Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2016
(D. IGNACIO SANCHO GARGALLO).
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4. Estimación del motivo segundo. En este motivo se
cuestiona si el banco con el que la promotora concertó una póliza colectiva de
avales para garantizar las cantidades entregadas a cuenta, en relación con una
determinada promoción inmobiliaria (en este caso, Conjunto Residencial Azahar),
sin que se llegaran a otorgar los avales particulares a dos de los compradores
que entregaron dinero a cuenta, debe responder frente a dichos compradores de
la devolución del dinero entregado a cuenta, en caso de incumplimiento de la
promotora.
Esta cuestión, suscitada también en
un supuesto en que resultaba de aplicación la Ley 57/1968, de 27 de julio,
sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de
viviendas, ha sido resuelta recientemente por esta sala en la Sentencia de
Pleno 322/2015, de 23 de septiembre.
En esta sentencia, para evitar que
pudiera quedar insatisfecha «la previsión de garantía contenida en los arts. 1,
2 y 3 de la Ley 57/68, porque bajo la apariencia de la garantía concertada en
la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, éste no tiene por
qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced
de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos
certificados o avales individuales», interpretamos la referida norma legal en
el siguiente sentido:
«En atención a la finalidad tuitiva
de la norma [...], que exige el aseguramiento o afianzamiento de las cantidades
entregadas a cuenta, y a que se ha convenido una garantía colectiva para cubrir
las eventuales obligaciones de devolución de la promotora de las cantidades
percibidas de forma adelantada de los compradores, cuya copia ha sido entregada
junto con los contratos de compraventa, es posible entender directamente
cubierto el riesgo, sin que antes se haya emitido un certificado individual,
respecto de lo que no tiene responsabilidad el comprador. No debe pesar sobre
el comprador que ha entregado cantidades a cuenta la actuación gravemente
negligente o dolosa del promotor que deja de requerir los certificados o avales
individuales.
»Por ello podemos entender en estos
casos que: i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la
percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista
pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de
restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en
la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la
garantía; ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales
individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los
compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva,
conforme al art. 3 Ley 57/1968; y iii) la ausencia de los correspondientes
avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades
entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que
han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta,
al amparo de la existencia de la póliza colectiva».
De acuerdo con esta interpretación
jurisprudencial, debemos entender que la obligación del promotor de devolución
de las cantidades entregadas a cuenta por los dos compradores demandantes de
sendas viviendas en la promoción respecto de la que se había concertado la
póliza colectiva de avales con Banco Popular, en caso de resolución por
incumplimiento, estaba cubierta por la póliza colectiva, aunque no hubieran
sido extendidos los avales individuales. La sentencia recurrida es
contradictoria con esta interpretación jurisprudencial, razón por la cual
procede estimar el motivo, casar la sentencia recurrida y confirmar la de
primera instancia.
Como consecuencia de la estimación
del motivo segundo, resulta innecesario analizar el motivo tercero de casación.
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