Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2025 (Dª. RAQUEL BLAZQUEZ MARTIN).
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PRIMERO.- Antecedentes del caso
Son antecedentes necesarios para resolver el
recurso de casación, que resultan de los hechos declarados probados en la
instancia y de las actuaciones practicadas por el juzgado y por la audiencia,
los siguientes:
1.-El 27 de julio de 2007 D. Justo, suscribió
un préstamo hipotecario con la entidad Caixa d'Estalvis de Terrassa, hoy Banco
Bilbao Vizcaya S.A. (en adelante, BBVA) para financiar la adquisición de una
vivienda, cuyo precio, según la escritura de compraventa otorgada ese mismo
día, fue de 108.000 €. Dicha escritura se encabezaba con el título
"Crédito hipotecario y afianzamiento" (en el original en catalán:
crèdit hipotecari i fiançement) y contenía las siguientes condiciones del
crédito, que se transcriben a partir de la sentencia recurrida:
«Capital del préstamo: 157.745,00 Euros
»Vencimiento: 27.07.2047
»Tipo de Interés:
»- Primer Periodo desde 27.07.2007 hasta
31.12.2007 tipo de interés fijo del 5,25%
»- Segundo periodo de semestral de interés
variable desde 01.01.2008 hasta 27.07.2047 el tipo de interés resulta de la
suma del EURIBOR (correspondiente al segundo mes anterior a la revisión) +
diferencial de 1 punto».
2.-A ello se añade, como hechos no
controvertidos, que la vivienda hipotecada fue tasada en 175.273,35 € y que la
responsabilidad hipotecaria se cifró en 218.073,45 €, pues incluía un máximo de
13.013,96 € por intereses ordinarios, 28.394,10 € por intereses moratorios y
18.920,40 € para gastos y costas.
3.-En el préstamo intervino como fiador
solidario el demandante D. Bruno, en virtud de la cláusula que se transcribe a
continuación y que se exponía, en un epígrafe breve y autónomo, titulado en
letra destacada -en mayúsculas y negrita- como «Afianzamiento» (fiançamen) al
final de las cláusulas propias del préstamo, y en un apartado especial de la
escritura denominado «Declaraciones Especiales». El texto de la cláusula es el
siguiente:
«FIANÇAMENT: Present en aquest acte el señor
Jesús Ángel, de les circumstàncies personals que figuren en la compareixença,
sens perjudici de la resta de garanties que han constituït amb el mateix fi,
presta a favor de la CAIXA D'ESTALVIS DE TERRASA la seva garantía personal
il·limitada, garantint el compliment de totes i cadascuna de les obligacions
assumides per la part prestatària, tant per principal com per accessòries per
interessos, comissions, despeses, costes i impostos, derivades d'aquest contracte
de préstec, fiança que es considera prestada, i així ho acepta el garant, amb
carácter solidari entre tots, deutor principal i fiador, i amb renuncia
expressa als beneficis d'orde, excussió i divisió, com també a tots els que, si
s'escau, li pertoquin, i a aquest efecte, per tal com les coneix totes i
cadascuna, acepta les clàusules de l'operació que es formalitza en aquest
instrument i amb la coluntat que el fiançament prestat, a més, se subjecti a
les regles següents:
»1. Aquesta garantía abastarà el pagament de
les costes i els honoraris i drets professionals d'advocats i procuradors.
»2. El fiançament prestat es mantindrà en
vigor fins a la cancel·lació total de les obligacions que garanteix.
»3. Aquest fiançament no perjudicarà les
facultats de resolución anticipada establertes a favor de la part creditora,
com tampoc la resta de garanties constituïdes. La caixa, a cada momento, pot
escollir l'execució de la garantía que més li convingui, al seu criteri.
»4. Queda designat expressament pel fiador com
a domicili perquè la Caixa creditora li adreci qualsevol requeriment o
notificació el que ha fet consignar en la compareixença d'aquest instrument
públic. Els canvis de domicili faran efecte a partir dels deu diez d'haver-se
comunicat fefaentment a la CAIXA.
»5. Donat cas que la CAIXA creditora opti per
exercitar accions judicials de reclamació contra el/s fiador/s, aquest/s
acepta/ten expressament que será quantitat exigible la resultant de la
liquidació realitzada i acreditada en la forma pactada a la clàusula general
anomenada "Accions judicials" de la present escriptura».
4.-La sentencia recurrida tradujo lo esencial
de la cláusula de afianzamiento solidario de este modo:
«[...] presta a favor de la CAJA DE AHORROS DE
TERRASSA su garantía personal ilimitada, garantizando el cumplimiento de todas
y cada una de las obligaciones asumidas por la parte prestataria, tanto por el
principal como por accesorias, intereses, comisiones, gastos, costas e
impuestos, derivados de este contrato de préstamo, fianza que se considera
prestada y así lo acepta el garante, con carácter solidario entre todos, deudor
principal y fiador, [y con la renuncia expresa a los beneficios de orden, excusión
y división] y a este efecto acepta las cláusulas de la operación [...]. Y entre
el clausulado al que se compromete, destaca el nº 2 que dice: 2. El
financiamiento prestado se mantendrá en vigor hasta la cancelación total de las
obligaciones que garantiza».
5.-Es un hecho probado que, antes de la firma
de la escritura de préstamo, existió una negociación entre el demandante y la
entidad prestamista. Así, el fiador no se limitó a la firma de la escritura,
sino que, con el objeto de que Caixa Terrassa pudiera estudiar su solvencia,
facilitó a la entidad bancaria copia de las nóminas acreditativas del salario
que percibía en la empresa donde trabajaba, así como de su declaración de IRPF
correspondiente al ejercicio 2006.
6.-Es un hecho igualmente probado que, aunque
el préstamo no estaba sujeto a la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre
transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, por
superar el límite que determinaba el ámbito de aplicación de dicha Orden hasta
el 9 de diciembre de 2007 (150.253,03 €), y no ser, por tanto, obligatoria, la
redacción de la oferta vinculante, Caixa Terrassa sí elaboró dicha oferta, en
la que se hacía constar la fianza que debía prestar D. Bruno.
7.-También ha quedado acreditado que antes del
otorgamiento de la escritura se negociaron las condiciones del préstamo,
incluida la fianza, con una sucursal de Caixa Terrassa. Así, en fecha 26 de
julio de 2007 todos los intervinientes, incluido D. Bruno, subscribieron la
solicitud de préstamo hipotecario donde se incluía, expresamente, la
identificación del fiador.
8.-El prestatario incumplió sus obligaciones
de pago, lo que dio lugar a la ejecución 935/2009 del Juzgado de Primera
Instancia número 3 de Girona, seguida contra el prestatario y el fiador. El de
26 de mayo de 2009 el juzgado dictó orden de ejecución hipotecaria contra ambos
por un importe reclamado de 165.377,52 € más otros 49.613,00 € para intereses
futuros y costas de la ejecución. D. Bruno se opuso a la ejecución, pero no
alegó entonces la nulidad de la cláusula de afianzamiento, sino otros motivos
que fueron desestimados.
La vivienda hipotecada fue subastada, pero el
precio obtenido tras la adjudicación no fue suficiente para cubrir la deuda.
BBVA solicitó entonces, como sucesora de Caixa Terrassa, la continuación del
procedimiento y el despacho de ejecución por la cantidad restante, tanto contra
el deudor principal como contra el fiador solidario. Se registró entonces la
ejecución 378/2015 del mismo Juzgado núm. 3 de Girona y el 31 de marzo de 2015
se dictó orden general de ejecución contra ambos por el remanente de la deuda,
que se cifró en 60.213,51 € de principal más otros 49.613 € por los intereses y
costas que pudieran devengarse durante la ejecución.
D. Bruno está personado en este segundo
procedimiento de ejecución y no se ha opuesto a la orden general por la
existencia de cláusulas abusivas (art. 557.1 7º LEC),
posibilidad que ya había prelucido a la fecha de la demanda que dio lugar a
este procedimiento.
9.-El 1 de junio de 2018 D. Bruno interpuso la
demanda que ha dado lugar a este procedimiento, en la que solicitaba la nulidad
de pleno derecho, por abusividad, de la cláusula de afianzamiento, pues a su
juicio no superaba los controles de incorporación, transparencia y abusividad.
Con carácter subsidiario solicitó la nulidad de la fianza por error vicio.
10.-En primera y en segunda instancia la
demanda fue desestimada. Ambas sentencias consideraron que la firma de la
escritura superaba los controles de incorporación y de transparencia y que la
cláusula que contenía la fianza no era en ningún caso abusiva. En sentencia la
primera instancia el juzgado había desestimado la excepción de cosa juzgada
opuesta por el banco (basada en la falta de oposición del fiador en los
procedimientos de ejecución) y la acción subsidiaria de nulidad por error
vicio. Ambos pronunciamientos han devenido firmes, aunque no son relevantes
para resolver el recurso de casación.
La Audiencia, pese a considerar que el
afianzamiento superaba el control de transparencia, realizó el juicio de
abusividad y concluyó que no existía el desequilibrio perjudicial para el
fiador y contrario a la buena fe invocado por este, pues «el riesgo asumido por
el Banco de impago, se cumplió y ha ejercitado la ejecución contra las dos
partes, prestatario y fiador dada la "fianza solidaria" acordada,
habiéndose terminado el proceso con la adjudicación del inmueble por el Banco
acreedor, siguiendo por el importe no alcanzado en la subasta, la ejecución,
sin que conste se haya opuesto el ahora recurrente, que ni siquiera menciona
este extremo en su demanda».
11.-El demandante D. Bruno ha interpuesto un
recurso extraordinario por infracción procesal, que ha sido inadmitido, y un
recurso de casación que, aunque formalmente se basa en dos motivos, uno y otro
reiteran los mismos argumentos, por lo que serán estudiados conjuntamente.
SEGUNDO.- Recurso de casación.
Análisis conjunto de los dos motivos. Control de transparencia de la cláusula
que contiene la fianza. No concurre una situación de sobregarantía ni hay
enriquecimiento sin causa del banco. Desestimación
1.-El primer motivo del recurso de casación se
basa en la infracción de los arts. 8 y 9 y Disposición
Adicional 1ª, apartado 18º, de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la
Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU), aplicable por razones
temporales, y de los arts. 1 y 2 b) de la Directiva 93/13/CEE, en su aplicación al
contrato de fianza regulado en los arts.
1830, 1831 y 1837 del Código Civil
(CC).
2.-El segundo motivo, que realmente es una
reiteración del primero, se limita a intentar justificar el interés casacional
por infracción de la doctrina de esta sala sobre la interpretación del contrato
de fianza de los arts. 1830, 1831 y 1837 CC, con cita de
la sentencia 56/2020, de 27 de enero.
3.-En el desarrollo de ambos motivos se
reiteran los mismos argumentos: la renuncia a los beneficios de división, orden
y excusión resulta abusiva, la cláusula de afianzamiento no supera el control
de transparencia, se propició una situación de sobregarantía abusiva porque el
capital prestado era de 157.745 € y la vivienda hipotecada estaba tasada en
175.273,35 €, lo que hacía innecesaria la fianza, y además cabe la posibilidad
de que el banco se adjudique activos inmobiliarios cuyo valor real es superior
al capital prestado.
4.-El recurso será desestimado, en primer
lugar, porque la cláusula de fianza supera sin dificultad el control de
transparencia, como resulta de los antecedentes expuestos en el fundamento de
derecho primero de esta sentencia. La intervención del fiador no se limitó a la
firma de la escritura pública, sino que intervino en la fase de información
precontractual previa a la concertación del crédito. La cláusula que contiene
la fianza está debidamente resaltada y separada de las cláusulas financieras
del préstamo y su contenido no presenta ninguna dificultad de entendimiento,
pues expone de una manera llana y sencilla que el fiador presta su garantía
personal ilimitada con carácter solidario con el prestatario y con renuncia a
los beneficios de orden división y excursión, igualmente que dicha fianza se
mantendría en vigor hasta la cancelación total de las obligaciones que
garantiza.
5.-Como explica la sentencia 1762/2025,
de 2 de diciembre, en la sentencia 56/2020, de 27 de enero, citada en el
recurso, la sala se planteó por primera vez la aplicación de la legislación
sobre protección de consumidores y usuarios al contrato de fianza, en estos
términos:
«a) los contratos de fianza también entran
dentro del ámbito de aplicación de la Directiva 93/13/CEE; b) el fiador
puede disfrutar de la protección propia de la citada Directiva incluso en el
caso de que el contrato del que nace la obligación garantizada sea una
operación mercantil, siempre que el fiador tenga la condición de consumidor, en
los términos antes vistos (incluida la ausencia de vínculos funcionales con la
sociedad avalada); y c) dicha protección se aplica tanto a la fianza simple
como a la fianza solidaria pues, sin perjuicio de sus efectos, la solidaridad
no funge ambos vínculos (el de la obligación principal y el de la fianza), ni
convierte en consumidor al fiador que actúa fuera del ámbito de su actividad
profesional o empresarial y que carece de los citados vínculos funcionales».
Respecto de las consecuencias
jurídico-procesales de la aplicación de la normativa sobre consumo al contrato
de fianza, las sentencia 56/2020 razonó:
«Consecuencia lógica de lo anterior es que las
acciones individuales de no incorporación o nulidad por abusividad de las
condiciones generales de la contratación incluidas en un contrato con
consumidores podrán ejercitarse, al amparo de los arts. 8 y 9
de la LCGC, en relación con el art. 10 bis y disposición
adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio,General para la Defensa
de los Consumidores y Usuarios (vigente al tiempo de la celebración del
contrato objeto de este recurso) y dirigirse también frente a las incluidas en
un contrato de fianza en que el fiador sea un consumidor (con independencia de que
el obligado principal lo sea o no). Y ello con las eventuales consecuencias
previstas en los arts. 9.2 y 10.1 de la LCGC.[...]
»Precepto que concuerdan con el art.
6.1 de la Directiva 93/13/CEE,al disponer:[...]
»De ello obviamente no se deriva que los
contratos de fianza suscritos por personas consumidoras en relación con
operaciones de préstamo con garantía hipotecaria sean nulos per se,ni
que dichos contratos tengan el carácter de meras cláusulas contractuales o
condiciones generales de la contratación. Pero sí podrán estimarse abusivas, o
contrarias a normas imperativas, determinadas cláusulas contractuales o
condiciones generales de la contratación que se integren en el mismo, como por
ejemplo el pacto por el que el fiador se obligue a más que el deudor
principal (art. 1826 CC),el que permita al acreedor exigir
otro fiador aun cuando el inicial no viniere al estado de insolvencia (art.
1829 CC),el que exonere al acreedor negligente en la excusión de los
bienes señalados cuando no concurra ninguna de las causa de exclusión de la
excusión (arts. 183 y 1833 CC),el de
renuncia a la extinción de la fianza cuando por algún hecho del acreedor no
pueda quedar subrogado en los derechos o hipotecas del mismo (artículo
1852 del Código Civil),o el que le impida oponer al acreedor las
excepciones propias del deudor principal y que sean inherentes a la deuda (art.
1853 CC),etc.
»Igualmente podrán declararse ineficaces
frente al fiador consumidor determinadas cláusulas del contrato de préstamo
(hipotecario o personal) que puedan afectar a la liquidación de la deuda
reclamable frente a aquél, y que aun siendo válidas respecto del deudor
principal que no sea consumidor, deban ser calificadas como abusivas o no
transparentes respecto del fiador consumidor (como fue el caso de la cláusula
suelo a que se refería la Sentencia número 314/2018, de 28 de mayo).[...]
»En todos los supuestos citados de impugnación
de determinadas cláusulas del contrato de fianza cabe la posibilidad de que, en
caso de declaración de la nulidad de la estipulación o estipulaciones
impugnadas, eventualmente llegue a producirse y declararse también la nulidad
de todo el contrato; ello será así en los casos en que aquella nulidad parcial
derive en la inviabilidad de la subsistencia del propio contrato de fianza en
su totalidad en los términos previstos en el art. 10.1 LCGC, antes visto
(en el mismo sentido, entre otras, vid. STJUE de 26 de marzo de 2019
asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17,Abanca).
»Por tanto, con carácter general y desde un
punto de vista dogmático, todo lo anterior vendría a avalar la tesis de la
sentencia recurrida en el sentido de que no cabría pretender que el contrato de
fianza en su totalidad (incluyendo por tanto las estipulaciones que definen sus
elementos esenciales u objeto principal), con independencia de su mayor o menor
extensión, tenga la consideración de mera cláusula, estipulación o condición
general del contrato del préstamo o crédito hipotecario, incluso si se ha documentado
conjuntamente en un mismo instrumento público, y en base a dicha pretendida
naturaleza de mera cláusula contractual declarar su íntegra nulidad por
abusiva, sobre la base de unas acciones que, en principio, están previstas
legalmente no para obtener la nulidad íntegra de los contratos, sino para
restablecer el equilibrio real de las prestaciones de las partes mediante la
supresión de las cláusulas abusivas»
6.-La sentencia 685/2022, de 21 de
octubre recopila la doctrina de esta sala sobre los pactos de solidaridad
de la fianza y las renuncias a los derechos de excusión, orden y división, con
cita de las sentencias 56/2020, de 27 de enero, 101/2020, de 12 de
febrero, y 820/2021, de 29 de noviembre, doctrina que se resume en lo
siguiente:
«[D]ada la subsunción de los contratos de
fianza en que el fiador actúe como consumidor en el ámbito de la Directiva
13/93/CEE, cabe la posibilidad de extender los controles de incorporación y
transparencia material a las cláusulas de los contratos de fianza y, entre
ellas, a la cláusula de renuncia de los beneficios de excusión, orden y
división (arts. 1831 y 1837), en cuanto afectantes a las obligaciones
de pago del fiador, en conexión con las normas vigentes en cada momento sobre
las obligaciones de información en la fase precontractual (claramente
reforzadas, en particular respecto de los garantes, en la reciente Ley 5/2019,
de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), la
claridad de su redacción, y el tratamiento secundario o no dado a la misma en
el contrato, a fin de permitir el conocimiento por el fiador de las
consecuencias jurídicas y económicas de la cláusula (cfr. STS 314/2018, de
28 de mayo), aunque en este caso la finalidad de dicha información no es tanto
permitir comparar ofertas - pues en puridad en la fianza gratuita no hay
prestación correspectiva a cargo del acreedor -, cuanto permitir al fiador
conocer el alcance del riesgo asumido".
»3.2. Es decir, lo determinante para la
transparencia de una cláusula (pacto) de esta naturaleza es que el fiador
comprenda su carga jurídica y económica [...], que sea consciente de que, si el
deudor principal no paga, responderá en sus mismas condiciones y el acreedor
podrá dirigirse contra él por la totalidad de la deuda pendiente».
7.-En este caso, ya se ha indicado que todos
los indicadores son favorables a la superación del control de transparencia, lo
que en principio evitaría que el análisis del control de adhesividad. No
obstante como en el recurso se menciona, aun sucintamente, las situaciones de
sobregarantía, recordaremos, con la sentencia 1762/2025, de 2 de
diciembre, que reproduce parte de la sentencia 56/2020, de 27 de enero, el
tratamiento jurisprudencial de esta cuestión, que es solo aplicable al caso
singular de la imposición de garantías desproporcionadas:
«Ahora bien, de esta conclusión, que como
tesis general y en vía de principios es correcta, ha de hacerse salvedad en
relación con los supuestos en que resulte de aplicación la previsión legal
contenida en el apartado 18 de la disposición adicional primera de la
LGDCU de 1984 (aplicable ratione temporisa la presente
Litis; actualmente art. 88.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16
de noviembre,por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), conforme al cual se declara
abusiva, por ministerio de la ley:
»"La imposición de garantías
desproporcionadas al riesgo asumido. Se presumirá que no existe desproporción
en los contratos de financiación o de garantías pactadas por entidades
financieras que se ajusten a su normativa específica".
»A juicio de esta Sala esta previsión es
aplicable no sólo a las cláusulas que tengan el carácter de condición general
de la contratación, por no haber sido negociadas, en contratos entre
profesionales o empresarios y consumidores, sino también, por vía de excepción,
al propio contrato de garantía (generalmente fianza o prenda) que haya sido
incorporado, como si de una cláusula más se tratase, en el contrato del que
surge la obligación principal garantizada, cuando pueda apreciarse la
desproporción de dicha imposición respecto al riesgo asumido por el acreedor,
en contra de las exigencias de la buena fe contractual.
»Es cierto que la citada Disposición adicional
primera tacha de abusiva la "imposición de garantías
desproporcionadas" al incluir dicha previsión en el apartado 18 de la
enumeración que contiene, y que ello lo hace imputando dicha abusividad a las
"cláusulas o estipulaciones" que incurran en los supuestos
enumerados, como resulta de la frase con la que se encabeza dicha disposición
adicional ("A los efectos previstos en el artículo 10 bis, tendrán el
carácter de abusivas al menos las cláusulas o estipulaciones siguientes:
[...]"). Por tanto, en vía de principios, la tacha de abusividad se
predica en este caso respecto de las "cláusulas o estipulaciones" que
constituyan imposición de garantías desproporcionadas, y no del íntegro
contrato de garantía que las contenga (salvo que se dé el supuesto previsto de
inviabilidad del contrato, conforme al art. 9.2 LCGC, por
afectar la nulidad de la cláusula a uno de los elementos esenciales
del contrato "en los términos del artículo 1261 del Código Civil ").
»[...] La razón fundamental que lleva a esta
Sala a adoptar la interpretación extensiva apuntada, conforme al
principio pro consumatoreque inspira la moderna legislación sobre
las relaciones de consumo, principio que en nuestro Ordenamiento tiene arraigo
constitucional (art. 51 CE),estriba en la necesidad de
atender a la finalidad tuitiva que subyace en esta concreta materia en la
jurisprudencia del TJUE antes reseñada, en relación a un contrato (fianza) que
expone eventualmente al fiador a un riesgo elevado, y que se refleja en particular
de forma destacada en el ATJUE de 19 de noviembre de 2015 (asunto C-
74/15, Tarcãu),en el que con referencia al sistema de protección
establecido por la Directiva 93/13/CEE, señala que dicha "protección
es especialmente importante en el caso de un contrato de garantía o de fianza
celebrado entre una entidad financiera y un consumidor ya que tal contrato se
basa, en efecto, en un compromiso personal del garante o del fiador de pagar la
deuda asumida contractualmente por un tercero, comportando para quien lo asume
obligaciones onerosas, que tienen como efecto gravar su propio patrimonio con un
riesgo financiero a menudo difícil de calibrar" (apartado 25).
»A ello se suma la estrecha dependencia del
contrato de fianza respecto al contrato del que surge la obligación principal
garantizada, dependencia que se traduce en el hecho de que el riesgo asumido
por el fiador queda definido comúnmente por la prestación que integra la
obligación del deudor principal, en el hecho de la contextualidad o coetaneidad
de ambos contratos (préstamo y fianza), en su formalización conjunta en un
mismo documento, y en el hecho de que el común acreedor del deudor principal y
del fiador es el que como oferente profesional impone y predispone la redacción
de los términos del afianzamiento, según resulta notoriamente de la observación
del tráfico jurídico y de las máximas de experiencia.
»[...] Como dijimos "supra", existe
una dependencia funcional de la obligación accesoria respecto de la principal,
por razón de la finalidad de garantía de aquella, que si bien no determina que
dichos vínculos obligacionales lleguen a confundirse, identificarse o reducirse
en un único vínculo, no obstante sí determina su participación o integración en
una relación negocial compleja y unitaria por la interdependencia causal
existente entre la obligación principal y la garantía fideiusoria. Lo que
permite analizar esta última, desde la perspectiva de su eventual falta de
transparencia o abusividad, en su totalidad, cuando pueda estar incursa en la
proscripción de la imposición de garantías desproporcionadas.
»Ahora bien, esta interpretación extensiva del
concepto de "garantías" en el sentido expresado requiere
necesariamente -tanto por razones de legalidad como de seguridad jurídica- para
quedar afectado por la grave ineficacia de la nulidad del contrato en que se
haya constituido, que pueda apreciarse con claridad la desproporción entre la
garantía impuesta y el riesgo asumido por el acreedor».
Los posibles factores a tener en cuenta para
valorar esa desproporción los créditos hipotecarios con pacto de afianzamiento
son, según las sentencias citadas, los siguientes:
«[...] esta valoración sobre la desproporción
entre las garantías pactadas (en concreto respecto de la fianza) y el riesgo
asumido por la entidad acreditante, ha de realizarse teniendo en cuenta
diversos factores, como los siguientes: a) el importe de la totalidad de las
cantidades garantizadas por todos los conceptos mediante la hipoteca (capital,
intereses y costas), b) la tasación de los inmuebles hipotecados, c) las
cantidades no cubiertas por dicha cifra de responsabilidad por la hipoteca
(vid. v.gr. las limitaciones que respecto de los intereses de demora impone
el art. 114 LH),d) las limitaciones que impone la
legislación del mercado hipotecario en cuanto a la proporción máxima entre la
tasación de los inmuebles hipotecados y el capital prestado, e) la solvencia
personal de los deudores (arts. 1911 CC y 105 LH),f)
la correlación entre las mayores garantías y el menor tipo de interés
remuneratorio pactado en el crédito como compensación a la disminución del
riesgo para el acreedor (vid. art. 4.1 de la Directiva 93/13/CE [...]),g)
su ajuste o no a su normativa específica [...], h) el riesgo de depreciación
del inmueble hipotecado (por razón de daños materiales, limitaciones
urbanísticas u otras), etc.».
8.-La aplicación al caso de estos factores
descarta por completo la existencia de una sobregarantía desproporcionada, para
lo cual tenemos en cuenta que el crédito afianzado, del que se dispuso
íntegramente, se concedió por una cantidad (157.745 €) que era muy superior al
valor de compra del inmueble (110.000 €), por más que la tasación del mismo se
elevará a la suma teórica de 175.273,35 €. Ni la ejecución hipotecaria ni la
continuación de la ejecución ordinaria por la vía del art. 579 LEC han
sido suficientes, hasta donde sabemos, para cubrir la deuda contraída por el
prestatario y garantizada por el recurrente, por lo que no deja de ser
paradójico que se alegue una situación de sobregarantía cuando ni siquiera ha
sido posible cubrir el pago de la deuda. A ello ha de sumarse la circunstancia
de que la responsabilidad hipotecaria, cifrada en la escritura en 218.073,45 €,
estaba muy por encima del valor de tasación, lo que sin duda ha influido en la
imposibilidad de saldar la deuda contraída con cargo a la realización de la
vivienda hipotecada.
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