Civil – D. Reales. Accesión invertida. Derecho del dueño del terreno en que se edificare a hacer suya la obra, previa indemnización, o a obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid (s. 1ª) de 4 de noviembre de 2011 (D. JOSE ANTONIO SAN MILLAN MARTIN).

SEGUNDO.- Efectivamente, conforme a lo prevenido en el art. 361 del Código civil, el dueño del terreno en que se edificare, tendrá derecho a hacer suya la obra, previa indemnización o a obligar al que edificó a pagarle el precio del terreno (accesión invertida). La lógica del precepto estriba, según su desarrollo jurisprudencial, en la circunstancia de proceder a la solución pacífica del conflicto surgido por una construcción invasiva sobre terreno ajeno, que realizada de buena fe, implica una grave desproporción en su valor, si se procediera como dispone la norma general del recepto: hacer suya la obra, otorgándose entonces a favor del legítimo propietario (también al edificante) un derecho de opción para obligar, en su caso, al dueño de la edificación para que adquiera la finca. Para lo cual exige, misma Jurisprudencia la concurrencia de los siguientes requisitos: titularidad de lo edificado por quien la pretenda, que la edificación o parte de ella se haya realizado en suelo ajeno, que ambas partes, -suelo y edificación- formen un todo indivisible, que lo edificado sea de superior valor (cosa principal) que la finca ocupada y la buena fe (requisito fundamental) de parte del edificante (Sentencias del Tribunal Supremo de fechas de 11-9-91, 3-4-92, 27-6-97, entre otras muchas).

A la luz de anterior doctrina, parece claro que el caso de autos no encaja con facilidad en la descrita figura doctrinal, toda vez que, partiendo de la dudosa buena fe de la entidad demandada, quien, al parecer conocía (el actor envió un escrito de advertencia en fecha de 6-4-09) o, cuando menos, estaba en toda disposición de conocer (Registros Públicos), la ajeneidad de la finca ocupada, lo que ya declina toda posibilidad de accionar en referida accesión invertida, la ocupación tampoco se presente como irreversible, o causante la reposición, restitución a la situación anterior con reintegro de la pacífica posesión de la finca ocupada a su dueño, de un perjuicio grave para las arcas de la entidad de demandada, pues al fin y al cabo se trata de los "aledaños" a un campo de fútbol, no se trata de una edificación singular o de muy superior valor a la finca que conformen un todo indivisible, pues el caso admite su relativa facilidad de reposición a la situación anterior a la invasión, ni se presenta el caso como de imposible solución sin que haya de aplicarse la referida accesión invertida.