Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (s. 14ª) de 18 de julio de 2011. (1.078)
1. EL CONTRATO DE MEDIACIÓN.
Como recuerda el Tribunal Supremo en sentencia de 18 de marzo de 2010 por el contrato de mediación o corretaje se encarga al mediador, que percibe una remuneración por ello, que indique la oportunidad de celebrar un determinado contrato o que consiga la celebración del mismo; el mediador no contrata con el tercero, sino que lo localiza y contacta con el mismo. Tal como dice la sentencia de 2 octubre de 1999 el núcleo del contrato es facilitar la aproximación entre comprador y vendedor, poniendo en relación a los futuros comprador y vendedor, teniendo como finalidad el lograr la celebración del contrato final.
Como precisan las sentencias de 30 de marzo de 2007 y 25 de mayo de 2009: "el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario (SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil (STS de 6 de octubre de 1990, entre otras muchas). " Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada.
En el mismo sentido, la sentencia de 16 de octubre de 2007 precisa: "[e)n efecto, está demostrado que el contrato de compraventa se perfeccionó, lo que, a falta de pacto expreso, sería suficiente para entender culminado el negocio y devengado el derecho a comisión del mediador."
2. LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS.
Tras el visionado del CD relativo al juicio y el examen de la prueba documental, el tribunal deberá rechazar las conclusiones de la sentencia apelada.
En línea con lo argumentado por la recurrente es de afirmar que en el contrato suscrito con el mediador (que es ley entre las partes) el devengo de honorarios se supeditó a la formalización del contrato de arras con el adquirente (folio 18) y dicha formalización no consta efectuada.
Tan sólo consta la entrega de una paga y señal de 6.000€ (folio 22) y una oferta de modificar el precio inicial (110.000€) a 60.000 €. Es cierto que dicha oferta fue aceptada por la cedente, pero también lo es que el contrato de arras no llegó a formalizarse y por ello no nació el derecho a exigir los honorarios reclamados.
En este sentido el adquirente localizado por el mediador, en el acto del juicio (minutos 27:30) declaró que a pesar de la insistencia del mediador no entregó las arras, toda vez que ni le habían presentado a la cedente ni le habían mostrado el local.
A mayor abundamiento el tribunal estima, a pesar de la negativa del actor, que la demandada le comunicó la existencia de un tercer interesado en la adquisición, localizado por ella misma y que no continuara con la operación iniciada, por la que sólo se había percibido, se reitera, 6.000€ como paga y señal y sin que tampoco se haya acreditado gestión alguna con el propietario del local.
La aplicación analógica de los artículos 279 CCom y 1733CC al contrato de corretaje encuentra respaldo en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias de 15 de noviembre de 2010 o 25 de mayo de 2009), que se pronuncian favorablemente, incluso cuando se trata de contratos de duración determinada, siempre, claro está, que concurra una justa causa. En palabras de la sentencia referida "[n]o sólo cabe aplicar analógicamente, en lo que sean de aplicación, los preceptos relativos al mandato, aunque, desde luego, la mediación y el mandato son contratos diferentes, sin perjuicio de que éste pueda añadirse a aquél, sino también, y ello se ajusta mejor al supuesto de autos, los atinentes a la comisión mercantil, cuyos preceptos bien pueden ser aplicados al caso de la gestión de la venta de pisos. En la comisión, aun cuando se haya fijado un plazo de duración, cabe la revocación unilateral del contrato, siempre que ésta obedezca a justa causa (sentencias de 4 de abril de 1998 y de 15 de noviembre de 2000, que cita la de 21 de noviembre de 1963)".
La expresada aplicación analógica resulta posible por la similitud que existe entre los negocios referidos, integrados, incluyendo el de mediación, en los denominados contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos (SSTS de 30 de marzo de 2007, 21 de marzo de 2007 y 25 de mayo de 2009).
El Tribunal Supremo añade que "de lo expuesto hasta aquí se sigue que la revocación, entendida como declaración unilateral y recepticia de la voluntad dirigida a dar por válidamente extinguido entre las partes el vínculo contractual, es aplicable como causa de extinción al contrato de corretaje, siempre que concurra una verdadera voluntad revocatoria y de que la misma responda a una justa causa.
En orden a la apreciación de una justa causa en la decisión revocatoria, ha de tenerse en cuenta que la razón de ser de la revocabilidad se encuentra en que los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos producen una relación jurídica basada en la confianza mutua de las partes. De ahí que su pérdida o disminución abra la posibilidad de extinguirla a instancia de cualquiera de ellas, y, en particular, en el caso del mandante o comitente, por medio de la revocación. La STS de 13 de noviembre de 2008 expone que esta facultad de desistimiento unilateral, que es excepcional en el marco de las relaciones contractuales de carácter bilateral, se explica por la naturaleza de esta figura negocial, basada en la recíproca confianza.
La revocación no es un hecho que por sí mismo, genere en la contraparte el derecho a ser indemnizada a menos que se pruebe que la revocación fue arbitraria (STS 30 de noviembre de 2004). Es doctrina constante del Tribunal Supremo, (por todas, STS de 13 de noviembre de 2008,) que la revocación, a la luz del artículo 279 CCom, no conlleva más derechos que los devengados por los negocios en los que se haya mediado con anterioridad a que se pusiera en conocimiento del mediador dicha voluntad revocatoria, estando la indemnización reservada a casos en que la denuncia unilateral se torna en abusiva o contraria a la buena fe.
Como se explica en la sentencia de 6 de noviembre de 2006, a la que se remite expresamente la de 13 de noviembre de 2008, no siempre que se extingue un contrato basado en la confianza mutua procede la compensación económica. Sólo en los casos en que la resolución unilateral del contrato haya vulnerado el plazo de preaviso pactado, se muestre contraria a las exigencias de la buena fe contractual o sea abusiva, cabe admitir la procedencia del derecho a la indemnización; pero en tales casos su fundamento se ha de buscar, bien en el incumplimiento de lo acordado en punto al modo en que debía de realizarse la denuncia unilateral, bien en la omisión de la buena fe que modula el contenido de la relación negocial, conforme a lo dispuesto en el artículo 57 CCom y en el artículo 1258 CC (en uno y otro caso se advierte, en definitiva, la existencia de un incumplimiento contractual), bien, en fin, en el ejercicio abusivo o malicioso de un derecho que da lugar a la indemnización de los daños y perjuicios de conformidad con lo dispuesto en elartículo 7.1 y 2 CC. Doctrina que no obsta a que, llegado el caso, el desistimiento se acompañe de una compensación para evitar un eventual enriquecimiento injusto del comitente".
En el supuesto enjuiciado los honorarios no son debidos y tampoco se solicita, de forma subsidiaria, indemnización alguna, por lo que, con estimación del recurso procede la íntegra desestimación de la demanda.
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