Civil - Contratos. Contrato de obra. Resarcimiento de los daños por defectos constructivos. Responsabilidad del promotor.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla (s. 5ª) de 29 de febrero de 2012 (D. FERNANDO SANZ TALAYERO).

TERCERO.- En cualquier caso, como antes decíamos, la naturaleza de la responsabilidad del promotor en el proceso constructivo determina que la pretensión de la apelante sobre su reducción de condena no pueda prosperar.

Reiterada doctrina jurisprudencial amplió la responsabilidad que el Código Civil impone al contratista a la figura del promotor. Este es equiparable en cuanto a consecuencias jurídicas al contratista, aun cuando no se encuentre contemplado en el Código Civil por razones puramente cronológicas al no ser conocida esta figura al tiempo de su promulgación. Pero surgida a la realidad jurídico social, genera la misma responsabilidad que el texto legal impone al contratista en cuanto por su calidad de promotor crea actividades proyectadas sobre la construcción y cómo la misma ha de llevarse a cabo, lo cual le vincula en relación con terceros adquirentes, los cuales contemplan las garantías que les depara el promotor. La Sentencia de 3 de septiembre de 1997 del Tribunal Supremo define al promotor como "la persona, ya sea física o jurídica, que disponiendo del solar por el título que fuera para construir en él, acomete la empresa para determinar la edificación bien para uso propio, o para arrendamiento, pero fundamentalmente a la cesión de la misma". Y las de 26 de junio de 1997 y 21 de junio de 1999 hablan de "aquella persona física o jurídica que ordena, programa y busca los medios financieros para realizar una determinada construcción".

Por su parte, Sentencias del TS como la de 19 de noviembre de 1997 califican como promotor a quien organizó como empresario la construcción, estableció el programa de realización y contrató a los encargados de realizar su plan; o la de 21 de junio de 1999 que señala que el promotor, como sujeto o agente de la edificación, es aquella persona física o jurídica que ordena, programa y busca los medios financieros para realizar una determinada construcción. La Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 (vigente desde el 6 de mayo de 2000), recogiendo la orientación marcada por la jurisprudencia de la Sala Primera del TS, resuelve el problema de la figura del promotor, al reconocer la categoría legal y definir el mismo como "cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa o financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título".

De ello resulta que el promotor es el que realiza y financia de construcción de un inmueble bien para sí o para su enajenación o cesión a terceros. En este último caso esos terceros a los que vende o cede por cualquier título la finca cuya construcción él ha promovido con la finalidad de enajenarla y obtener un beneficio económico, pueden exigirle responsabilidad por vicios ruinógenos de la construcción.

La promotora promueve la edificación de viviendas, contrata a los profesionales intervinientes en el proceso constructivo, vende las viviendas a compradores particulares, y frente a ellos es la primera responsable de que la vivienda vendida se encuentre en las adecuadas condiciones de habitabilidad, respondiendo frente a los adquirentes de los desperfectos, vicios y daños que presente el bien vendido, tanto por la responsabilidad contractual que le incumbe frente al comprador como por vía de la responsabilidad del artículo 1591 del Código Civil, solidariamente con los demás agentes constructivos.

La responsabilidad del promotor es, por tanto, solidaria con los demás agentes de la edificación. Así lo declaró abundantísima jurisprudencia, de la que se hizo eco el legislador recogiendo esta responsabilidad en el artículo 17.3 de la LOE.

Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2008, con cita de la de 12 de marzo de 1999, el promotor es también vendedor, y como tal está obligado, en virtud del contrato, a entregar la cosa en condiciones de servir para el uso al que se la destina. Si la edificación padece vicios ruinógenos que la hacen inidónea, es responsable de estos vicios frente al comprador. El promotor viene a hacer suyos los trabajos ajenos, realizados por personas a las que ha elegido y confiado, y los enajena a los adquirentes de los pisos. Su obligación de entrega, caso de que tengan vicios incursos en el artículo 1591 del Código Civil, la ha cumplido de modo irregular, defectuoso, y no puede quedar liberado alegando la responsabilidad de terceros ligados con él mediante los oportunos contratos. La solidaridad en estos casos ha sido reiteradamente declarada por la jurisprudencia (v. gr. SSTS 12 de febrero de 2002; 29 de noviembre de 2004; 16 de marzo de 2006; 24 de mayo de 2007).

Por consiguiente este motivo de apelación ha de ser desestimado.