Civil – D. Reales. Propiedad horizontal. Responsabilidad de la Comunidad de Propietarios en los daños producidos por incumplimiento de su obligación de mantenimiento en buen estado de los elementos comunes del edificio.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (s. 25ª) de 15 de julio de 2011. (1.064)

QUINTO.- La sentencia recurrida es concorde con la doctrina mayoritaria en esta clase de asuntos, pues hemos de considerar que en su mismo sentido, la STS de 31 de julio de 2007, concluye: "A) Cuando se produce un daño como consecuencia del deficiente estado de conservación de los elementos comunes, y este, a su vez, es resultado del incumplimiento de los deberes que pesan sobre la comunidad de propietarios en punto al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, en este caso desde el año 2003, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad (artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH)), la situación jurídica que constituye la base de la reclamación judicial se inserta en el conjunto de relaciones que constituye el objeto de la regulación legal de la propiedad horizontal: "En consonancia con ello, la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble".

Es doctrina de esta Sección en esta clase de asuntos, así por ejemplo, en su sentencia de 19-11-2010, nº 562/2010, rec. 813/20, sec. 25 ª, que adaptamos al presente caso, del modo siguiente: Constituye doctrina y jurisprudencia reiterada que la valoración de la prueba es una función propia del juzgador de instancia cuyas conclusiones deben mantenerse a no ser que sean ilógicas, arbitrarias o contrarias a derecho según se expresa, entre otras muchas, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de diciembre de 1989. La apreciación probatoria en este procedimiento por la juez "a quo", según sus conclusiones que se deducen del fundamento jurídico primero de la sentencia recurrida, es acorde con el examen objetivo y neutral efectuado por la Sala de las pruebas presentadas, lo cual nos conduce a la desestimación del recurso de apelación.

No cabe por tanto ninguna duda sobre la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios en los daños producidos por incumplimiento de su obligación de mantenimiento en buen estado y sin filtraciones la zona afectada de la calle común de la Comunidad de Propietarios, por lo que deben de rechazarse las causas de impugnación sobre el fondo del asunto. La Sala entiende que los daños por agua ocasionados en los garajes de las viviendas afectadas, en particular la que es titularidad de la parte actora, se produjeron como consecuencia de las filtraciones ocurridas en dicha calle privada, cuya prevención y respectivo mantenimiento, entendemos que son de responsabilidad comunitaria, en base a lo establecido en el art. 1910 del Código Civil y la jurisprudencia que lo aplica (SSTS. 6-4-2001, 21-5-01 y 4-12-07, entre otras), que consagra una responsabilidad objetiva o por riesgo, con independencia de la culpa del propietario. No cabe confundir esta responsabilidad objetiva con la inversión de la carga de la prueba en las conductas generadoras de un riesgo, presumiéndose la culpa de quien las lleve a cabo; supuestos en que puede existir una actividad probatoria que desvirtúe esa presunción. Cuando la responsabilidad es objetiva basta con demostrar la existencia del daño y el nexo causal para que la misma se produzca, conforme a las sentencias de la Audiencia Provincial de Asturias, sec. 4ª, de 10-3-2010, núm. 92/2010, rec. 28/2010, y sec. 1ª, de 19-3-2010, núm. 111/2010, rec. 84/2010. En virtud de cuya doctrina, entendemos que sobre el cumplimiento de las obligaciones recogidas en los artículos 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal: "Las alegaciones que hace en este punto la parte apelante, aunque se puedan considerar como ciertas, no tienen relevancia ni para impugnar la sentencia ni para restar virtualidad a la demanda. Puede ser cierto que la Comunidad demandada haya intentando cumplir con sus obligaciones de mantener en las debidas condiciones el elemento común afectado. Pero, vista la prueba practicada y el resultado del proceso, la juzgadora de instancia no podía por menos de entender que en este caso concreto la diligencia y la actuación de la Comunidad de Propietarios tiene que ir un poco más allá, y terminar de reparar", en el supuesto de autos, tanto el origen de las filtraciones de dicha calle comunitaria, como el daño causado por humedad en el garaje de la vivienda de la parte demandante: "Las obligaciones que señalan los artículos 9 y 10 de la Ley de Propiedad Horizontal no se agotan con el cumplimiento de una sola vez. Están para responder cada vez que surge un problema conectado con la situación física de los elementos comunes. Si, como en el presente caso, un elemento común como es la calle central comunitaria produce filtraciones y humedades en el garaje de por lo menos una vivienda -como ha quedado probado- surge la obligación de la Comunidad de reparar y mantener el elemento común en el estado adecuado. Hay que concluir, por tanto, que la juzgadora de instancia aplicó en debida forma la normativa de la Ley de Propiedad Horizontal y que el motivo de recurso debe ser desestimado, según el criterio seguido en un caso análogo por la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 8ª, de 22-2-2010, núm. 71/2010, rec. 138/2009 ". Los daños por filtraciones procedentes de la propiedad superior -en su caso, de un elemento común - se sitúan en el punto de intersección de diversos preceptos comprendidos en el capítulo II del título XVI del libro IV del Código Civil, y, por lo que ahora importa, entran en consideración los artículos 1907 y 1910 de dicho texto legal, y tanto si el desagüe por su mal estado evacuó deficientemente el agua pluvial, como por vía de la responsabilidad objetiva o por riesgo, del último precepto citado, u obligación legal de indemnizar al perjudicado medie o no culpa, sin perjuicio de la repetición que sea procedente frente a quien cause el daño, responde la comunidad titular del bien, según la SAP, Civil sección 1 del 28 de abril del 2010 (ROJ: SAP AV 229/2010), Recurso: 111/2010.

[Ver: Consejo General del Poder Judicial. Base de Datos de Jurisprudencia]