Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 19 de julio de 2011. (1.061)
CUARTO. - No existe precepto alguno en nuestro Código Civil que impida al propietario de un fundo construir en el mismo una pared continua al fundo colindante. La sentencia de la sala Primera del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 1955 (R.J. Ar. 733) indica que no existe precepto alguno en el Código Civil que prohíba al propietario de un fundo construir pared contigua al fundo vecino. Y ello es así porque, en principio, el propietario de un predio, en ejercicio de su facultad dominical (artículo 350 del Código Civil) puede construir donde le venga en gana y sin que tenga que guardar distancia laguna respecto al linde con el predio contiguo. Y nada le impide pegar, unir o adherir su pared a la cerca del precio colindante.
En principio, la construcción de la celosía en la casa número NUM006 era correcta y ajustada al derecho privado. Y, por lo demás, todo lo relativo a la normativa urbanística es radicalmente ajeno al orden jurisdiccional en el que nos encontramos y deberá plantearse en la vía administrativa y posteriormente en el orden jurisdiccional contencioso administrativo.
Pero la facultad dominical de construir la celosía contigua a la finca ajena puede estar cercenada por la existencia de una servidumbre de luces y vistas constituida a favor del inmueble colindante, como predio dominante, siendo el inmueble en el que se pretende construir la celosía, el predio sirviente.
En el presente caso no estamos ante una servidumbre "legal" de luces y vistas. Lo que es obvio ya que en nuestro derecho no existe una verdadera servidumbre legal de luces y vistas.
La servidumbre legal de luces y vistas existe cuando, no habiéndose adquirido la servidumbre en virtud de negocio jurídico o por usucapión o por destino del padre de familia, el predio sirviente debe soportar el gravamen de la servidumbre en beneficio del dominante porque así lo impone o lo manda la propia ley. Pues bien, dentro del Título VII (De las servidumbres) del libro II (De los bienes; De la propiedad y de sus modificaciones) del Código Civil, el Capítulo II se rubrica: "De las servidumbre legales", y su Sección Quinta: "De las servidumbres de luces y vistas". Pero lo cierto es que ni uno solo de los artículos que integran esta Sección Quinta (580 a 585 ambos inclusive) impone o regula una servidumbre legal de luces y vistas. En efecto, el artículo 580 proscribe la facultad dominical del medianero de abrir huecos o ventanas en la pared medianera; los artículos 581 a 584 cercenan o limitan la facultad dominical del propietario de un edificio de abrir en sus paredes cuantos huecos o ventanas quieran y de las dimensiones que les apetezca así como balcones o voladizos; y el artículo 585, si bien se refiere al contenido de una verdadera servidumbre de luces y vistas, se trata de la servidumbre voluntaria y no de la legal.
La sentencia dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo el día 16 de septiembre de 1997 con el número 778/1997 (R.J. Ar. 6406) señala que: "Los artículos 581y 582 del Código Civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que cuando la pared -no medianera- sea contigua a finca ajena, sólo se pueden abrir las ventanas o huecos para recibir luces a que se refiere el artículo 581, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo (a la altura de las carreras o inmediatos a los techos y de 30 centímetros en cuadro, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre), prohibiendo la apertura de aquéllos -también balcones o voladizos semejantes- a menos de 2 metros de distancia en vista recta o de 60 centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino. Se pretende, con estas limitaciones, contribuir al respeto de la privacidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal, sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso de artículo 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación. Y si se violan las prohibiciones establecidas en los artículos 581 y 582 del Código Civil, el propietario del fundo colindante puede pretender legítimamente que se ordene el cierre o que se tapen los huecos o ventanas construidos al margen de aquellos preceptos o fuera de su observancia, en virtud de acción real sometida a plazo, con prescripción extintiva de 30 años, conforme a lo dispuesto en el artículo 1963 Código Civil, de manera que, transcurrido dicho plazo, el colindante no puede exigir el cierre, no obstante mantenga siempre el derecho a levantar pared contigua a la que contenga las ventanas o huecos de tolerancia".
QUINTO. - Se dice en la sentencia apelada que nos encontramos ante una servidumbre voluntaria que no lo es de vistas pero si de luces que fue adquirida en virtud de "titulo".
La servidumbre voluntaria de luces, que es continua y aparente (a los efectos de lo dispuesto en el artículo 537 del Código Civil) siendo negativa cuando el hueco se abre en pared propia y positiva cuando se abre en pared ajena, común o medianera o los huecos revisten la forma de balcones voladizos o terrazas (a los efectos de lo dispuesto en el artículo 538 del Código Civil), es un derecho real de goce atribuido al propietario de un fundo (dominante) sobre otro ajeno (sirviente) consistente en recibir luz a través del mismo, quedando eliminada la facultad dominical que el propietario del fundo sirviente tiene de edificar sobre el mismo en cuanto esa edificación le prive de recibir luz.
La servidumbre voluntaria de luces, al ser continua y aparente, se adquiere en virtud de título o por la prescripción adquisitiva o usucapión de veinte años (artículo 537 del Código Civil); así como por destino del padre de familia (articulo 541 del Código Civil).
La expresión "título", recogida en los artículos 537 y 539 del Código Civil como modo adquisitivo de las servidumbres voluntarias, está empleada no en el sentido material de "documento" sino en el de cualquier "acto jurídico", oneroso ó gratuito, ínter vivos o mortis causa, en virtud del cual, el titular del predio sirviente constituye esta limitación de su derecho de propiedad en que consiste la servidumbre a favor de otro predio el dominante perteneciente a distinto dueño (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo: número 152/1997 de 24 de febrero de 1997, R.J. Ar. 1193; 1 de marzo de 1994, R.J. Ar. 1633; 2 de junio de 1969, R.J. Ar. 3191), pudiendo revestir, ese acto jurídico, cualquiera de las "formas" admitidas en derecho, así la escrita como la verbal (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo: 2 de junio de 1969, R.J. Ar. 3191), ya que la exigencia de forma escrita contenida en el último párrafo del artículo 1280 del Código Civil (También deberán hacerse constar por escrito, aunque sea privado, los demás contratos en que la cuantía de las prestaciones de uno ó de los dos contratantes exceda de 1.500 pesetas) y la de documento público referida a los actos y contratos que tengan por objeto la creación de derechos reales sobre bienes inmuebles (artículo 1280 número 1° del Código Civil), como son las servidumbres voluntarias, no tiene el alcance de forma solemne que pudiera afectar a la eficacia obligatoria del acto jurídico, sino, simplemente, puesto en relación con el articulo 1279 del Código Civil, el reconocimiento de la facultad de poder compelerse recíprocamente las partes a llenar la forma escrita siempre y cuando concurriesen el requisito de consentimiento y demás necesarios para su validez (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo: 27 de febrero de 1993, número 155/1993, R.J. Ar. 1300; 6 de diciembre de 1985, R.J. Ar. 6324; 26 de junio de 1981, R.J. Ar. 2614; 10 de abril de 1978, R.J. Ar. 1269; 2 de junio de 1969, R.J. Ar. 3191; 3 de julio de 1943, R.J. Ar. 850; 5 de diciembre de 1940, R.J. Ar. 1129). Cuando se trata de la constitución mediante "título" ínter vivos de la servidumbre es imprescindible constatar una concorde voluntad que de manera inequívoca refleje el propósito de los otorgantes de constituir la servidumbre, pues en caso de duda debe operar el principio de la libertad de fundos y no tener por constituida la servidumbre (sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo número 780/2002 de 19 de julio de 2002, R.J. Ar. 8547; 1255/2001 de 21 de diciembre de 2001, R.J. Ar. 10055; 155/1993 de 27 de febrero de 1993, R.J. Ar. 1300).
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