Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 21ª) de 19 de julio de 2011. (1.060)
CUARTO. - Lo que ha de ser resuelto a continuación es si procede o no estimar la acción resolutoria de la compraventa por impago del precio. Se opuso la demandante alegando la improcedencia de esta pretensión al fundarla en el artículo 1124Cc, cuando debió serlo en el artículo 1504CC, y en su caso no haber lugar porque no había cumplido la exigencia de resolución previa judicial o notarial, y en todo caso ser imposible pretender tal efecto a quien incumple.
La acción resolutoria ha sido rechazada no porque se alegara el artículo 1124CC y se puede afirmar que tampoco ha sido la causa esencial la falta de requerimiento judicial o notarial previo, sino fundamentalmente por ser la vendedora incumplidora, no pudiendo exigir quien no cumple. Argumento este último que debe rechazarse por lo ya expuesto porque no hubo incumplimiento de la vendedora, ya que pese a no indicarse -no lo ha probado la demandante- a qué hora debería comparecer en la Notaria , en ella se personó aportando los poderes; y no se puede pretender imputarle el no otorgamiento por falta de documentación cuando ninguna se le solicitó por la compradora, desconociéndose qué documentos eran los imprescindibles y de su sola disposición para tal otorgamiento, además de no ser una obligación esencial sino accesoria en todo caso; lo fundamental era que la compradora entregara el precio y que la vendedora levantara las cargas, es decir, extinguiera las cargas, lo que había de hacerse en ese acto, y en beneficio de la apelda había sido hecho antes, siendo irrelevante que esto lo supiera o no, porque no estaba obligada a anticiparse.
Es doctrina jurisprudencial (Sentencias de 6 de julio de 1989, 1 de junio de 1996, 5 de diciembre de 1997, 18 de abril de 2002, 14 de junio de 2011) que los artículos 1124 y 1504Cc son complementarios conteniendo el primero la regla general y el segundo lo que hace es aplicar la misma a un contrato específico que es el de compraventa; en consecuencia para que la acción resolutoria proceda en este tipo de contratos, como el litigioso, es preciso que las obligaciones sean recíprocas, que quien insta la resolución haya cumplido con sus obligaciones, es decir, no sea incumplidor (STS de 1 de junio de 1996 y 5 de diciembre de 1997) y haya habido una previa resolución, ante el impago del precio.
La acción resolutoria está fundada en el impago del precio que debía hacerse al hacer uso de la opción, entendiendo las partes que ello tendría lugar al otorgar la escritura el día 30 de junio de 2006; y en esta fecha la actora no pagó ni hizo intención de ello ni en las fechas posteriores, lo que hizo, alegando un inexistente incumplimiento de la vendedora, fue negarse a otorgar la escritura pública, así resulta de las actas notariales, y pretender después que se fijara una nueva fecha y que la demandada cancelara registralmente las cargas cuando esto no fue lo pactado por las partes en ningún caso, no siendo la cancelación registral esencial.
La vendedora/apelante lo que ha venido afirmando es su cumplimiento; y el incumplimiento de la actora, por lo que ésta no podría exigir el cumplimiento que es la pretensión última y esencial de su demanda, menos aún al haber resuelto el contrato antes del inicio de este proceso mediante burofax.
Las obligaciones derivadas de la venta son recíprocas por tanto no puede una parte exigir el cumplimiento a la otra sin que cumpla las suyas, lo que deriva como ya se ha indicado de lo dispuesto en el artículo 1124CC y jurisprudencia existente sobre esta materia así la mas reciente de 9 de diciembre de 2005, 16 de diciembre de 2005, 14 de junio de 2011.
No obstante haber cumplido la vendedora sus obligaciones y no así la compradora para que la acción resolutoria de la compraventa proceda exige el artículo 1504 CC que exista un requerimiento previo resolutorio; y lo que debía resolverse es si éste tuvo o no lugar antes de este proceso; este precepto dispone que para la resolución por falta de pago del precio es preciso que el deudor haya sido requerido judicial o notarialmente, requerimiento que es una declaración de voluntad recepticia (sentencias del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 2002, 18 de octubre de 2004) consistente en la notificación de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato.
Según la literalidad de la norma ese requerimiento ha de ser judicial o notarial, no obstante el Tribunal Supremo tiene declarado en sentencia de 17 de julio de 2009 de la que fuera ponente el Magistrado Sr. O'Callaghan Muñoz que "esta Sala entiende, como ha hecho otras veces (por ejemplo, aceptando el aval bancario como consignación en el retracto) en aplicación al caso de la realidad social que impone el artículo 3.1 del código Civil para la interpretación de las leyes (que desarrolla la sentencia de 26 de febrero de 2004) que el requerimiento puede ser por medios distintos fehacientes, como es el telegrama ó el burofax, lo que no es más que una interpretación extensiva de aquel precepto"; en consecuencia la resolución "se produce por el requerimiento y se habrá de acudir a la vía judicial cuando el incumplidor lo desatiende y no se allana al mismo(sentencia de 7 de noviembre de 1996). Por tanto, si las partes no están conformes con la resolución, esencialmente si la parte compradora se opone a ella, será preciso acudir al proceso y la sentencia no constituye la resolución, sino declara la ya operada(sentencia de 29 de abril de 1998), con efecto retroactivo(sentencia de 15 de julio de 2003)." De conformidad con lo anterior y del resultado de la prueba, queda acreditado que cumplió la vendedora sus obligaciones, y por medio de burofax, folio 114, comunicada la resolución de la venta por incumplimiento; y el impago del precio por la compradora, quien ni pagó ni consignó ni ofreció él mismo el día 30 de junio de 2006, ni en fechas posteriores a la vendedora; por todo ello procedía estimar la reconvención, declarando resuelta la compraventa.
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