Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Representación de la Comunidad de Propietarios por el Presidente de la misma.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Gijón (s. 7ª) de 25 de julio de 2011. (1.130)

SEGUNDO.- Así centrado el debate, inevitable resulta conocer en primer término, la cuestión relativa a la capacidad del Presidente para actuar y contratar con terceros en nombre de la Comunidad.

Para un mejor conocimiento y de acuerdo con el acervo probatorio obrante en autos debe decirse que la Comunidad demandada a través de su Presidente y Vicepresidente suscribieron un contrato de prestación de servicios profesionales con la sociedad Estudio AT, SL. para la realización de informes sobre deficiencias de la Comunidad el día 2 de noviembre de 2005, concretándose en dicho acuerdo el importe a que ascenderían los honorarios por la redacción de los informes (folios 12 y 13). Y en la misma fecha con la sociedad Prevención Ingeniería y Control SL un contrato de prestación de servicios profesionales para la redacción de estudio básico de seguridad y salud de las obras a ejecutar en dicha comunidad y coordinación en fase de ejecución de las obras, ascendiendo los honorarios al 1% del presupuesto de ejecución material de las obras que se realicen.

Sobre la precedente base fáctica deviene aplicable la doctrina reiterada del Tribunal Supremo (STS de 18 de julio de 2007 con cita de la de 8 de julio de 2003) que señala que las comunidades de propietarios, con la representación conferida legalmente a los respectivos Presidentes, de acuerdo con el art. 13.3 LPH, para evitar cuestiones de legitimación, arbitró la fórmula de otorgar al Presidente de tales Comunidades, carentes de personalidad jurídica, la representación de ellas en juicio y fuera de él, que lleva implícita la de todos los titulares y no es la ordinaria que se establece entre representado y representante, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente vale, frente al exterior, como la voluntad de la Comunidad; sin perjuicio, por ello, de las obligaciones del Presidente de responder de su gestión (STS 15 marzo y 9 enero de 1988).

Existe por tanto en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario (STS 2 diciembre de 1989).

De lo expuesto se concluye ya, sin necesidad de mayores argumentos, que suscrito el contrato de arrendamiento de servicios cuyos honorarios se reclaman por el Presidente y Vicepresidente de la comunidad, en virtud de ese nombramiento conferido por la Junta de propietarios en el uso de sus facultades y poderes, no cuestionado por parte alguna, estaban perfectamente legitimados para suscribir contratos como el que nos ocupa en nombre de la Comunidad a la que representaban, sin que se exija al tercero que contrata con ellos una especial diligencia o averiguación de las disensiones internas o deba cuestionarse el alcance y contenido del nombramiento cuando reúne externamente todas las condiciones precisas para su eficacia frente a terceros.

Lo expuesto sería de suyo suficiente para revocar la conclusión alcanzada en la instancia al estimar la falta de consentimiento previo por parte de la Comunidad, no obstante, hemos de indicar que también la jurisprudencia del TS en reiterados pronunciamientos se ha manifestado a favor de la comunicabilidad de efectos entre el principal y el tercero, considerando que en virtud de los principios informadores de todo nuestro derecho patrimonial, y teniendo en cuenta que la representación genera frente a los terceros una apariencia de titularidad del negocio, y por tanto, de responsabilidad y confianza frente a los mismos, no se puede imponer al tercero que, aunque no siéndole en principio manifiestamente indiferente quien sea realmente la otra parte contratante, como efecto subsiguiente de la representación, concurriendo los presupuestos de poder y actuación "en concepto de tal", la relación jurídica no se establece entre el intermediario y el tercero con el que contrata, sino como consecuencia precisamente del citado efecto-representación y de la llamada heteroeficacia de la representación abierta, directamente el principal es titular de las mismas frente al tercero, y viceversa (STS de 23 octubre de 1990). Una solución contraria se entendería que lesionaría no solo la confianza sino también el principio de seguridad jurídica en el tráfico jurídico. En nuestro sistema jurídico, en general, y en concreto en el ámbito del derecho privado, el mandato constitucional de la seguridad jurídica implica necesariamente la certidumbre o conocimiento del sistema normativo aplicable a cada caso concreto. Pero esa seguridad va más allá del propio sistema normativo, alcanzando a la protección de la confianza razonablemente suscitada por una situación jurídica protegiendo a ".... quien de buena fe realiza un negocio fundado en la confianza razonable que objetivamente suscita una situación aparente, debe ser protegido, aunque ello resulte un sacrificio para el interés o el derecho de otro". Dicha seguridad en el tráfico conlleva que los sujetos que en él intervienen no tengan que investigar la validez de los títulos de las personas con las que negocian más allá de lo razonable.

Por tanto aplicando esta doctrina al caso que nos ocupa, es claro que la sociedad apelante tenía razones más que evidentes para entender que el Presidente y Vicepresidente de la Comunidad contaban con la debida autorización de la Junta de propietarios y ninguna razón había para desconfiar de dicha representación. Todo ello con independencia del principio de la buena fe contractual, que rige como criterio interpretativo, dada la mención que figura en el art. 1258 del código civil y como fuente de integración del contrato. Ahora bien, entiende la Sala, de acuerdo con lo manifestado, que la cuestión del consentimiento o ratificación no cabe ni siquiera plantearse en esta litis, toda vez, que con independencia de las relaciones entre los representantes y la sociedad representada, el negocio jurídico llevado a cabo por los Srs. Luis María y Jesús Ángel con la sociedad Estudio AT fue válido desde el inicio.

Es por todo ello que la resolución de esta alzada ha se ser contraria a la otorgada por la sentencia de instancia, otorgando plena validez al contrato de arrendamiento de servicios suscrito el día 2 de noviembre de 2007 entre Estudio AT y el Presidente y Vicepresidente de la Comunidad de Propietarios del edificio DIRECCION000 de Gijón.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]