Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de enero de 2026 (Sentencia: 42/2026, Recurso: 6773/2020, Ponente: JOSE LUIS SEOANE SPIEGELBERG).
[Ver
esta resolución completa en Tirant Prime. https://www.tirantonline.com/tol/documento/show/10880593?index=0&searchtype=substring]
PRIMERO.- Antecedentes relevantes
A los efectos resolutorios del presente
recurso, partimos de los antecedentes siguientes:
1.º-Por la Comunidad de Propietarios del
edificio sito en la DIRECCION000 de Madrid, se interpuso una demanda de juicio
ordinario contra la mercantil lnversiones Godea, S.L., propietaria de un local
en dicho inmueble, y contra D.ª Candida, en su condición de arrendataria, que
lo explota como bar, en ejercicio de una acción del art. 9.1 a) LPH,
relativo a las obligaciones de los propietarios de respetar las instalaciones
generales y demás elementos comunes de la Comunidad.
La demanda se fundamentó en el acuerdo de la
Junta General de Propietarios de 7 de febrero de 2017, por el que se decidió
retirar la autorización para la colación de mesas, sillas, barriles y otros
elementos para la explotación de dicho negocio en espacio titularidad de la
comunidad demandante, con autorización conferida a la junta de gobierno, en
caso de inobservancia de dicho requerimiento, para el ejercicio de acciones
judiciales.
Se acompañó con la demanda burofaxes con acuse
de recibo en virtud de los cuales se comunicó a las demandadas que, como
consecuencia de dicho acuerdo, no se permitía a ninguno de los locales
destinados a bares existentes en el inmueble colocar dichos elementos o
cualquier otro en espacio titularidad de la comunidad vecinal. Además, se
señalaba que esta Comunidad podría, al amparo del art. 7.2 de la vigente
Ley de Propiedad Horizontal, solicitar incluso la privación del uso del local
durante un periodo hasta tres años, por lo que concluía, rogamos
encarecidamente procedan a la retirada inmediata de tal mobiliario.
En el suplico de la demanda se interesó la
condena de las demandadas a retirar los precitados elementos de explotación del
bar; esto es, sillas, meses, barriles o cualquier otro que tengan instalados en
las zonas privativas propiedad de la demandante, con la obligación de reponer
las cosas a su estado anterior en el modo o forma recogido en el acta n.º
NUM000 de la Junta General Ordinaria de fecha 7 de febrero de 2017, con
advertencia de que, en el caso de no hacerse así, lo hará la demandante a costa
de aquellas.
2.º-El conocimiento de la demanda correspondió
al Juzgado de Primera Instancia número 64 de Madrid. Las partes demandadas se
opusieron a la demanda.
3.º-La entidad lnversiones Godea, S.L.,
sostuvo que la Junta General Ordinaria de 7 de febrero de 2017, no incluía, en
su orden de día, un punto sobre la revocación de la autorización de uso de
zonas comunes con destino al bar arrendado a la codemandada, sin que, en el
acta levantada, se hiciese referencia a la mayoría con la que se tomó tal
acuerdo. Opuso, también, que la Comunidad demandante no había realizado el
requerimiento previo previsto en el art. 7.2 LPH, por lo que la actividad
desarrollada por la Sra. Candida no puede considerarse contraria a la Ley.
4.º-Por su parte, D.ª Candida alegó, en
síntesis, la inexistencia de quejas por parte de los vecinos, que su actividad
no causa perjuicio alguno a los propietarios y usuarios del edificio, además de
no estar prohibida por los estatutos. Manifestó contar con la correspondiente
autorización administrativa para explotar la terraza, y también hizo referencia
a las irregularidades en el acta de la junta de propietarios de 7 de febrero de
2017, al no figurar, en su orden del día, la prohibición del uso de la terraza.
Por último, sostuvo que no cabe dirigir contra
ella la acción del art. 9.1 a) LPH, por tratarse de la arrendataria del
local y no de su propietaria, condición jurídica que ostenta la mercantil
lnversiones Godea, S.L., por lo que carece de legitimación pasiva para soportar
la carga de la acción ejercitada, concluyendo que si lo pretendido es la
cesación de la actividad no concurrían los requisitos del art. 7 LPH.
5.º-La sentencia de primera instancia
desestimó íntegramente la demanda. Para ello, razonó que la comunidad no aportó
ninguna prueba que justificase la acción deducida; es decir, que la actividad
del bar sea ilícita, esté expresamente prohibida en los estatutos, máxime
cuando se había concedido una autorización previa para la colocación de
elementos móviles en la terraza como complemento al negocio de bar que existe
desde hace años. Por otra parte, no se acreditan las quejas de los vecinos, ni
perjuicio alguno, y se respeta la normativa municipal. De igual manera, declara
que no ha acreditado la demandante que notificara a la codemandada, propietaria
del local, el acta de la junta de propietarios de 7 de febrero de 2017, a los
efectos de su posible impugnación.
6.º-Contra dicha resolución se interpuso por
la parte demandante recurso de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la
Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, que revocó la sentencia
pronunciada por el juzgado con estimación de la demanda.
A tales efectos, declaró que la acción que
ejercita la demandante es la del art 9. 2 a) LPH, aunque se trata de un
error, en cuanto debe decir 9. 1 a), toda vez que no existe el apartado 2 a)
del precitado art. 9, y que no concurre una falta de acreditación suficiente
del acta de la junta de Propietarios de 7 de febrero de 2017, en cuyo punto
cuarto acordaron revocar esa autorización. Y, además, precisa al respecto que:
«Tampoco cabe constatar esa falta de
acreditación suficiente del acuerdo de la Junta General de Propietarios
adoptado el 7 de febrero de 2017, en cuyo punto cuarto, acordaron revocar la
autorización en su día concedida para la colocación de elementos de terraza de
bar, pues como se desprende del examen del documento 8 de la demanda, folio 20
de autos, la copia del acta, aunque no se aportó completa, y así se puso ya de
relieve por la codemandada la Sra. Candida en su contestación (pág. 8, punto l)
folio 50, reverso, de autos, sin subsanarse en momento alguno la deficiencia,
ni por las partes ni por el propio juzgado a la hora de dictar sentencia, sin
embargo esta Sala dentro del examen y valoración de la prueba ha confirmado que
el contenido del acta efectivamente se encontraba completa en el archivo Lexnet
del expediente, incorporado como anexo al documento nº 8 de la demanda,
confirmando las alegaciones de la demandada, en el sentido de que el punto 4º
del orden del día se refería a la "autorización a la propiedad del local
Bar Zeus para instalación de la terraza", que fue denegado, y aunque es
cierto no estar previsto en el orden del día, ni mencionarse expresamente al
Bar Sagitario de la codemandada, se acordó sin solución de continuidad
"retirar la autorización que en su día se otorgó al otro local Bar
existente en el inmueble". Ese acuerdo fue adoptado "por
mayoría", sin especificar los votantes, como tampoco consta en autos el
orden del día de esa Junta a los efectos de justificar el sometimiento a votación
de los vecinos de la cuestión de la retirada del permiso, independientemente de
que en el acto del juicio el administrador de la Comunidad, Sr. Onesimo, dijera
contradictoriamente, que en el orden del día tan sólo se hacía mención a la
posibilidad de conceder autorización para colocar una terraza al Bar Zeus,
añadiendo que aprovechando el debate de tal cuestión se abordó la, retirada de
la autorización al Bar Sagitario, acreditándose por tanto la cuestión esencial
de aquel acuerdo, en cuanto a la debida inclusión en el orden del día, que no
se había producido, y aunque en principio no fuera adoptado de acuerdo con las
previsiones a que se refieren los artículos 16.2 y 17 de la
LPH o no constase notificado en legal forma, como se invoca, los
documentos nº 4 a 7 de la demanda, folios 16 a 19, reverso, son las cartas, a
través del servicio de Burofax, que se envían al propietario y arrendatario,
comunicándole las instrucciones de la Junta de Gobierno, sobre los acuerdos que
dicen adoptados en dicha Junta de Propietarios, de donde se colige
objetivamente un conocimiento real del mismo que debió determinar su
impugnación.
»En consecuencia, no es posible aducir la
nulidad del acuerdo como simple medio de oposición, sino que debe ejercitarse
bien una acción en un litigio independiente, bien formulando reconvención si
fuere posible. La acción de nulidad debe ejercitarse por vía de acción, no de
mera excepción, pues ese tipo de argumentos tendentes a cuestionar bien la
validez del acuerdo, bien la convocatoria de la Junta o cualquier infracción
por falta de convocatoria a las juntas, ausencia de notificación de acuerdos, o
disconformidad en definitiva con los mismos tenía que haberse ejercitado de
forma directa e inmediata la acción de impugnación (Sentencia de la AP de La
Coruña, sec. 3ª, S 31-07-2005, nº 271/2017 Rec. 192 citando a nuestro
Tribunal Supremo (Ts. 19 de octubre de 2005 (R.J Aranzadi 1957 de 2006),) 21 de
abril de 2004 (RJ Aranzadi 2079),15 de junio de 1996 (RJ Aranzadi 5069),4 de
abril de 1984 (RJ Aranzadi 1928)».
7.º-Contra dicha sentencia se interpuso por la
arrendataria recursos extraordinarios por infracción procesal y casación, sin
que la propietaria codemandada formulara al respecto recurso alguno.
…
CUARTO.- Primer motivo del recurso de
casación
Este primer motivo del recurso de casación se
fundamenta en la vulneración del art. 9.1 a) de la LPH con respecto a
la falta de legitimación pasiva de la arrendataria para soportar una condena
derivada de las obligaciones y responsabilidades estipuladas para los
propietarios en el régimen de propiedad horizontal, que se trata, según la
recurrente, de una obligación de naturaleza personal, que solo incumbe a los
titulares de los pisos y locales, condición jurídica que no ostenta la
demandada, por lo que debe ser absuelta, y sin que tampoco se esté ejercitando
la acción del art. 7 LPH.
En el presente caso, la comunidad de
propietarios ejercita una acción real en defensa de un elemento común de la
comunidad de propietarios que está siendo ocupado por la arrendataria para la
explotación de su negocio de bar, sin autorización de la comunidad, que acordó
la retirada de las mesas, sillas, barriles, sombrilla y taburetes altos
utilizados por la recurrente. A tal efecto, le dirigió un burofax que no fue
atendido por la Sra. Candida, que continuó en el uso prohibido. La pretensión
ejercitada en la demanda es que se retiren los muebles titularidad de la
arrendataria, por lo que, sin perjuicio de la obligación de la entidad
propietaria arrendadora con la comunidad, no cuestionada por ésta que no
recurrió la sentencia de la audiencia, no cabe negar la legitimación pasiva de
la arrendataria en cuanto se ejercita contra ella, en su condición de
poseedora, una pretensión de condena a dejar libre el elemento comunitario que
ocupa, lo que permitirá la ejecución de la sentencia.
Por otra parte, basta con la lectura de la
contestación de la demanda para comprobar que la recurrente niega el derecho de
la comunidad de propietarios para llevar a efecto lo acordado en la junta
ordinaria de 7 de febrero de 2017, solicitando la desestimación de la demanda,
con lo que admite ser titular de un interés jurídico para oponerse y con ello
defender su derecho a continuar con la ocupación de un elemento común de uso
general. En definitiva, para vencer su reticencia en la cesación de sus actos
posesorios, la comunidad está legitimada para incorporarla a la demanda
ejercitada contra la propietaria del local, la entidad lnversiones Godea, S.L.,
con respecto a la cual le unen indiscutibles vínculos jurídicos que son los
determinantes de la utilización por su parte de la terraza objeto del proceso.
La STS 658/2008, de 3 de julio, admitió
la legitimación pasiva de los arrendatarios, lo que razonó de la forma
siguiente:
«De conformidad con el art. 394 del
Código Civil, «cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes conforme a su
destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a
los copartícipes utilizarlas según su derecho». Del mismo modo,
el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la redacción
anterior a 1999, obliga a los propietarios a respetar las instalaciones
generales. [...] Por tanto, se ha producido una infracción normativa al
permitir que se lleve a cabo en un elemento común un uso distinto al propio,
aunque este uso no conlleve alteración de los elementos comunes, por lo que
debe acogerse el pedimento de la demanda controvertido, es decir, condenar a
los demandados a que no hagan uso de las chimeneas de salida de gases naturales
para uso distinto al propio hasta que esta instalación no reúna los requisitos
exigidos para ser usada como se viene haciendo y todo ello de conformidad con
el suplico de la demanda, revocando así la sentencia de la Audiencia Provincial
que permitía este uso».
En el mismo sentido, la STS 839/2009, de
18 de diciembre, que, al examinar las obligaciones que el art. 9 de la
LPH, admite la legitimación pasiva de los inquilinos y ocupantes, al disponer
que:
«[e]l artículo se refiere a las obligaciones
de cada propietario y no de terceros que pudieran ocupar el piso a quienes no
alcanza la responsabilidad por hechos contemplados en la misma, salvo en sus
relaciones con el titular, de tal forma que las consecuencias de los actos de
los inquilinos u ocupantes pueden hacerse repercutir en los dueños en virtud
del carácter real o "propter rem", que tienen todas las obligaciones
del artículo 9 de la Ley, y no en el infractor. Supone, por tanto, que el sujeto
responsable frente a la Comunidad del cumplimiento de las obligaciones que
establece el artículo 9 será siempre el dueño del piso o local, por más que la
relación jurídico procesal pueda integrarse con el autor material de las obras,
por ser a aquel y no a este a quien corresponde realizar las obras de
reposición, si el infractor no lo hace o deja de ocupar el piso o local,
respondiendo a la exigencia de traer al proceso a todos los interesados en la
relación jurídica litigiosa con el fin de evitar, por un lado, que puedan
resultar afectados por la resolución judicial quienes no fueron oídos y
vencidos en el juicio y de impedir, por otro, la posibilidad de sentencias
contradictorias».
QUINTO.- El segundo motivo del recurso
de casación
En este motivo se alega la infracción
del art. 18 de la LPH sobre la falta de legitimación de los
arrendatarios para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios.
Lleva razón la parte recurrente cuando
defiende que solo son los propietarios, conforme resulta del art. 18.2 de
la LPH, los que pueden impugnar los acuerdos adoptados por las juntas de
propietarios, y, además, cuando concurran en ellos los requisitos señalados en
el apartado segundo del mentado precepto.
Ahora bien, ello no afecta a la razón
decisoria de la sentencia. El acuerdo comunitario es firme por no haberlo
recurrido la propietaria. Además, lo conocía la arrendataria a quien se le
notificó y pudo instar al propietario arrendador a impugnarlo, puesto que su
posición jurídica posesoria proviene de este.
Por lo tanto, si el arrendador, propietario
del local, no está autorizado para ocupar el espacio común, actualmente
destinado a la explotación del bar, carecerá la recurrente arrendataria del
derecho para su utilización, al hallarse subordinada su posesión inmediata
sobre el elemento común litigioso a que la ostente el propietario arrendador.
SEXTO.- Costas y depósito
1.-De conformidad con lo previsto en art.
398.1 LEC, al haberse desestimado el recurso de casación, deben imponerse a la
parte recurrente las costas causadas, por el contrario la estimación del
recurso por infracción procesal conduce a que no se impongan las
correspondientes a este recurso.
2.-En cuanto a los depósitos constituidos para
recurrir, se estará a lo establecido en los apartados 8 y 9 de
la disposición adicional 15.ª de la LOPJ.
F A L L O
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por
la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º-Estimar el segundo motivo del recurso
extraordinario por infracción procesal interpuesto por D.ª Candida, a los
efectos de analizar el motivo de impugnación relativo a su falta de
legitimación pasiva, sin hacer especial pronunciamiento en costas y devolución
del depósito constituido para recurrir.
2.º-Desestimar el recurso casación interpuesto
por dicha recurrente contra la sentencia 75/2020, de 28 de febrero,
dictada por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, en el
recurso de apelación n.º 1015/2019, cuya parte dispositiva ratificamos, con
imposición de las costas de este recurso a la parte recurrente y con pérdida
del depósito constituido a tal efecto.
No hay comentarios:
Publicar un comentario