Enriquecimiento sin causa. La adjudicación de la vivienda en el proceso de ejecución hipotecaria por un valor inferior al de la deuda, siempre que cubra los límites legales, no supone un enriquecimiento sin causa del banco ni afecta a la supervivencia del remanente de la deuda no satisfecha.

Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2025 (Dª. RAQUEL BLAZQUEZ MARTIN).

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SEGUNDO.- Recurso de casación. Análisis conjunto de los dos motivos. Control de transparencia de la cláusula que contiene la fianza. No concurre una situación de sobregarantía ni hay enriquecimiento sin causa del banco. Desestimación

…

9.-Por último, aunque el recurso no lo plantea explícitamente (la posibilidad de que el banco se adjudique efectivos inmobiliarios por un importe inferior al de su valor real), debe añadirse que la adjudicación de la vivienda en el proceso de ejecución hipotecaria por un valor inferior al de la deuda, siempre que cubra los límites legales, no supone un enriquecimiento sin causa del banco ni afecta a la supervivencia del remanente de la deuda no satisfecha.

La sentencia 1728/2025, de 26 de noviembre, que reitera la doctrina de la sentencia de pleno 1216/2023, de 7 de septiembre, trata esta cuestión y explica:

«iii)De los arts. 1858 CC, 681.1 LEC y 682.2 LEC se desprende la necesaria constancia de determinados extremos en la escritura de constitución de la hipoteca, como requisito para el ejercicio de la acción por la vía del procedimiento de ejecución hipotecaria, y entre ellos, como esencial, la tasación, esto es el precio en que los interesados tasan el bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.

»iv)Una de las especialidades del proceso de ejecución hipotecaria se refiere al valor de adjudicación del bien hipotecado en caso de subasta desierta (art. 671.1 LEC), supuesto en que el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por un porcentaje de su valor de tasación (que ha oscilado entre el 50% y el 70% en las diferentes versiones de la norma) o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. [...]

»v)Respecto de la regulación del valor de adjudicación que resulta del art. 671.1 LEC, en un supuesto en que tras la adjudicación de la finca quedaba una deuda remanente para cuyo cobro se inició otro procedimiento ejecutivo contra otros bienes del deudor, conforme al art. 579 LEC, se pronunció la STJUE de 30 de abril de 2014 (asunto C-280/13, Barclays Bank). Una de las cuestiones prejudiciales allí planteada fue la siguiente:

»"Si la directiva [93/13] y los principios de derecho [de la Unión] pro-consumidor y de equilibrio contractual deben interpretarse en el sentido de que existe abuso de derecho y enriquecimiento injusto cuando el acreedor-ejecutante tras adjudicarse el inmueble hipotecado por el 50 % (actualmente 60 %) del valor de tasación solicita el despacho de ejecución por la cantidad pendiente para completar el total de la deuda, pese a que el valor de tasación y/o el valor real del bien adjudicado sea superior al total adeudado y ello pese a que tal actuación esté amparada por el derecho procesal nacional".

»El Tribunal de Justicia resolvió la cuestión en el sentido de que las disposiciones legales y reglamentarias de un Estado miembro, como las controvertidas en el litigio (incluido el art. 671 LEC), quedan fuera del ámbito de protección de la Directiva cuando no existe una cláusula contractual que modifique el alcance o ámbito de aplicación de tales disposiciones.

»vi)Respecto de los requisitos exigidos por la doctrina jurisprudencial sobre la prohibición del enriquecimiento sin causa, que ha sido tratado, implícita o explícitamente, como un auténtico principio general del derecho (la sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre, cita los precedentes de las sentencias de 12 de enero de 1943, 23 de noviembre de 1946, 22 de diciembre de 1962, 1 de diciembre de 1980, 12 de julio de 2000, 28 de febrero de 2003, 6 de febrero de 2006 y 19 de julio de 2012), las sentencias de 13 de enero de 2015 (ROJ: STS 261/2015) y 729/2020, de 5 de marzo razonan lo siguiente:

»Como principio general del derecho, cuya formulación sería "nadie debe enriquecerse injustamente o sin causa a costa de otro", se aplica de forma subsidiaria, en defecto de ley y de costumbre, y también informa el Derecho patrimonial, para evitar que puedan producirse enriquecimientos injustos, y contribuye a su interpretación en tal sentido. Como institución jurídica autónoma (enriquecimiento sin causa), y sin perjuicio de las eventuales previsiones legales, su aplicación descansa sobre la concurrencia de un elemento económico (la ganancia de uno, correlativa al empobrecimiento de otro, mediando un nexo de causalidad entre ambas), y una condición jurídica (la ausencia de causa justificativa)».

»vii)Resulta, pues, imprescindible la falta o ausencia de causa del enriquecimiento patrimonial, lo que significa que se produce «una atribución patrimonial o un desplazamiento de un activo o valor económico de un patrimonio a otro [...] sin que exista entre las partes un negocio jurídico válido y eficaz o una disposición legal que [lo] autorice o legitime [...]» (sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre). No habrá tal ausencia de causa cuando la atribución patrimonial corresponde a una relación jurídica patrimonial o a un precepto legal (sentencias 221/2016, de 7 de abril y 387/2015, de 29 de junio).

»viii)La acción basada en el principio de la prohibición del enriquecimiento injustificado tiene naturaleza subsidiaria (sentencias 387/2015, de 29 de junio, 352/2020, de 24 de junio, y 942/2022, de 20 de diciembre, entre otras más antiguas) «en el sentido de que cuando la ley conceda acciones específicas en un supuesto regulado por ella para evitarlo, son tales acciones las que se deben ejercitar y ni su fracaso ni su falta de ejercicio legitiman para el de la acción de enriquecimiento».

»ix) En el ámbito de la adjudicación de inmuebles en el procedimiento de ejecución, puede cumplirse la regla de la subsidiariedad si la ejecución hipotecaria concluyó con la adjudicación del inmueble al ejecutante, pues conforme a la jurisprudencia del TJUE antes reseñada (sentencias de 7 de diciembre de 2017 y de 17 de mayo de 2022, asuntos C-598/15 y C-600/19), esa adjudicación ya no puede resultar anulada por la apreciación de la existencia de cláusulas abusivas, por lo que los eventuales perjuicios derivados para el consumidor no pueden obtener una reparación in natura, lo que permite la valoración de un posible enriquecimiento sin causa.

»x)Existe una jurisprudencia reiterada sobre la relación entre la proscripción del enriquecimiento sin causa y las adjudicaciones de bienes en procedimientos de ejecución hipotecaria, en particular en los casos de adjudicación al acreedor ejecutante conforme a la LEC, por quedar desierta la subasta, lo que puede significar que el valor de adjudicación no salda la deuda, con la correlativa posibilidad de pedir el despacho de la ejecución por la cantidad que falte conforme al art. 579 LEC.

»Como regla general, se ha negado la existencia de enriquecimiento sin causa en tales casos. La sentencia de 13 de enero de 2015 (ROJ: STS 261/2015), que citaba otras resoluciones anteriores, como la 128/2006, de 16 de febrero y la 750/2005, de 21 de octubre, empleó el siguiente argumento:

»"[E]l enriquecimiento sin causa no puede ser aplicado a supuestos previstos y regulados por las leyes, pues entre otras razones, no está a disposición del juzgador corregir, en razón de su personal estimación sobre lo que sea justo en cada caso, las resultas de la aplicación de las normas. Y esta Sala ha dicho que el enriquecimiento sin causa solo puede entrar en juego en defecto de previsión normativa, que aquí se produce y se ha explicado (Sentencias de 18 de enero de 2000, de 5 de mayo de 1997, de 4 de noviembre de 1994, de 19 de febrero de 1999, entre otras muchas). [...]

»[L]a jurisprudencia ha considerado que - una vez declarado dicho procedimiento acorde con los derechos constitucionales en sentencias del Tribunal Constitucional de 18 de diciembre de 1981 y 17 de mayo de 1985 - no puede existir enriquecimiento injusto por el hecho de que la adjudicación se haya producido a favor del acreedor por un precio inferior al de tasación, supuesto que el proceso se haya seguido por los trámites legalmente previstos y se haya aprobado judicialmente el remate. [...].

»La jurisprudencia ha reservado la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto en subastas judiciales a supuestos en los que el bien adjudicado lo fue comprendiendo accidentalmente elementos ajenos a la garantía hipotecaria y a la consiguiente tasación (v. gr., SSTS de 15 de noviembre de 1990, 4 de julio de 1993 y, más recientemente, 18 de noviembre de 2005), pero no le ha reconocido relevancia cuando, seguido el proceso correctamente por sus trámites, sólo puede apreciarse una divergencia entre el precio de tasación y el de adjudicación, aun cuando ésta sea notable [...] (STS de 8 de julio de 2003)». [...]

»xi) La misma jurisprudencia, no obstante, ha previsto una excepción a esta regla general, que concurriría cuando la adjudicación al ejecutante del bien ejecutado por un porcentaje del valor de tasación «fuera seguida de una posterior enajenación por un precio muy superior al de la adjudicación, que aflorara una plusvalía muy significativa, y que contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía». No se trata de que el valor de tasación sea muy superior al valor de la adjudicación, pues esta situación está expresamente prevista y aceptada por la ley. Se exige algo más, como advierten las sentencias de 13 de enero de 2015 y 152/2020, de 5 de marzo:

»"El enriquecimiento injusto sólo podría advertirse cuando, tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante, pues este hecho mostraría que el crédito debía haberse tenido por satisfecho en una proporción mayor, y al no serlo, el acreedor obtiene un enriquecimiento injusto con la plusvalía, o por lo menos con una parte de la misma".

»Situaciones como la descrita explican que la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificara el art. 579 LEC para reducir ex lege la deuda remanente cuando el adjudicatario enajena el bien en determinados plazos y con determinadas plusvalías. [...]»

10.-En conclusión, y en palabras de la sentencia 1216/2023, de 7 de septiembre, lo que justifica que revierta a favor del deudor ejecutado una parte de la plusvalía obtenida por la venta de una finca adjudicada a un ejecutante en un procedimiento ejecutivo que concluye con una subasta desierta, es el hecho de que la generación de una importante plusvalía en un breve lapso de tiempo puede responder a que el valor de adjudicación al acreedor fue en realidad exageradamente inferior al valor real del bien ejecutado. En tales casos, la prohibición del enriquecimiento injusto impone, a fin de restablecer el equilibrio real de la economía del contrato (del préstamo garantizado por la hipoteca ejecutada, en su faceta de derecho de realización de valor o ius vendendi), que una parte de aquella plusvalía revierta a favor del deudor en forma de extinción de la deuda remanente en la proporción correspondiente (proporción que el art. 579.2,b) LEC fija para los casos sujetos a su ámbito de aplicación en un 50%).

11.-En este caso no concurren los requisitos exigidos por la doctrina jurisprudencial expuesta. No consta que la finca se haya vendido con posterioridad ni, en consecuencia, la obtención de plusvalía alguna.

TERCERO.- Costas y depósito

1.-De acuerdo con lo previsto en el art. 398.1 en relación con el 394.1 LEC, las costas del recurso de casación deben ser impuestas al recurrente.

2.-Procede acordar también la pérdida del depósito constituido, de conformidad con la disposición adicional 15ª, apartado 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial.