteado por los vendedores y revocar la sentencia en cuanto declara resuelto el contrato y estimar la reconvención formulada por los mismos, condenando a los demandantes al cumplimiento del contrato.
Lo anterior excusa de entrar en las demás alegaciones efectuadas en los recursos.
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