Sentencia del Tribunal Supremo (1ª) de 19 de abril de 2021 (D. José Luis Seoane Spiegelberg).
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PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos decisorios del
presente recurso de casación partimos de los siguientes condicionantes.
1.- El objeto del proceso
Es objeto del proceso la demanda de
desahucio por falta de pago de la renta y cantidades adeudadas por tal
concepto, desde el mes de octubre de 2014 a julio de 2017, que ascienden a la
suma de 21.005,60 euros, que es formulada por la entidad actora la Sociedad de
Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A. (SAREB),
contra D. Raimundo y D.ª Tomasa, en concepto de arrendatarios, más las
cantidades devengadas durante la sustanciación del litigio hasta el efectivo desalojo
de la vivienda litigiosa por los demandados.
Son hechos admitidos y, por lo
tanto, probados, los siguientes:
i.- El 12 de septiembre de 2014, la
entidad mercantil Álvarez y Gestión y Proyectos, S.L., como empresa gestora de
los arrendamientos de los inmuebles, propiedad de la mercantil AMC Gestión de
Obras, S.L., concertó con los demandados un contrato de arrendamiento, cuyo
objeto fue un inmueble sito en PASAJE000 Bloque NUM000, URBANIZACION000, en
Firgas (Las Palmas).
ii.-En el contrato de arrendamiento,
se pactó que la renta sería de 620 € mensuales, pagaderos entre los días 1 a 5
de cada mes. Dicha renta sufriría una variación anual en el mismo porcentaje
que experimentara el Índice de Precios al Consumo que, a estos fines, fijara el
lnstituto Nacional de Estadística.
iii.- El Sareb es la propietaria
actual de la vivienda litigiosa, tras serle adjudicada en el procedimiento de
ejecución hipotecaria 254/2012, seguido ante el Juzgado de Primera lnstancia
n.º 2 de Arucas, mediante decreto de adjudicación de fecha 1 de septiembre de
2014.
iv.- Los demandados no abonaron las
rentas correspondientes a los meses de octubre de 2014 a julio de 2017 por
importe total de 21.005,60 euros.
2.- La sentencia de primera
instancia
El correspondiente procedimiento
judicial se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia n.º 1 de Arucas, que
dictó sentencia desestimatoria de la demanda, por considerar que el contrato de
arrendamiento se había extinguido en virtud de lo dispuesto en el art. 13.1 de
la LAU, tras su reforma por Ley 4/2013, conforme al cual "si durante la
duración del contrato el derecho de arrendador quedara resuelto por...
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria... quedará extinguido
el arrendamiento", salvo que el contrato estuviera inscrito en el
Registro, lo que no es el caso. En consecuencia, los demandados se encontraban
en una situación de precario, por lo que no era viable la resolución de un
contrato extinguido, ni la exigencia de la cantidad reclamada en concepto de
renta, sin perjuicio de que se accionase por la vía del desahucio por precario,
y se reclamase la indemnización correspondiente por la ocupación del inmueble
sin título, con arreglo a las normas de liquidación de los estados posesorios (arts.
446 a 458 de la LEC).
3.- La sentencia de apelación
Contra dicha sentencia se interpuso
por la parte actora recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la
sección quinta de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, que
dictó sentencia revocando la pronunciada por el Juzgado. En ella se razonó, en
síntesis: 1) que la decisión de primera instancia no carecía de lógica
jurídica, dada la literalidad del art. 13.1 LAU; 2) que el Tribunal Supremo, de
forma indirecta, parece inclinarse en la interpretación de tal precepto - STS
414/2015, de 14 de julio- por el principio de conservación de los contratos, lo
que desde un punto de vista práctico simplifica la satisfacción del derecho del
nuevo propietario; 3) debe estimarse la demanda de desahucio, declararse la resolución
del contrato y acogerse la reclamación de la rentas por el importe postulado.
Contra dicha resolución se interpuso
por la parte demandada recurso de casación.
SEGUNDO.- Formulación del recurso de
casación
El recurso de casación se
fundamenta, por interés casacional, al amparo del art. 477.2. 3.º y 3 de la
LEC. Se consideró infringido el art. 13 de la LAU, según la redacción dada por
la Ley 4/2013, de 4 de junio, toda vez que se trata de la aplicación de una
norma que, bajo su nueva redacción, no llevaba en vigor más de cinco años y no
existe al respecto doctrina jurisprudencial, lo que posibilita el acceso al
recurso de casación.
En su desarrollo, se razonó, en
síntesis, que si el contrato de arrendamiento urbano no accede al registro de
la propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
contrato, éste se resuelve ipso iure; y, por consiguiente, no cabe una
subrogación contractual sobre un contrato extinguido. En consecuencia, la
posesión del arrendatario, una vez se ha producido la resolución contractual,
carece de título, deviene ineficaz, con la consecuencia jurídica de estar
ocupando el inmueble en precario, sin que, por lo tanto, sea deudor de las
rentas fijadas sobre la base de un contrato de alquiler previamente extinguido
por ministerio de la ley.
TERCERO.- Examen del recurso
Esta Sala ya tuvo oportunidad de
pronunciarse sobre la interpretación del art. 13 de la LAU, tras reforma por
Ley 4/2013, de 4 de junio, en sendas ocasiones, en la sentencia 577/2020, de 4
de noviembre, que fue reproducida en la ulterior 109/2021, de 1 de marzo.
1. - Antecedentes legislativos del precepto
(i) Con anterioridad a la vigencia
de la actual LAU de 1994, la jurisprudencia de esta Sala, en un primera etapa,
consideró extinguido el arrendamiento, concertado con posterioridad a la
inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, en los
procedimientos de ejecución forzosa de la finca arrendada (sentencias del
Tribunal Supremo de 5 de febrero, 22 de diciembre de 1945, 22 de mayo de 1963,
31 de octubre de 1986, 20 de noviembre de 1987, 23 de diciembre de 1988, y 17
de noviembre de 1989, entre otras).
(ii) En una segunda etapa, cambió su
doctrina y consideró subsistente el arrendamiento posterior a la hipoteca,
salvo simulación o fraude (sentencias del Tribunal Supremo de 19 de febrero de
1968, 9 de junio de 1990, 23 de febrero de 1991, 6 de mayo de 1991, 23 de junio
de 1992, 20 de abril de 1995, y 9 de mayo de 1996), y ello por las razones, que
exponía esta última sentencia:
"[...] a) porque la atribución
dominical que del inmueble hipotecado se hace al adjudicatario, mediante la
subasta establecida en el art. 131 de la L.H., afecta únicamente, según dicha
norma, a las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de la
hipoteca que se ha realizado; pero de ahí no se deriva que haya de afectar
también a derechos personales, que no han tenido acceso al Registro de la
Propiedad, como es el derecho de arrendamiento litigioso; b) Porque de seguirse
criterio distinto, se daría lugar a una causa de extinción del arrendamiento,
no enumerada en la relación imperativa y taxativa de esas causas que hace el
art. 114 de la L. A. U., y c) Porque tratándose de arrendamientos con derecho a
la prórroga forzosa (anteriores al R. Decreto Ley 30 de abril de 1.985), se
quebrantaría el contenido del art. 57 de la misma Ley, que impone
obligatoriamente dicha prórroga para el arrendador".
(iii) Este panorama normativo cambia
con la nueva LAU de 1994, que reguló la situación jurídica del arrendatario en
su art. 13. De su dicción normativa resulta la persistencia del contrato si
durante los cinco primeros años de su duración el derecho del arrendador
quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una
ejecución hipotecaria, en cuyo supuesto el arrendatario tenía derecho a
continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco
años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1
de dicha disposición general.
Bajo dicho régimen jurídico, se
dictó la sentencia de esta Sala 414/2015, de 14 de julio, en la que señalamos:
"De la normativa que se cita,
especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994, se desprende lógicamente que
los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento
en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o
no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que
será el nuevo propietario.
En consecuencia carece de
legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas
una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la
finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el
arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá
derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de
serlo.
Así se desprende de la propia
naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta
constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el
propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido
al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada
momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia
de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario
anterior".
(iv) No obstante, el texto vigente
del art. 13 de la LAU, al concertarse el contrato de arrendamiento objeto del
presente proceso con el anterior propietario e, igualmente, al tiempo de
adjudicarse a la entidad actora la vivienda litigiosa en procedimiento de
ejecución hipotecaria, era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas,
vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019. Este precepto es, de
nuevo, modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas
urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En la exposición de motivos de la
precitada ley 4/2013, se justificaba la reforma en los términos siguientes:
"Asimismo, es preciso
normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la
protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se
consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la
actualidad.
La consecución de esta finalidad
exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido
por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en
consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas
urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su
derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que
reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no
pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del
arrendatario".
2.- El nuevo marco normativo
aplicable a la decisión del presente recurso
Tras la reforma por la precitada ley
4/2013, la redacción del art. 13 de la LAU quedó de la forma siguiente:
"1. Si durante la duración del
contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un
retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia
judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido
el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el
apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos
en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la
Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del
derecho del arrendador. En este caso continuará el arrendamiento por la
duración pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento
sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4
del artículo 9.
2. Los arrendamientos otorgados por
usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre
el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de
por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente
ley".
Pues bien, tras la nueva redacción
de dicho precepto, es de aplicación su apartado 1, párrafo primero, toda vez
que el contrato de arrendamiento no accedió al registro; puesto que, si hubiera
accedido al mismo, antes de la inscripción de la hipoteca en el registro de la
propiedad, serían de aplicación los principios registrales de oponibilidad de
lo inscrito y de prioridad registral.
Tampoco nos encontramos ante una
finca no inscrita, ni se trata de un arrendamiento otorgado por usufructuario,
superficiario o por quien ostentase un análogo derecho de goce sobre el
inmueble, sino de la adjudicación de la vivienda arrendada en un proceso de
ejecución hipotecaria a favor de la sociedad demandante.
3.- Particularidades del caso
litigioso y estimación del recurso
El contrato de arrendamiento
litigioso se concertó el 12 de junio de 2014. El decreto de adjudicación de la
vivienda arrendada a la sociedad demandante es de fecha 1 de septiembre de
2014, dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria 254/2012, seguido ante
el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Arucas.
No es de aplicación, por lo tanto,
la redacción original del art. 13.1 de la LAU, sino la dada por la Ley 4/2013,
de 4 de junio.
Bajo los condicionantes temporales
expuestos, el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza
jurídica. Ésta no es otra que determinar si, adjudicada al SAREB la propiedad
de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es
posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad
actora y los demandados, de manera tal que amparase una pretensión pecuniaria
de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de
vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados en situación de
precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo
titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento,
que constituía el título habilitante de la ocupación de la cosa arrendada y del
que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio
del alquiler por el SAREB.
Pues bien, a la hora de tomar
partido sobre tal cuestión controvertida, el tribunal adopta esta segunda
posición, toda vez que, tras la reforma del art. 13 de la LAU, por ley 4/2013,
se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art.
13.1 párrafo I) y el art. 7.2 de la precitada disposición general señala, por
su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero
adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el correspondiente registro
de la propiedad, como es el caso que nos ocupa en el que no tuvo acceso a dicha
oficina pública.
Todo ello, sin perjuicio de que el
adjudicatario y el arrendatario hubieran celebrado un nuevo contrato de
arrendamiento, cosa que, en este caso, no ha sucedido. Buena muestra de ello es
que, además de la inexistencia de rastro documental de su suscripción, desde la
enajenación forzosa del inmueble y su adjudicación a la sociedad demandante,
los demandados no han abonado renta alguna -elemental contraprestación del
contrato de arrendamiento- a la nueva entidad propietaria del inmueble, la cual
tampoco consta la exigiese antes de la formulación de la demanda.
Las RRDGRN de 24-3-2017 (BOE
7-4-2017) y de 11-10-2018 (BOE 5-11-2018) señalan que, en casos de enajenación
forzosa, el derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se
extinguen ipso iure conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU,
salvo que dicho contrato se hubiese inscrito en el Registro de la Propiedad con
anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado, y así la segunda de las
resoluciones antes citadas, señala:
"De una interpretación conjunta
del citado artículo y de lo dispuesto en el art. 7,2 antes transcrito resulta
la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese inscrito en el
Registro de la propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la
hipoteca, que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del
arrendador y en consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus
derechos accesorios como el derecho de retracto. En consecuencia con lo
anteriormente expuesto, en el presente caso, enajenada judicialmente la finca,
el derecho del arrendador queda extinguido y con él el contrato de
arrendamiento y sus accesorios como el derecho de retracto, y deviene
innecesario realizar notificación alguna expresa y especial".
La sentencia 134/2017, de 28 de
febrero, nos recuerda en relación con el concepto de precario que:
"Esta sala ha definido el
precario como una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un
bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en
la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de
la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se
pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un
poseedor de peor derecho (sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de
septiembre; 545/2014, de 1 de octubre)".
En el mismo sentido, se han
pronunciado las recientes sentencias 691/2020, de 21 de diciembre y 109/2021,
de 1 de marzo.
En este caso, se daría el supuesto
contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión
de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en dicha situación
jurídica de precario.
Por todo el conjunto argumental
expuesto, no cabe fundar la demanda en la reclamación de las rentas con
respecto a un contrato de arrendamiento extinguido. No existen vínculos
contractuales arrendaticios entre la sociedad demandante y los anteriores
arrendatarios demandados, que permitan accionar con base a los arts. 17, 27.2
a) de la LAU y 1555.1 del CC, sin perjuicio de las otras alternativas con las
que contaba la sociedad accionante para reclamar los perjuicios sufridos por la
ocupación sin título del inmueble.
No es de recibo el argumento de la
parte demandante de que la aportación del contrato de arrendamiento con el
anterior propietario, en el procedimiento de ejecución hipotecaria, suponga el
mantenimiento del vínculo arrendaticio, dado que no constituye un acto jurídico
del que se pueda obtener la conclusión de que las partes litigantes optaron por
concertar un nuevo contrato de tal clase, sino que es expresión de la simple
aportación del título, que justificaba la ocupación del inmueble por los
demandados, la cual ulteriormente se vio afectada por la enajenación forzosa
del inmueble alquilado. Desde luego, no resiste una valoración crítica racional
entender que tal acto jurídico es manifestación de una concorde voluntad de las
partes de concertar un nuevo contrato de tal naturaleza.
Como señalamos en la sentencia
109/2021, de 1 de marzo, ante este mismo argumento:
"[...] esta interpretación se
opone a la doctrina jurisprudencial que hemos fijado, conforme a la cual en los
supuestos previstos en el art. 13.1, párrafo primero, LAU, durante la vigencia
de la redacción citada, lo que se produce es un supuesto de extinción ope
legis de la relación arrendaticia. Esta situación no comporta una
desprotección de los derechos del nuevo propietario quien, ante la ineficacia
sobrevenida del título arrendaticio, podría instar, si concurren los demás
presupuestos legales para ello, el desalojo de la finca precisamente por
encontrarse el ocupante, antiguo arrendatario, en situación de precario.
Como antes se dijo, tampoco impide
esta situación de ineficacia sobrevenida del título de ocupación la celebración
de un nuevo contrato de arrendamiento entre el nuevo propietario y el anterior
arrendatario, si ello conviene a ambos. Lo que no cabe es que ante el impago de
la renta arrendaticia iniciado con el cambio de propietario por la adjudicación
de la finca en ejecución hipotecaria y el aquietamiento durante un periodo de
más de dos años y medio (entre octubre de 2014 y mayo de 2017) del nuevo
propietario sin instar el desahucio ni reclamar las rentas atrasadas, se
pretenda que reviva una relación arrendaticia que feneció automáticamente por
ministerio de la ley al consumarse la enajenación forzosa de la finca".
4.- Asunción de la instancia
Por todo ello, debemos desestimar el
recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia del Juzgado, si bien,
como peticionó la parte demandada, tenerla por conforme con el desahucio del
piso, cuyas llaves manifestó ha puesto a disposición de la actora en una
notaría.
CUARTO.- Costas y depósito
La estimación del recurso de
casación determina no se haga especial condena en costas y que proceda la
devolución del depósito constituido para recurrir (art. 398 de la LEC y
Disposición Adicional 15. Regla 8.ª LOPJ).
Pese a la desestimación del recurso
de apelación, no procede la imposición de costas de ninguna de las instancias,
toda vez que se trata de una cuestión controvertida, carente de jurisprudencia
y en la propia sentencia de la Audiencia no se impusieron las de primera
instancia, pese a estimarse la demanda. Incluso, los demandados conscientes de
la ocupación del inmueble sin título se conforman con el desahucio.
FALLO:
Por todo lo expuesto, en nombre del
Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º- Estimar el recurso de casación
interpuesto contra la sentencia de la sección 5.ª de la Audiencia Provincial de
Las Palmas de 11 de junio de 2018, dictada en el rollo de apelación 77/2018,
sin imposición de costas y devolución de depósito para recurrir.
2.º- Casar la precitada sentencia,
dejándola sin efecto, confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Primera
Instancia n.º 1 de Arucas, en procedimiento de juicio verbal 486/2017, sin
perjuicio de tener a la parte demandada por conforme con la pretensión de
desahucio, todo ello sin hacer especial imposición sobre las costas de ambas
instancias y pérdida del depósito para apelar.
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